Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 обратилась с иском в Дубненский городской суд <адрес> к ООО <данные изъяты>» о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве №-Н от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГг. за рег. №, в части замены формулировок «нежилого помещения» на жилое помещение и обязании внести в проектную документацию строящегося дома со строительным адресом: <адрес> соответствующие изменения.

В обоснование исковых требований истец ссылался на те обстоятельства, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, как участником долевого строительства, и ООО <данные изъяты>» (Застройщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве №-Н, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГг. за рег. №. В соответствии с условиями указанного договора, Застройщик обязался в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный девятиэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения (нежилыми помещениями) на первом этаже со строительным адресом: <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором участия в долевом строительстве цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию <адрес>. Объект долевого строительства– нежилое помещение, проектной общей площадью - 74,5 кв. м; секция – 3, этаж -1, строительный номер помещения – 10. Срок ввода <адрес> эксплуатацию был определен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ, передача объекта долевого участия должна была быть произведена до конца ДД.ММ.ГГГГ До настоящего момента объект долевого строительства истцу не передан. Со своей стороны ФИО1 свои обязательства исполнила надлежащим образом, оплатив ответчику при подписании договора полную стоимость в размере 4 097 500 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с заявлением о внесении изменений в проектную документацию строящегося дома со строительным адресом: <адрес>, в соответствии с Проектом перепланировки нежилого помещения стр.№ в жилое (1 этаж) и плана 1-го этажа блока А после корректировки, а также о внесении соответствующих изменений в Договор участия в долевом строительстве №-Н от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГг. за рег. № в части замены нежилого помещения на жилое. Какого-либо ответа на свое заявление в данной части она не получила. Устно ей было сообщено об отказе в удовлетворении заявления. По мнению истца, ответчик необоснованно уклонился от внесения изменений в договор и проектную документацию, поскольку изначально договор долевого участия на нежилое помещение заключался с условием, что в ходе строительства многоквартирного дома нежилое помещение будет переведено в жилое, а в сам договор долевого участия будут внесены соответствующие изменения. В настоящий момент спорное нежилое помещение фактически соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению, ООО «<данные изъяты>» подготовлены соответствующие изменения в проектную документацию, согласованы с ней, однако соответствующие изменения в проектную документацию дома и договор долевого участия в строительстве не были зарегистрированы в следствие смерти единственного учредителя ООО <данные изъяты> К» ФИО4, который и гарантировал перевод нежилого помещения в жилое, а также в следствие признания ООО «<данные изъяты>» несостоятельным (банкротом) и введения в отношении него процедуры конкурсного производства. В следствие бездействия ответчика, который отказывается добровольно вносить изменения в договор долевого участия, а также в следствие введения в отношении ответчика процедуры конкурсного производства, ФИО1 утрачивает право на получение нежилого помещения в натуре и может предъявить только денежное требование о возврате уплаченной по договору суммы (ст.201.1, 201.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В случае же, если ООО «<данные изъяты> исполнит свои первоначальные обязательства внесет изменения в договор долевого участия в строительстве, ФИО1 сможет претендовать на передачу ей жилого помещения в натуре. По мнению истца, отказ ответчика от внесения изменений в договор долевого участия в строительстве, является существенным нарушением, поскольку она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ( лишается права на получение квартиры в натуре). В связи с этим, изменения в договор долевого участия должны быть внесены в судебном порядке.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 дополнительно пояснила обстоятельства заключения спорного договора долевого участия. В частности указала, что ФИО1 не осуществляет предпринимательскую деятельность и изначально обратилась в ООО «<данные изъяты>» с просьбой продать ей именно квартиру на первом этаже для последующего совместного проживания с престарелыми родственниками, подъем которых на вышерасположенные этажи затруднителен. На момент обращения ФИО1 в ООО «<данные изъяты>» (октябрь 2018 г.) все квартиры в достраиваемых домах ООО «<данные изъяты> были проданы, оставались только нежилые помещения. В тоже время, поскольку ФИО1 готова была единовременно внести полную оплату по договору, а ООО <данные изъяты>» нуждался в денежных средствах на достройку многоквартирного дома, единственный учредитель ООО «<данные изъяты> -ФИО4, который также являлся и лицом, принимающим все фактические решения в ООО «<данные изъяты> предложил заключить с ней договор долевого участия в отношении спорного нежилого помещения на 1 этаже, при этом гарантировав истцу, что на стадии строительства многоквартирного дома нежилое помещение будет переведено в жилое, после чего в договор долевого участия с ФИО1 будут внесены соответствующие изменения. Такая практика ранее уже имелась в ООО <данные изъяты>». ФИО1 согласилась с данными условиями. В соответствии с достигнутыми договоренностями, договор долевого участия был заключен с истцом на следующих условиях: цена за 1 кв. м - 55 000 рублей, аналогично цене 1 кв. м жилых помещений (квартир) в этом доме; ООО «<данные изъяты> вносит соответствующие изменения в проект дома с целью перевода покупаемого нежилого помещения в жилое на стадии строительства; единовременная оплата всей цены договора долевого участия после его государственной регистрации. Также по просьбе ФИО4ФИО1 было написано соответствующее заявление, которое было зарегистрировано в ООО «<данные изъяты>». После получения письменного обращения истца оно было одобрено ФИО4, как единственным учредителем ООО «<данные изъяты>», и с ней был заключен спорный договор участия. После регистрации договора истец сразу оплатила в ООО <данные изъяты>» всю сумму по договору в размере 4 097 500 рублей. Далее, по личному указанию единственного учредителя ООО <данные изъяты>ФИО4 был изготовлен Проект перепланировки нежилого помещения стр.№.10 в жилое (1 этаж), который был согласован с истцом 04.12.2018г., и один экземпляр выдан ФИО1 на руки. Также, ФИО1 были выданы копии документов, подтверждающих намерения Застройщика внести изменения в проект строящегося дома (по моему нежилому помещению и кладовкам в блоке А), а именно: копию плана 1-го этажа блока А после корректировки ( входит в проектную документацию на дом) и копию служебной записки с резолюцией единственного учредителя ООО <данные изъяты>ФИО4 от 10.12.2018г. Внесение изменений в проектную документацию в части предназначенного истцу помещения должно было произойти вместе с внесением изменений в проектную документацию в части кладовок, расположенных на всех этажах в блоке А ( ранее данные кладовки частично были учтены в составе квартир, а частично как самостоятельные помещения, что создавало препятствия при вводе дома в эксплуатацию). В апреле 2019г. ФИО1 написала заявление в ООО “<данные изъяты>” (вх. № от 15.04.2019г.) с запросом о сроках сдачи дома и внесения изменений в ДДУ в соответствии с согласованным с ней проектом перепланировки. В ответ ею было получено гарантийное письмо единственного учредителя, который подтвердил ранее взятые на себя обязательства по внесению изменений в договор долевого участия до сдачи дома в эксплуатацию до конца 2019. В октябре 2019г. единственный учредитель ООО “<данные изъяты>” ФИО4 умер, а в отношении ООО «<данные изъяты> было подано заявление о признании несостоятельным (банкротом). В связи с этим истец обратилась в независимую компанию ООО <данные изъяты>” с просьбой провести проверку, соответствует ли предназначенное ей помещение требованиям, предъявляемым к жилому помещению, т.к. никакой информации в ООО “<данные изъяты> она получить не могла (телефоны были отключены, офис не работал). По итогам обследования ( на тот момент участников долевого строительства еще пускали в МКД для осмотра предназначенных им помещений, поскольку дом был почти достроен, спорное помещение фактически отвечало требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Таким образом, фактически, спорное помещение в настоящий момент отвечает требованиям для жилого помещения, необходимые документы для внесения изменений в проект многоквартирного дома и договор долевого участия подготовлены, но не внесены в виду бездействия ответчика. В связи с этим, изменения должны быть внесены в судебном порядке.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, ее интересы на основании доверенности представлял адвокат ФИО5, который исковые требования с учетом дополнений поддержал, дал аналогичные объяснения.

Ответчик, ООО <данные изъяты> К», в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, мотивированной позиции по делу не предоставил.

Третье лицо, конкурсный управляющий ООО <данные изъяты>» ФИО14 в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил, его интересы на основании доверенности представляла ФИО6, которая представила письменные пояснения и дополнения к ним, согласно которым решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ но делу № застройщик ООО «<данные изъяты> признан несостоятельным (банкротом). Согласно п. 7 главы 9 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений при банкротстве застройщика удовлетворяются в составе третьей очереди, требования о передаче нежилых помещений подлежат трансформации в денежные требования и удовлетворяются в составе четвертой очереди. ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое требование. Таким образом, требования, касающиеся нрав на недвижимость, рассматриваются только в деле о банкротстве застройщика. В данном случае действия истца по предъявлению требований вне рамок дела о банкротстве застройщика ООО <данные изъяты> являются злоупотреблением правом и направлены на обход установленной очередности удовлетворения требований кредиторов. Кроме того, на момент введения в отношении застройщика ООО <данные изъяты>» процедуры банкротства согласно всем имеющимся документам и публичному реестру (имеющему значение для третьих лиц, в частности для других кредиторов застройщика) ФИО1 было приобретено нежилое помещение. Следовательно, недопустимо без каких-либо законных оснований произвольно изменять характеристики объекта капитального строительства. Фактически ФИО1 не согласна с императивной нормой Закона о банкротстве, устанавливающей последствия приобретения нежилых помещений в процедуре банкротства (а именно с трансформацией ее требования в денежное, обеспеченное залогом), удовлетворение требований истца создаст основу для злоупотреблений правом иными кредиторами с целью обхода закона. Истцом не упомянуто, что ФИО1 является профессиональным риэлтором с большим стажем, специализацией которого является продажа жилой недвижимости, что в совокупности с характеристиками помещения свидетельствует о коммерческих целях приобретения спорного помещения.

Представитель третьего лица Государственное автономное учреждение <адрес> «Московская областная государственная экспертиза» - в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, по существу пояснил, что в соответствии с действующим законодательством ГАУ <данные изъяты>» является государственным учреждением, уполномоченным на проведение государственной экспертизы проектной документации и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, объектов капитального строительства, реконструкции, капитального ремонта, расположенных на территории <адрес>, включая проведение проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства. В 2012г. ГАУ МО «<данные изъяты>» оказало ООО <данные изъяты>» услугу по проведению государственной экспертизы проектной документации (без сметы) и результатов инженерных изысканий по объекту капитального строительства «Группа жилых домов по <адрес> в <адрес>». По результатам проведения экспертизы было выдано положительное заключение № от 27.12.2012г. Рассмотрение вопроса касающегося обязательств долевого участия в строительстве не входит в компетенцию ГАУ МО «<данные изъяты>».

В ходе судебного разбирательства были допрошены свидетели и специалист.

Свидетель ФИО7 показала, что работала в ООО <данные изъяты> начальником риэлтерского отдела. Осенью 2018 г. в ООО <данные изъяты>» обратилась ФИО1 с целью приобретения квартиры. На тот момент все квартиры в <адрес> уже были проданы. Иные дома только начинали строиться. Поскольку ФИО1 была готова оплатить сразу всю сумму по договору ( более 4 000 000 рублей), а ООО <данные изъяты>» нуждался в денежных средствах на строительство, по указанию единственного учредителя ООО «Бетиз и К» ФИО4ФИО1 было предложено заключить договор долевого участия на нежилое помещение на 1 этаже многоквартирного <адрес> с последующим переводом его в жилое на стадии строительства. ООО <данные изъяты>» ранее так уже неоднократно делало, в частности в ранее сданном жилом комплексе на <адрес>. Указанные гарантии ФИО1 и указания ей, как начальнику риэлторского отдела, ФИО4 делал лично. Такие решения мог принять только он, у генерального директора таких полномочий не было. После подписания договора долевого участия с ФИО1, он был зарегистрирован, после чего данные были переданы в проектный отдел ООО «№», который должен был подготовить изменения в проектную документацию дома. После подготовки изменений изменения в проект были переданы снова в риэлтерский отдел, после чего согласованы с ФИО1. В дальнейшем документы были переданы работникам для регистрации изменений в проектную документацию многоквартирного дома. Насколько свидетелю известно, это не было сделано, поскольку планировалось внести изменения в проектную документацию дома одновременно как по помещению ФИО1, так и по ряду других помещений ( кладовкам), пристроенным к квартирам. По кладовкам проект подготовлен до конца не был, поэтому внесение изменений по помещению ФИО1 временно отложили.

Свидетель ФИО8 показала, что работала в ООО «<данные изъяты>» риелтором. Готовила текст договора долевого участия между ООО «<данные изъяты>» и ФИО1 Формально договор был заключен на нежилое помещение, но, по договоренности между ООО <данные изъяты>» в лице единственного учредителя ФИО4 и ФИО1, после внесения ФИО1 полной оплаты по договору, ООО «<данные изъяты> должно было изменить проект дома и перевести на стадии строительства нежилое помещение в жилое, после чего подписать дополнительное соглашение к основному договору долевого участия, где помещение должно было быть указано как жилое. Необходимость перевода помещения из нежилого в жилое была обусловлена тем, что ФИО1 нужна была квартира, но на момент ее обращения в ООО «<данные изъяты> квартир уже не было. В то же время, у ООО «<данные изъяты>» имелись нежилые помещения на первом этаже <адрес>, которые не продавались, но их можно было перевести без особых затрат в жилые. Ранее ООО <данные изъяты>» так уже делало. Указание ФИО8 давал лично ФИО4 После заключения договора долевого участия, он был зарегистрирован. Через какое-то время проектировщик ООО <данные изъяты>» ФИО15 принес свидетелю готовый проект перепланировки для согласования и подписания его ФИО1. Свидетель вызвала ФИО1 и согласовала с ней проект перепланировки, один экземпляр передала ей. Дальше документы были переданы для дальнейшей регистрации. Почему изменения не были зарегистрированы свидетелю не известно. Также может пояснить, что ФИО1,С. несколько раз потом звонила и спрашивала, когда будет подписано дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, ей передавались ответы ФИО4, что все будет выполнено до сдачи дома в эксплуатацию в 2019 <адрес> дополнительное соглашение у ФИО8 было уже готово, для его подписания не хватало только подтверждения о внесении изменении в проект дома.

Свидетель ФИО9 показала, что являлась офис-менеджером, исполняла обязанности личного помощника и секретаря ФИО4 как генерального директора и учредителя ООО «<данные изъяты>», а также была его помощником при исполнении им обязанностей депутата. Когда директором ООО «<данные изъяты>» стала ФИО10, свидетель продолжала работать секретарем и у ФИО4, как учредителя ООО «<данные изъяты>», так и у ФИО10, как директора ООО «<данные изъяты>». Главным являлся ФИО4ФИО1 свидетель знает как участника долевого строительства, который в 2019 г. неоднократно приходил к ФИО4 на прием по поводу перевода помещения по договору долевого участия из нежилого в жилое. Во время прихода ФИО1ФИО4 не было на месте, т.к. он часто был в разъездах. В связи с этим ФИО1 оставила письменное обращение, которые было свидетелем зарегистрировано и передано учредителю. В последствии ФИО4 сказал свидетелю напечатать гарантийное письмо для ФИО1 и надиктовал ФИО9 его текст. В письме ФИО4 от имени ООО «<данные изъяты> гарантировал ФИО1, что все необходимые действия по переводу помещения из нежилого в жилое будут сделаны до сдачи дома в эксплуатацию в 2019 г. В присутствии свидетеля ФИО4 подписал письмо и сказал передать его ФИО1 и успокоить ее. Копия гарантийного письма была передана ФИО9ФИО1 в руки, оригинал подшит в папку с перепиской. После ознакомления с гарантийным письмом ФИО4, имеющимся в деле, свидетель подтвердил, что именно его она печатала, а ФИО4 подписывал.

Специалист ФИО11 показала, что является главным архитектором проекта, начальником проектного отдела ООО «<данные изъяты>», имеет стаж работы 19 лет, в апреле 2020 г. совместно с ФИО1 и представителем ООО «<данные изъяты>» производила осмотр нежилого помещения площадью 74,5 кв. м на первом этаже со строительным адресом: <адрес> на предмет перевода нежилого помещения в жилое. На дату осмотра в <адрес> строительные работы не велись, указанный дом построен, не сделана часть инженерных коммуникацией. На момент осмотра нежилого помещения, принадлежащего ФИО1, установлено, что указанном помещении инженерные коммуникации выполнены не до конца, отсутствуют стяжки на стенах, система электроснабжения и разводка отопления. При этом, к коммуникациям имеется возможность присоединиться. Кроме того, не имеет значения помещение жилое или не жилое, в любое помещение должна быть произведена подводка воды и электричества. В нежилом помещении имелись стояки водопровода, окна, имеется вентиляция и противопожарная система, соответствующая требованиям действующего законодательства. В случае, если в нежилом помещении будут доделаны все необходимые работы, указанное нежилое помещение возможно перевести в жилое, при этом необходимо будет внести изменения в проектную документацию дома. Проект перепланировки ФИО1 не реализован. Нежилое помещение площадью 74,5 кв. м на первом этаже со строительным адресом: <адрес> соответствует проекту планировки ООО «<данные изъяты>».

Выслушав представителя истца и представителя третьего лица, изучив исковое заявление, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (участниками долевого строительства) и ООО «ФИО12» (застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве №-Н (л.д. 20-32 том №), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный девятиэтажный жилой дом с помещениями общественного назначения (нежилыми помещениями) на первом этаже со строительным адресом: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать в собственность участнику долевого строительства расположенную в доме нежилое помещение со строительным номером 10 проектной площадью 74,5 кв. м, а участник долевого строительства обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома. (п.1.1. договора).

Согласно п.3.1. указанного договора цена договора («Вклад в финансирование строительства») составляет 4 097 500 рублей 00 копеек, в соответствии с согласованным сторонами расчетом и графиком внесения платежей (приложение №).

Истцом полностью внесен вклад в финансирование строительства в сумме 4 097 500 рублей 00 копеек, что подтверждается представленными в материалы дела копиями квитанций к приходным кассовым ордерам и кассовых чеков (л.д. 35 том №).

В соответствии с п.2.1.2. указанного договора застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту до конца 1-го квартала 2020года. В установленном законом и договором порядке срок передачи объекта долевого строительства не изменялся. До настоящего времени объект долевого строительства не передан участнику долевого строительства.

В 2012г. ГАУ МО «Мособлгосэкспертиза» проведена государственная экспертиза проектной документации (без сметы) и результатов инженерных изысканий по объекту капитального строительства «Группа жилых домов по <адрес> в <адрес>» ООО «<данные изъяты> По результатам проведения экспертизы было выдано положительное заключение № от 27.12.2012г.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительного комплекса <адрес> ООО «<данные изъяты>» в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдано разрешение на строительство № сроком до ДД.ММ.ГГГГ

В разрешении на строительство № указано, что Министерство строительного комплекса <адрес> разрешает строительство объекта капитального строительства: Группа жилых домов с инженерной инфраструктурой и благоустройством территории в отношении жилого <адрес> со следующими характеристиками: площадь жилого здания - 6 858,2 кв.м., строительный объем - 36957,1 куб.м., в том числе подземный - 2774,4 куб.м.; количество этажей - 9 с тех.подпольем и тех. этажом, количество секций - 3, количество квартир - 94, в том числе однокомнатных - 16 шт., двухкомнатных - 62 шт., трехкомнатных - 16 шт., общая площадь квартир - 5 859,5 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО <данные изъяты>» подписано дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, которым исключен пункт 2.1.9 договора, изменен п. ДД.ММ.ГГГГ, дополнены п. 2.2 п. 2.2.5, ст. 8 п. 8.8, ст. 9 п. 9.71 и 9.72. При этом, указанное дополнительное соглашение не содержит условий о согласовании перевода нежилого помещения в жилой фонд, а также изменения вида объекта долевого строительства с нежилого помещения на жилое помещение.

Из представленного в материалы дела заявления от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 обратилась с заявлением в ООО <данные изъяты>» о предоставлении информации о внесении изменений в договор участия в соответствии с согласованным проектом перепланировки нежилого помещения № в жилое, подготовленной проектной мастерской ООО «<данные изъяты>» (л.д. 36-46, 47 т. №).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направлено гарантийное письмо ООО «<данные изъяты>», подписанное единственным учредителем ООО «<данные изъяты>», о переводе нежилого помещения в жилое, строящегося в <адрес> до окончания строительства вышеуказанного жилого дома (л.д. 154 т. №).

При этом, как следует из п. 2.2.2 Договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ внесение изменений в проектную документацию дома относительно архитектурных и структурных изменений является правом застройщика, а не обязанностью.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО13 заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве №-Н от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52-54 т. №), по условиям которого ФИО13 перешло право требования на объект долевого строительства - нежилое помещение со строительным номером 10 проектной площадью 74,5 кв. м расположенное по строительному адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО13 заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве №-Н от ДД.ММ.ГГГГ ((л.д. 55-59 т. №), по условиям которого ФИО1 перешло право требования на объект долевого строительства - нежилое помещение со строительным номером 10 проектной площадью 74,5 кв. м расположенное по строительному адресу: <адрес>.

Как установлено судом, доказательств того, что многоквартирный дом на момент рассмотрения дела построен и введен в эксплуатацию, не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» подготовлено техническое заключение по результатам обследования нежилого помещения с целью определения возможности перевода нежилого помещения (строительный №) в жилой фонд, помещение расположено в уровне 1-го этажа многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Согласно выводам технического заключения перевод нежилого помещения (строительный №) в жилой фонд технически возможно и допустимо при условии соблюдения рекомендаций и требований СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», ПП РФ № от ДД.ММ.ГГГГ раздел II, ФЗ № «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий», СП 52.13330.2011 «Естественное и искусственное освещение», СП 6013330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха», СП 23-101-2004 «Проектирование тепловой защиты здания».

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «№» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год, до ДД.ММ.ГГГГ и утвержден конкурсный управляющий – член ассоциации МСОПАУ ФИО14 (л.д. 118-123 том №)

Согласно ч. 1 ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Как следует из представленной проектной декларации по группе домов 28,30/32, 34 и 34/1, размещенной застройщиком - ООО «№ на сайте ЕИСЖС по дому № запланировано к постройке 94 жилых помещения и 15 нежилых помещений, в состав которых входит, в том числе, нежилое помещение ФИО1 (л.д. 3-87 т. №).

Вместе с тем, каких-либо изменений в проектную декларацию по дому № расположенному по <адрес> ООО № внесены не были.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратилась к конкурсному управляющему ООО «№»- ФИО14 с заявлением о внесении изменений в проектную документацию строящегося дома, внести изменения в договор участия в долевом строительстве №-Н от ДД.ММ.ГГГГ в части замены нежилого помещения на жилое и включить требование ФИО1 о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений №», а в случае отказа о включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Бетиз и К» требование ФИО1 в сумме 4 097 500 рублей (л.д. 111-114 т.№).

Как следует из уведомления о рассмотрении требования участника долевого строительства, конкурсным управляющим было отказано во включении в реестр требований участников строительства требования ФИО1 о передаче нежилого помещения, сообщено о праве подать заявление в установленном законом порядке в Арбитражный суд <адрес> о включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов денежного требования обеспеченного залогом имущества должника в рамках дела о банкротстве ООО № (л.д. 115-117 т. №).

Таким образом, перевод нежилого помещения, принадлежащего ФИО1, в жилое не произведен. Соглашения между ООО «№» и ФИО1, а также между конкурсным управляющим ФИО14 и истцом, об изменении условий договора участия в долевом строительстве №-Н от ДД.ММ.ГГГГ в части внесения изменений относительно вида объекта недвижимости с нежилого на жилое и внесения изменений ы проектную документацию – не заключено.

В ходе судебного разбирательства определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «№».

ДД.ММ.ГГГГ в адрес суда поступило уведомление ООО «№» об отсутствии возможности провести судебную строительно-техническую экспертизу ввиду отсутствия доступа в помещение.

Как следует из уведомления конкурсного управляющего ООО №» ФИО14, представленного в материалы дела, конкурсный управляющий не имеет возможности обеспечить доступ экспертов для проведения судебной строительно-технической экспертизы на территорию нежилого помещения проектной площадью 74,5 кв.м., расположенного по строительному адресу: <адрес>, секция 3, этаж 1, строительный номер помещения – 10, в связи с возобновлением строительства по объекту и соблюдением требований безопасности при осуществлении строительных работ.

Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО1 просит о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве №-Н от ДД.ММ.ГГГГ, в части замены формулировок «нежилого помещения» на жилое помещение и обязании внести в проектную документацию строящегося дома со строительным адресом: <адрес> соответствующие изменения.

Оценивая довод конкурсного управляющего о том, что иск ФИО1 об обязании внести изменения в договор долевого участия в строительстве и в проектную документацию подлежит передаче по подсудности в Арбитражный суд <адрес>, суд считает его несостоятельным, поскольку из существа спора между участником долевого строительства и застройщиком, не следует наличие спора связанного с передачей нежилого помещения, в связи с чем заявленный иск о внесении изменений в условия договора не относится к требованиям, предусматривающим применение ч. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве и подлежащим применению только в рамках дела о банкротстве застройщика.

С учетом изложенного, заявленные ФИО1 требования подсудны Дубненскому суду <адрес>, на что указано в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 127-129 т.№).

Как следует из заявленных исковых требований, ФИО1 просит внести изменения в договор участия в долевом строительстве №-Н от ДД.ММ.ГГГГ в судебном порядке, ссылаясь на согласование условий о переводе нежилого помещения в жилое с единственным учредителем ООО «№», последующий отказ конкурсного управляющего во внесении соответствующих изменений в условия договора, возбуждение конкурсного производства в отношении застройщика и, как следствие, утрату получения нежилого помещения в натуре.

Разрешая требования истца и отказывая их удовлетворении суд руководствуется следующим.

В соответствие со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием изменить или расторгнуть договор. Оно считается таковым в силу предписаний п. 1 комментируемой статьи только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, т.е. настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Исходя из содержания статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основанием для расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив указанные истцом обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии в правоотношениях сторон существенно изменившихся обстоятельств применительно к правилам ст. 451 ГК РФ, поскольку возбуждение дела о банкротстве общества само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекших для истца последствия, установленные в ст. 451 ГК РФ.

Кроме того, предъявление требований о переводе жилого помещения в нежилое помещение после признания застройщика банкротом не соответствует закону, является злоупотреблением правом и направлено на повышение очередности удовлетворения требования кредитора.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-85396/19 застройщик ООО №» признан несостоятельным (банкротом).

Согласно п. 7 главы 9 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений при банкротстве застройщика удовлетворяются в составе третьей очереди, требования о передаче нежилых помещений подлежат трансформации в денежные требования и удовлетворяются в составе четвертой очереди.

Таким образом, в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного названной статьей порядка подлежит предъявлению и рассмотрению требование других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам.

Общий порядок погашения требований кредиторов, но правилам статей 134, 142, 201.9 Закона о банкротстве заключается в установлении определенной очередности требований кредиторов на основании принципов последовательности и пропорциональности.

Согласно требованиям абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Согласно ст. 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке: в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта; во вторую очередь - по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случаях, предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201.15-2-2 настоящего Федерального закона; в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

При этом, согласно пп. 3.1 п. 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Таким образом, требование о передаче в натуральной форме нежилого помещения вправе заявлять только участники строительства - физические лица в отношении нежилых помещений площадью не более 7 кв. м. К правоотношениям, связанным с нежилыми помещениями площадью более указанной, применяются общие нормы Закона о банкротстве о признании денежного требования обоснованным и включении его в реестр требований кредиторов должника.

Такое требование рассматривается арбитражным судом и подлежит включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов (пп. 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве) как обеспеченное залогом.

В Определении ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-ЭС18-15980, Определении ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№-КГ 18-92 изложена правовая позиция, согласно которой дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения). ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое требование.

Участники строительства нежилых помещений вправе лишь оценить свое требование имущественного характера в денежном выражении и заявить его в общем порядке о включении в реестр требований кредиторов застройщика (п.34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

С учетом вышеизложенного все требования, касающиеся прав на недвижимость, рассматриваются только в деле о банкротстве застройщика и удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника должно осуществляться исключительно в соответствии с порядком, установленным Законом о банкротстве, и с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

При этом, ФИО1 не реализовано право на обращение в деле о банкротстве наравне с остальными кредиторами (участниками долевого строительства) в Арбитражный суд с исками о включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов денежное требование обеспеченного залогом имущества должника в рамках дела о банкротстве ООО №».

Таким образом, поскольку согласно статье 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве), суд приходит к выводу о злоупотреблении истцом своих прав, выразившихся в предъявлении заявленного иска в обход закона о банкротстве.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований ФИО1 к ООО № о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве №-Н от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГг. за рег. №, в части замены формулировок «нежилого помещения» на жилое помещение и обязании внести в проектную документацию строящегося дома со строительным адресом: <адрес> соответствующие изменения – отказать.

Руководствуясь ст. 194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО №» о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве №-Н от ДД.ММ.ГГГГ и в проектную документацию строящегося дома – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья