Гражданский кодекс часть 1

судьи	Зининой И.В.
при участии:
секретаря судебного заседания	Тарасово йА.И.
представителя истца	Лорецкой В.В.
представителя ответчика и третьего лица	Терсковой Я.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черных Н. В. к Департаменту имущества и земельных отношений <адрес> о признании незаконным решения, признании недействительным проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, урегулировании разногласий возникший при заключении договора,

у с т а н о в и л:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику и просила признать незаконным решение № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в пересмотре размера арендной платы на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3244 кв.м., признать недостоверной величину рыночной стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № площадью 3244 кв.м., обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3244 кв.м. с размером арендной платы 43465 рублей в год.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изменила предмет иска в части и просила признать недействительным отчет об оценке №.

В последующем истец вновь в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изменила предмет иска и просила признать незаконным решение ответчика № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в пересмотре размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3244 кв.м., признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3244 кв.м. с размером арендной платы 289040 рублей, обязать департамент имущества и земельных отношений <адрес> заключить с Черных Н.В. дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с размером арендной платы 43465 рублей в год на основании отчета независимого оценщика Шишкина С.И.

Также в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представитель истца отказалась от исковых требований в части признания недействительным отчета об оценке № ООО «Альфа-Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ данный отказ был принят судом.

В дальнейшем ходе судебного разбирательства представитель истца в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вновь изменила предмет иска в части и просила урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 3244 кв.м.

В обоснование своих требований истец указала, что в июне ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Департамент земельных и имущественных отношений <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В ДД.ММ.ГГГГ был издан приказ о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду. Межевание земельного участка было проведено за счет истца, земельный участок поставлен на кадастровый учет. После предоставления данных документов, ответчиком был предоставлен проект договора аренды земельного участка без указания размера арендной платы. В ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды ответчиком было предоставлено дополнительное соглашение, согласно которому размер арендной платы составляет 289040 рублей в год. Этот размер арендной платы превышает размер кадастровой стоимости земельного участка в 37 раз. Истец не согласилась с отчетом об оценке стоимости арендной платы, представленной ответчиком, поскольку оценка проведена не объективно. Истец обратилась к ответчику с заявлением об изменении размера арендной платы, однако ей было отказано. Согласно отчету об оценке ООО «Техноцентр», произведенной по заказу истца рыночная стоимость головой арендной платы земельного участка составляет 43465 рублей.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и дала соответствующие пояснения. Также пояснила, что фактически требования истца направлены на урегулирование возникшего спора по размеру арендной платы земельного участка при заключении договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему.

Представитель Департамента имущества и земельных отношений <адрес> и <адрес> в судебном заседании исковые требования не признала и дала пояснения согласно письменным возражениям на иск.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что приказом Департамента имущества и земельных отношений <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ было предварительно согласовано предоставление Черных Н.В. земельного участка площадью 3244 в.м., с местоположением: <адрес> (разрешенное использование –личное подсобное хозяйство, территориальная зона- зона сельскохозяйственного использования (СХ-2), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения). Также была утверждена схема расположения земельного участка.

Черных Н.В. произвела действия по постановке земельного участка на кадастровый учет, и ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 3244 кв.м. был поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №.

В дальнейшем истец обратилась к ответчику для заключения договора аренды земельного участка.

Как указывает истец в ДД.ММ.ГГГГ ей был предоставлен проект договора аренды земельного участка площадью 3244 кв.м., с кадастровым номером №, с местоположением <адрес> (л.д. 12-17). Данный проект не был подписан Черных Н.В.

Из указанного проекта договора аренды земельного участка следует, что условия договора, а именно раздел три не предусматривает размера арендной платы земельного участка.

В ДД.ММ.ГГГГЧерных Н.В. был предоставлен проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Так, в соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения установлено, что стороны пришли к соглашению и решили в раздел 3 «Размер и условия внесения арендной платы» договора аренды земельного участка с кадастровым номером № дополнить пунктами следующего содержания:

«3.3 Размер арендной платы составляет 289040 рублей в год, в месяц 24086 рублей 67 копеек.

Величина годовой арендной платы за использование участка определена на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата является обязательным бюджетным платежом.

3.4 Арендная плата вноситься арендатором ежемесячно равными долями не позднее числа месяца, следующего за расчетным периодом.

В соответствии со ст. ст. 62, 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации плата перечисляется на следующие реквизиты: р\с № Банк: Сибирское ГУ Банка России <адрес>, БИК №, КПП №, Получатель: Управление Федерального казначейства по <адрес> (администрация <адрес>), ИНН №, КБК №, ОКТМО №.

3.5 Арендная плата начисляется с даты подписания настоящего соглашения.

3.6. Исполнением обязательства по уплате арендной платы является поступление перечисленных сумм на расчетный счет, указанный в пункте 3.4 договора.

3.7. За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в этой время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются на расчетный счет, указанный в пункте 3.4 договора.

3.8 За нарушение срока внесения арендной платы по договора арендодатель вправе взыскать договорную неустойку в размере 25 % от установленной в договоре размера годовой арендной платы».

Пунктом 2 соглашения предусмотрено, что оно является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка.

Указанно соглашение не было подписано Черных Н.В.

Не согласившись с установленных размером головой арендной платы, Черных Н.В. обратилась к ответчику с заявлением и просила пересмотреть размер арендной платы.

В ответе Департамента имущества и земельных отношений <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в пересмотре размера арендной платы, поскольку размер арендной платы земельного участка определялся на основании отчета независимого оценщика.

Не согласившись с указанным отказом, Черных Н.В. обратилась в суд. При этом, из текста искового заявления, пояснений представителя истца следует, что фактически требования Черных Н.В. направлены на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему.

В соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно части 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу частей 1 и 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (часть 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением <адрес>№-П от ДД.ММ.ГГГГ утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участка, государственная собственность на которые не разграничены и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории <адрес>.

Согласно пункту 1 указанного постановления размер арендной платы при аренде земельных участков в расчете на год (далее - арендная плата) определяется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее - арендодатель).

В силу пункта 2 Порядка если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3 - 6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из пояснений сторон, данных в ходе судебного разбирательства, и представленных доказательств следует, что именно проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка регулирует размер годовой арендной платы земельного участка. Поскольку сторонами не был согласован размер арендной платы земельного участка, то и договор аренды не был подписан со стороны Черных Н.В.

Как предусмотрено частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (часть 3 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Истцом не представлено доказательств, и в материалах дела отсутствуют сведения для возможности расчета арендной платы земельного участка в применением положений пунктом 3-6 Постановления <адрес>№-П от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, размер годовой арендной платы земельного участка подлежит определению на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, согласно отчету об оценке ООО «Альфа-Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ, произведенному по заказу Департамента имущества и земельных отношений <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером № составляет 289040 рублей.

Не согласившись с указанных отчетом, Черных Н.В. обратилась в ООО «Техноцентр», согласно заключению которого от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 43465 рублей.

Как указывает истец, и данное обстоятельство не оспаривается ответчиком, проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка был предоставлен Черных Н.В. лишь в ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГЧерных Н.В. обратилась к ответчику с заявлением об изменении размера арендной платы в проекте дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, указав на несоответствие отчета об оценке, что также не оспаривалось ответчиком в судебном заседании, и следует из оспариваемого ответа от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное заявление было рассмотрено ответчиком и ДД.ММ.ГГГГ дан ответ, из которого следует, что по мнению ответчика, отсутствуют основания для пересмотра размера годовой арендной платы земельного участка.

Таким образом, заявление Черных Н.В. и ответ от ДД.ММ.ГГГГ суд расценивает как протокол разногласий на проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и отклонение данного протокола разногласий.

Именно в целях урегулирования, возникшие разногласия были переданы на рассмотрение в суд.

Так, в ходе судебного разбирательства был представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Абсолют», согласно которому рыночная стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером № составляет 116784 рубля.

Для устранения возникших противоречий, по инициативе суда было назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению ООО «Международное бюро судебных экспертиз оценки и медиации» № от ДД.ММ.ГГГГ величина рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 3244 кв.м. с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 50700 рублей.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (статья 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Часть 1 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

У суда отсутствуют основания сомневаться в заключении судебного эксперта, поскольку выводы сделаны экспертом на основании представленных материалов, осмотра земельного участка, произведенных расчетов, выводы эксперта научно обоснованы.

Данное заключение было составлено экспертом, имеющим большой стаж экспертной работы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, для проведения экспертизы в распоряжение эксперта были представлены имеющиеся материалы дела.

Суд принимает заключение судебной экспертизы, поскольку оценка была произведена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Суд не принимает доводы ответчика о недостоверности произведенных расчетов корректировки на категорию земель и вида разрешенного использования, и полагает, что в данном случае имеет место техническая ошибка, поскольку экспертом указана корректировка 58,84 (1\2,43=0,4115), что составляет (100 % -41,15 %).

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что размер годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером № площадью 3244 кв.м. при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, подлежит определении в сумме 50700 рублей, и в этой части требования истца подлежат удовлетворению.

Что касается требований Черных Н.В. о признании незаконным решения от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в пересмотре размера арендной платы земельного участка и признании недействительным проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, то суд приходит к следующему.

Исходя из избранного способа защиты нарушенного права, и фактического заявления требований об урегулировании возникших разногласий при заключении договора аренды, при отсутствии заключенного договора аренды и дополнительного соглашения к нему, передачи возникших разногласий на рассмотрения судом, не требуется отдельного признания недействительным ответа от ДД.ММ.ГГГГ и проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

При этом, также учитывает, что и заявление Черных Н.В. от ДД.ММ.ГГГГ о пересмотре размера арендной платы и ответ на данное заявление от ДД.ММ.ГГГГ, были расценены судом как протокол разногласий и отклонение данного протокола разногласий, что само по себе не противоречит требованиям действующего законодательства.

Вместе с тем, суд полагает возможным отметить, что ответ на заявление от ДД.ММ.ГГГГ был дан в установленные сроки как статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, как и в соответствии с требованиями Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Ответ мотивирован, истцу даны соответствующие разъяснения.

При таких обстоятельствах, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

Исковые требования Черных Н. В. к Департаменту имущества и земельных отношений <адрес> о признании незаконным решения, признании недействительным проекта дополнительного соглашения, урегулировании разногласий возникший при заключении договора удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом имущества и земельных отношений <адрес> и Черных Н. В. при заключении договора – дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и определить размер годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером № в размере 50700 рублей.

В удовлетворении требований о признании незаконным решения и признании недействительным проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка Черных Н. В. отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья И.В.Зинина