Гражданский кодекс часть 1

с участием: истца Валькова Н.М., представителей истцов Федоровой М.А. и Шустровой Г.Н., представителя ответчика администрации МО Тверской области « Калининский район» по доверенности от 21.08.2012г. Андреевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Твери гражданское дело по иску Вальковой С.Е., Валькова Н.М. к администрации МО «Калининский район» о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в передаче в собственность земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Вальковы обратились в суд с иском к администрации МО «Калининский район» о признании недействительным решения и обязании заключить с ними договор купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указали, что являются собственниками квартиры по адресу: <адрес> Земельный участок по тому же адресу с кадастровым номером № находится в их пользовании на правах аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ Обратились к ответчику с заявлением о предоставлении им в собственность земельного участка, согласовав предварительно схему его месторасположения, представив межевой план. Однако администрацией было отказано в предоставлении данного участка в собственность. Отказ мотивирован тем, что дом многоквартирный и земельный участок может быть передан бесплатно в общую долевую собственность собственников жилых помещений. Не согласны с отказом, который нарушает их права. Фактически <адрес> является одноэтажным, двухквартирным, разделен стеной на две изолированные половины, в каждую из которых имеется отдельный вход. Указанный дом расположен на двух земельных участках, под каждой из квартир- отдельный участок. Согласно техническому паспорту <адрес> представляет собой определенный набор помещений с отдельным входом. Какие-либо сооружения, помещения, предназначенные для обслуживания иной квартиры на спорном земельном участке, отсутствуют. Кто является собственником другой квартиры в доме им не известно. Со слов соседей собственниками квартиры являются Зимин В.И. и Зимина В.В., их права в ЕГРП не зарегистрированы.

В судебном заседании истец Вальков Н.М. и представители истцов поддержали исковые требования. Пояснили, что указывая на допустимость передачи участка под домом исключительно в общую собственность собственников квартир в доме, ответчиком не принято во внимание, что сформированы два участка под домом. Оспариваемый отказ администрации противоречит данным кадастрового учета, схеме расположения испрашиваемого земельного участка, согласно которым под домом сформировано два земельных участка, под каждой квартирой – отдельный участок.

Истец Валькова С.Е. в судебное заседание, о котором извещена, не явилась.

Представитель ответчика администрации МО Тверской области « Калининский район» Андреева Ю.А. возражала против исковых требований, ссылаясь на то, что законодательством под многоквартирным домом предусмотрено существование общей собственности владельцев жилых помещений в таком доме.

Зимин В.И., Зимина В.В., привлеченные к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельные требования на предмет спора, в судебное заседание не явилась. О времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основании федерального закона. Земельный участок является объектом недвижимости и в соответствии со ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. В силу ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего кодекса, в том числе право аренды, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. Согласно ч.1 ст. 36 ЗК РФ граждане …, имеющие в собственности…здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

Установлено, имеющимися в материалах дела документами подтверждено, что истцы являются собственниками квартиры № в двухквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Право общей долевой собственности истцов на указанное жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ

По сообщению администрации Эммусского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ в квартире № по тому же адресу никто не проживает и не зарегистрирован. Согласно справки ГУП «Тверское областное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ техническая инвентаризация квартиры № не проводилась, сведения о правах на неё отсутствуют.

Истцы заинтересованы в предоставлении им в собственность земельного участка с № по адресу: <адрес>

Постановлением администрации МО Тверской области «Калининский район» от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект границ земельного участка площадью № кв.м с разрешенным использованием – для ведения личного подсобного хозяйства, категории: земли населенных пунктов, с адресной частью: <адрес> в целях предоставления гражданам.

Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ испрашиваемый истцами земельный участок категории: из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства сформирован, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый номер №), его площадь № кв.м. В соответствии ч. 7 ст. 36 ЗК РФ его местоположение, границы, площадь определены.

В данном случае из искового заявления, технической документации, плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, схеме расположения участка, следует, что указанный дом является двухквартирным, состоит из двух обособленных жилых помещений: квартиры № и квартиры №, каждая из которых состоит из определенного набора помещений, имеют отдельные входы с разных сторон здания, на испрашиваемом участке расположена квартира № и хозпостройки. Истец указал на расположение в границах участка не многоквартирного дома, а половины двухквартирного дома, состоящей из квартиры истца.

В соответствии со ст. 37 ЗК РФ спорный земельный участок, как прошедший государственный кадастровый учет, может быть объектом купли-продажи, иных сделок.

Установлено, что указанный участок ( с тем же кадастровым номером, той же площадью и адресной частью) по договору от ДД.ММ.ГГГГ передан администрацией МО Тверской области «Калининский район» в аренду Л.С.А. на срок до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между Л.С.А. и истцами заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ в установленном законном порядке зарегистрирована аренда указанного земельного участка истцами.

Но как следует из сообщения от ДД.ММ.ГГГГ № заместителя главы администрации Муниципального образования Тверской области «Калининский район» А.И.И. в ответ на обращение истца № от ДД.ММ.ГГГГ истцам отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка со ссылкой на ст. 16 ЖК РФ, 36 ЗК РФ, ст. 16 ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», которыми предусмотрена передача земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственником помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 ст. 46 Конституции РФ установлено право каждого обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединения и должностных лиц. Порядок реализации данного права предусмотрен главой 25 ГПК РФ. В данном случае истец наряду с требованиями об обжаловании решения органа местного самоуправления заявил требования о предоставлении земельного участка, в связи с чем применим исковой порядок судопроизводства.

Для принятия решения об удовлетворении заявления, исходя из буквального смысла ст. 254, 255 ГПК РФ, необходима совокупность двух обстоятельств - несоответствие (противоречие) оспариваемого действия (бездействия) или решения закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя.

Предметом оспаривания является решение администрации об отказе в удовлетворении заявления о предоставлении истцу в собственность земельного участка, изложенное в письме от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с указанной в ответе администрации статьей 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч.2 ст. 36 ЗК в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома…, предоставляются в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно п.1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

На законодательном уровне термин «многоквартирный дом» не определен. Не существует законодательного разграничения между понятиями «здание», «сооружение», «помещение», «строение».

Согласно п.6 постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно "СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства" - 5.3 Планировка и застройка приквартирных участков - 5.3.1. (принят постановлением Госстроя РФ от 30 декабря 1999 г. N 94), предельные размеры земельных участков для усадебных, одно-двухквартирных и многоквартирных блокированных жилых домов устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с территориальными строительными нормами в зависимости от типа дома и других местных особенностей. Границы, площади и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах определяются градостроительной документацией с учетом законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Постановление Совета Министров РСФСР от 20 июля 1981 г. N 389 "Об утверждении Правил застройки сельских населенных пунктов РСФСР" (с изменениями и дополнениями) предусматривало строительство для сельской местности преимущественное применение одно-двухэтажных одно-двухквартирных жилых домов усадебного типа и многоквартирных блокированных жилых домов с приусадебными земельными участками.

Региональные нормативы градостроительного проектирования Тверской области, утвержденные постановлением Администрации Тверской области от 14.06.2011г. N283-па "Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Тверской области" предусматривают, что в жилой зоне сельских населенных пунктов следует предусматривать индивидуальные жилые дома, одно-, двухквартирные дома усадебного типа, допускаются многоквартирные блокированные дома с земельными участками при квартирах, а также (при соответствующем обосновании) секционные дома. (п. 2.2.71). Расстояния от одно-, двухквартирных жилых домов и хозяйственных построек (сараев, гаражей, бань) на придомовом (приквартирном ) земельном участке до жилых домов и хозяйственных построек на соседних земельных участках следует принимать в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"( п.2.2.81).

Таким образом нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации – Тверской области допускается формирование приквартирного земельного участка в двухквартирных домах, с учетом особенностей последних.

Исходя из терминологии, используемой законодателем, дом, состоящий из двух квартир, является многоквартирным. Однако вопрос о возможности предоставления земельного участка сформированного под частью дома, может быть разрешен с учетом того, что положения п.2 ст. 36 ЗК РФ и п.1 ст. 36 ЖК РФ направлены на защиту прав интересов домовладельцев в части возможности доступа к общему имуществу дома, сооружениям общего пользования, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в доме (лестничным площадкам, лифту, подъезду, крыльцу и т.д.). При отсутствии таковых, исходя из особенностей двухквартирного жилого строения, данные положения закона не исключают возможности передачи земельного участка собственнику квартиры в индивидуальную собственность.

Изложенное подтверждено тем, что закон (ст. 252 ГК РФ) допускает реальный раздел дома, выдел доли дома в натуре. При делимости объекта возникают два самостоятельных жилых помещения – части дома, которые при присвоении соответствующей нумерации, могут именоваться квартирами. Выделенная часть дома с отдельным входом - это самостоятельный объект недвижимости, со своим техпаспортом. Представляется, что о части дома можно говорить только при наличии её изолированности (выдела) от другой части, в противном случае речь идет о доле дома, которая не является жилым помещением. При этом законодатель не запрещает одновременно с домом осуществлять раздел земельного участка, на котором расположен такой дом.

Отказывая истцу в предоставлении в индивидуальную собственность земельного участка, ответчиком не принято во внимание существование самостоятельного земельного участка по адресам: <адрес>, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, который поставлен на кадастровый учет и является самостоятельным объектом права. При этом формирование испрашиваемого «приквартирного» участка утверждено постановлением администрации района.

Оспариваемое решение не учитывает установленную нормативными правовыми актами возможность формирования «приквартирного» земельного участка в двухквартирных домах, с учетом особенностей последних. Исходя из юридически значимых обстоятельств, существования «приквартирного» земельного участка, арендуемого истцами, предоставление участка под указанным домом в общую долевую собственность истцам и собственникам другой квартиры в данном случае невозможно.

Таким образом законодатель не запрещает существование отдельных земельных участков при отдельных частях дома и «приквартирных» земельных участков, аналогично ситуации при реальном разделе земельных участков и домов на них, что соответствует конституционному принципу равенства (часть 1 статьи19 Конституции Российской Федерации).

Таким образом мнение ответчика, изложенное в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, о возможности предоставления испрашиваемого участка исключительно в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома, является ошибочным, не основано на законе.

Данное решение препятствует реализации прав истца на получение в собственность земельного участка, в связи с чем его следует признать незаконным.

Суд, проверяя законность решений, действия, бездействия органов государственной власти, местного самоуправления, не подменяет их, не вправе предопределять решение органа государственной власти или местного самоуправления, обязывая принять определенное решение. Исходя из содержания ст.ст. 11,29 ЗК РФ предоставление земельного участка означает для уполномоченного органа принять решение о передаче гражданину земельного участка. В случае, если возникновение права на участок связано с вынесением постановления, заключением договора, к действиям уполномоченных органов по предоставлению земельного участка следует отнести заключение соответствующего договора, принятие соответствующего решения, поскольку без этого предоставление и использование участка невозможно. Согласно п 3.1.1. Положения о регулировании земельных отношений на территории муниципального образования Тверской области «Калининский район», принятого Решением Собрания депутатов МО Тверской области «Калининский район» от 10 июля 2009 года № 97 предоставление земельных участков, находящихся на территории муниципального образования Калининского района Тверской области, производится на основании постановления главы администрации муниципального образования Тверской области "Калининский район". В связи с этим невозможно обязание администрации к заключению договора аренды до принятия соответствующего постановления администрацией.

Отказ в части требований о понуждении к заключению договора купли-продажи не препятствует реализации прав истцов на получение участка в собственность в установленном законом порядке, не освобождает ответчика от обязанности принять законное решение по существу вопроса.

В связи с признанием незаконным решения администрации, исходя из содержания ч.1 ст. 258 ГПК РФ, на ответчика следует возложить обязанность рассмотреть заявление истцов по вопросу предоставления им испрашиваемого земельного участка в собственность по существу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным (незаконным) решение администрации МО «Калининский район» об отказе в предоставлении Вальковой С.Н. и Валькову Н.М. земельного участка по адресу: <адрес>, изложенное в письме от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обязать администрацию МО «Калининский район» устранить в полном объеме допущенное нарушение, разрешив вопрос о предоставлении земельного участка по договору купли-продажи указанным лицам в собственность по существу.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Тверской областной с подачей жалобы через Калининский районный суд Тверской области.

Решение в окончательной форме составлено 13.05.2013г.

Судья Е.В.Гуляева