Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «РОБЕР К» к ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности по договору аренды, и по встречному иску ФИО1 к ООО «РОБЕРТ К» о взыскании части гарантированного взноса,

УСТАНОВИЛ:

ООО «РОБЕРТ К» обратилось в суд к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, признании договора аренды расторгнутым.

Истец по основному иску ООО «РОБЕРТ К», извещенный о днях судебного разбирательства, не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.6). Аналогичную просьбу о рассмотрении дела в его отсутствии также подтвердил в дополнительном заявлении при отзыве на встречный иск.

В своем исковом заявлении истец ООО «РОБЕРТ К» указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчицей был заключен договор аренды площади нежилого помещения в размере 71,04кв.м. на цокольном этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>. Данные правоотношения были зафиксированы в письменном договоре аренды №. Индивидуальные характеристики арендованного помещения согласованы сторонами в Приложении № 1 к Договору. В соответствии с условиями договора истец передал ответчице 01.06.2013г. арендованную площадь помещения по акту приема- передачи. Никаких претензий у сторон при передачи имущества не имелось. Согласно условиям договора п.п.3.1, 3.2 ответчица должна оплачивать ежемесячно истцу постоянную и переменную части арендной платы. Постоянная часть арендной платы установлена за все имущество в целом и составляет:

с 01.06.2013г. по 31.07.2013г. – 53.280 руб.;

с 01.08.2013г. по 30.04.2013г. – 106.560 руб.

Срок оплаты постоянной части арендной платы вносится не позднее 5-го числа текущего месяца аренды.

Переменная часть арендной платы представляет собой компенсацию расходов на содержание арендуемого помещение и компенсацию расходов за коммунальные услуги, размер, которых определяется на основании выставляемого ежемесячно арендодателем – истцом счета и подлежит оплате арендаторов - ответчицей в течение 5 банковских дней с даты выставления счета.

В нарушении условий договора истце полагает, что ответчицей ФИО1 ненадлежащее исполнялись обязанности по внесению арендной платы – были внесены денежные средства только за постоянную часть арендной платы за июнь, июль, август 2013г., после чего платежи прекратились и образовалась задолженность:

июнь 2013г. – переменная часть – 11.871руб. 08 коп. до 21.08.2013г.

июль 2013г. – переменная часть - 11.908 руб. 96 коп. до 18.09.2013г.,

август 2013г. – переменная часть – 13.006руб. 21 коп. до 17.10.2013г.,

сентябрь 2013г. – постоянная часть – 106.560 руб. до 06.09.2013г.,

октябрь 2013г. – постоянная часть - 106.560 руб. до 06.10.2013г.,

ноябрь 2013г. – постоянная часть – 106.560 руб. до 06.11.2013г.

декабрь 2013г. – постоянная часть – 106.560 руб. до 06.12.2013г.

январь 2014г. – постоянная часть – 106.560 руб. до 06.01.2014г.

февраль 2014г. – постоянная часть – 15.222 руб. 85 коп. до 01.02.2014г.

Общая сумма задолженности составляет 584.809 руб. 10 коп.

Переговоры с ответчиком по погашению задолженности результатов не дали. 20 января 2014г. ответчице было направлено уведомление о расторжении договора с 05.02.2014г. в связи с нарушением ФИО1 сроков оплаты арендной платы, а также требование о погашение образовавшейся задолженности до 10.02.2014г. В соответствии с обз.5 п.3.3. Договора при досрочном прекращении действий настоящего договора по вине Арендатора – ответчицы по делу возврат гарантийного взноса не производится и не зачитывается в счет платежей. Согласно сведений из ЕГРИП, ответчика ФИО1 как индивидуальный предприниматель прекратила свою деятельность 09.10.2013г., однако данное обстоятельство не освобождает ее от исполнения условий по договору.

Истец ООО «РОБЕРТ К» просит признать расторгнутым договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «РОБЕРТ К» и взыскать вышеуказанную сумму задолженности по арендной плате, а также расходы по гос. пошлине в размере 13.048руб.09коп.

Ответчица по основному иску и она же истец по встречному иску ФИО1 исковые требования не признала и в свою очередь просила о взыскании с ООО «РОБЕРТ К» части гарантированного взноса в размере 69.773руб. 75 коп.

Ответчица ФИО1, извещенная о дне слушания дела, в судебное заседание явилась и поддержала свои исковые требования, указав, что действительно между ней и ООО «РОБЕРТ К» был заключен договор аренды. Истец и ответчик будучи свободными при заключении договора аренды, предоставили арендатору право на досрочное расторжение договора аренды при выполнении определенного договором условия. В соответствии с п.2.5.2 вышеуказанного договора она – ФИО1, как арендатор имела право досрочно расторгнуть договор, предварительно уведомив ООО «РОБЕРТ К» письменно за 60 дней о своих намерениях. Стороны установили правила внесения и возврата гарантийного взноса. П.3.3 договора указывает, что гарантийный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока действия договора, как гарантия исполнения обязательств арендатора. При прекращении действия договора, равно как в случае досрочного расторжения по инициативе одной из сторон с соблюдением всех предусмотренных договором процедур, гарантийный взнос подлежит возврату в полном объеме арендатору в течение 5 банковских дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, за вычетом среднемесячной суммы переменной составляющей арендной платы, определенной сторонами за неоплаченный период и суммы всех прочих неоплаченных платежей согласно условиям договора.

06.06.2013г. ИП ФИО1 был произведен платеж по договору 159.840 руб., состоящий из гарантированного взноса 106.560 руб. и арендной платы за июнь 53.280 руб. Далее 28.06.2013г. придя к выводу о не возможности получения прибыли в арендованном помещении – площади, воспользовавшись п.2.5.2 договора аренды, ООО «РОБЕРТ К» был уведомлен письменно о расторжении договора в одностороннем порядке. Данное уведомление было направлено с электронного адреса ФИО1: <данные изъяты> на адрес главного бухгалтера ООО «РОБЕРТ К» ФИО2: <данные изъяты>. Данный вид уведомления был избран ответчицей по основному иску, в связи с тем, что ранее происходившее общение с ООО производилось путем направления друг другу писем в электронном виде. По месту указанному в договоре – <адрес> фактически никого из представителей ООО не находилось и иным образом уведомить о намерениях расторгнуть договор, и сдать по акту арендуемое помещение, не имелось возможности. Никаких представителей от ООО за все три месяца аренды в помещение не приходило. В июле, августе и сентябре 2013г. ответчица также получала счета на оплату через электронную почту. Направив уведомление о расторжении договора 28.06.2013г. по указанному выше электронному адресу главного бухгалтера ООО - <данные изъяты>. и получая последующие счета она – ФИО1 была уверена в расторжении договора с 28 августа 2013г. с возвратом гарантийного взноса.

08.07.2013г. была произведена оплата по договору аренды за июль в размере 53.280 руб. 07.08.2013г. за август в размере 106.560 рублей. Счета по оплате переменной части также были направлены по электронной почте истцом по основному иску 15 августа, 13 сентября и 11 октября 2013г.

28 августа 2013г. арендуемая площадь была освобождена. Считает, что данное обстоятельство было признано истцом по основному иску, поскольку счета по внесению переменной части арендной платы выставлялась лишь до августа 2013г. Расторжение договора аренды арендатором досрочно и по его инициативе не является виной арендатора, поэтому гарантийный взнос подлежит возврату, за вычетом задолженности перед арендодателем. Задолженность арендатора по внесению переменной части арендной платы с июня по август 2013г. составила 36.786руб. 25 коп., таким образом подлежит возврату 69.773руб. 75 коп. именно эту сумму и просит взыскать с ООО «РОБЕРТ К» в свою пользу.

Истец по основному иску – ООО «РОБЕРТ К» возражал по встречным исковым требованиям и просил в них отказать, поскольку уведомления по электронной почте нельзя расценивать как надлежащее уведомление, а гл. бухгалтера уполномоченным к расторжению договора лицом. Акт-приема передачи помещения по возврату арендуемой площади не составлялся и не подписывался.

Суд исследовав представленные сторонами доказательства, заслушав мнение ответчицы, допросив свидетеля ФИО3, полагает, что исковые требования ООО «РОБЕРТ К» к ФИО1 и встречный иск ФИО1 к ООО «РОБЕРТ К» подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Между ООО «РОБЕРТ К» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор аренды № нежилого помещения, расположенного на цокольном этаже ком.01 общей площадью 71,04 кв.м., по адресу: <адрес> на срок с 01.06.2013г. по 30.04.2014г. (л.д.8-17).

Согласно п.2.1.1, п.2.1.2 арендодатель передает арендуемое помещение по акту приема-передачи арендодателю для ведения коммерческой деятельности.

Что данная передача помещения состоялась, свидетельствует подписанный сторонами акт приема-передачи (л.д.18) от 01.06.2013г.

П. 2.3.3 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить все платежи, установленные по настоящему договору.

П. 3.1 договора определил, что арендная плата будет состоять из постоянной и переменной составляющих.

Постоянная составляющая – непосредственно арендная плата, с 01.06.2013г. по 31.07.2013г. (т.е. 2 месяца) определена в размере 53.280рублей в месяц; и с 01.08.2013г. по 30.04.2014г. в сумме 106.560рублей в месяц.

Оплата данной части по договору со стороны ответчика ФИО1 подтверждается платежными поручениями <данные изъяты>. (л.д.23) в размере 159.840 руб. (арендная плата как постоянная составляющая + гарантийный взнос); <данные изъяты>. (л.д.24) в размере 53.280руб.; <данные изъяты>. (л.д.25) в размере 106.560 рублей.

П.3.2 договора определено, что переменная часть состоит из расходов арендодателя на содержание арендуемого помещения (уборка помещений, установка и обслуживание системы внутренней навигации, мойка, обслуживание сантехоборудования и электроустановок, расходы на коммунальные услуги, канализацию, водоснабжение, вывоз мусора и т.п.). Оплата переменной составляющей осуществляется за каждый календарный месяц согласно счету, выставленному арендодателем.

Согласно представленным истцом по основному иску счетам на оплату, ответчица ФИО1 не оплатила в пользу ООО «РОБЕРТ К» переменную часть арендной платы выставленную 15 августа 2013г. за июнь в размере 11.871руб. 08 коп. счет № (л.д.20); выставленную 12 сентября 2013г. за июль в размере 11.908руб. 96 коп. счет № (л.д.21); выставленную 11 октября 2013г. за август 13.006руб. 21 коп счет № (л.д.22).

П.3.3 договора предусмотрен гарантийный взнос – дополнительный, как обязательный вид платежа для обеспечения добросовестного исполнения арендатором своих обязанностей по настоящему договору. Данный взнос определен в размере 106.560 рублей. Внесение гарантийного взноса подтверждено платежным поручением № (л.д.23), указанным выше.

Согласно оговоренных сторонами условий данный гарантийный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока действия договора. При прекращении действий настоящего договора, равно как в случае досрочного расторжения по инициативе одной из сторон с соблюдением всех предусмотренных договором процедур, гарантийный взнос подлежит возврату в полном объеме в течение 5 банковских дней с момента подписания сторонами акта приема – передачи помещения, за вычетом среднемесячной суммы переменной составляющей арендной платы определенной сторонами за неоплаченный период и суммы всех прочих неоплаченных платежей согласно условиям настоящего договора. В случае досрочного прекращения действия договора по вине арендатора возврат гарантийного взноса не производится.

Согласно п.2.1.7 и п.2.3.16 договора арендодатель обязан принять, а арендатор сдать арендуемое помещение в течение 5 рабочих дней с даты окончания действия настоящего договора свободным от товара, оборудования арендатора и посторонних предметов по акту сдачи-приема в техническом исправном состоянии.

Главой 2.5 данного договора аренды также предусматривается право арендатора на досрочное расторжение договора. А именно в п.2.5.2. отмечается, что арендодатель имеет право «досрочно расторгнуть настоящий договор, предварительно уведомив Арендодателя письменно за 60 (шестьдесят) календарных дней».

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Ст.620 ГК РФ отмечает ряд случает досрочного расторжения договора по требованию арендатора: не предоставление имущества арендодателем в пользование арендатору, либо создание препятствий в пользовании данным имуществом; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки; не производство кап.ремонта имущества в установленные договором аренды сроки; имущество не пригодно для использования, а также возможность установления и других оснований досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

Таким образом, стороны обоюдно договорились о возможности расторжения договора по инициативе арендатора. Какие-либо определенные причины и условия, препятствующие возможности досрочного расторжения договора по инициативе арендатора ФИО1 не оговорены, т.е. достаточно обычного волеизъявления арендатора о нежелании пользоваться арендуемым помещение и извещении о данном обстоятельстве собственника.

Согласно п.7.4 договора аренды сторона, являющаяся инициатором досрочного расторжения, обязана уведомить другую сторону письменно не позднее, чем за 2 месяца до расторжения.

Согласно отмеченным в договоре данным ООО «РОБЕРТ К» располагается по единому почтовому и юридическому адресу: <адрес> телефон №.

Как следует из представленной ответчиком по основному иску ФИО1 переписки по электронной почте, гл.бухгалтером ООО «РОБЕРТ К» является гр.ФИО2 Данное обстоятельство усматривается во всех платежных документах представленных истцом (л.д.20, 21, 22). На данных платежных документах также присутствует телефон-факс ООО №, также указанный в переписке и главным бухгалтером.

Согласно вышеуказанной переписки еще 30 мая 2013г., т.е. до заключения договора гр.ФИО2 был предоставлен электронный адрес для переписки с ООО, рабочий телефон, который полностью совпадает с указанным в договоре.

28.06.2013г. на представленный электронный адрес было направлено ФИО1 письменное уведомление о намерении расторгнуть договор - «согласно п.2.5.2 Договора аренды №. уведомляю ООО «РОБЕРТ К» о досрочном расторжении вышеуказанного договора с 28 августа 2013г.», т.е. за 2 месяца, т.е. ответчица выполнила свои условия договора.

О том, что ООО «РОБЕРТ К» знало о желании ФИО1 расторгнуть договор, т.е. оно было уведомлено о намерениях, фактически свидетельствует и отсутствие выставленных в установленные сроки платежных требований об оплате не только аренды, но и коммунальных услуг (т.е. переменная часть договора) начиная с сентября 2013г.

Суд усматривает со стороны ООО «РОБЕРТ К» при наличии уведомления о расторжении договора уклонение от исполнения своих обязанностей должным образом, предусмотренных пунктом 2.3.16 договора, по подписанию акта сдачи- приема.

Как следовало из показаний допрошенного в суде свидетеля ФИО3, именно в конце августа 2013г. по просьбе ФИО1 он вместе с другими знакомыми помогал ей вывозить мебель с арендуемой территории на ул.Пришвина г.Москвы в снятый ФИО1 какой-то склад. Собственник - арендатор при освобождение площади не участвовал. Все мебель, которая была выставлена на продажу, разбиралась, упаковывалась в коробки и в полном объеме вывозилась, все было сделано за 1 день.

Суд также считает недостоверным утверждения истца о незнании и неполучении информации от ФИО1 о расторжении договора, поскольку он фактически располагается в одном и том же здании, что и арендуемое помещение и не знать об освобождении площади не могли. В данном случае, суд более склонен доверять показаниям ответчицы ФИО1, об отсутствии постоянно на месте ООО «РОБЕРТ К» по указанному в документах адресу, и появление его представителя в редких случаях, и в связи с этим производимой перепиской между сторонами только через представителя ООО, а в данном случае бухгалтера ФИО2, по электронной почте.

Выбор направления информации не через данное лицо (ФИО2), а непосредственного через ген.директора или единственного участника ООО «РОБЕРТ К», иное лицо договором не предусмотрено.

Определенный вид уведомления сторон договором также не оговаривался, таким образом суд расценивает письменное уведомление ФИО1 о намерениях расторгнуть договор, направленный по электронной почте как надлежащее.

В соответствии с положением ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной, иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Таким образом, суд приходит к выводу и признании договора аренды №., заключенным между ООО «РОБЕРТ К» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 расторгнутым досрочно с 28 августа 2013г. не по вине арендатора.

Кроме того, суд полагает что требования ООО «РОБЕРТ К» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению, а именно подлежит взысканию только переменной части арендной платы за период июнь – август 2013г., в остальной части взысканий истцу по основному иску ООО «РОБЕРТ К» надлежит отказать.

Истец ООО «РОБЕРТ К» просит взыскать общую сумму арендной платы в размере 584.809руб. 10 коп., в данную сумму включена и переменная часть за июнь, июль, август 2013г., которая составляет 36.786руб. 25 коп. и именно она подлежит взысканию с ФИО1 как не уплаченная.

Однако, учитывая, что данный договор суд признает досрочно расторгнутым по инициативе арендатора и без наличия его вины с 28.08.2013г., необходимо произвести перерасчет взысканий с вычетом из суммы гарантийного взноса 106.560 руб. задолженности ФИО1 перед ООО «РОБЕРТ К» по неуплате переменной части за период июнь-август 2013г. (106.560 руб. – 36.786руб. 25 коп. = 69.773 руб. 75 коп.).

Данная сумма подлежит возврату ФИО1, и таким образом полному удовлетворению ее встречных исковых требований, и частичному удовлетворению требований истца по основному иску ООО «Роберт К».

В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд также взыскивает с ФИО1 в пользу ООО «РОБЕРТ К» сумму госпошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 1.303руб. 59коп., которая в свою очередь также подлежит вычету из суммы гарантийного взноса, подлежащего возврату, и окончательная сумма подлежащая взысканию по удовлетворенным требованиям ФИО1 составляет 68.470 руб. 16коп. (69.773руб. 75 коп. -1.303руб. 59коп.).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «РОБЕРТ К» к ФИО1 о признании договора расторгнутым, взыскании задолженности по договору аренды, и по встречному иску ФИО1 к ООО «РОБЕРТ К» о взыскании части гарантированного взноса, удовлетворить частично.

Считать расторгнутым договор аренды <данные изъяты>., заключенный между ООО «РОБЕРТ К» и ИП ФИО1 с 28 августа 2013г.

Взыскать с ООО «РОБЕРТ К» в пользу ФИО1 часть гарантийного взноса в размере 68.470 (шестьдесят восемь тысяч четыреста семьдесят) рубля 16 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: