Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-661/2022 по иску ФИО2 к ООО «Кэпитал», ФИО3 о признании договора купли-продажи между конкурсным управляющим и третьим лицом недействительным, признании права собственности на объект недвижимости по договору долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Чеховский городской суд к ответчикам с исковыми требованиями: признать недействительным Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. объекта недвижимости с кадастровым номером № заключенный между ООО «Кэпитал» и ФИО3, и применить последствия недействительности сделки; применить последствия недействительности сделки и обязать Росреестр прекратить запись о регистрации перехода прав на объект недвижимости с кадастровым номером № за ФИО3; признать за истцом право собственности на объект долевого строительства по договору № долевого участия в строительстве многоквартирного дома с кадастровым номером №; применить последствия ст.10 ГК РФ и признать неправомерными действия конкурсного управляющего ФИО1, а именно, выраженный им в письменном заявлении отказе от исполнения договора № участия в долевом строительстве, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал» и ФИО2, а также в продаже ФИО3 объекта недвижимости с кадастровым номером №; взыскать судебные расходы с конкурсного управляющего ФИО1 в виде государственной пошлины и почтовых расходов

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и в дополнениях к нему. Пояснил, что никаких изменений в договор ответчик не внес. Никто не обращался за доплатой. Он внес всю сумму по договору до возведения объекта. Площадь изменилась после строительства и изменилась сумма на треть, что должно было быть предметом для переговоров. Была переписка о доплате, но к соглашению не пришли. Был составлен акт о недоделках. Оснований для доплаты не было. Если ответчик произвел изменения параметров, это не его ответственность и не его риски. То, что увеличили площадь, не значит, что объекта нет. Договор не регистрировали, пока не закончилась ипотека. Считает, что объект украли.

Ответчик-ООО «Кэпитал» в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела, сведений об уважительности причин неявки суду не представил.

Представитель ответчика ФИО3- адвокат Волкова Л.И. в судебном заседании исковые требования не признала, поддержав письменные пояснения. Пояснила, что договор мог бы быть признан недействительным, если бы торги были признаны недействительными. Признание торгов несостоявшимся не исключает, а позволяет заключение договора с единственным участником торгов, при условиях установленных законом. В данном случае никаких нарушений не было. Истцом пропущен срок исковой давности. Истец сдал в арбитраж заявление о принятии обеспечительных мер, в котором указано, что о факте продажи квартиры он узнал ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора истца предметом является квартира. Все помещения на первом этаже являются нежилыми и несоответствующими по площади объекту, в отношении которого с истцом был заключен договор. Несмотря на переписку, объект не был принят истцом. Ответчик, после анализа предложения по переводу из нежилого в жилое, сообщил о невозможности такого перевода и предложил другие варианты. Не одно предложение истцом принято не было. Никаких действий по изменению характеристик предпринято не было. Очевидно, что застройщиком сделка либо в части, либо полностью исполнена не была. Договор, на который истец ссылается, расторгнут. Истцом избран ненадлежащий способ защиты прав. Кроме того залогодержателем является ПАО Сбербанк.

Третье лицо, ПАО Сбербанк, в судебное заседание не явилось, было надлежащим образом извещено о месте и времени слушания дела.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке и, заслушав пояснения участников процесса, нашел исковые требования ФИО2 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Капитал» и ФИО2 был заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома по условиям которого застройщик (ООО «Кэпитал») взял на себя обязательство не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать ФИО2 объект долевого строительства - жилое помещение (квартира) № (строительный), общей площадью 61,35 кв.м., расположенный на 1 этаже в осях Б-Д и 5-9 17-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.25-37).

Стоимость квартиры (цена договора) определена была в 2 995 449 рублей, из расчета твердой цены за кв.м в размере 48 826 руб. (п.3.1. Договора).

ФИО2 выполнил свои обязательства по оплате, согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.39)

Судом установлено, часть денежных средств в размере 1 795 000 рублей была получена по кредитному договору (л.д.73-91)

Многоэтажный жилой дом по адресу: <адрес>, корпус 2 был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №

ДД.ММ.ГГГГФИО2 выдано сообщение о завершении строительства и необходимости принять объект долевого строительства в течение семи рабочих дней (л.д.40)

ДД.ММ.ГГГГФИО2 выдано уведомление о необходимости доплаты и принятии квартиры, не позднее пяти дней рабочих дней с даты получения данного уведомления, по тем основаниям, что ФИО2 после осмотра квартиры был уведомлен об увеличении площади квартиры на 19,55 кв.м. и необходимости доплат, за увеличении площади на основании раздела 12 Договора, суммы в размере 954 548,30 руб., но такую доплату не произвел (л.д.41-42)

ДД.ММ.ГГГГ составлен односторонний акт о передаче застройщиком объекта долевого строительства- помещения № (строительный №), площадью 80,9 кв.м. по адресу: <адрес>(л.д.43)

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт осмотра, согласно которому застройщик и участник долевого строительства согласились обсудить результаты осмотра и возникшие в связи с этим претензии, дополнительно(л.д.47-50)

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кэпитол» получил от ФИО2 предложение об урегулировании спора, в соответствии с которым застройщику предложено: самостоятельно перевести жилое помещение в нежилое, своими силами и своими средствами демонтирует наружную приточно-вытяжную вентиляцию на объекте долевого строительства и надлежаще заделывает места ее входа и выхода в помещении, переносит приборы учета электроэнергии с прохода в иное согласованное место, переносит с прохода в техническую часть помещения распределительный узел тепла(гребенку); участник долевого строительства освобождается застройщиком от оплаты по пункту 9.6 договора(л.д.51-53)

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кэпитол» дало ответ о том, что участник долевого строительства освобождён от оплаты по п.9,6, помещение уже имеет статус нежилого, застройщик готов перенести приборы учета, демонтаж наружной приточно-вытяжной вентиляции не возможен, необходимо произвести доплату в размере 2000 000 рублей (л.д.54-55)

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кэпитол», ввиду отказа от диалога, предложило рассмотреть варианты обмена помещения на другую квартиру в данном жилом комплексе(л.д.56)

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кэпитол» предложены варианты: замены помещения с возвратом суммы в размере 500 000 руб., замены помещения с доплатой 2500 000 руб., доплаты в размере 2 431 250 руб. с исполнением условий изложенных в письме от ДД.ММ.ГГГГ, расторжения договора долевого участия с возвратом суммы в размере 1642 554 руб.(л.д.57)

ДД.ММ.ГГГГФИО2 направил в адрес застройщика требование об уплате неустойки (л.д.59-61)

ДД.ММ.ГГГГФИО2 направил в адрес застройщика повторное требование об уплате неустойки(л.д.68-71)

ДД.ММ.ГГГГ Определением Чеховского городского суда по делу № производство по иску ФИО2 к ООО «Кэпитол» о взыскании неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда прекращено ввиду того, что в отношении ООО «Кэпитол» введена процедура наблюдения ДД.ММ.ГГГГ(л.д.95)

ДД.ММ.ГГГГ решением Арбитражного суда по делу № ООО «Кэпитол» признано несостоятельным (банкротом), в связи с чем конкурсный управляющий ООО «Кэпитол» ФИО1 направил ФИО2 отказ от исполнения Договора № № долевого (л.д.93-98)

ДД.ММ.ГГГГ Определением Арбитражного суда Московской области ФИО2 отказано в удовлетворении требований о включении требований о передаче жилых помещений ООО «Кэпитол»(л.д.105-110)

ДД.ММ.ГГГГ Постановлением десятого арбитражного апелляционного суда по делу № исковое заявление ФИО2 о взыскании неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда оставлено без рассмотрения.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 подал в Чеховский городской суд исковое заявление о признании права собственности, которое было возвращено (л.д.116-123,124)

После отмены определения о возврате искового заявления (л.д.126-127), иск был вновь возвращен ДД.ММ.ГГГГ на основании ч.3 ст.136 ГПК РФ

ДД.ММ.ГГГГФИО2 вновь подал в Чеховский городской суд исковое заявление о признании права собственности, производство по которому было прекращено ДД.ММ.ГГГГ (л.д.128-138)

После отмены определения Чеховского городского суда о прекращении производства по делу, заочным решением Чеховского городского суда ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО2 было удовлетворено. Суд: признал отказ конкурсного управляющего ООО «Кэпитал» ФИО1 от исполнения договора № № незаконным; признал право собственности ФИО2 на объект долевого строительства по договору №, а именно жилое помещение (квартиру) №, расположенное по адресу: <адрес> этажного многоквартирного жилого дома; взыскал с ООО «Кэпитал» в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 43 777 (сорок три тысячи семьсот семьдесят семь) руб. (л.д.139-155)

По заявлению конкурсного управляющего ООО «Кэпитал» ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №ДД.ММ.ГГГГ было отменено (л.д.156-169)

ДД.ММ.ГГГГ на основании абз7 ст.222 ГПК РФ исковое заявление ФИО2 к ООО «Кэпитол» оставлено без рассмотрения (л.д.170)

ДД.ММ.ГГГГФИО2 обратился в суд с заявленными требованиями по тем основаниям, что он в ходе рассмотрения дела № узнал о факте продажи спорного помещения ФИО3(л.д.3)

Судом установлено, что право собственности ФИО3 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение площадью 80,9 кв.м. расположенное на первом этаже по адресу: <адрес> с №(л.д. 171-174)

В отношении данного объекта ФИО3 приобрел право собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с конкурсным управляющим ООО «Кэпитол», по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ (№ л.д.210)

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ торги в отношении нежилого помещения, площадью 80,9 кв.м., по адресу: <адрес> с № были признаны несостоявшимися в связи с тем, что только один участник (ООО «Торги-ру» в интересах ФИО3) был допущен на участие в торгах ( г.<адрес> л.д.208-209)

ФИО3 исковые требования ФИО2 не признал и просил о применении последствий пропуска срока исковой давности (л.д.204-210)

В соответствии со ст.126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства: снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

В соответствии с п.3 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Конкурсный управляющий вправе: заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Пунктом 2 ст. 102 ФЗ N127 установлено, что Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Полномочия конкурсного управляющего, предусмотренные ст. 127,129 вышеназванного закона, не предоставляют ему право и возможности заключать подрядные договоры на производство строительных работ, вносить изменения в проектную документацию, выполнять действия по приемке новых объектов в эксплуатацию и др.

В соответствии с п.3,4 ст. 102 ФЗ от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Сторона по договору, в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от должника возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения договора должника.

В соответствии с п.3 ст. 139 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 года №127-ФЗ, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 -19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно п.17 ст. 110 вышеназванного Закона, в случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися.

Если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого на участие в торгах соответствует условиям торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или содержит предложение о цене предприятия не ниже установленной начальной цены продажи предприятия, договор купли-продажи предприятия заключается внешним управляющим с этим участником торгов в соответствии с условиями торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или представленным им предложением о цене предприятия.

В силу п.1 ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Из содержания ст. 449 ГК РФ следует, что законом определено единственное основание для признания торгов недействительными это нарушение правил проведения торгов, установленное законом.

Положения статьи 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 той же статьи).

В абзаце 1 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной сделкой является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, заключенный по итогам проведения торгов, является оспоримой сделкой, а потому, исходя из вышеизложенной позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, вне зависимости от того, посягает или нет такая сделка на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, к ней подлежат применению нормы об оспоримости сделки.

Пунктом 2 статьи 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судом из заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, поданного в Арбитражный суд Московской области ДД.ММ.ГГГГ установлено, что истцу о проведении торгов и продаже спорного помещения достоверно стало известно ДД.ММ.ГГГГ (л.д.243-245).

В Чеховский городской суд, как указывалось выше, ФИО2 обратился ДД.ММ.ГГГГ(л.д.2), то есть с пропуском установленного законом срока исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Принимая во внимание, что оснований для восстановления пропущенного срока не имеется, руководствуясь ГК РФ, ст.ст. 2,56,67,98,167,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 о признании недействительным Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекта недвижимости с кадастровым номером № заключённого с ФИО3, применении последствия недействительности сделки, обязании Росреестр прекратить запись о регистрации перехода прав на объект недвижимости с кадастровым номером № за ФИО3, признании права собственности на объект долевого строительства по договору № долевого участия в строительстве многоквартирного дома с кадастровым номером № применении последствий ст.10 Гражданского кодекса РФ, признании неправомерными действия конкурсного управляющего ФИО1, выраженными им в письменном заявлении отказе от исполнения договора № участия в долевом строительстве, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Капитал» и ФИО2, а также в продаже ФИО3 объекта недвижимости с кадастровым номером № взыскании судебных расходов с конкурсного управляющего ФИО1 в виде государственной пошлины и почтовых расходов- оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2022 года.

Председательствующий подпись В.Л.Василевич

КОПИЯ ВЕРНА: