Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края гражданское дело №2-665/22 по исковому заявлению Читрит Авихай к ЗАО «ГРАМС», АО «Компания Р. М. АО Нови Сад» о понуждении к исполнению обязательств в натуре,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит суд считать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Закрытым А. обществом «Грамс», А. обществом «Компания Р. М.А. общество по инжинирингу и инвестициям в строительстве Нови Сад» и Читрит Авихай в отношении нежилых и жилых помещений в <адрес> в г. Сочи договором купли-продажи; указать, что решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности за ФИО1 на помещения в указанном доме.

В иске указано, что ответчикам, ЗАО «Грамс» и АО «Компания Р. М. АО Нови Сад», на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 23:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>. Право собственности принадлежит ответчика на основании Постановления Администрации города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении акта приемки законченного строительством малосемейного общежития по <адрес> в Центральном районе», регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением администрации города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Администрации города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация ранее возникшего права произведена Бюро технической инвентаризации, что подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен предварительный договор, в соответствии с условиями которого стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>.

При этом цена спорного недвижимого имущества была оплачена истцом ответчику в полном размере, что подтверждается квитанцией.

В соответствии с пунктами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчики должен был в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ перерегистрировать ранее возникшее право на спорное имущество и заключить основной договор купли-продажи.

Однако, ответчики свои обязательства, указанные в предварительном договоре, не исполнили, претензию истца ответчик также проигнорировал, чем по мнению истца нарушил его права и законные интересы.

Таким образом, фактическим собственником спорного имущества в силу закона является истец, несмотря на то что право собственности на него не было зарегистрировано ни за ответчиком.

Законом допускается перерегистрация ранее возникшего права собственности до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права, зарегистрированные в органах технической инвентаризации, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Несмотря на неоднократные требования со стороны истца ответчики не обращаются в уполномоченный орган за перерегистрацией ранее возникшего права на помещения, что нарушает права истца.

У ответчиков отсутствуют предусмотренные законом препятствия для исполнения ими своих обязательств перед истцом, возникших на основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении иска, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчиков в судебном заседании, пояснила, что действительно между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, вместе с тем из-за разных причин исполнить свои обязательства ответчики не могут, в то же время ответчики не оспаривают право собственности истца на спорное недвижимое имущество.

Представитель третьего лица, в судебное заседание не явился, о времени и месте, которого был извещен надлежаще, причины неявки суду неизвестны.

Суд, выслушав лиц участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого стороны договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества:

-нежилое помещение, номера на поэтажном плане 14,1516,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37, общей площадью 181,3 кв.м., расположенное в цокольном этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номера на поэтажном плане 3,4,5,6,7, общей площадью 89,9 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номера на поэтажном плане 10,11,12,13,14,15,16, общей площадью 114,2 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номер на поэтажном плане 2, общей площадью 114,2 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номер на поэтажном плане 6, общей площадью 3,4 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номер на поэтажном плане 9, общей площадью 5,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номера на поэтажном плане 10,11,12,13, общей площадью 40,3 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номер на поэтажном плане 2, общей площадью 5,4 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номера на поэтажном плане 6,7, общей площадью 5,8 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номер на поэтажном плане 2, общей площадью 5,4 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номер на поэтажном плане 8, общей площадью 4,1 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номер на поэтажном плане 2, общей площадью 5,4 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номер на поэтажном плане 6, общей площадью 4,1 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6 общей площадью 408,7 кв.м., расположенное на мансарде здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 49,7 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 22,5 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,2 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,1 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 60,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 59,7 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 58,7 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,0 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 25,8 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 24,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,9 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,9 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,6 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,5 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,7 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 60,0 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 58,6 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,8 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,4 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,7 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,2 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,9 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,6 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,5 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,8 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 60,0 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 58,6 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,7 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,5 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,4 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,6 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,1 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,9 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,6 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 58,6 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,5 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,7 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,8 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,4 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,7 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,6 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,1 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>.

При этом факт существования данного объекта недвижимости в указанной конфигурации, указанными площадями помещений, количества помещений, общей площади объекта недвижимости подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ изготовленного ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ» Сочинский филиал.

Факт принадлежности спорного объекта ЗАО «Грамс» и АО «Компания Р. М. АО Нови Сад», подтверждается Постановлением Администрации города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении акта приемки законченного строительством малосемейного общежития по <адрес> в Центральном районе», регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением администрации города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ, Постановлением Администрации города Сочи № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права произведена Бюро технической инвентаризации, что подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ и регистрационного удостоверения №, выданного ДД.ММ.ГГГГ УП «Бюро технической инвентаризации» г. Сочи.

Согласно ст. 69 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, судом достоверно установлено, что ответчики как стороны по сделке предварительного договора купли-продажи спорного имущества, имели права на заключение данного договора в отношении спорного имущества, так как являлись собственниками объекта недвижимости, доказательств обратного суду не представлено.

Также судом установлено, и не опровергнуто ответчиками, цена спорного недвижимого имущества была оплачена истцом ответчику в полном размере, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен был в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ перерегистрировать ранее возникшее право на спорное имущество и заключить основной договор купли-продажи.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Частью 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. (ч. 1 ст. 314 ГК РФ)

Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, из договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. ч. 1-3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. (ч. 1 ст. 445 ГК РФ)

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из ч. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Частью 1 статьи 487 ГК РФ установлено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (ч. 3 ст. 487 ГК РФ).

При разрешении данного спора суд руководствуется постановлением Пленума Верховного Суда РФ №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» 25.12.2018, в котором разъяснен порядок правовой квалификации отдельных видов договор. Из п. 23 указанного постановления следует, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Частью 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В то же время в соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Иными словами, в данном случае фактическим собственником спорного имущества в силу закона является истец, несмотря на то что право собственности на него не было зарегистрировано ни за ответчиком.

Следовательно, у ответчиков отсутствуют предусмотренные законом препятствия для исполнения ими своих обязательств перед истцом, возникших на основании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права является присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Таким образом, принимая во внимание установленные судом обстоятельства, а также нормы закона суд полагает, что требования истца – считать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи, подлежат удовлетворению.

Спорное имущество, в силу ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу. Законом императивно предусмотрен момент возникновения прав собственности на недвижимое имущество.

Так, ГК РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным выше законом (часть 1 статьи 58 Закона N 218-ФЗ).

Таким образом, поскольку суд удовлетворяет требования о признании предварительного договора - договором купли-продажи, то настоящее решение является основанием для государственной регистрации права и государственного кадастрового учета спорного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Читрит Авихай к ЗАО «ГРАМС», АО «Компания Р. М. АО Нови Сад» о понуждении к исполнению обязательств в натуре, удовлетворить.Считать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между Закрытым А. обществом «Грамс», А. обществом «Компания Р. М.А. общество по инжинирингу и инвестициям в строительстве Нови Сад» и Читрит Авихай в отношении: -нежилого помещения, номера на поэтажном плане 14,1516,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37, общей площадью 181,3 кв.м., расположенное в цокольном этаже здания с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номера на поэтажном плане 3,4,5,6,7, общей площадью 89,9 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номера на поэтажном плане 10,11,12,13,14,15,16, общей площадью 114,2 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номер на поэтажном плане 2, общей площадью 114,2 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номер на поэтажном плане 6, общей площадью 3,4 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номер на поэтажном плане 9, общей площадью 5,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номера на поэтажном плане 10,11,12,13, общей площадью 40,3 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номер на поэтажном плане 2, общей площадью 5,4 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номера на поэтажном плане 6,7, общей площадью 5,8 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номер на поэтажном плане 2, общей площадью 5,4 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номер на поэтажном плане 8, общей площадью 4,1 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номер на поэтажном плане 2, общей площадью 5,4 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номер на поэтажном плане 6, общей площадью 4,1 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -нежилого помещения, номера на поэтажном плане 1,2,3,4,5,6 общей площадью 408,7 кв.м., расположенное на мансарде здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -жилого помещения <адрес> общей площадью 49,7 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:0205020№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -жилого помещения <адрес> общей площадью 22,5 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -жилого помещения <адрес> общей площадью 29,2 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -жилого помещения <адрес> общей площадью 29,1 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -жилого помещения <адрес> общей площадью 29,2 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -жилого помещения <адрес> общей площадью 28,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -жилого помещения <адрес> общей площадью 60,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -жилого помещения <адрес> общей площадью 59,7 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -жилого помещения <адрес> общей площадью 29,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>; -жилого помещения <адрес> общей площадью 58,7 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 28,0 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 29,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 25,8 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 24,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 29,1 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 29,9 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 28,9 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 28,6 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 28,5 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 28,7 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 60,0 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 58,6 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 28,6 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 28,5 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 28,8 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилого помещения <адрес> общей площадью 29,4 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 29,7 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 28,6 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 29,2 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 28,9 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 28,6 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 28,5 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 28,8 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 60,0 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 58,6 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 28,7 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 29,4 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 29,1 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 28,9 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 28,6 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 58,6 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 28,5 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 28,7 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 28,8 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 29,4 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 29,7 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

- жилого помещения <адрес> общей площадью 29,1 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, договором купли-продажи.

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для осуществления по заявлению Читрит Авихай государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности Читрит Авихай на:

-нежилое помещение, номера на поэтажном плане 14,№, общей площадью 181,3 кв.м., расположенное в цокольном этаже здания с кадастровым номером 23:49:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номера на поэтажном плане 3,4,5,6,7, общей площадью 89,9 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номера на поэтажном плане 10,11,12,13,14,15,16, общей площадью 114,2 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-нежилое помещение, номер на поэтажном плане 9, общей площадью 5,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 49,7 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 22,5 кв.м., расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 58,7 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,5 кв.м., расположенное на втором этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,5 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 58,6 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,8 кв.м., расположенное на третьем этаже здания с кадастровым номером 23:№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,7 кв.м., расположенное на четвертом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 28,6 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49№, по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,4 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

-жилое помещение <адрес> общей площадью 29,7 кв.м., расположенное на пятом этаже здания с кадастровым номером 23:49:№ по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>;

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Центральный районный суд г. Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья

Мотивированное решение изготовлено 28.01.2022.