Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в <адрес> в открытом судебном заседании 27 апреля 2018 года гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных отношений <адрес> к Акционерному обществу «Омскгазстройэксплуатация», ФИО1, ФИО2 о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений <адрес> обратилось в суд с исковым заявлением к АО «Омскгазстройэксплуатация», ФИО1, ФИО2 о внесении изменения в договор аренды земельного участка № АЗ-36-034-2007 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с Дополнительным соглашением № в следующей редакции: «Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставление в аренду без торгов», (в редакции постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «О внесении изменения в постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п») (далее – Порядок). В соответствии с пунктом 5 Порядка арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка, по следующей формуле: А=С х К, где: А – арендная плата, С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка. К – коэффициент, выраженный в процентах, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Для Арендатора – 1: А/год – 37 331 000 х 3,6% х 79,63% = 1 070 160,31 рублей, А/мес = 1 070 160,31/12 = 89 180,03 рублей, где 37 331 000 рублей – рыночная стоимость земельного участка, согласно Отчету от ДД.ММ.ГГГГ №№/2. 3,6% - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка «Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», установленный в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «О внесении изменения в постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п». 79,63% - процент от общей площади земельного участка. Для Арендатора – 2: А/год = 37 331 000 х 3,6% х 20,37% = 273 755,69 рублей, А/мес = 273 755,69/12 = 22 812,97 рублей, где 37 331 000 руб. – рыночная стоимость земельного участка, согласно Отчету от ДД.ММ.ГГГГ № №; 20,37% - процент от общей площади земельного участка».

В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования уточнил, просил при установлении судом положений договора аренды земельного участка в редакции Дополнительного соглашения № руководствоваться процентным соотношением площади земельного участка для арендатора АО «Омскгазстройэксплуатация» - 81,16 %, для арендаторов ФИО1, ФИО2 – соответственно 18,84%, также просил принять во внимание рыночную стоимость земельного участка, установленную в заключении эксперта, выполненного БУ «Омский центр КО и ТД». Уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. Полагал разумным и целесообразным произвести распределение понесенных ответчиком АО «Омскгазстройэксплуатация» на трех участников договора в равных долях.

Представитель ответчика АО «Омскгазстройэксплуататция» ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании полагал возможным удовлетворить исковые требования истца частично, установив в договоре аренды земельного участка размер арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной экспертным заключением БУ «Омский центр КО и ТД» №, а также исходя из процентного соотношения общей площади земельного участка для АО «Омскгазстройэксплуатация» - 81,16 %, для ФИО1, ФИО2 – 18,84%. Ходатайствовал о распределении понесенных ответчиком АО «Омскгазстройэксплуатация» расходов на оплату экспертизы пропорционально между всеми сторонами договора.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО2 – ФИО7, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании полностью поддержала позицию ответчика АО «Омскгазстройэксплуатация», полагала возможным распределение понесенных АО «Омскгазстройэксплуатация» расходов на оплату услуг эксперта на трех участников договора аренды земельного участка в равных долях.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных отношений <адрес> и <данные изъяты> (арендатор – 1), <данные изъяты> (арендатор – 2) заключен договор №№ аренды земельного участка, находящегося в собственности <адрес>, общей площадью 7 895 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение которого определено относительно административного корпуса, имеющего почтовый адрес: <адрес>.

Акт приема-передачи земельного участка был подписан между сторонами ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.1.1 договора аренды арендодатель предоставляет арендаторам в аренду земельный участок, находящийся в собственности <адрес> с кадастровым номером № на 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из категории – земли населенных пунктов общей площадью 7 895,00 кв.м. в границах, указанных в кадастровом плане участка в соответствии с приложением № к настоящему договору, местонахождение участка относительно административного корпуса, имеющего почтовый адрес: Центральный АО, <адрес>, пропорционально размеру принадлежащих арендаторам долям в праве на здание расположенное по адресу: <адрес>, а именно: 1) арендатору – 1 – 6 286,60/7 895,00 долей в праве; 2) арендатору – 2 – 1 608,40/7 895,00 долей в праве.

Разрешенное использование и целевое назначение участка: для общественно-деловых целей (п.1.2, п.1.3 договора аренды).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании положений ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны своевременно производить платежи за землю.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пункт 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены правительством Российской Федерации.

В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По правилам ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка установлено, что арендная плата определяется в соответствии с долями, указанными в подпунктах 1, 2 пункта 1.1 настоящего договора, согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к настоящему договору.

Расчет годовой арендной платы, как указано в приложении № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, осуществляется по формуле Ап год =33 779 468 х 10% х 8%= 270 235,74 руб. (Ап год =Кс х Сап х Кфи), где кадастровая стоимость земельного участка составляет 33 779 468 руб., согласно копии кадастровой выписки о -земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ№.

Размер арендной платы Арендатора – 1, как указано в приложении № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, определяется исходя из 6286,80/7 895,00 долей в праве, что соответствует 79,63 % от общей площади земельного участка. Размер арендной платы арендатора – 1 в год составил 215 188,72 руб., в месяц – 17 932,39 руб.

Размер арендной платы Арендатора – 2, как указано в приложении № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, определяется исходя из 1 608,20/7 895,00 долей в праве, что соответствует 20,37 % от общей площади земельного участка. Размер арендной платы арендатора – 2 в год составил 55 047,02 руб., в месяц – 4 587,25руб.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством имущественных отношений <адрес> сторонам было направлено для подписания Дополнительное соглашение № к договору аренды, согласно которому ООО «Интерьер-Пласт», именуется в дальнейшем как «Выбывающий арендатор», ФИО1 и ФИО2 именуются в дальнейшем как «Вступающий арендатор».

Согласно п.2 дополнительного соглашения № выбывающий арендатор передал, а вступающий арендатор принял право и обязанности по договору аренды.

В соответствии с п.6 дополнительного соглашения № к договору аренды, вступающий арендатор обязуется оплатить арендную плату за период с даты государственной регистрации права собственности на нежилые помещения вступающего арендатора (в том числе с учетом вступления в силу постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов») до даты государственной регистрации настоящего соглашения, не позднее 10 дней после направления арендодателем уведомления о расчете арендной платы.

В силу пункта 7 дополнительного соглашения № к договору аренды, Арендатор – 1 и вступающий арендатор вносят арендную плату по реквизитам, указанным в п.11 настоящего дополнительного соглашения, согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым положением к настоящему дополнительному соглашению (приложение №, приложение №).

В приложении № к дополнительному соглашению № к договору аренды установлен расчет размера арендной платы за аренду земельного участка для вступающего арендатора. Указанный расчет осуществлен в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Так арендная плата рассчитывается по следующей формуле: А = С х Р, где А – арендная плата; С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р – ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Расчет арендной платы по договору аренды составляет 8 238 руб. в месяц, где: А/год = 4 853 000 х 10% х 20,37% = 98 856 руб. А/месс. = 98 856/12 = 8 238 руб., где 4 853 000 руб. – рыночная стоимость земельного участка, согласно Отчету от ДД.ММ.ГГГГ №ГК 05/1-ОЦ-2017/2; 10% - ключевая ставка, установленная Банком России от ДД.ММ.ГГГГ; 20,37% - процент от общей площади земельного участка.

Приложение № подписано со стороны арендодателя и вступающего арендатора.

В приложении № к дополнительному соглашению № к договору аренды, установлен расчет размера арендной платы за аренду земельного участка для Арендатора – 1. Указанный расчет осуществлен в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов»: А/год – 4 853 000 х 10% х 79,63% = 386 445 руб.; А/мес. = 386 445/12 = 32 204 руб., где 79,63% - процент от общей площади земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ от АО «Омскгазстройэксплуатация» поступило письмо, в содержании которого сообщается, что АО «Омскгазстройэксплуатация» рассмотрено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка, а также отчет №ГК-05/1-ОЦ-2017/1 от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по которому выявлен ряд несоответствий федеральным стандартам оценки. В связи с изложенным, общество направило дополнительное соглашение № с протоколом разногласий к договору аренды земельного участка и отчет № от ДД.ММ.ГГГГ «Об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №

Согласно протоколу разногласий, АО «Омскгазстройэксплуатация» предложила свою редакцию приложения № к дополнительному соглашению № к договору аренды, а именно «Расчет арендной платы по договору аренды составляет 16 299,63 руб. в месяц, где: А/год = 2 410 000 х 10% х 81,16% = 195 595,6 руб.; А/мес. = 195 595,6/12 = 16 299,63 руб., где 2 410 000 руб. – рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком в год, согласно Отчету от ДД.ММ.ГГГГ; 10% - ключевая ставка, установленная Банком России от ДД.ММ.ГГГГ; 81,16% - процент от общей площади земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Министерством имущественных отношений Омской области в адрес АО «Омскгазстройэксплуатация» было направлено письмо, в котором сообщается, что согласно представленному протоколу разногласий для расчета размера арендной платы АО «Омскгазстройэксплуатация» устанавливает процент занимаемой площади равный 81,16% вместо установленного договором 79,63%. При этом, какие-либо документы, подтверждающие изменение размера занимаемой площади со стороны АО «Омскгазстройэксплуатация», не предоставлены. Кроме того, протоколом разногласий предлагается изменить размер арендной платы на основании Отчета от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «Независимая экспертиза «Флагман». Вместе с тем, размер арендной платы по дополнительному соглашению № был рассчитан на основании рыночной стоимости, определенной по заданию Министерства имущественных отношений Омской области ООО «Центр интеллектуальных технологий» на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 05 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отчет от ДД.ММ.ГГГГ №№. Дополнительно Министерством имущественных отношений Омской области сообщалось, что отчет подготовлен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки и соответствует всем требованиям действующего законодательства, в связи с чем, пересмотреть размер арендной платы не представляется возможным. Поскольку дополнительное соглашение, как и договор аренды, являются многосторонними сделками и для их заключения необходимо выражение воли всех сторон, в нарушение этого протокол разногласий не содержит редакции вступающего арендатора. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Министерство имущественных отношений Омской области также сообщило, что в приложениях № и № «Расчет размера арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в собственности Омской области», являющемуся неотъемлемой частью дополнительного соглашения при расчете арендной платы была допущена техническая ошибка, а именно вместо рыночной стоимости земельного участка указана рыночная арендная плата.

Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составляет 37 331 000 руб., рыночная арендная плата составляет 4 853 000 руб. в год.

Далее Министерством имущественных отношений Омской области ответчику был направлен протокол согласования разногласий к дополнительному соглашению №, в котором установлен следующий расчет арендной платы по договору аренды для Арендатора – 1 (АО «Омскгазстройэксплуатация»), который составляет 247 722,29 руб. в месяц, где: А/год = 37 331 000 х 10% х 79,63% = 2 972 667,53 руб.; А/мес. = 2 972 667,53/12 = 247 722,29 руб., где 37 331 000 руб. – рыночная стоимость земельного участка, согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ

Указанная редакция Арендатором – 1 не была согласована.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Министерства имущественных отношений <адрес> от ответчика АО «Омскгазстройэксплуатация» поступило письмо, в котором последний сообщает об обоснованности занимаемой площади зданиями и помещениями, находящимися на арендованном земельном участке с кадастровым номером 55:36:070401:217. Ответчик указывает, что в настоящее время общая площадь объектов капитального строительства составляет 4 466,7 кв.м., из которых 3 652,2 кв.м. – принадлежит АО «Омскгазстройэксплуатация», а 841,5 кв.м. – ООО «Интерьер – Пласт», следовательно, и процентное соотношение долей в праве составляет 81,16% - АО «Омскгазстройэксплуатация», 18,84% - ООО «Интерьер – Пласт». Также АО «Омскгазстройэксплуатация» отметило, что техническая ошибка, допущенная в протоколе разногласий, исправлена – размер рыночной стоимости арендной платы рассчитан исходя из рыночной стоимости земельного участка 15 530 000 руб. согласно Отчету от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с постановлением №-<адрес> того, протокол разногласий дополнен редакцией «Вступающего арендатора», которая им согласована и подписана, и совпадает с редакцией АО «Омскгазстройэксплуатация». Ответчик АО «Омскгазстройэксплуатация» предложил рассмотреть протокол согласования протокола согласования разногласий, подписать его и направить на государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ Министерство имущественных отношений Омской области в адрес АО «Омскгазстройэксплуатация», ФИО1, ФИО2, были направлены письма, в которых сообщалось, что гражданским законодательством Российской Федерации не предусмотрена подготовка в качестве документа, составляемого при урегулировании разногласий по договору аренды, протокола согласования протокола согласования разногласий. Кроме того, сообщалось, о том, что Министерство имущественных отношений Омской области был отклонен представленный на рассмотрение протокол согласования протокола согласования разногласий и о дальнейшем обращении в суд в связи с не достижением между сторонами соглашения по арендной плате и размеру занимаемой площади.

Согласно абзаца 2 пункта 2 статьи 445 ГК Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из положений статьи 446 ГК Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьёй 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.7.1 договора аренды все споры и разногласия, возникающие между сторонами по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров. В случае невозможности разрешения споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Поскольку в результате взаимных переписок сторонам не удалось урегулировать разногласия в досудебном порядке, это послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

В соответствии с дополнительным соглашением № к договору аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель согласовал передачу выбывающим арендатором всего объекта прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 7 895 кв.м. с видом разрешенного использования – для общественно деловых целей, расположенного по адресу: <адрес>, вступающему арендатору.

Согласно п.2 Дополнительного соглашения № выбывающий арендатор передал, а вступающий арендатор принял права и обязанности по договору аренды.

В силу п.6 Дополнительного соглашения №, настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на правоотношения вступающего арендатора, возникшие с даты государственной регистрации права собственности вступающего арендатора на нежилые помещения 1П, согласно свидетельствам о государственной регистрации права №-АБ №, 55-АБ №.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления.

В соответствии с положениями постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» в договоре аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, уполномоченный орган или орган местного самоуправления <адрес> предусматривают возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации по делу №а-37/17 признано недействующим постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» в части определения размера арендной платы за земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства с даты принятия настоящего определения. К расчету арендной платы подлежит применению новая редакцию постановления №-п.

В рамках рассмотрения заявленного спора стороны договора аренды земельного участка не достигли согласия относительно размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, применяемого в качестве отправной точки для расчета размера арендной платы земельного участка. Так, согласно отчета оценки, выполненного ДД.ММ.ГГГГ ООО «Центр интеллектуальных технологий» по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 37 331 000 руб. Согласно отчета оценки, выполненного ДД.ММ.ГГГГ ООО «Независимая экспертиза «Флагман» по заказу ответчика АО «Омскгазстройэксплуатация», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 15 530 000 руб.

По ходатайству представителя ответчика АО «Омскгазстройэксплуатация» в рамках рассмотрения указанного гражданского дела была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Производство экспертизы было получено экспертам БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации».

Согласно экспертному заключению №, выполненному Бюджетным учреждением <адрес> «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир административный корпус. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, Центральный АО, <адрес>, по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ, составляет 17 154 000 руб. При производстве экспертизы был применен метод сравнительного подхода, а в качестве единицы сравнения был выбран показатель цены одного квадратного метра сопоставимых объектов недвижимости.

Суд отмечает, что при производстве судебной оценочной экспертизы экспертом использовалась нормативно-техническая документация и специальная литература, о применении которой указано в заключении, выводы эксперта полные и мотивированные, с оценкой научной обоснованности сделанного заключения. При производстве экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В достоверности выводов эксперта, а также в его квалификации, у суда сомнений не имеется.

Представители сторон в ходе рассмотрения дела достоверность определенной экспертным путем рыночной стоимости земельного участка не оспаривали.

В связи с чем, при разрешении заявленного спора суд считает необходимым при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № руководствоваться экспертным заключением №, выполненным Бюджетным учреждением Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации».

Также неразрешенный сторонами в досудебном порядке спор касался процентного соотношения площади, занимаемой объектами недвижимости, принадлежащими арендатору АО «Омскгазстройэксплутация» и арендаторам ФИО1, ФИО2, и расположенными в границах земельного участка с кадастровым номером №

Из материалов дела следует, что уже после заключения договора аренды земельного участка площади строений, расположенных на земельном участке и пропорции прав на них изменились. На момент рассмотрения дела ответчику АО «Омскгазстройэксплуатация» на праве собственности принадлежат здания и помещения общей площадью 3 625 кв.м., а ответчикам ФИО1, ФИО2 на праве собственности принадлежат здания и помещения общей площадью 841,5 кв.м. Исходя из общей площади расположенных на арендуемом земельном участке капитальных строений – 4 466,7 кв.м., процентное соотношение занимаемой ответчиками площади земельного участка составляет: - для АО «Омскгазстройэксплуатация» - 81,16%, для ФИО1, ФИО2 – 18,84%.

В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнил исковые требования и в указанной части, просит при разрешении судом заявленных требований применить именно названное процентное соотношение.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности в судебном порядке внесения изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области, № № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с дополнительным соглашением № в следующей редакции:

«Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», в редакции постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ№-п».

В соответствии с пунктом 5 Порядка арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка по следующей формуле:

А = С х К, где А – арендная плата; С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, произведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; К – коэффициент, выраженный в процентах, устанавливаемый от вида разрешенного использования земельного участка.

Для Арендатора – 1:

А/год = 17 154 000 х 3,6% х 81,16% = 501 198,71 руб.,

А/месяц = 501 198,71 / 12 = 41 766,56 руб., где 17 154 000 руб. – рыночная стоимость земельного участка согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации»;

3,6% - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка «Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», установленный в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п «О внесении изменения в постановление <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п»;

81,16% - процент от общей площади земельного участка.

Для Арендатора – 2:

А/год = 17 154 000 х 3,6% х 18,84% = 116 345,29 руб.,

А/месяц = 116 345,29 / 12 = 9 695,44 руб., где 17 154 000 руб. – рыночная стоимость земельного участка согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации»;

18,84% - процент от общей площади земельного участка.».

В соответствии со статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности суммы, подлежащие выплате экспертам.

Положение части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, регулирует порядок распределения судебных расходов между сторонами спора, когда одна из сторон спора или обе фактически понесли такие расходы.

Как указывалось выше, в ходе рассмотрения настоящего дела определением Омского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика АО «Омскгазстройэксплуатация» была назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации». Обязанность по оплате экспертизы возложена на ответчика АО «Омскгазстройэксплуатация».

Расходы ответчика АО «Омскгазстройэксплуатация» по оплате судебной оценочной экспертизы составили денежную сумму в размере 37 010,88 руб.

Принимая во внимание, что проведение судебной оценочной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости земельного участка соответствовало интересам всех сторон спора, учитывая также, что результаты экспертного исследования положены судом в основу принятого решения, суд полагает необходимым распределить судебные расходы на оплату оценочной экспертизы в равных долях между тремя участниками договора аренды земельного участка (37 010,88 /3 = 12 336,96).

При таких обстоятельствах, в порядке распределения судебных расходов с истца Министерства имущественных отношений <адрес>, а также солидарно с ответчиков ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Омскгазстройэксплуатация» подлежат взысканию денежные средства по 12 336,96 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в собственности <адрес>, № АЗ-36-034-2007 от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с дополнительным соглашением № в следующей редакции:

А = С х К, где

А – арендная плата;

С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, произведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

К – коэффициент, выраженный в процентах, устанавливаемый от вида разрешенного использования земельного участка.

Для Арендатора – 1:

А/год = 17 154 000 х 3,6% х 81,16% = 501 198,71 руб.,

А/месяц = 501 198,71 / 12 = 41 766,56 руб., где:

17 154 000 руб. – рыночная стоимость земельного участка согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации»;

81,16% - процент от общей площади земельного участка.

Для Арендатора – 2:

А/год = 17 154 000 х 3,6% х 18,84% = 116 345,29 руб.,

А/месяц = 116 345,29 / 12 = 9 695,44 руб., где:

18,84% - процент от общей площади земельного участка.».

В порядке распределения судебных расходов взыскать с Министерства имущественных отношений <адрес> в пользу АО «Омскгазстройэксплуатация» расходы на оплату экспертизы в размере 12 336 рублей 96 копеек.

В порядке распределения судебных расходов взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 пользу АО «Омскгазстройэксплуатация» расходы на оплату экспертизы в размере 12 336 рублей 96 копеек.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Н.Н. Беспятова

Решение в окончательной форме изготовлено 03 мая 2018 года.