Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Крован - КМВ» об устранении препятствий регистрации договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Крован - КМВ» (далее по тексту ООО «Крован – КМВ») об устранении препятствий в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

В обоснование заявленных требований указала, что между ООО «Крован-КМВ» и нею заключёны договоры участия в долевом строительстве: договор № от 19 декабря 2014 г., договор № от 22 декабря 2014 г. Данные договоры заключены согласно Федерального Закона РФ №214-«ФЗ». В соответствии с условиями заключенных договоров по Федеральному Закону РФ №214-«ФЗ», п.1., застройщик обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить и после разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать дольщику следующие объекты недвижимости:

1) по договору № от 19 декабря 2014 г. - в «Комплексе жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями», 2-я очередь, в <адрес> по строительному адресу: <адрес> между гор. Больницей и ПГК «Победа» двухкомнатную квартиру, условный №, которая расположена на 6 этаже позиции 2 объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 62,9 кв.м., общая площадь 61,7 кв.м. Разрешение на строительство объекта №RU 26304000-343, выдано 26 ноября 2014 г. администрацией гор.Ессентуки Ставропольского края. Проектная декларация на строительство объекта утверждена застройщиком 26 ноября 2014 г. и размещена в сети «Интернет» на сайте www.krovan.ru. Земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта, из земель населенных пунктов площадью - 34 542 кв. м., кадастровый №, расположен по адресу: <адрес> между гор.Больницей и ПГК «Победа». Целевое назначение земельного участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Земельный участок является муниципальной собственностью муниципального образования города-курорт Ессентуки. Земельный участок принадлежит застройщику на праве субаренды сроком до 07 апреля 2023 г. (договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27 мая 2014 г., дата регистрации 09 июня 2014 г., номер регистрации № а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

2) по договору № от 22 декабря 2014 г. - в жилом многоквартирном дом по строительному адресу: г.Пятигорск Ставропольского края, <адрес>, <адрес>, двухкомнатную квартиру условный №, которая расположена на 8-ем этаже объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 62,9 кв.м., в том числе планируемая общая площадь 61,7 кв.м., а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Согласно п.3 ст.4 ФЗ от 30 декабря 2004 г., № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим законом.

В соответствии со ст.17 ФЗ от 30 декабря 2004 г., № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно п.п.4,5 ст.4 ФЗ от 30 декабря 2004 г., № 214-ФЗ, договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 3) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве содержат в пунктах 1.1., 2.1, 2.2, 3.1, 3.2., 4.1, 4.2 существенные условия.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридически свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписания законно или иными правовыми актами (п.4, ст.421 ГК РФ), а в силу ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу ст.432 ГК РФ и ч.3 ст.4 ФЗ от 30 декабря 2004 г., № 214-ФЗ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Истцом все условия по настоящим договорам исполнены полностью и надлежащим образом. Истец оплатила по условиям договоров полную стоимость квартир: 1) по договору № от ДД.ММ.ГГГГ - в размере 1 761 200 рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ; 2) по договору № от ДД.ММ.ГГГГ - в размере 1 383 800 рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ; и задолженности перед застройщиком не имеет.

В силу требований ст. 25.1 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, Застройщиком представляются документы:1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с описанием объекта долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства.

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство. В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.48 ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика и участника долевого строительства). Истец неоднократно обращалась к ответчику с требованием об осуществлении действий по регистрации данных договоров (совместному обращению в МАУ МФЦ г.Пятигорска, г.Ессентуки).

08 ноября 2018 г. истцом на сайте Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору зарегистрирована жалоба на нарушение прав дольщика недобросовестным застройщиком ООО «Крован-КМВ». По результатам проверки <адрес> по строительному и жилищному надзору застройщику выдано предписание, понуждающее зарегистрировать в установленном порядке вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве.

20 ноября 2018 г. истцом подано ответчику заявление о обеспечении явки представителя ответчика к 18 часам 05 декабря 2018 г. в МАУ МФЦ для проведения государственной регистрации вышеуказанного договора, однако обращение истца к ответчику не имело успеха.

24 декабря 2018 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой истец повторно требует обеспечить явку представителя ООО «Крован-КМВ» в МАУ «МФЦ» к 18 часам 29 декабря 2018 г. по адресу: СК, <адрес> для проведения государственной регистрации вышеуказанных договоров. Ответчик оставил претензию без ответа и уклоняется от исполнения своих обязательств по государственной регистрации договоров. 11 января 2019 г. истец самостоятельно подала в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю вышеуказанные договоры для проведения государственной регистрации.

31 января 2019 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю уведомило о возврате документов без рассмотрения, уведомление №. Причина - отсутствие заявления второй стороны договора (застройщика), отсутствие оплаты государственной пошлины и, согласно уведомления от 27 сентября 2018 г. № об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства, выданного Управлением Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, в связи с отсутствием у застройщика счета.

До настоящего времени ответчик никаких действий не предпринял и, не устранил причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации вышеуказанных договоров в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, договоры не зарегистрированы, чем нарушены права истца. При этом оснований, предусмотренных законом, для отказа в государственной регистрации указанного договора, помимо отсутствия совместного заявления обеих сторон, оплаты ответчиком государственной пошлины, и отсутствия у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства, в связи с отсутствием у застройщика счета, не имелось.

Согласно п. 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Кроме того, истец заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с целью получения в собственность квартиры для удовлетворения своих личных бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, ввиду чего, полагаем, что к спорным правоотношениям также применимы правила об альтернативной подсудности в соответствии с ч.9 Федерального закона ««О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 15.2 Федерального закона от 30 декабря 2012 N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Страхование гражданской ответственности застройщика, ООО «Крован-КМВ» заключил договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее — договор страхования) со следующими страховыми организациями: ООО «Региональная страховая компания», договор от 23 января 2017 г. и с ООО Страховое общество «Верна», договор от 27 марта 2018 г. Однако в связи с несоответствием требованиям ст.15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г., № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», требованиям части 26 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и иным нормативным актам Банка России, вышеуказанные страховые организации согласно письма ЦБ РФ от 30.10.2018 г. исключены из списка страховых компаний, предоставляющих услуги страхования гражданской ответственности застройщика. В связи с данным обстоятельством застройщик ООО «Крован-КМВ» информирует о невозможности в настоящее время застраховать вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве и невозможности зарегистрировать данные договоры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, согласно письма исх.№ от 12 декабря 2018 г.

Просит суд вынести решение об устранении препятствий в государственной

регистрации договоров участия в долевом строительстве, а именно:

1) по договору № от ДД.ММ.ГГГГ - в «Комплексе жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями», 2-я очередь, в <адрес> по строительному адресу: <адрес> между гор.Больницей и ПГК «Победа» по двухкомнатной квартире, условный №, которая расположена на 6-ем этаже позиции 2 объекта, имеющей следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 62,9 кв.м., общая площадь 61,7 кв.м.;

2) по договору № от ДД.ММ.ГГГГ - в жилом многоквартирном дом по строительному адресу: г.Пятигорск Ставропольского края, <адрес>, позиция 9, по двухкомнатной квартире условный №, которая расположена на 8-ем этаже объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений Квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 62,9 кв.м., в том числе планируемая общая площадь 61,7 кв.м.,

заключенных между ООО «Крован-КМВ» и ФИО3, путем осуществления государственной регистрации вышеуказанного Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю без участия ООО «Крован-КМВ».

В судебном заседании представитель истца ФИО1 доводы, изложенные в иске поддержал, просил суд иск удовлетворить.

Истец ФИО3 просила рассмотреть в ее отсутствие, настаивала на удовлетворении исковых требований.

Генеральный директор ООО «Крован – КМВ» ФИО4, надлежаще уведомленный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, направив в письменном виде заявление о признании иска в полном объеме, положения статей 35, 39 и 173 ГПК РФ о том, что суд принимает признание иска, когда это признание не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов других лиц, о том, что при принятии судом признания иска суд выносит решение об удовлетворении исковых требований, ему известны.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФИО5 направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав мнение истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости, для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу требований ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года (далее по тексту ФЗ № 214) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 8 ФЗ № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом, не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что между ООО «Крован-КМВ») и ФИО3 заключёны два договора участия в долевом строительстве согласно Федерального закона РФ №214-ФЗ.

В соответствии с условиями заключенных договоров застройщик обязуется в предусмотренный договорами срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить и после разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать дольщику следующие объекты недвижимости:

1) по договору № от ДД.ММ.ГГГГ - в «Комплексе жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями», 2-я очередь, в г.Ессентуки по строительному адресу: <адрес> между гор. Больницей и ПГК «Победа» двухкомнатную квартиру, условный №, которая расположена на 6 этаже позиции 2 объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 62,9 кв.м., общая площадь 61,7 кв.м. Разрешение на строительство объекта №RU 26304000-343, выдано 26 ноября 2014 г. администрацией гор.Ессентуки Ставропольского края. Проектная декларация на строительство объекта утверждена застройщиком 26 ноября 2014 г. и размещена в сети «Интернет» на сайте www.krovan.ru. Земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта, из земель населенных пунктов площадью - 34 542 кв. м., кадастровый №, расположен по адресу: <адрес> между гор.Больницей и ПГК «Победа». Целевое назначение земельного участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Земельный участок является муниципальной собственностью муниципального образования города-курорт Ессентуки. Земельный участок принадлежит застройщику на праве субаренды сроком до 07 апреля 2023 г. (договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 27 мая 2014 г., дата регистрации 09 июня 2014 г., номер регистрации 26№ а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

2) по договору №/н-9 от ДД.ММ.ГГГГ - в жилом многоквартирном дом по строительному адресу: г.Пятигорск Ставропольского края, <адрес>, <адрес> двухкомнатную квартиру условный №, которая расположена на 8-ем этаже объекта, имеющую следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 62,9 кв.м., в том числе планируемая общая площадь 61,7 кв.м., а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Сторонами определена стоимость объекта по договору № от 19 декабря ДД.ММ.ГГГГ - в размере 1 761 200 рублей; 2) по договору № от ДД.ММ.ГГГГ - в размере 1 383 800 рублей. Срок передачи объекта – по договору от ДД.ММ.ГГГГ - 4 квартал 2016 года, а по договору от ДД.ММ.ГГГГ - 4 квартал 2017 года. Фардигола исполнила условия сделки, оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком данное обстоятельство не оспорено. Объект, в сроки, определенные в договоре, не передан, договоры долевого участия не зарегистрированы.

ФИО2 пыталась зарегистрировать сделку, неоднократно обращалась в офис ответчика с требованием об осуществлении действий по регистрации данных договоров (совместному обращению в МАУ МФЦ г.Пятигорска, г.Ессентуки).

Более того, 08 ноября 2018 г. истцом на сайте Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору зарегистрирована жалоба на нарушение прав дольщика недобросовестным застройщиком ООО «Крован-КМВ». По результатам проверки Управлением Ставропольского края по строительному и жилищному надзору застройщику выдано предписание, понуждающее зарегистрировать в установленном порядке вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве.

20 ноября 2018 г. истцом подано ответчику заявление об обеспечении явки представителя ответчика к 18 часам 05 декабря 2018 г. в МАУ МФЦ для проведения государственной регистрации вышеуказанного договора, однако обращение истца к ответчику не имело успеха.

Судом установлено, что оснований, предусмотренных законом, для отказа в государственной регистрации указанных договоров, помимо отсутствия совместного заявления обеих сторон, оплаты ответчиком государственной пошлины, и отсутствия у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства, в связи с отсутствием у застройщика счета, не имелось.

В силу положений ст. 17 ФЗ № договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Аналогичная норма содержится в статье ст. 17 ФЗ № 214 (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ), согласно которой договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п.1 ст.3 ФЗ № 214 право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Только выполнив указанные требования, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.

При этом, ст. 18 (в ред. 175-ФЗ, 478-ФЗ) не применяется к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01 июля 2018 года. К таким застройщикам ст.18 применяется в редакции от 01 июля 2017 года, с особенностями, указанными в ст. 8 ФЗ № 175-ФЗ от 01 июля 2018 года.

В силу п.2 ст.1 ФЗ № 214 привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Правом на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, обладают застройщики, отвечающие требованиям, установленным ч.2 ст.3 ФЗ № 214.

Как следует из условий сделок, разрешение на строительство объекта №RU 26304000-343, выдано ДД.ММ.ГГГГ администрацией гор.Ессентуки Ставропольского края, разрешение на строительство объекта №, выдано ДД.ММ.ГГГГ администрацией гор. Пятигорска Ставропольского края, строительство осуществлено на земельных участках предоставленном под комплексное освоение в целях жилищного строительства «под многоквартирные жилые дома».

В соответствии со ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу п.3 ст.433 ГКРФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Государственная регистрация прав осуществляется по результатам проведенной правовой экспертизы документов.

В соответствии со ст.29 Закона №214 о регистрации при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию устанавливается, наличие или отсутствие установленных ст.26 Закона о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве подлежит обязательно регистрации на основании приведенных положений закона.

В соответствии с п. 54 ст. 26 Закона о регистрации одним из оснований приостановления государственной регистрации и последующего отказа является - наличие поступившего в орган регистрации прав уведомления уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан- участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случае и порядке, которые предусмотрены ФЗ № 214Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Учитывая вышеизложенное, внесудебный порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве невозможен.

Вместе с тем, проведение государственной регистрации в соответствии со ст.15 Закона о регистрации носит заявительный характер.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав определены в п.2 ст.14 Закона о регистрации.

Круг лиц, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, определен ст.15 Закона о регистрации.

В тоже время, основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, в соответствии с ч.5 п.2 вышеуказанной статьи 14 Закона о регистрации может являться вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления вышеуказанных регистрационных действий. В данном случае таким основанием является устранение препятствий в регистрации сделки в отсутствии заявления застройщика.

В соответствии с п.2 ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, в целях осуществления государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с застройщиком ООО «Крован – КМВ», истец вправе предоставить вступивший в законную силу судебный акт, в котором будет указано на наличие оснований для осуществления государственной регистрации соответствующего договора участия в долевом строительстве.

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению в силу положений ст. 15 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года.

В силу п. 1 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В данном случае препятствием в осуществлении регистрации является отсутствие заявления застройщика - ООО «Крован - КМВ».

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным 19.07.2017 года Президиумом Верховного Суда РФ, нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», обязывающие застройщика обеспечить государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчиков, оплачивающих строительство.

Таким образом, государственная регистрация договора долевого участия в строительстве гарантирует более слабой стороне отношений - участнику долевого строительства ФИО3 надлежащее исполнение ООО «Крован-КМВ» обязательств по передаче недвижимого имущества после ввода объекта в эксплуатацию.

Истец произвел полную оплату по договорам долевого участия в строительстве, однако ответчик государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома не произвел, от осуществления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве уклоняется, чем нарушает права ФИО3, как участника долевого строительства.

При таких обстоятельствах, установив, что надлежащая форма договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных между ООО «Крован-КМВ» и ФИО3, соблюдена, обязательства по внесению цены договоров выполнены истцом своевременно, надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается платежными документами, отсутствие оснований и препятствий для регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и установленный судом факт уклонения ответчика от такой регистрации, суд признает заявленные ФИО3, исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Часть 4 ст.48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» предписывает, что орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 193-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Крован - КМВ» об устранении препятствий в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве - удовлетворить.

Устранить препятствия в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ - в «Комплексе жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями», 2-я очередь, в г.Ессентуки по строительному адресу: Ставропольский край, <адрес> между гор.Больницей и ПГК «Победа» двухкомнатной квартиры, условный №, расположенной на 6 этаже позиции 2 объекта, имеющей следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 62,9 кв.м., общая площадь 61,7 кв.м., заключенного между ООО «Крован-КМВ» и ФИО3, путем осуществления государственной регистрации вышеуказанного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Крован – КМВ» и ФИО3 на возведение двухкомнатной квартиры, условный №, расположенной на 6 этаже позиции 2 объекта, планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 62,9 кв.м., общая площадь 61,7 кв.м.; по адресу: Ставропольский край, <адрес> между гор. Больницей и ПГК «Победа», в отсутствие заявления застройщика - ООО «Крован – КМВ» и без участия его представителя.

Устранить препятствия в регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ - в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: г.Пятигорск Ставропольского края, <адрес>, позиция 9, двухкомнатной квартиры условный №, расположенной на 8 этаже объекта, имеющей следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений Квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 62,9 кв.м., в том числе планируемая общая площадь 61,7 кв.м., заключенного между ООО «Крован-КМВ» и ФИО3, путем осуществления государственной регистрации вышеуказанного Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю без участия ООО «Крован-КМВ».

Произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Крован – КМВ» и ФИО3 на возведение двухкомнатной квартиры условный №, расположенной на 8 этаже объекта, имеющей следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 62,9 кв.м., в том числе планируемая общая площадь 61,7 кв.м по адресу: <адрес>, в отсутствие заявления застройщика - ООО «Крован - КМВ» и без участия его представителя.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено «26» апреля 2019 года.

Судья: Шевченко Г.В.