Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации МО «<адрес>» к ФИО3 и ФИО2 о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными (ничтожными), о применении последствий недействительности договоров купли-продажи и о сносе хозблока

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «<адрес>» обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожным.

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка площадью 180 672 кв.м., с кадастровым номером №:314, из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», расположенного вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка зарегистрирован <адрес> отделом Управления Росреестра по <адрес>.

На арендуемом земельном участке ФИО3 в отсутствие разрешения на строительство возвел хозяйственный блок площадью 140 кв.м..

ДД.ММ.ГГГГ обратился в <адрес> отдел Управления Росреестра по <адрес>, представил декларацию об объекте недвижимости, оформленную в соответствии с формой, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ и ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности на хозблок площадью 140 кв.м. с кадастровым номером №:4055.

ДД.ММ.ГГГГФИО3 обратился в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка и представил свидетельство о праве собственности на хозблок.

Постановлением главы администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок предоставлен в возмездную собственность ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «<адрес>» и ФИО3 заключили договор купли-продажи № земельного участка площадью 180 672 кв.м., с кадастровым номером №:314, из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», расположенного вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 зарегистрировано право собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 по договору купли-продажи б/н приобрел у ФИО3 хозблок площадью 140 кв.м. с кадастровым номером №:4055 и земельный участок площадью 180 672 кв.м. с кадастровым номером №:314, расположенные вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 зарегистрировал право собственности на приобретенный по договору купли-продажи хозблок и земельный участок.

Администрация МО «<адрес>» в своем исковом заявлении указывает, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 является недействительным (ничтожным), так как основанием для его заключения было наличие преимущественного права выкупа, обусловленного наличием права собственности на хозблок.

При этом, истец считает, что право собственности на хозблок зарегистрировано за ФИО3 с нарушением формы и порядка, так как указанный объект возведен без разрешения на строительство и на земельном участке категория земель, которого не предполагает дальнейшую возможность регистрации права собственности на строение в упрощенном порядке.

Истец просит суд:

-признать отсутствующим у ФИО3 право собственности на хозблок площадью 140 кв.м. с кадастровым номером №:4055, размещенный на земельном участке с кадастровым номером №:314, расположенные вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея.

-признать недействительным ничтожным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка площадью 180 672 кв.м., с кадастровым номером №:314, из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», расположенного вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея, заключенный между администрацией МО «<адрес>» и ФИО3.

После проведения процедуры подготовки дела к судебному разбирательству истец уточнил свои требования и предъявил иск к ФИО2 о признании недействительным ничтожным договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ в отношении хозблока и земельного участка, расположенных вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея; а также о признании хозблока самовольной постройкой.

Представитель истца по доверенности в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала и просила:

-признать недействительным ничтожным договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ в отношении хозблока площадью 140 кв.м. с кадастровым номером №:4055 и земельного участка площадью 180 672 кв.м. с кадастровым номером №:314, расположенных вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея, заключенный между ФИО3 и ФИО2.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, а именно: договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между администрацией МО «<адрес>» и ФИО3, а также договора купли-продажи земельного участка с хозблоком от ДД.ММ.ГГГГ б/н, заключенного между ФИО3 и ФИО2 в виде реституции (возврата земельного участка в статус «земли, государственная собственность на которые не разграничена»).

Признать самовольной постройкой хозблок площадью 140 кв.м. с кадастровым номером №:4055, расположенный вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея.

Обязать ФИО2 в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить своими силами и за свой счет снос хозблока площадью 140 кв.м. с кадастровым номером №:4055, расположенного вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея.

Ответчик – ФИО2 в судебном заседании иск не признал и пояснил, что он из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГФИО3 обратился в администрацию района с заявлением о выкупе земельного участка и представил свидетельство государственной регистрации права собственности на хозблок, в котором в качестве документа-основания регистрации права собственности указана декларация об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Т.е. с ДД.ММ.ГГГГ истцу было известно об основании возникновения права собственности на хозблок.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3, как лицом обладающим правом преимущественного выкупа, заключен договор купли-продажи земельного участка.

ФИО2 указал, что орган местного самоуправления пропустил срок исковой давности, установленный ст.181 ГК РФ, для оспаривания договора купли-продажи №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3

Кроме этого, ответчик пояснил, что он, действуя со своей стороны добросовестно и с достаточной степенью осмотрительности, проверил права ФИО3 на объекты недвижимости (правоустанавливающие документы), а также удостоверился в отсутствии ограничений, обременений или претензий со стороны третьих лиц в отношении хозблока и земельного участка, после чего стороны заключили договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и исполнили свои обязательства надлежащим образом.

В связи с изложенным, ФИО2 считает, что он является добросовестным приобретателем объектов недвижимости.

При этом, в конце весны 2015 года ФИО2 снес хозблок, чтобы полностью засеять земельный участок сельскохозяйственными культурами.

Сведения о демонтаже хозблока были представлены им в Управление Росреестра по <адрес> и соответствующие сведения в отношении строения исключены из ЕГРН.

ФИО2 просит в удовлетворении исковых требований администрации МО «<адрес>» отказать в полном объеме в связи с тем, что:

-органом местного самоуправления пропущен срок исковой давности, установленный ст.181 ГК РФ, для оспаривания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного с ФИО3

-ФИО2 является добросовестным приобретателем хозблока и земельного участка, расположенных вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея;

-хозблок, расположеный вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея полностью демонтирован ФИО2 в конце весны 2015 года для использования всей площади участка, в соответствии с видом разрешенного использования -«земли сельскохозяйственного назначения», и с указанного времени по сегодняшний день используется для выращивания сельскохозяйственных культур.

Представитель третьего лица - Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности - ФИО8 в судебном заседании пояснил, что считает иск администрации МО «<адрес>» к ФИО2 и ФИО3 подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Ответчик – ФИО3 своевременно и надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного заседания повесткой и путем публичного размещения информации на официальном сайте Тахтамукайского районного суда, не явился. Документы, свидетельствующие об уважительности неявки в судебное заседание, не представил и суд, с учетом полноты и достаточности документов, представленных в деле, считает законным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика.

Суд, выслушав представителя истца, ответчика ФИО2, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, считает, законным в удовлетворении иска администрации МО «<адрес>» отказать в полном объеме.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «<адрес>» и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка площадью 180 672 кв.м., с кадастровым номером №:314, из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», расположенного вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея.

На арендуемом земельном участке ФИО3 возвел хозяйственный блок площадью 140 кв.м..

ДД.ММ.ГГГГ он обратился в <адрес> отдел Управления Росреестра по <адрес>, представил декларацию об объекте недвижимости, оформленную в соответствии с формой, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ и ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности на хозблок площадью 140 кв.м. с кадастровым номером №:4055.

Впоследствии полностью демонтировал хозяйственный блок для использования всей площади земельного участка под выращивание сельскохозяйственных культур и отсутствие недвижимости зарегистрировано Управлением Росреестра Республики Адыгея.

В соответствии с положениями п.п.2,3 ст.166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с положениями п.п.1-2 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, при обращении в администрацию МО «<адрес>» с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка, ФИО3 в качестве основания возникновения у него преимущественного права выкупа заявил о наличии у него в собственности строения, возведенного на арендуемом земельном участке и представил свидетельство о регистрации права собственности на хозблок.

Как видно из свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО3 на хозблок, в качестве документа-основания регистрации права собственности указана декларация об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений ст.8.1 ГрК РФ и ст.72 ЗК РФ, на орган местного самоуправления возложена обязанность осуществлять муниципальный земельный и градостроительный контроль.

Однако, при наличии необходимых сведений об основаниях возникновения у ответчика права собственности на хозблок, возведенный по заявлению истца без разрешения на строительство, т.е. при наличии достаточных оснований для проведения проверки и выявления нарушений, влекущих невозможность заключения с ФИО3 договора купли-продажи земельного участка, администрация МО «<адрес>» не приняла своевременные и надлежащие меры, направленные на выявление обстоятельств влекущих невозможность права преимущественного выкупа земельного участка.

Доказательства, представленные в деле, свидетельствуют о том, что ДД.ММ.ГГГГ истец должен был узнать об обстоятельствах, которые влекут недействительность договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно в момент предоставления ФИО3 свидетельства о государственной регистрации права собственности на хозблок, которое было выдано по упрощенной системе на основании декларации об объекте недвижимости, оформленной в соответствии с формой, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№.

При этом, в судебном заседании установлено, что администрация МО «<адрес>» без уважительных причин пропустила срок исковой давности, установленный ст.181 ГК РФ.

Из совокупности обстоятельств, установленных в судебном заседании, суд считает законным в удовлетворении требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№ в отношении земельного участка площадью 180 672 кв.м., с кадастровым номером №:314, расположенного вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея, заключенного с ФИО3 – отказать.

В соответствии со ст.ст.181, 199 ГК РФ, в удовлетворении требования администрации МО «<адрес>» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного с ФИО3 в виде реституции (возврата земельного участка в статус «земли, государственная собственность на которые не разграничена») – отказать.

В исковом заявлении администрации МО «<адрес>», в качестве основания для признания недействительным договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО2 в отношении хозблока и земельного участка, расположенных вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея, указан довод о недействительности договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№. Иных доводов для признания сделки между ответчиками недействительной суду не представлено.

Требования органа местного самоуправления в отношении договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО2 в отношении хозблока и земельного участка, расположенных вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея, не подлежат удовлетворению, так как заключая указанный договор ФИО2 действовал, как добросовестный приобретатель.

Так, ответчик действуя со своей стороны добросовестно и с достаточной степенью осмотрительности, при наличии зарегистрированного права собственности ФИО3 на объекты недвижимости и при отсутствии ограничений, обременений или претензий со стороны третьих лиц в отношении хозблока и земельного участка, заключил договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, который сторонами исполнен надлежащим образом

Согласно п.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суду не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что ФИО3, считая себя законным собственником хозблока, знал или мог знать о том, что договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ заключен при отсутствии права на его отчуждение со стороны органа местного самоуправления.

ФИО3 не является лицом, осуществляющим надзор за исполнением администрацией МО «<адрес>» своих обязанностей по осуществлению муниципального градостроительного и земельного контроля.

При этом, из материалов дела следует, что земельный участок находился в муниципальной собственности и отчужден органом местного самоуправления, т.е. органом, наделенным соответствующими властно-распорядительными полномочиями, являющийся стороной оспоримо й сделки.

Исходя из положений п.1 ст.302 ГК РФ следует, что впоследствии ФИО2 и ФИО3, как стороны, договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, пользуются правами предписанным ст.302 ГК РФ.

Согласно ст.305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации№ от ДД.ММ.ГГГГ, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Доказательств нарушения закона ФИО2 в момент заключения договора купли-продажи хозблока и земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГГГ, судом не установлено и истцом не представлено.

Нарушения, предусмотренные ст.ст.301-302 ГК РФ, при заключении договора купли-продажи хозблока и земельного участка с ответчиками, судом не установлены и законных оснований для применения реституции в отношении добросовестных приобретателей не имеется.

ФИО2 проявил надлежащую осмотрительность; договор купли-продажи хозблока и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРП, обременений объекты недвижимости не имели, при этом стороны не состоят в родственных (когнатных/агнатных) отношениях.

Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства того, что ФИО2 заключил с ФИО3 недействительный договор купли-продажи объектов недвижимости, т.е. не является добросовестным приобретателем хозблока и земельного участка – отсутствуют, судом не установлены и истцом не представлены.

На основании изложенного, суд считает законным в удовлетворении требования администрации МО «<адрес>» о признании недействительным ничтожным договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ в отношении хозблока площадью 140 кв.м. с кадастровым номером №:4055 и земельного участка площадью 180 672 кв.м. с кадастровым номером №:314, расположенных вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея, заключенного между ФИО3 и ФИО2– отказать.

В удовлетворении требования администрации МО «<адрес>» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: договора купли-продажи земельного участка с хозблоком от ДД.ММ.ГГГГ б/н, заключенного между ФИО3 и ФИО2 в виде реституции (возврата земельного участка в статус «земли, государственная собственность на которые не разграничена») - отказать.

Кроме этого, в настоящее время хозблок полностью демонтирован ФИО2, т.е. как объект недвижимости прекратил свое существование в натуре и сведения о нем исключены из ЕГРН.

В связи с изложенным требования истца о признании хозблока площадью 140 кв.м. с кадастровым номером №:4055, расположенного вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея самовольной постройкой и о возложении на ФИО2 обязанности своими силами и за свой счет снести его – также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требования администрации МО «<адрес>» о признании недействительным ничтожным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в отношении земельного участка площадью 180 672 кв.м., с кадастровым номером №:314, из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», расположенного вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея, между администрацией МО «<адрес>» и ФИО3 – отказать.

В удовлетворении требования администрации МО «<адрес>» о признании недействительным ничтожным договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в отношении хозблока площадью 140 кв.м. с кадастровым номером №:4055 и земельного участка площадью 180 672 кв.м. с кадастровым номером №:314, расположенных вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея, между ФИО3 и ФИО2 - отказать.

В удовлетворении требования администрации МО «<адрес>» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенного между администрацией МО «<адрес>» и ФИО3 в виде реституции (возврата земельного участка в статус «земли, государственная собственность на которые не разграничена») - отказать.

В удовлетворении требований администрации МО «<адрес>» о признании хозблока площадью 140 кв.м. с кадастровым номером №:4055, расположенный вдоль реки Кубань в районе СТ «Приозерное» и СТ «Дорожник» <адрес> Республики Адыгея самовольной постройкой и о возложении на ФИО2 обязанности своими силами и за свой счет осуществить снос хозблока - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

СУДЬЯ С.Х. ЕДИДЖИ