Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в пос. Плесецк гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО5В. В. О. о возмещении убытков в виде стоимости неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества и судебных расходов,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5 возмещении убытков в виде стоимости неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества и судебных расходов. В обоснование иска указал, что 20 июня 2015 года между ним и ответчиком был заключён договор аренды нежилого помещения, на основании которого он арендовал у ответчика здание торгового центра, общей площадью № кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, посёлок Плесецк, <адрес>. В пользовании собственника осталось № кв.м. здания и земельный участок под зданием площадью № кв.м. Указанное имущество было передано ему по акту приёма-передачи от 20 июня 2015 года. Срок действия договора аренды установлен до 31 декабря 2015 года. Дополнительным соглашением №1 к договору аренды от 20 июня 2015 года предусмотрено право истца выкупить в собственность арендованное недвижимое имущество, установлен размер выкупной цены. Аналогичным образом между ним и ответчиком на идентичных условиях составлялись договоры аренды указанного выше имущества от 01 января 2016 года и от 01 января 2017 года. Аренда спорного здания была необходима для оборудования истцом в данном здании гостиницы. О данном факте истец и ответчик договорились при заключении первоначального договора аренды. В связи с тем, что нежилое помещение в силу особенностей конструкции нуждалось в переоборудовании, истец за свой счёт произвёл неотделимые улучшения. О производстве данных работ ответчик был не только поставлен в известность, но с ним был согласован объём производимых работ, их перечень. Ответчик контролировал весь процесс работ, вносил правки в объём работ, их характер и перечень строительного оборудования. В ходе работ истцом за свой счёт были произведены следующие работы: осуществлена переделка существующего положения в проектируемое, для каждого номера сделано отдельное окно, разводка и монтаж электропроводки, проложены дополнительные системы водоснабжения и водоотведения, осуществлена перепланировка помещений, установка дополнительных перегородок, дверных проёмов, установлены дополнительные отопительные приборы, полностью переоблицованы стены, заменены все осветительные приборы, двери, смонтирована система пожарной сигнализации, в котельную приобретено и установлено оборудование по горячему водоснабжению гостиницы, проведены работы по прокладке трубопровода в номера, на первом этаже здания смонтирована комната, в которой размещена сушилка для постельного белья. То есть, выполнены все работы, позволяющие отделить помещение гостиницы, как самостоятельное помещение, соответствующее установленным законом требованиям. Истец понес расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 1027158 рублей 80 копеек. 23 мая 2018 года ответчик по надуманным причинам, со ссылкой на якобы имеющуюся задолженность по уплате арендных платежей, потребовал от истца освободить арендуемое помещение. В последующем истец был принудительно выдворен из занимаемого помещения. Произведённые истцом в арендованном помещении улучшения являются неотделимыми. При расторжении договора аренды стоимость произведённых истцом улучшений подлежала возмещению. Полагает, что действия ответчика, который был согласен с произведёнными улучшениями, одобрял их, контролировал объём и качество произведённых работ, и который захватил указанные улучшения, отказав в их возмещении, следует расценивать как злоупотребление правом. Просил взыскать с ответчика в его пользу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 1027158 рублей 80 копеек и расходы по оплате государственной пошлины в размере 13336 рублей 00 копеек.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования, просил дополнительно взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений в размере 1467100 рублей, указав, что он также произвел неотделимые улучшения в спорном здании торгового центра, а именно: ремонт кабинета «Юникомавто»; кабинета юриста ФИО2; крыльца «Водолей»; кабинета юристов ФИО4; переоборудовал 2-й и 3-й этажей здания под гостиницу, произведя замену окон, устройство перегородок между номерами, замену полов, проведение холодного и горячего водоснабжения в номера, обустройство канализации, установку системы вентилирования, установку дверей, кладку кафеля в душевых кабинках, установку унитазов и раковин, подводку электричества; ремонт котельной и котла, установку системы горячего водоснабжения в котельной, замену радиаторов отопления в здании, переоборудование первого этажа здания под фойе гостиницы; оборудование комнаты для стирки, глажки и сушки белья; устройство одного номера на 3-м этаже здания; подводку горячего и холодного водоснабжения, канализации в номер, установку раковины и унитаза; обустройство туалета с умывальником на первом этаже здания, в связи с чем понес расходы на общую сумму 1467100 рублей. Просил взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений арендованного здания на общую сумму 2494258 рублей 80 копеек.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО13 на иске с учетом уточненных исковых требований настаивали по доводам, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему, дополнительно пояснив, что договоры аренды спорного здания торгового центра заключались между истцом и ответчиком с целью последующего выкупа арендатором всего здания. Еще до заключения договора аренды от 20 июня 2015 года между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о том, что ФИО1 планирует переоборудовать арендованное здание под помещение гостиницы. Арендодатель ФИО5 знал о предстоящем переоборудовании и был согласен на переоборудование истцом помещений арендованного здания под помещение гостиницы, с ним были согласованы проект переоборудования здания и все работы по его переоборудованию. На положения договоров аренды о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению арендатору, ФИО1 не обратил внимание, поскольку предполагалось, что он в последующем выкупит здание торгового центра, и все неотделимые улучшения перейдут в его собственность. Изначально договор аренды был заключен с участием ФИО6, но он фактически участия в договоре аренды не принимал, арендные платежи не вносил, в переоборудовании здания не участвовал. В последующем договоры аренды перезаключались на каждый календарный год. В 2017 году к заключению договора аренды в качестве соарендатора присоединился ФИО14, который принимал участие в переоборудовании здания. В 2018 году ФИО5 не стал перезаключать с ними договор аренды, сославшись на задолженность по арендным платежам, хотя на самом деле у арендаторов какой-либо задолженности по арендной плате перед арендодателем не возникло. Полагали, что действия ФИО5 являются недобросовестными, поскольку он, сославшись на несуществующую задолженность по арендной плате, отказался заключать с ФИО7 договор аренды уже после того, как часть принадлежащего ему здания торгового центра было переоборудовано в гостиницу и начало приносить доход от гостиничного бизнеса, присвоив себе после прекращения договора аренды неотделимые улучшения и воспользовался помещением гостиницы для извлечения дохода. Все неотделимые улучшения были произведены в той части здания, которое было предметом аренды.

Ответчик ФИО5 и его представитель ФИО12 в судебном заседании с иском не согласились, пояснив, что при заключении договора аренды торгового центра его сторонами действительно оговаривался возможный выкуп арендатором ФИО7 арендованного здания в случае внесения последним арендных платежей и денежных средств на общую сумму 36000000 рублей. Договор аренды заключался с 20 июня 2015 года на каждый календарный год, в том числе на 2016 и 2017 годы. Между тем, своего согласия на переоборудование здания торгового центра до его выкупа под помещение гостиницы ФИО3 В.В. не давал, о чем направлял ФИО1 претензии в письменном виде с требованием вернуть здание торгового центра в первоначальный вид. Положениями договоров аренды предусмотрено, что такое согласие дается в письменном виде. При этом, стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается. Здание торгового центра было введено в эксплуатацию в 2010 году и передавалось ФИО1 в оконченном виде, без каких-либо недостатков. При заключении договора аренды в 2015 году здание Договор аренды не расторгался с ФИО1, а был прекращен после истечения срока действия договора аренды на 2017 год, поскольку ФИО5 не пожелал заключать договор аренды на следующий срок по тем основаниям, что у арендаторов возникла задолженность по уплате арендных платежей за 4 месяца. Изначально договор аренды заключался им с ФИО1 и ФИО6, но последний в аренде здания участия по факту не принимал, арендную плату не вносил, здание не использовал. В 2017 году к заключению договора аренды присоединился ФИО14 Поскольку договором аренды предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений предмета аренды не возмещается арендатору, полагают иск не подлежащим удовлетворению.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО14 в судебном заседании с иском не согласился, пояснив, что он в 2017 году действительно присоединился к заключению договора аренды спорного здания торгового центра. ФИО1 с его участием произвел переоборудование части здания под помещение гостиницы. Поскольку у них возникла задолженность по уплате арендных платежей в размере 1200000 рублей, ФИО5 в 2018 году отказался перезаключать с ними договор аренды. По условиям договора аренды стоимость работ по переоборудованию здания торгового центра в помещение гостиницы арендатору не возмещается, поэтому оснований для удовлетворения иска не имеется.

Выслушав мнение сторон и их представителей, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд находит, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из ч. 1 и ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 624 Гражданского кодекса РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Как установлено в судебном заседании, ФИО5 до 10 января 2019 года являлся собственником нежилого помещения – здания торгового центра, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, 2010 года постройки, с кадастровым номером №.

20 июня 2015 года между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (арендодателем) и ФИО6 и ФИО1 (арендаторами) был заключен договор аренды указанного недвижимого имущества, за исключением помещения площадью № кв.м., которое осталось в пользовании собственника, на срок до 31 декабря 2015 года. Арендная плата определена сторонами ежемесячно в размере 300000 рублей (без учета НДС).

Объект аренды передан арендаторам ФИО6 и ФИО1 по акту приема-передачи от 20 июня 2015 года.

Согласно дополнительному соглашению № 1 к договору аренды недвижимого имущества от 20 июня 2015 года, арендатор имеет право выкупить арендованное имущество по истечении срока указанного договора или других договоров или до истечения срока при условии уплаты арендатором всей выкупной цены, которая определена сторонами договора в размере 36000000 рублей, из которых 33000000 рублей стоимость здания, 3000000 рублей – стоимость земельного участка. Арендная плата, уплачиваемая по договору аренды, засчитывается в счет выкупной цены. В случае отказа арендатора от выкупа, арендная плата возврату не подлежит (п. 1.1, 1.2 и 1.3 дополнительного соглашения).

По истечении срока действия договора аренды от 20 июня 2015 года между индивидуальными предпринимателями ФИО5 и ФИО1 заключен новый договор аренды указанного недвижимого имущества от 01 января 2016 года на срок до 30 декабря 2016 года на тех же условиях. Арендная плата определена сторонами ежемесячно в размере 100000 рублей (без учета НДС).

Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды недвижимого имущества от 01 января 2016 года определена возможность выкупа арендатором арендованного имущества на аналогичных условиях.

По истечении срока действия договора аренды от 01 января 2016 года между индивидуальными предпринимателями ФИО5 и ФИО1, а также ФИО14 заключен новый договор аренды указанного недвижимого имущества от 01 января 2017 года на срок до 30 декабря 2017 года. Арендная плата определена сторонами ежемесячно в размере 300000 рублей (без учета НДС).

Объект аренды передан арендаторам ФИО1 и ФИО14 по акту приема-передачи от 01 января 2017 года.

Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды недвижимого имущества от 01 января 2017 года также определена возможность выкупа арендатором арендованного имущества на вышеуказанных условиях.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО5 29 апреля 2019 года прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, арендатором ФИО1 в период действия вышеуказанных договоров аренды произведены неотделимые улучшения арендованного имущества по переоборудованию здания торгового центра в помещение гостиницы «Ласточкино гнездо».

Согласно предоставленным истцом товарным чекам и расчету суммы иска, он понес расходы на производство неотделимых улучшений в общем размере 1027158 рублей 80 копеек.

Кроме того, из представленных истцом ФИО1 расписок от 30 декабря 2015 года, от 31 декабря 2016 года, от 30 декабря 2017 года и от 20 июня 2018 года, данных ему ФИО8, следует, что последний произвел по заказу ФИО1 работы по ремонту части арендованного здания, а также по переоборудованию здания в помещение гостиницы, в связи с чем ФИО1 оплатил ему услуги в общей сумме 1467100 рублей.

Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей ФИО9 и ФИО10, допрошенных в судебном заседании, согласно которым они по заданию ФИО1 производили работы по переоборудованию здания торгового центра в помещение гостиницы, в том числе возводили перегородки стен из бруса и гипсокартона. У ФИО5 на первом этаже здания располагалось помещение магазина, он находился в здании и видел, что производятся работы по переоборудованию помещения в помещение гостиницы.

Судом установлено, что на 2018 год договор аренды спорного здания торгового центра между сторонами не заключался, но фактически здание использовалось ФИО1 и ФИО14 на условиях аренды.

Согласно уведомлению ИП ФИО5, направленному индивидуальным предпринимателям ФИО1 и ФИО14, он с 21 декабря 2018 года расторгает договор аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в связи с неоднократной просрочкой арендных платежей, а также в связи с фактическим изменением функционального назначения арендованного здания арендаторами без разрешения собственника.

Стоимость неотделимых улучшений ФИО5 ФИО1 до настоящего времени не возмещена, что не оспаривается сторонами.

Между тем, в силу положений статьи 623 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе требовать у арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных за счет арендатора, лишь в случаях, если такие улучшения произведены с согласия арендодателя, и если иное не предусмотрено договором аренды.

Как следует из пунктов 3.2.12 договоров аренды спорного нежилого помещения от 20 июня 2015 года, от 01 января 2016 года и от 01 января 2017 года, арендатор обязуется передать объект аренды при его освобождении по акту приема-передачи арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми согласованными (в письменном виде) сторонами переделками, перестройками и не отделимыми улучшениями, стоимость не отделимых улучшений и переделок, произведенных арендатором, арендатору не возмещается.

Исходя из буквального толкования указанных положений договора аренды, стороны согласовали, что согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений объекта аренды должно быть выражено в письменном виде.

Истцом не представлено суду доказательств того, что арендодатель ФИО5 давал ему согласие на производство неотделимых улучшений в письменном виде.

При этом, по условиям договора аренды стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается, в связи с чем ссылка истца и его представителя на то обстоятельство, что ФИО5 знал о производимых работах по переоборудованию объекта аренды и был согласен с ними, в данном случае не имеет правового значения.

Доводы истца и его представителя о недобросовестности действий ответчика ФИО5 суд также признает необоснованными.

Так, в силу ч. 1 - ч. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Истцом не представлено суду доказательств того, что при заключении и исполнении договоров аренды спорного здания ответчик ФИО5 действовал недобросовестно.

Из объяснений ФИО5, которые не оспаривает истец, следует, что он передавал ФИО1 и другим арендаторам спорное здание в аренду в исправном состоянии, соответствующем его функциональному назначению, не нуждающемся в ремонте или переоборудовании. При этом, здание было введено в эксплуатацию еще в 2010 году.

В то же время, при заключении договоров аренды, которые заключались на каждый календарный год, ФИО1 не представлял возражений относительно положений договора аренды о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества не подлежат возмещению арендатору, самостоятельно подписывал договоры аренды, соглашаясь с условиями, изложенными в них.

Указанные договоры сторонами не оспорены, недействительными сделками в судебном порядке не признаны.

Ссылка истца и его представителя на то обстоятельство, что ФИО1 предполагал, что здание будет выкуплено им, поэтому соглашался с вышеуказанными условиями, также не имеет правового значения для настоящего спора.

Договор аренды на 2017 год, в том числе дополнительное соглашение к нему о возможности выкупа объекта аренды арендатором, не был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, а прекратил свое действие по истечении его срока.

В течение срока действия договора аренды от 01 января 2017 года ФИО1 не выкупил объект аренды у арендодателя.

Договор аренды на 2018 год между сторонами не заключался. ФИО5 после истечения срока действия очередного договора аренды, в том числе на 2017 год, был вправе не заключать новый договор аренды на новый срок при соблюдении условий договора и положений закона о преимущественном праве арендаторов на заключение нового договора аренды.

Кроме того, из материалов дела, а также из объяснений ФИО5, которые подтверждаются объяснениями третьего лица ФИО14, не заинтересованного в исходе дела, следует, что ФИО5 не стал заключать новый договор аренды в связи с возникшей у ФИО1 задолженностью по оплате арендных платежей в течение нескольких месяцев.

Доказательств отсутствия такой задолженности истцом суду также не представлено.

При указанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО5 возмещении убытков в виде стоимости неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества и судебных расходов у суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО5В. В. О. о возмещении убытков в виде стоимости неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества и судебных расходов отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи жалобы в Архангельский областной суд через Плесецкий районный суд Архангельской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 сентября 2020 года.

Председательствующий: Р.А. Куйкин

Копия верна. Судья: Р.А. Куйкин