Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды.

В ходе судебного разбирательства представитель истца уточнил исковые требования, просил взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды от 8.12.2004г. № в сумме 108 847, 19 руб. В обоснование заявленных исковых требований указал, 8.12.2004г. исполнительным комитетом Совета местного самоуправления Северского района с ФИО1 заключен договор аренды земельного участка. С 2006 г. собственником объекта аренды в форме земельного участка является Краснодарский край. Указала, что ФИО1 не надлежащим образом исполняла свою обязанность по внесению арендных платежей по договору, в связи с чем у нее образовалась задолженность. Пояснил, что ФИО1 уклоняется от погашения задолженности по договору аренды в добровольном порядке, в связи с чем он вынужден обратиться в суд. Просит суд взыскать с ФИО1 в пользу департамента имущественных отношений Краснодарского края задолженность по договору аренды земельного участка от 08.12.2004 г. № (ранее №) по состоянию на 28.06.2019г. в сумме 108 947, 19 руб.

В судебное заседание представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края не явился, о дне, времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, о дне, времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила. Вместе с тем, до начала судебного заседания представила возражения против удовлетворения заявленных исковых требований. В обоснование своих возражений указала, что она не извещалась надлежащим образом о замене стороны арендодателя в договоре аренды земельного участка, в связи с чем она имеет право не платить арендные платежи департаменту имущественных отношений Краснодарского края на основании ч.1 ст. 385 Гражданского кодекса РФ. Пояснила, что с учетом указанного права к ней невозможно применить меру ответственности в виде неустойки. Также указала, что в нарушение условий договора аренды арендодатель не извещал её надлежащим образом об изменении ставки арендной платы по договору и при указанных обстоятельствах доводы истца об изменении ставки арендной платы в одностороннем порядке не могут быть признаны состоятельными. Кроме того, представленный истцом расчет задолженности не может быть проверен на предмет правильности его производства, по указанной выше причине и по причине отсутствия указания на его структуру (отсутствует указание на размер основного долга, на размер пени, на период расчета задолженности, на методику расчета задолженности). Также указала, что истец должен был направить ей соответствующее требование об оплате арендных платежей исходя из указанной им арендной ставки (согласно п.3.8 договора аренды), что не было им исполнено. Указала, что при указанных обстоятельствах действует первоначально установленная ставка арендной платы, которая оплачена ей в полном объеме и в установленные договором сроки надлежащим образом; пояснила, что её вина в образовании какой-либо задолженности отсутствует, в связи с чем предусмотренные законом основания для применения к ней меры ответственности в виде неустойки отсутствуют. Также указала, что нормативно-правовыми актами, на которые ссылается истец, не предусмотрен порядок определения ставки арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для производства и реализации товарной рыбы. Дополнительно указала, что она арендует земельный участок, кадастровый номер которого отличается от земельного участка, принадлежащего Краснодарскому краю. Просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Учитывая факт надлежащего извещения сторон о дне, времени и месте судебного заседания по делу, отсутствие сведений об уважительности причин их неявки, а также требование ответчика о рассмотрении дела по существу в случае отсутствия истца, суд считает возможным рассмотреть дело по существу в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы иска, суд приходит к следующему.

При разрешении дела по существу суд руководствуется положениями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ о том, что каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.3).

Как было установлено в судебном заседании, 08.12.2004 г. исполнительный комитет Совета местного самоуправления Северского района в качестве арендодателя заключил с ФИО1 договор аренды земельного участка № /л.д. 6-9/.

В соответствии с положениями указанного выше договора, арендодатель обязуется предоставить ФИО1 25.812 Га в северной части ст. Северской в районе полевого стана № 2, кадастровый номер №, для производства и реализации товарной рыбы, т.е. рыбоводства (п. 1.1); общая сумма ежегодной арендной платы за арендуемый участок определена в размере 7 201 руб. 55 коп. (п.3.2).

В настоящее время Департамент имущественных отношений Краснодарского края утверждает, что собственником указанного выше земельного участка является Краснодарский край, что подтверждается записью о регистрации от 02.05.2006 г. №.

Также Департамент имущественных отношений Краснодарского края утверждает, что ФИО1 не надлежащим образом исполняла свою обязанность по внесению арендных платежей по указанному выше договору аренды, в связи с чем у нее образовалась задолженность по арендной плате в сумме 108 847, 19 руб.

Суд не может согласиться с состоятельностью доводов истца и заявленных им исковых требований по следующим основаниям.

Как было указано выше, ФИО1 арендует земельный участок площадью 25.812 Га в северной части ст. Северской в районе полевого стана № 2, с кадастровым номером №, для производства и реализации товарной рыбы, т.е. рыбоводства (п.1.1); общая сумма ежегодной арендной платы за арендуемый участок определена договором в размере 7 201 руб. 55 коп. (п.3.2).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Положениями п. 3.1 указанного выше договора аренды между сторонами установлена ставка арендной платы в размере 279 руб.за 1 гектар (1 га = 10 000 кв.м., то есть 25.812 Га * 279 = 7 201 руб. 55 коп. ставка арендной платы за весь земельный участок в год).

Таким образом, указанным выше договором аренды первоначально установлена ставка арендной платы в размере 7 201 руб. 55 коп. в год.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонне изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом другими законами или иными правовыми актами.

Указанное выше ограничение на односторонне изменение обязательств направлено на обеспечение основополагающего принципа правовой определенности, на обеспечение стабильности гражданских правоотношений и на защиту участников гражданских правоотношений от злоупотреблений со стороны их контрагентов.

Вместе с тем, положениями указанного выше договора аренды земельного участка с ФИО1 предусмотрена возможность изменения ставки арендной платы по требованию арендодателя, в том числе, в случае внесения изменений и дополнений в действующее законодательство /п. 3.3 договора/.

Положениями п. 3.8 договора аренды также предусмотрено право арендодателя изменять ставку арендной платы в одностороннем порядке; так, в случае изменения арендной платы по причине внесения изменений и дополнений в действующее законодательство РФ и Краснодарского края, новый размер ставки арендной платы исчисляется со дня вступления в силу нормативного акта, предусматривающего соответствующие изменения и дополнения.

В обоснование заявленных исковых требований департамент имущественных отношений Краснодарского края утверждает, что ставка арендной платы по договору для ФИО1 изменилась в связи с изданием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. №121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

Из п. 2 указанного выше постановления главы администрации Краснодарского края следует, что размер арендной годовой платы при аренде земельных участков определяется по предусмотренной указанной нормой формуле одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельного участка либо на основании рыночной стоимости земельного участка, в соответствии со ставками арендной платы либо методическим рекомендациями по её расчету, утвержденными для земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Таким образом, ФИО1 была лишена возможности самостоятельно определить размер арендной ставки по договору, так как имелось несколько вариантов её определения, порядок выбора соответствующего варианта договором аренды не урегулирован.

Учитывая изложенное, а также положения п. 3.3 и п.3.8 договора аренды земельного участка, арендодатель должен был направить ФИО1 требование /п.3.3 договора/ вносить арендные платежи исходя из определенной положениями постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. №121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» формулы либо направить уведомление об изменении стоимости арендной платы по договору (п. 3.8 договора).

Необходимость направления соответствующего требования об оплате арендных платежей в измененном размере либо уведомления об изменении ставки арендной платы либо требования об уплате арендных платежей в измененном размере в адрес ФИО1 также подтверждается содержанием положений п. 8.2 договора аренды земельного участка, согласно которому согласие арендатора на изменение ставки арендной платы является существенным условием для сохранения действия договора /л.д. 6-9/.

Таким образом, только при соблюдении указанных выше условий департаментом имущественных отношений Краснодарского края могла быть в одностороннем порядке изменена ставка арендной платы по договору аренды земельного участка с ФИО1, однако они не были соблюдены и доказательств обратного суду не представлено. Таким образом, суд полагает, что для ФИО1 в указанный истцом период образования задолженности действовала изначально установленная договором ставка арендной платы в размере 7 201 руб. 55 коп. в год.

Также суд считает необходимым отметить, что департамент имущественных отношений Краснодарского края изготовил уведомление об изменении ставки арендной платы в адрес ФИО1 в июне 2018 г. – указанными действиями департамент имущественных отношений подтверждает состоятельность указанных выше доводов ФИО1 о необходимости направления уведомления об изменении стоимости арендной платы по договору (согласно п. 3.8 договора); вместе с тем, датой изготовления указанного выше уведомления указано «08.06.2018 г.» /л.д. 49/, датой направления указанного уведомления является 25.06.2018 г. /л.д. 13-15/, доказательства вручения указанного уведомления ФИО1 департаментом имущественных отношений Краснодарского края в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд полагает, что до момента вручения указанного выше уведомления об изменении ставки арендной платы ФИО1 действовала первоначально определенная договором ставка в размере 7 201 руб. 55 коп. и указанная ставка не могла быть изменена ранее момента направления указанного выше уведомления в адрес ФИО1, то есть до 25.06.2018 г.

Состоятельность указанных выше аргументов также подтверждается положениями п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» о том, что в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны; договор изменяется с момента, когда данное уведомление доставлено, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ); нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края не уведомил ФИО1 об изменении ставки арендной платы по договору надлежащим образом, не уведомил её о порядке определения ставки арендной платы по договору, что является не разумным и недобросовестным по отношению к ней (например, она могла не знать об издании соответствующего нормативно-правового акта, могла не определить правильный размер арендной платы самостоятельно ввиду наличия нескольких разных несогласованных с арендодателем способов её определения), нарушающим её права и законные интересы как арендатора (указанный подход арендодателя создает возможность для злоупотребления и не контролируемого самовольного изменения ставки арендной платы арендодателем).

Как было указано выше, уведомление об изменении ставки арендной платы было направлено в адрес ФИО1 25.06.2018 г., доказательств его вручения ФИО1 суду не представлено.

Вместе с тем, период образования задолженности указан департаментом имущественных отношений Краснодарского края с 01.04.2016 г. по 31.12.2017 г.; в указанный период ФИО1 не извещалась надлежащим образом об изменении ставки арендной платы, в связи с чем указанная ставка была равна первоначально установленной договором (7201 руб. 55 коп.) и, согласно акту сверки взаиморасчетов, указанная арендная плата в указанный период вносилась ФИО1 надлежащим образом в счет оплаты арендных платежей (по состоянию на 15.04.2016 г. имелась переплата в размере 6 745 руб. 52 коп., с 15.06.2016 г. начинается начисление арендных платежей в необоснованно завышенном размере (без уведомления арендатора об изменении ставки арендной платы) в размере не менее 12 000 руб. за квартал).

При указанных обстоятельствах, представленный истцом расчет арендной платы и произведенный на его основании расчет задолженности по договору аренды не может быть признан состоятельным, и как следствие, основанные на нем исковые требования также не могут быть признаны состоятельными.

Также суд критически относится к доводам департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что ставка арендной платы по договору для ФИО1 изменилась автоматически.

Так, департамент имущественных отношений Краснодарского края на основании положений пункта № 20 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» утверждает, что изменение размера арендной платы в договоре аренды государственного или муниципального имущества происходит автоматически.

Указанное выше утверждение департамента имущественных отношений Краснодарского края не соответствует действительности и основано на неправильном толковании и умышленном искажении содержания указанных выше разъяснений Пленума Высшего арбитражного суд РФ о применения законодательства.

Так, согласно положениям пункта № 20 указанного выше Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», размер арендной платы изменяется автоматически только в том случае, если являющееся стороной договора аренды государственного или муниципального имущества публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы; если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

При заключении договора аренды земельного участка с ФИО1 арендодатель не указал, что при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться положениями постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 г. №121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» либо какого-либо другого определенного нормативно-правового акта (в том числе постановления главы администрации Краснодарского края). Таким образом, каких-либо определенных («указанных», как об этом указано в названном выше постановлении Пленума ВАС РФ) актов публично-правового образования, изменение которых влечет автоматическое изменение ставки арендной платы по договору для ФИО1, не существует и в договоре аренды с ФИО1 они не указаны, доказательств обратного департаментом имущественных отношений Краснодарского края не представлено.

При указанных обстоятельствах, доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края об автоматическом изменении ставки арендной платы для ФИО1 в связи с изданием указанного выше постановления губернатора Краснодарского края не соответствуют действительности.

Также суд считает необходимым отметить несостоятельность доводов департамента имущественных отношений Краснодарского края о наличии оснований для взыскания с ФИО1 процентов за нарушение срока внесения платежей за аренду по следующим основаниям.

Как было указано выше и следует из материалов дела, в договоре аренды земельного участка с ФИО1 произошла замена стороны арендодателя с исполнительного комитета Совета местного самоуправления Северского района на департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Согласно ч. 1 ст. 385 Гражданского кодекса РФ, должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

ФИО1 никто не извещал о том, что в договоре аренды произошла замена стороны арендодателя, в связи с чем, на основании указанной выше нормы права, ФИО1 могла не исполнять своей обязанности по внесению арендных платежей до получения указанного выше уведомления по внесению арендных платежей до получения указанного выше уведомления о замене стороны арендодателя или, по своему существу, кредитора. При указанных обстоятельствах, ФИО1 имела право не только не вносить арендные платежи за пользование землей, но и имеет право не платить неустойку по следующим основаниям.

Согласно положениям ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ч.1); кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ч. 2).

На основании ч.3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ, должник не считается просрочившим, пока обязательств не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно ч. 1 ст. 406 Гражданского кодекса РФ, кредитор считается пророчившим, в том числе, в случае, если он не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Суд считает, что ФИО1 не несет ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства и, как следствие, неуплате неустойки, по указанным выше причинам, а именно: ФИО1 не извещалась надлежащим образом об изменении ставки арендной платы (уведомление об изменении ставки арендной платы в её адрес направлено только 25.06.2018 г., доказательств вручения указанного уведомления в материалы дела истцом не представлено), в связи с чем стоимость аренды по договору в указанный истцом период образования задолженности оставалась первоначально установленной договором, допустимых и относимых доказательств не исполнения обязательства по оплате первоначально установленной цены договора ФИО1 истцом не представлено, основания для взыскания заявленной департаментом имущественных отношений Краснодарского края суммы основного долга и неустойки при указанных обстоятельствах отсутствуют. Кроме того, департамент имущественных отношений не исполнил свою обязанность по уведомлению ФИО1 о том, что он занял место арендодателя в договоре, в связи с чем ФИО1 могла не платить ему арендные платежи на основании положений ч.1 ст. 385 Гражданского кодекса РФ до получения соответствующего уведомления (фактически, доказательств вручения указанного уведомления суду не представлено) и в связи с чем к ней также не может быть применена мера ответственности в виде неустойки согласно положениям ч. 2 ст.330 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст.405 Гражданского кодекса РФ и ч.1 ст.406 Гражданского кодекса РФ.

Также суд считает необходимым отметить недопустимость представленного департаментом имущественных отношений Краснодарского края расчета задолженности ФИО1 по арендным платежам и пене; так, департамент имущественных отношений начал рассчитывать ставку арендной платы для ФИО1 в измененном размере задолго до фактического изменения ставки арендной платы по договору (так, в апреле 2015 г. у ФИО1 имелась переплата по договору аренды, департамент в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы в июне 2015 г, уведомление об изменении ставки арендной платы направил в адрес ФИО1 только 25.06.2018 г., первоначально установленная ставка арендной платы для ФИО1 действовала до вручения указанного выше уведомления, однако расчет задолженности по арендным платежам и пене уже производился департаментом не правильно исходя новой установленной им самостоятельно без извещения ФИО1 ставки начиная с июня 2015 г., в то время как ставка арендной платы изменилась только с момента вручения указанного вше уведомления ФИО1, то есть не ранее 25.06.2018 г.).

Принимая во внимание изложенное, суд не может признать заявленные департаментом имущественных отношений Краснодарского края исковые требования по указанным им основаниям в рамках настоящего гражданского дела обоснованными, в связи с чем считает необходимым в их удовлетворении отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Департаменту имущественных отношений Краснодарского края в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья:

Советского районного суда Маслова Н.А.

Мотивированное решение изготовлено 25.10.2019г.

Судья