Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.Р.В. к Б.Р.С. о признании договора купли-продажи предварительным, возложении обязанности исполнить обязательства по договору и заключить договор купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

В.Р.В. обратился в суд с иском к Б.Р.С. о признании договора купли-продажи предварительным, возложении обязанности исполнить обязательства по договору и заключить договор купли-продажи. Требования, с учетом уточнения от <дата>, истец мотивировал тем, что <дата> между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с условным кадастровым номером 24:04:1101001:ЗУ1, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, 3300 м.Южнее <адрес>, часть контура пашни №. Он не имеет возможности зарегистрировать право собственности на указанный выше земельный участок, так как ответчик не исполнил обязательства по договору, изложенные в п.14, предусматривающие, что продавец обязан разделить имеющийся у него на праве собственности участок с кадастровым номером 24:04:0000000:10608 на две части, согласно приложению к договору (спецификации) один из получившихся после раздела участков площадью 16 544 кв.м. и будет считаться предметом договора, а именно 24:04:1101001:ЗУ1, и уклоняется от регистрации перехода права собственности. Полагает, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи будущей вещи. Просит суд признать договор купли-продажи от <дата> предварительным, обязать Б.Р.С. исполнить обязательства в соответствии с п.14 договора, дополнительным соглашением от <дата> к указанному договору, а именно изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:04:0000000:10608 на разрешенное использование- для ведения животноводства и разделить земельный участок на две части, согласно приложения к договору. Обязать Б.Р.С. заключить с ним основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:04:1101001:ЗУ1, расположенный по адресу: Красноярский край, <адрес>, 3300 м.Южнее <адрес>, часть контура пашни №.

Истец Б.Р.С. в зал суда не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, о чем представил суду заявление, обеспечил участие своего представителя в судебное заседание.

Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности от <дата> исковые требования поддержала в полном объеме по указанным выше основаниям, дополнив, что помимо договора купли-продажи между истцом и ответчиком <дата> годы было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которого стороны дополнили п.15 указанного выше договора, предусмотрев, что в случае невозможности исполнения п.14 Договора, продавец обязуется совершить все необходимые действия для исполнения условий договора, в том числе в случае необходимости согласовать с покупателем иной размер приобретаемого участка, изменить категорию, назначение или вид разрешенного использования земельного участка или совершить иные действия в целях исполнения договора. Стороны договорились, что в случае необходимости изменения вида разрешенного использования участка (при наличии препятствий в исполнении условий договора) продавец обязан изменить вид разрешенного использования участка на вид- «Для ведения животноводства» и в последующем исполнить п.14 договора. В случае возникновения иных препятствий в исполнении договора, стороны согласовывают порядок действий и изменение условий договора путем заключения дополнительного соглашения. Полагает, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи будущей вещи в виде земельного участка, который ответчик взял на себя обязанность сформировать и зарегистрировать переход права на вновь созданный объект недвижимости в виде участка с кадастровым номером 24:04:1101001:ЗУ1 за истцом, препятствий для этого не имеется. Б.Р.С. неправомерно уклоняется от формирования земельного участка, заключения основного договора купли-продажи и регистрации на него права за В.Р.В.

Ответчик Б.Р.С. в зал суда не явился, был извещен своевременно надлежащим образом, обеспечил участие своего представителя.

Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности от <дата> представила суду письменный отзыв на иск, дополнительно суду пояснила, что между Б.Р.С. и В.Р.В. был заключен <дата> договор купли-продажи земельного участка площадью 16544 м. На стадии выделения земельных участков регистрирующий орган приостановил образование новых земельных участков, сославшись на запрет формирования земельных участков сельскохозяйственного назначения размером меньше 4 га. Пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от <дата> N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. Пунктом 1 ст. 21 Закона Красноярского края от <дата> N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" установлено, что минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 4 га. Таким образом, исполнить обязательство в соответствии с дополнительным соглашением к договору купли-продажи земельного участка, заключенном между Б.Р.С. и В.Р.В. об изменении цели использования земельного участка площадью 16544 м на ведение животноводства не предоставляется возможным, поскольку категория земли сельскохозяйственного назначения при смене цели использования не поменяется, и на данный земельный участок будут также распространяться требования и ограничения Федерального закона от <дата> N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Также ответчик не согласен с доводами истца о том, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с п.3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В соответствии с п.1 ст. 37 Земельного Кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество. Поскольку земельный участок, который был предметом договора купли-продажи между Б.Р.С. и В.Р.В., не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не является объектом недвижимого имущества, так как не был сформирован именно как участок с основными характеристиками - установленной площадью, в определенных границах, то условие предварительного договора о продаже земельного участка без указания его идентифицирующих признаков (кадастровый номер, а с учетом дополнительного соглашения к нему и площадь) позволяет говорить о том, что предмет предварительного договора купли-продажи от <дата> является не согласованным, а договор - заключенным.

Представитель третьего лица Министерства сельского хозяйства и торговли Красноярского края- министр ФИО7 в зал суда не явился, был извещен своевременно надлежащим образом, просил дело рассмотреть в отсутствие Министерства, представив в суд отзыв на иск, согласно которого п.1 ст.8 ФЗ от <дата> «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и п.1 ст.25 Закона Красноярского края от 04.12.20018 года «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ либо муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. На основании Постановления Правительства Красноярского края от <дата> продавец земельного участка обязан известить в письменной форме Правительство Красноярского края о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. По состоянию на <дата> копия извещения о продаже земельного участка с кадастровым номером 24:04:1101001:ЗУ1 в Министерство не поступала.

Представитель третьего лица администрации <адрес> Красноярского края ФИО8, действующая на основании доверенности от <дата> в зал суда не явилась, была извещена, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, о чем представила суду заявление.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в зал суда не явился, был извещен, о причинах неявки суд не уведомил.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами доказательства, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании положений ст.455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ч.1 ст.37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что <дата> между Б.Р.С. и В.Р.В. заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого ФИО9 за 200 000 рублей продал, а В.Р.В. купил земельный участок площадью 16 544 кв.метров в границах плана, прилагаемого к настоящему договору (спецификация), имеющего условный кадастровый №:ЗУ1, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, 3300 м.Южнее <адрес>, часть контура пашни №. На основании п.14 указанного договора стороны пришли к соглашению о том, что чтобы продать участок с условным кадастровым номером 24:04:1101001:ЗУ1 продавец обязан разделить имеющийся у него на праве собственности участок с кадастровым номером 24:04:0000000:10608 на две части, согласно приложению к договору (спецификации) один из получившихся после раздела участков площадью 16 544 кв.м. и будет считаться предметом договора, а именно 24:04:1101001:ЗУ1. К договору прилагается схема расположения земельного участка с условным номером 24:04:1101001:ЗУ1 на кадастровом плане территории, без данных о ее утверждении.

Кроме того, <дата> между В.Р.В. и Б.Р.С. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которого стороны дополнили условия указанного выше договора купли-продажи, предусмотрев п.15, в соответствии с которым в случае невозможности исполнения п.14 Договора, продавец обязуется совершить все необходимые действия для исполнения условий договора, в том числе в случае необходимости согласовать с покупателем иной размер приобретаемого участка, изменить категорию, назначение или вид разрешенного использования земельного участка или совершить иные действия в целях исполнения договора. Стороны договорились, что в случае необходимости изменения вида разрешенного использования участка (при наличии препятствий в исполнении условий договора) продавец обязан изменить вид разрешенного использования участка на вид- «Для ведения животноводства» и в последующем исполнить п.14 договора. В случае возникновения иных препятствий в исполнении договора, стороны согласовывают порядок действий и изменение условий договора путем заключения дополнительного соглашения.

Согласно выписки из ЕГРН от <дата>, Б.Р.С. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 24:04:0000000:10608, площадью 49533 +/- 156 кв.метров, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, 3300 м. южнее <адрес>, часть контура пашни №, категория земель- земли сельскохозяйственного назначения.

Оценивая в совокупности представленные сторонами доказательства, принимая во внимание нормы действующего законодательства, суд приходит к следующему.

На основании норм действующего гражданского законодательства, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случае, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Заключенный между сторонами договор от <дата> не содержит срок, в который должен быть заключен основной договор купли-продажи. При этом представителем истца не приведено оснований, по которым заключение для продавца Б.Р.С. основного договора купли-продажи земельного участка является обязательным.

Кроме того, суд находит обоснованным довод представителя ответчика о том, что на основании п.1 ст.37 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от <дата> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Из пункта 3 части 1 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости следует, что в государственный кадастр недвижимости вносится описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.

Таким образом, из приведенных выше положений следует, что принадлежность земельного участка на праве собственности конкретному лицу и в конкретных границах определяется сведениями, внесенными в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственный кадастр недвижимости.

Земельный участок, который был предметом договора купли-продажи на момент заключения договора не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, таким образом, не являлся объектом недвижимого имущества, в связи с чем обоснована ссылка представителя ответчика о том, что предмет предварительного договора купли-продажи является не согласованным, в связи с чем договор- не заключенным.

Довод представителя истца о том, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи товара, который будет создан продавцом в будущем, основан на неверном толковании права, в том числе без учета положения, закрепленного в ст.37 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, как разъяснил Пленум ВАС РФ от <дата>№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Также суд находит основанной на законе ссылку представителя истца на п.1 ст.21 Закона Красноярского края от <дата> «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», в соответствии с которым минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 4 га. Таким образом, исполнение условий заключенного между сторонами договора купли-продажи с учетом дополнительного соглашения к нему также является не исполнимым, так как категория земли «сельскохозяйственного назначения» при смене цели использования не изменится, в связи с чем на образование участка будет распространяться требования указанного выше Закона от 04.12.20018 года «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае».

При таких обстоятельствах, учитывая, что заключенный между сторонами договор от <дата> не содержит срока заключения основного договора, предмет договора не соответствует требованиям, предъявляемым законом для заключения договора купли-продажи земельного участка, оснований для обязательного заключения для продавца основного договора истцом не приведено и судом не установлено, процедура формирования земельного участка, имеющего категорию- земли сельскохозяйственного назначения и заключения договора купли-продажи такого участка не соблюдены, суд находит требования В.Р.В. не подлежащими удовлетворению.

Таким образом суд полагает необходимым в удовлетворении требований о признать договор купли-продажи от <дата> предварительным, возложении обязанности на Б.Р.С. исполнить обязательства в соответствии с п.14 договора, дополнительным соглашением от <дата> к указанному договору, а именно изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:04:0000000:10608 на разрешенное использование- для ведения животноводства и разделить земельный участок на две части, согласно приложения к договору. Обязать Б.Р.С. заключить с В.Р.В. основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 24:04:1101001:ЗУ1, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, 3300 м.Южнее <адрес>, часть контура пашни № истцу отказать в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска, предъявленного к Б.Р.С. о признании договора купли-продажи предварительным, возложении обязанности исполнить обязательства по договору и заключить договор купли-продажи В.Р.В. отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Березовский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Дата изготовления мотивированного решения – 28 сентября 2018 года.

Судья Д.В. Пятова