Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к исполнительному комитету Азнакаевского муниципального района Республики Татарстан о признании права пользования земельным участком, об отмене расторжения договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 и ФИО2 (далее по тексту истцы) обратились в Азнакаевский городской суд РТ с самостоятельными требованиями к Палате имущественных и земельных отношений исполкома Азнакаевского муниципального района РТ (далее по тексту Палата ИЗО) об отмене расторжения договора аренды земельного участка. В обосновании заявленных требований истцами указано, что ДД.ММ.ГГГГ исполком Азнакаевского муниципального района РТ каждому из них в отдельности предоставил земельные участки, расположенные , площадью № и №. соответственно, для индивидуального жилищного строительства. С каждым из них в отдельности были заключены договора аренды земельного участка № и № соответственно. П.1.1.6 договора аренды установлено, что срок аренды составляет 11 месяцев. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Палатой ИЗО ДД.ММ.ГГГГ. в адрес каждого истца в отдельности было выслано уведомление о досрочном расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендатором условий договора. Мотивируя тем, что данное решение Палаты ИЗО является незаконным, нарушающим их права и интересы, истцы обратились с самостоятельными заявлениями в суд об отмене расторжения договора аренды земельного участка. В рамках предварительного судебного заседания истцы уточнили свои требования, дополнительно просят признать за каждым из них право пользования ранее предоставленным земельным участком. Определениями Азнакаевского городского суда РТ от 29.12.2011г. по данным делам произведена замена ненадлежащего ответчика - Палаты ИЗО надлежащим ответчиком – исполкомом Азнакаевского муниципального района РТ (далее по тексту ответчик). Определением суда от 29.12.2011г. оба гражданских дела объединены в одно производство.

Истцы, их представитель – адвокат Миндубаев Р.Г., поддержали исковые требования.

Представитель исполкома Азнакаевского муниципального района РТ ФИО3, он же полномочный представитель Палаты ИЗО, заявленные требования не признал, поддержал письменное возражение Палаты ИЗО на исковое заявление.

Выслушав доводы явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.ст.55, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту ГПК РФ) доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне подлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В рамках рассматриваемого дела судом установлено, что Распоряжением председателя Палаты ИЗО № ДД.ММ.ГГГГ, истцу ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью №., расположенный без проведения торгов сроком на 11 месяцев для индивидуального жилищного строительства. П.2 распоряжения предложено истцу: земельный участок поставить на кадастровый учет в отделе управления Роснедвижимости по Азнакаевскому району и г.Азнакаево; заключить договор аренды земельного участка с Палатой имущественных и земельных отношений Азнакаевского муниципального района РТ. Распоряжением председателя Палаты ИЗО № ДД.ММ.ГГГГ, истцу ФИО2 предоставлен земельный участок площадью № кв.м. в аренду, без проведения торгов сроком на 11 месяцев для индивидуального жилищного строительства по Согласно п.2 данного распоряжения также предложено: земельный участок поставить на кадастровый учет в отделе управления Роснедвижимости по Азнакаевскому району и г.Азнакаево; заключить договор аренды земельного участка с Палатой имущественных и земельных отношений Азнакаевского муниципального района РТ. ДД.ММ.ГГГГ между исполкомом Азнакаевского муниципального района РТ, в лице ФИО4, действующего на основании доверенности ДД.ММ.ГГГГ именуемым арендодатель с одной стороны и истцом ФИО5, именуемой арендатор с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка №№, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер участка №; местоположение: ; общая площадь №.м.; целевое назначение - земля населенных пунктов; разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства. Согласно п.1.1.6 договора, срок аренды 11 месяцев. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса РФ). П.2.2., 2.3. 2.4 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежемесячно или единовременным платежом в размере, указанном в п.2.1. № Арендная плата вносится ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.2 ст.425 ГК РФ установить, что условия настоящего договора распространяется на отношения, возникшие ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.п.3.2. п.3 данного договора, арендодатель имеет право: досрочно расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения; осуществить контроль над использованием и охраной земель предоставленных в аренду. Согласно п.3.4. договора, арендатор обязан, в том числе: производить мероприятия в целях охраны земельного участка; обеспечить освоение участка в установленные договором сроки; использовать участок в соответствии с целью и условиям его предоставления «разрешенное использование и целевым назначением»; выполнять в полном объеме все условия договора; своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату и др. По акту приема-передачи земельного участка от 30 апреля 2009 года, исполком Азнакаевского муниципального района РТ в лице ФИО4, передал, а истец ФИО1 приняла земельный участок без явных недостатков и в качественном состоянии как он есть. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком - исполком Азнакаевского муниципального района РТ, в лице ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ именуемым арендодатель с одной стороны и истцом ФИО2, именуемым арендатор с другой стороны, на аналогичных условиях был заключен договор аренды земельного участка № в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер №; местоположение: площадь № целевое назначение: земля населенных пунктов; разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. По акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, исполком Азнакаевского муниципального района РТ в лице ФИО4, передал, а истец ФИО2 принял земельный участок без явных недостатков и в качественном состоянии как он есть. С момента фактического предоставления земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, по настоящее время, принятые на себя обязательства, предусмотренные п.3.4. договора аренды, истцами не исполнены, а именно: освоение участка в установленные договором сроки; использование участка в соответствии с целью и условиями его предоставления. Также истцами были нарушены обязательства по внесению платы за право пользования земельным участком, в соответствии и в порядке, предусмотренном договором аренды. Мотивируя тем, что с момента предоставления земельного участка, условия договора не исполняются, строительство жилого дома не ведется, арендная плата не вносится, что является основанием для расторжения договорных отношений, и ссылаясь на положения п.п.3.2. п.3 договора аренды, полномочный орган - МКУ Палата имущественных и земельных отношений Азнакаевского муниципального района РТ, в адрес истца ФИО6 (ФИО1) за исх№ ДД.ММ.ГГГГ и в адрес истца ФИО2 за исх.№ ДД.ММ.ГГГГ. направлены письменные уведомления о досрочном расторжении с каждым из них договора аренды земельного участка. Согласно уведомлениям, договор считается расторгнутым по истечении 60 дней с момента уведомления арендатора. По состоянию ДД.ММ.ГГГГ. за Нигматзяновой (Мустакимова) числится задолженность по арендной плате в размере №., за ФИО8 числится задолженность в размере №. Предложено в добровольном порядке уплатить задолженность в срок ДД.ММ.ГГГГ в противном случае Палата ИЗО будет вынуждена обратиться в суд для принудительного взыскания платежей с начислением штрафных санкций. После получения уведомления, суммы задолженности по договорам аренды истцами погашены, что подтверждается справками Палаты ИЗО № и № ДД.ММ.ГГГГ. Не согласившись с решением Палаты ИЗО о досрочном расторжении договоров аренды, истцы ДД.ММ.ГГГГ обратились на имя Азнакаевского городского прокурора с жалобой (заявлением) о принятии мер прокурорского реагирования. По факту обращения Азнакаевской городской прокуратурой возбуждены надзорные производства № и №. По результатам проверки обращений, за исх. № ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ФИО2 и за исх. № ДД.ММ.ГГГГ. в адрес истца ФИО1 Азнакаевским городским прокурором направлены письменные ответы об отсутствии оснований для принятия мер прокурорского реагирования. Мотивируя тем, что оспариваемые решения Палаты ИЗО о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков повлекли нарушения прав и интересов, истцы обратились в первоначальным заявлением в суд. В рамках предварительного судебного заседания истцы увеличили требования, просят дополнительно признать за каждым из них право пользования предоставленным земельным участком на праве аренды.

При даче оценки представленным доказательствам, суд руководствуется следующим.

В силу общих положений гл.34 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст.606 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст.607 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст.609 ГК РФ).

В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), регулируются Конституцией Российской Федерации, нормами Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ), нормами права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, не противоречащие ЗК РФ.

Согласно ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае, в том числе: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст.8 настоящего Кодекса; не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование и др.

Как следует из представленных сторонами письменных материалов, спорные земельные участки были предоставлены истцам ДД.ММ.ГГГГ на праве аренды без проведения торгов, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство. Договоры аренды земельных участков были заключены истцами только ДД.ММ.ГГГГ

Ст.431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

П.2 ст. 425 ГК РФ предусматривает, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно п.2.4 договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиком и истцом ФИО1 (в девичестве ФИО7), соглашением сторон определено, что согласно п.2 ст.425 ГК РФ, условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие ДД.ММ.ГГГГ

То есть, с даты вынесения Распоряжения председателя Палаты ИЗО № «О предоставлении истцу земельного участка в аренду» на срок 11 месяцев.

Аналогичное положение закреплено и в п.2.4 договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиком и истцом ФИО2, согласно которому условия договора аренды распространяются на отношения, возникшие ДД.ММ.ГГГГ - даты вынесения Распоряжения председателя Палаты ИЗО №690 «О предоставлении земельного участка в аренду» на срок 11 месяцев.

Правовое значение по данному делу имеют обстоятельства: возникновение прав и обязанностей сторон вследствие заключения договора аренды земельного участка; наличие (отсутствие) доказательств, свидетельствующих о нарушении сторонами условий договора; наличие (отсутствие) доказательств, подтверждающих заключения условий, закрепляющих право сторон на досрочное расторжение договорных обязательств и определяющих порядок досрочного расторжения договора аренды.

При даче оценки доводам истцов и их представителя об отсутствии в данном случае правовых оснований для одностороннего расторжения арендодателем договора аренды, суд обращает внимание участников процесса на следующее.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст.ст. 421-422 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п.п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно подпункту 3.2. пункта 3 вышеназванных договоров аренды, арендодатель имеет право: досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

Изложенное означает, что соглашением сторон спора при заключении каждого договора в отдельности закреплены условия о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, при этом досрочное расторжение договора возможно лишь в случае нарушения арендатором условий договора аренды.

Доводы представителя ответчика о наличии правовых оснований для досрочного расторжения каждого договора аренды в отдельности, подтверждаются исследованными в порядке ст.181 ГПК РФ письменными материалами гражданского дела, в том числе исследованными документами дел надзорного производства, из которых следует, что на момент направления Палатой ИЗО в адрес истцов письменных уведомлений о досрочном расторжении договора аренды, за каждым из них числилась задолженность по арендной плате, установлено, что на протяжении более 5 лет земельные участки по целевому назначению истцами не использовались, разрешения на строительство индивидуального жилого дома на вышеуказанных земельных участках, истцам не выдавались.

Так как на дату направления Палатой ИЗО уведомлений о досрочном расторжении договора аренды, обстоятельства нарушения истцами условий договора аренды, факты нарушения ими принятых на себя договорных обязательств нашли свое подтверждение допустимыми доказательствами, оснований считать неправомерными действия Палаты ИЗО по досрочному расторжению договора аренды земельного участка с каждым из них в отдельности, суд не усматривает.

Односторонний отказ арендодателя от исполнения обязательств в данном конкретном случае соответствует статьям 421 и 610 ГК РФ, а потому не может быть признан незаконным, нарушающим права и законные интересы истцов.

Доводы представителя истцов о том, что ответчиком допущены грубые нарушения ст.610 ГК РФ, выразившиеся в нарушении сроков уведомления сторон о досрочном расторжении договора, суд признает не состоятельными.

Как указано выше в силу ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из содержания договора аренды следует, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях «на неопределенный срок» (ст.ст. 610, 621 ГК РФ).

В названных выше договорах установлен иной срок для предупреждения стороны о прекращении договора аренды – не менее чем за 60 календарных дней. Данные условия ответчиком соблюдены.

В обосновании своей позиции в судебном заседании истцы также ссылались на то обстоятельство, что строительство жилья на арендованных ими земельных участках не осуществлялось по причине отсутствия у них в указанный период достаточных средств.

При даче оценки этому, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии с требованиями ЗК РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся таковыми, должны своевременно приступить к использованию земельных участков, если сроки освоения предусмотрены договором (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ).

В силу сложившейся судебной практики по рассмотрению земельных споров, заключение сделки с недвижимостью предполагает проявление сторонами договора той степени заботливости, предусмотрительности, осторожности, какая требуется от них с учетом особенности условий заключаемой сделки, объема возникающих у них прав и обязанности вследствие заключения сделки.

В случае, когда предметом аренды является социально значимое имущество, прямо названное в законе, его неиспользование в соответствии с назначением и условиями договора может стать основанием для досрочного прекращения договора аренды. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК).

Как следует из показаний самих истцов и исследованных в судебном заседании письменных материалов, с момента предоставления спорных земельных участков (отвода в натуре), на протяжении более 5 лет подряд, на этих участках какие либо строительно-монтажные работы в соответствии с целевым назначением участков, истцами не осуществлялись, участки по настоящее время не имеют ограждений, арендные платежи за пользование земельными участками не вносились.

Указанное означает, что земельные участки в спорный период по целевому назначению истцами не использовались, освоение участков в указанные договором сроки не проводилось, тем самым истцами нарушены условия договора аренды.

Участниками процесса не были представлены доказательства, свидетельствующие о том, что в течение спорного периода земельные участки по прямому назначению не могли быть использован истцами из-за стихийных бедствий или ввиду иных независящих от самих сторон сделки обстоятельств, исключающих использование участков по назначению.

Доводы истцов об отсутствии у них в спорный период (на протяжении более 5 лет) достаточных средств для осуществления строительства, а также обстоятельства погашения ими задолженности по арендным платежам после выставления в их адрес уведомления о досрочном расторжении договора аренды, не могут быть признаны безусловным основанием для признания оспариваемых истцами «решений» Палаты ИЗО о досрочном расторжении с каждым из них договора аренды земельного участка, незаконными, нарушающими их права и интересы.

Не оспариваемые сторонами спора обстоятельства использования истцами данных участков для выращивания картофеля и иных сельскохозяйственных продуктов, не является по сути использованием участка по его целевому назначению – для индивидуального жилищного строительства.

При этом суд обращает внимание участников процесса, что истцы не лишены права на повторное обращение в полномочный орган с заявлением о предоставлении им в порядке, предусмотренном земельным законодательством свободных земельных участков под цели индивидуального жилищного строительства и вправе заключить иные договора аренды земельных участков.

Анализируя в совокупности исследованные доказательства в контексте названных выше положений действующего законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания незаконными действий Палаты ИЗО по досрочному расторжению вышеназванных договоров аренды земельных участков.

При таком положении суд приходит к выводу, что доводы истцов следует признать необоснованными, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Порядок, основания возмещения судебных издержек, понесенных сторонами и судом при рассмотрении дела, регламентированы гл.7 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении заявления ФИО1, ФИО2 к исполнительному комитету Азнакаевского муниципального района Республики Татарстан о признании права пользования земельным участком, об отмене расторжения договора аренды земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в течение месяца через Азнакаевский городской суд РТ.

Судья Сабитов И.Н.

Решение вступило в законную силу 26 февраля 2012 года.