Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Киселева Т. В., Киселевой Р. М. к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» о признании недействительным дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, о признании недействительным пункта 3 передаточного акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании недействительным дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, о признании недействительным пункта 3 передаточного акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами Киселевым Т.В., Киселевой Р.М. и ответчиком ООО «Жилой комплекс «Победа» заключен договор № участия в долевом строительстве 1 очереди жилого комплекса «Победа» по <адрес>. Согласно условиям договора, ООО «Жилой комплекс «Победа» обязуется построить жилой дом, а истцы обязуются уплатить обусловленную цену Договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта. Объектом данного договора является двухкомнатная квартира, расположенная по 14 этаже, общей площадью 69,87 кв.м.

В соответствие с п. 3.1 Договора, цена настоящего договора составляет 3 685 081 рубль 00 копеек.

Согласно п. 3.2 Договора, стоимость 1 кв.м. общей площади Объекта долевого строительства, указанного в п. 1.4 настоящего Договора, является фиксированной на момент заключения договора и составляет 52 741 рубль 96 копейки.

Согласно п. 3.5 Договора, в случае увеличения общей площади долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами БТИ, более чем на 1 кв.м. производится перерасчет денежных средств и Участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания сторонами дополнительного соглашения оплатить Застройщику разницу стоимости в метраже из расчета стоимости 1 кв.м., указанного в п. 3.2 настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцами подписано Дополнительное соглашение к вышеуказанному Договору. Согласно данному соглашению, площадь объекта долевого строительства увеличены на 1,03 кв.м. В связи с чем, ответчик указывает на необходимость доплаты разницы стоимости в размере 54 324 рубля 22 копейки.

ДД.ММ.ГГГГ АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан» изготовлен Технический паспорт жилого помещения <адрес>, а именно объекта двухкомнатной квартиры расположенной на 14 этаже по адресу: <адрес> Согласно данному техническому паспорту, общая площадь квартиры составляет 70,5 кв.м.

Исходя из вышеизложенного, общая площадь объекта долевого строительства не увеличена на 1 кв.м. (70,5 кв.м. – 69,87 = 0,63 кв.м.), следовательно, подписанное Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ подписанное сторонами ДД.ММ.ГГГГ, а также п. 3 передаточного акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № подписанный сторонами 28 ноября являются недействительными.

На основании изложенного, истцы просят признать недействительным дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, признать недействительным п. 3 передаточного акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе судебного разбирательства представитель истцов на удовлетворении исковых требований настаивал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признала, представила возражения на исковое заявление, в котором в удовлетворении иска просила отказать, представив передаточный акт приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, а также технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленный Акционерным обществом «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ».

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав и оценив представленные материалы, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1, части 3, части 4, части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства ) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В силу части 1 статьи 5 названного Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно части 1, части 3 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1,2,3 ст. 8 Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона).

Согласно пункту 2 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Жилой комплекс «Победа» (Застройщик) и Киселевым Т.В., Киселевой Р.М. был заключен договор № участия в долевом строительстве первой очереди жилого комплекса «Победа» по <адрес>, по условиям которого Застройщик в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом в первой очереди строительства жилого комплекса «Победы» по пр. Победы и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства, жилое помещение – двухкомнатная квартира со строительным номером 171 общей проектной площадью 69,87 кв.м, общей проектной площадью по ст. 15 ЖК РФ – 66,26 кв.м, жилой - 35,06 кв.м, расположенная на 14 этаже по адресу: <адрес>, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.

В силу пункта 3.1 Договора цена на момент заключения составляет 3 685 081 рубль 00 копеек.

Во исполнение обязательств по договору истцом оплачено 3 685 081 рубль.

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком объект долевого строительства в виде двухкомнатной квартиры передан в собственность истцам по передаточному акту приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3 указанного акта предусмотрено, что исходя из фактической общей площади Квартиры в соответствии со статьей 3 договора участия в долевом строительстве стоимость Квартиры (цена договора) составляет 3 739 405,22 рублей. Стоимость квартиры оплачена не полностью.

Кроме того, между сторонами ДД.ММ.ГГГГ подписано дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 1 которому в связи с увеличением общей площади Объекта долевого строительства, подтвержденного фактическими замерами, по сравнению с проектной, произошло увеличение цены Договора, и Участникам долевого строительства необходимо оплатить 1,03 кв.м., исходя из стоимости 52 741,96 рублей за кв.м. Участники долевого строительства обязуются в течение 10 рабочих дней с даты подписания Соглашения уплатить разницу стоимости, вызванную увеличением общей площади Объекта долевого строительства, в размере 54 324,22 рублей.

Пунктом 2 Соглашения установлено, что общая площадь Объекта долевого строительства на момент заключения настоящего Соглашения составляет 70,9 кв.м.

Во исполнение указанного соглашения представителем ответчика представлен технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленный Акционерным обществом «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ», где площадь всех частей помещения (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас) составляет 70,9 кв.м.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 3.5 договора № участия в долевом строительстве 1 очереди жилого комплекса «Победа» по <адрес> предусмотрено, что в случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью, подтвержденного фактическими замерами БТИ, более чем на 1 кв.м. производится перерасчет денежных средств и Участник долевого строительства обязан в течение 10 рабочих дней после подписания Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору об изменении площади оплатить Застройщику разницу стоимости в метраже из расчета стоимости 1 кв.м., указанной в п. 3.2 настоящего договора.

Пунктом 3.2. указанного договора предусмотрено, что стоимость 1 кв.м. общей площади Объекта долевого строительства, указанного в п. 1.4 настоящего договора, является фиксированной на момент заключения договора и составляет 52 741,96 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком объект долевого строительства в виде двухкомнатной квартиры передан в собственность истцам по передаточному акту приема-передачи квартиры.

На момент составления данного акта приема-передачи истцы оплату не произвели, что в ходе судебного разбирательства не отрицалось.

С учетом того, что истцы подписали договор участия в долевом строительстве, тем самым приняли все условия сделки, в том числе и те последствия, которые должны были наступить в случае изменения общей площади квартиры после проведения технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ Акционерным обществом «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ», суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истцов о признании недействительным дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве и о признании недействительным пункта 3 передаточного акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве.

Кроме того, увеличение площади объекта долевого строительства не является отступлением от условий договора, не ухудшает качество такого объекта и не ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными Законом об участии в долевом строительстве и Законом о защите прав потребителей.

Ссылка представителя истца на технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлена общая площадь в меньшем размере, нежели в дополнительном соглашении и акте-приема передачи, не может быть принята во внимание, поскольку техническая инвентаризация проведена более чем через значительный временной период (4 месяца) при котором имелась бы реальная возможность опровергнуть либо подтвердить актуальность спорной площади.

Против проведения экспертизы, на предмет определения общей площади спорной квартиры, представитель истца возражал, выразив нежелание проведения такой экспертизы.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Киселева Т. В., Киселевой Р. М. к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» о признании недействительным дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, о признании недействительным пункта 3 передаточного акта приема-передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья А.И. Хуснутдинов