Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску прокурора города Кузнецка Пензенской области, действующего в интересах муниципального образования город Кузнецк Пензенской области к комитету по управлению имуществом города Кузнецка Пензенской области, ФИО1 о признании договора аренды земельного участка недействительным в части,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор города Кузнецка Пензенской области, действующий в интересах МО город Кузнецк Пензенской области, обратился в суд с указанным иском к комитету по управлению имуществом города Кузнецка Пензенской области, ФИО1, указав на то, что прокуратурой г. Кузнецка в ходе проверки исполнения земельного законодательства установлено, что комитет по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области является иным органом местного самоуправления города Кузнецка, исполняет функции управления муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, управляет и распоряжается от имени собственника в установленном порядке объектами муниципальной собственности, расположенными на территории города Кузнецка.

По результатам состоявшегося аукциона комитетом по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области в лице ФИО2 с победителем аукциона ФИО1 заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако отдельные условия договора аренды не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Так, из пп. 4.1.4 п. 4.1 данного договора следует, что арендодатель в одностороннем порядке вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения в случаях: использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования; использования земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки; не внесения арендной платы в течение трех месяцев подряд; иных случаях, предусмотренных законом.

В силу действующего законодательства, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Вместе с тем, пп. 4.1.4 п. 4.1 договора аренды земельного участка предусматривает право арендодателя на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, следовательно, указанный пункт договора противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Кроме того, в нарушение требований в пп. 5.1.16 п. 5.1 спорного договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в случае передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам, направить арендодателю нотариально заверенную копию соответствующего договора и учредительных документов нового арендатора в срок не позднее 3 рабочих дней с даты государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей.

Пунктом 11.4 оспариваемого договора расходы по государственной регистрации договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются, в том числе на арендатора, что противоречит ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Ф3 «О государственной регистрации недвижимости», которая предусматривает обязанность органа местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании сделки с органом местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты совершения такой сделки направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном ст. 18 настоящего Федерального закона.

Согласно п.п. 5.2.2 п. 5.2 спорного договора арендатор вправе сдавать арендуемый участок в субаренду (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив исключительно с соблюдением перечисленных условий: при условии письменного уведомления арендодателя, соблюдения вида разрешенного использования участка.

При этом пп. «г» п. 8.1 спорного договора установлено, что договор расторгается досрочно по требованию арендодателя, если арендатор без согласия арендодателя сдает участок в субаренду, безвозмездное пользование, что является внутренним противоречием в договоре, а также нарушением императивной нормы п. 9 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Учитывая, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключен на срок, превышающий 5 лет, передача земельного участка в субаренду не требует письменного согласования с арендодателем, поэтому пп. «г» п. 8.1 договора также не соответствует закону.

Таким образом, оспариваемые условия договора противоречат императивным нормам ЗК РФ И ГК РФ

Ссылаясь на ст. 132 Конституции РФ, Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. ст. 12, 168, 180 ГК РФ, просил признать недействительными пп. 4.1.4 п. 4.1, пп. ДД.ММ.ГГГГ п. 5.1, п. 11.4, пп. «г» п. 8.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между комитетом по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области в лице ФИО2 и ФИО1

Ответчиком - комитетом по управлению имуществом г.Кузнецка Пензенской области был представлен представил отзыв на иск (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) с указанием на то, что между КУМИ города Кузнецка, в лице председателя ФИО2 и ФИО1 Э заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№. В земельном законодательстве не установлено прямого запрета на передачу прав и обязанностей третьему лицу. Окончательная судебная практика по данному вопросу сформировалась 24.04.2019. Нормативные положения, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства (определение Верховного суда от 24.04.2019 № 306-ЭС18-17130 по делу № А57-17101/2017). Стороны могут урегулировать данные вопросы, заключив дополнительное соглашение. Прокуратурой до подачи искового заявления не исследован вопрос о вынесении предостережения с требованием привести пункты договора в соответствии с действующим законодательством. Без внимания остался тот факт, что со стороны арендатора не поступило каких-либо жалоб по вопросу согласованности пунктов договора аренды. Сделать однозначный вывод о необходимости рассмотрения данного спора в суде, комитет считает необоснованным, в силу того, что данные противоречия могут быть урегулированы во внесудебном порядке, реализуя принцип автономии воли сторон. В иске не указано, в чем нарушено право и публично-правовой интерес муниципального образования город Кузнецк. Необходимо также учитывать, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, обеспечивать полноту и аргументированность заявлений с предоставлением исчерпывающих доказательств.

Ссылаясь на положения действующего законодательства, КУМИ города Кузнецка удовлетворение иска прокуратуры г.Кузнецка, в защиту МО г.Кузнецка, о признании договора недействительным в части оставляет на усмотрение суда.

В судебном заседании прокурор, участвующий в деле Золотарев И.А., исковые требования уточнил, просил признать недействительным пп. ДД.ММ.ГГГГ п. 5.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> заключенного между комитетом по управлению имуществом г.Кузнецка Пензенской области и ФИО1 Заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил об их удовлетворении с учетом уточнения.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом и своевременно, от председателя комитета по управлению имуществом г.Кузнецка Пензенской области ФИО2 поступило заявление о рассмотрении гражданского дела в отсутствии представителя ответчика.

Ответчик ФИО1, представитель третьего лица администрации г. Кузнецка Пензенской области, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и своевременно.

В судебном заседании 11.06.2018 ответчик ФИО1, представитель третьего лица администрации г. Кузнецка Пензенской области ФИО3, действующая по доверенности, разрешение иска оставили на усмотрение суда.

Суд, выслушав прокурора, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Полномочия прокурора на обращение в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов муниципальных образований предусмотрены ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, ст. ст. 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».

В соответствии со ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

Согласно Федеральному закону от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся, в том числе, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального, городского округа (п. 3 ч. 1 ст. 16).

Структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения (ч. 1 ст. 34).

Из Устава города Кузнецка Пензенской области, принятого Решением Собрания представителей г. Кузнецка от 26.11.2009 № 114-13/5, следует, что город Кузнецк Пензенской области как муниципальное образование Пензенской области образован в границах города Кузнецка Пензенской области и обладает в соответствии с федеральным законом и законом Пензенской области статусом городского округа (ч. 1 ст. 2).

К вопросам местного значения города Кузнецка относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Кузнецка (п. 3 ч. 1 ст. 3).

Комитет по управлению имуществом города Кузнецка обладает следующей компетенцией: ведет реестр объектов муниципальной собственности, готовит перечни объектов, передаваемых в собственность города Кузнецка из государственной собственности Пензенской области и федеральной собственности; осуществляет подготовку проектов решений Собрания представителей, проектов постановлений администрации по вопросам владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, на основании постановлений администрации совершает сделки, предметом которых является муниципальное имущество, в том числе земельные участки (ч. 1 ст. 32).

Согласно Положению о Комитете по управлению имуществом города Кузнецка, утвержденному Решением Собрания представителей г. Кузнецка от 18.05.2006 № 90-32/4, Комитет является иным органом местного самоуправления города Кузнецка, исполняет функции управления муниципальным имуществом, в том числе земельными участками в пределах городской черты. Учредителем Комитета является Собрание представителей города Кузнецка Пензенской области (п. 1.2).

Комитет обязан соблюдать установленный законодательством Российской Федерации, законами Пензенской области и другими нормативными актами порядок управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, а также приватизации предприятий, учреждений, муниципального имущества и земельных участков (подп. 1 п. 3.3).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению имуществом <адрес> в лице председателя ФИО2, действующего на основании постановления администрации города Кузнецка от ДД.ММ.ГГГГ№ (арендодатель), и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды №, по условиям которого: арендодатель в соответствии с постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по <адрес>», протоколом результатов открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ передает, а арендатор принимает в аренду незастроенный земельный участок с с кадастровым номером №, общей площадью 1283 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства (п. 1.1). Границы передаваемого в аренду участка указаны в ЕГРН (п. 1.2). Участок предоставляется в аренду для целей строительства индивидуального жилого дома (п. 1.3). Участок не обременен арестом, залогом, сервитутом, правами третьих лиц (п. 1.4). Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Пензенской области (п. 1.5). Договор заключен сроком на 20 (двадцать) лет. Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1).

Передача арендатору ФИО1 указанного земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка, подписанного сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Названный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ.

Подпунктом 5.1.16 пункта 5.1 названного договора предусмотрено, что в случае передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам (с предварительным получением письменного согласия арендодателя на совершение вышеуказанных действий) направить арендодателю нотариально заверенную копию соответствующего договора и учредительные документы нового арендатора в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Между тем, согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаев предоставления земельных участков, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, по настоящему делу не установлено.

Таким образом, при установленных судом фактических обстоятельств дела, право ФИО1 на уступку прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями статьи 448 ГК РФ иного - запрета такой уступки. Условием, предусмотренным подпунктом 5.1.16 пункта 5.1 названного договора, о возможности передачи арендатором прав и обязанностей по договору третьим лицам, нарушен установленный законом явно выраженный запрет, в связи с чем такое условие является ничтожным.

Из разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Условие, предусмотренное подпунктом 5.1.16 пункта 5.1 названного договора, о возможности передачи арендатором прав и обязанностей по договору третьим лицам, посягает на публичные интересы, поскольку заключено в нарушение запрета, явно выраженного в п. 7 ст. 448 ГК РФ, положения которого направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Доводы ответчика комитета по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области об обратном основаны на неверном толковании приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ.

Требование истца о признании недействительным названного условия договора заявлено по основанию его ничтожности, о применении последствий недействительности сделки не заявлено, земельный участок находится в пользовании у арендатора и третьим лицам не передавался.

Исходя из изложенного, иск прокурора города Кузнецка Пензенской области подлежит удовлетворению.

В связи с тем, что в силу п. 9 ст. 333.36 НК РФ прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче заявлений в защиту прав муниципальных образований; в силу п. 19 ст. 333.36 НК РФ комитет по управлению имуществом г. Кузнецка Пензенской области освобожден от уплаты госпошлины как орган местного самоуправления, выступающий по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции в качестве истцов или ответчиков; иск прокурора удовлетворен, суд полагает необходимым взыскать с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 150,00 руб. в соответствии со ст. 333.19 НК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск прокурора города Кузнецка Пензенской области, действующего в интересах муниципального образования город Кузнецк Пензенской области, к комитету по управлению имуществом города Кузнецка Пензенской области, ФИО1 о признании договора аренды земельного участка недействительным в части - удовлетворить.

Признать недействительным подпункт 5.1.16 пункта 5.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между комитетом по управлению имуществом г.Кузнецка Пензенской области и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 150 (ста пятидесяти) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Кузнецкий районный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья .