Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Строителей 2/2» о признании право собственности на нежилое помещение, возложении обязанности передать нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковыми требованиями к Жилищно-строительному кооперативу «Строителей 2/2» ( далее ЖСК «ФИО3/2») о возложении обязанности передать в ее собственность по акту приема передачи нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, на первом этаже в многоквартирном жилом доме целевое использование – магазин, расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Заявленные требования мотивированы тем, что являлась участником долевого строительства в соответствии с договором №<данные изъяты> многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, заключенному с ОАО «Катуньгэсстрой», и членом ЖСК «Строителей 2/2». Определением Арбитражного суда Республики Алтай от <данные изъяты> года ФИО2 была включена в реестр требований кредиторов ОАО «Катуньгэсстрой» на общую сумму 1237238 рублей 30 копеек, в том числе 1015795 рублей- основной долг,221443 рубля 30 копеек- неустойка. ЖСК «Строителей 2/2» создан в целях передачи многоквартирного жилого дома в собственность застройщиков. Определением Арбитражного суда Республики Алтай от <данные изъяты> года по делу №<данные изъяты> ЖСК «Строителей 2/2» были переданы права застройщика, принадлежащие ОАО «Катуньгэсстрой»- право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности <данные изъяты>% с кадастровым номером <данные изъяты>, и право аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <данные изъяты>. Истец ФИО2 присутствовала на собрании, заполняла заявление о вступлении в члены ЖСК и голосовала за создание кооператива, то есть стала членом кооператива. Кроме того, ФИО2 внесла взнос в размере 25000 рублей, указанные средства были направлены ЖСК «Строителей 2/2» на погашение требований по текущим платежам и требований кредиторов второй очереди в целях передачи незавершенного строительством многоквартирного жилого дома ЖСК.После ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию истец неоднократно обращалась в ЖСК «Строителей 2/2» о передаче ей объекта строительства или денежных средств, но получила отказ.

В процессе рассмотрения дела истцом изменены заявленные требования к ЖСК «Строителей 2/2», просит признать права собственности ФИО2 на долю в завершенном строительством многоквартирном доме в виде одного нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, целевое использование - магазин(степень готовности <данные изъяты>%), расположенного <данные изъяты>. Обязать ЖСК «Строителей 2/2» передать по акту приема-передачи ФИО2 долю в завершенном строительством многоквартирном доме в виде одного нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, целево6е использование – магазин (степень готовности <данные изъяты>%), расположенного на первом этаже в первом подъезде многоквартирного жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <данные изъяты>.

В судебном заседании истец ФИО2 и представитель истца по доверенности ФИО5 поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковых заявлениях.

Представители ответчика ЖСК «Строителей 2/2» ФИО6 и ФИО7, действующие на основании доверенности, возражали относительно удовлетворения заявленных требований, мотивируя тем, что ФИО2 не является членом ЖСК «Строителей 2/2», не имеет права на нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, переданном участникам долевого строительства на основании постановления Арбитражного суда Республики Алтай в связи с банкротством застройщика ОАО «Катуньгэсстрой». ЖСК «Строителей 2/2» не является правопреемником ОАО «Катуньгэсстрой». Кроме того, считали, что производство по делу в части исковых требований ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение подлежит прекращению в связи с повторным заявлением указанного требования после прекращения ранее рассмотренного дела по этому же требованию.

Представители третьего лица МУ «Управление жилищно-коммунального и дорожного хозяйства администрации города Горно-Алтайска» ФИО8 и ФИО9, не возражали относительно исковых требований.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

В силу пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" действие данного Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) указано, что участником строительства признается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В силу пункта 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении ряда условий, в том числе: участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

На основании пункта 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Как следует из материалов дела, <данные изъяты> года между ОАО «Катуньгэсстрой»( заказчик) и ФИО2 (инвестор) заключен договор инвестирования в строительстве нежилого помещения, согласно которого объектом инвестиционной деятельности является реализация инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости для нужд, связанных с предпринимательской деятельностью, со следующими характеристиками: <данные изъяты>. Сроком ввода дома и объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией является дата <данные изъяты>.

<данные изъяты> между ОАО «Катуньгэсстрой» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор №<данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить дом – многоквартирный пятиэтажный жилой дом с надстраиваемым мансардным этажом по адресу: <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома передать объект долевого строительства- нежилое помещение под магазин продовольственных товаров на первом этаже в первом подъезде общая площадью <данные изъяты> кв.м (площадь определена предварительно), участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее <данные изъяты> ( п.2.1.7 договора).

Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, составляет <данные изъяты> руб. Цена договора включает все затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, все налоги и сборы, а также стоимость услуг застройщика (п. 4.1 договора).

Определением Арбитражного суда Республики Алтай от <данные изъяты> по делу №<данные изъяты> в отношении ОАО «Катуньгэсстрой» введена процедура банкротства - наблюдение. Решением Арбитражного суда Республики Алтай от <данные изъяты> ОАО «Катуньгэсстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Республики Алтай от <данные изъяты> включены требования ФИО2 по основному долгу в сумме 1015795 руб.- в третью очередь, по неустойке в размере 221443 руб.30 копеек – в четвертую очередь реестра требований кредиторов ОАО «Катуньгэсстрой» в связи с неисполнением обязательств по передаче объекта долевого строительства – <данные изъяты>, ФИО2 по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома №<данные изъяты> от <данные изъяты>.

<данные изъяты> принято решение о создании ЖСК «Строителей 2/2» для строительства многоквартирного жилого дома, с надстраиваемым мансардным этажом, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Кооператив создан в соответствии с положениями Федерального закона №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующими порядок погашения требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства, созданному участниками, иными лицами жилищно-строительному кооперативу. Указанное решение отражено в протоколе №1 общего собрания учредителей Жилищно-строительного кооператива многоквартирного жилого дома, с надстраиваемым мансардным этажом, расположенного по адресу:<данные изъяты>.

Согласно Устава ЖСК «Строителей 2/2», кооператив создан в соответствии с решением собрания учредителей кооператива и является добровольным объединением граждан и юридических лиц на основе членства, заинтересованных в осуществлении совместных коллективных действий в целях завершения строительства, ввода в эксплуатацию и дальнейшего управления и эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями и предоставление в нем членам указанного кооператива жилых и нежилых помещений.

В члены ЖСК «Строителей 2/2» приняты 53 члена, которые являлись участниками долевого строительства жилых помещений в многоквартирном жилом доме, что подтверждается протоколом №<данные изъяты> от <данные изъяты> года и протоколом №<данные изъяты> от <данные изъяты>.

Определением Арбитражного суда Республики Алтай от <данные изъяты> по делу №<данные изъяты> требования конкурсных кредиторов, являющихся участниками долевого строительства и членами ЖСК «Строителей 2/2» погашены путем передачи прав застройщика, принадлежащих ОАО «Катуньгэсстрой», в том числе:

право собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки <данные изъяты>( согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 01.02.2018);

право аренды земельного участка площадью <данные изъяты>, созданному участниками строительства ЖСК "Строителей, 2/2».

Процедура применения положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в отношении ОАО «Катуньгэсстрой» прекращена.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на объект незавершенного строительства как новую вещь приобретается лицом, создавшим данную вещь.

На основании акта приема - передачи объекта незавершенного строительства от <данные изъяты>, конкурсным управляющим ОАО «Катуньгэсстрой» ФИО10 во исполнение определения Арбитражного суда Республики Алтай от <данные изъяты> по делу №<данные изъяты>, передан ЖСК «Строителей 2/2» в лице председателя ФИО11, объект незавершенного строительства площадью застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности <данные изъяты>%, адрес объекта: <данные изъяты>.

В соответствии с ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Принимая во внимание, что в связи с вынесением Арбитражным судом Республики Алтай определения от <данные изъяты> в силу прямого указания закона договор долевого участия, заключенный с истцом, прекратил свое действие, вытекающие из него требования трансформировались в иное денежное обязательство, заявленные в рамках настоящего дела требования о признании права собственности не могут быть рассмотрены без учета положений ч. 4 ст. 218 ГК РФ, между тем доказательств, подтверждающих оплату истцом паевого взноса за нежилое помещение ЖСК «Строителей 2/2», не представлено.

Доводы стороны истца, сводящиеся к тому, что факт заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и оплаты части стоимости строительства объекта являются основаниями для удовлетворения иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, судом отклоняются как основанные на неверном понимании норм материального права, поскольку обязательства из договора долевого участия в строительстве прекратились в связи с принятием Арбитражным судом Республики Алтай определения от <данные изъяты> выплаченная истцом по договору долевого участия в строительстве сумма не может свидетельствовать об уплате паевого взноса в ЖСК «ФИО3/2» в полном размере.

<данные изъяты> ОАО «Катуньгэсстрой» прекратило деятельность юридического лица в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда по делу №<данные изъяты> от <данные изъяты> о завершении конкурсного производства, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре юридических лиц.

<данные изъяты> ЖСК «Строителей 2/2» администрацией города Гоорно-Алтайска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многоквартирного жилого дома по <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, состоящего из <данные изъяты> однокомнатных квартир и нежилого помещения площадью <данные изъяты>

<данные изъяты> за ЖСК «Строителей 2/2» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное <данные изъяты>, согласно выписке из ЕГРН.

Решением внеочередного общего собрания членов ЖСК «Строителей 2/2», оформленного протоколом№<данные изъяты> от <данные изъяты> ФИО2 отказано во включении в члены ЖСК «Строителей 2/2».

Доводы истца и представителя истца о членстве ФИО2 в ЖСК «Строителей 2/2» не подтверждены доказательствами.

Доводы стороны истца о правопреемстве ЖСК «Строителей 2/2» обязанностей застройщика ОАО «Катуньгэсстрой» по передаче истцу нежилого помещения по договору участия в долевом строительстве, в связи с передачей объекта долевого строительства в виде многоквартирного жилого дома в деле о банкротстве застройщика, являются несостоятельными.

Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864(5) применительно к жилым помещениям, положения Закона N 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, вопреки выводам нижестоящих инстанций не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

Tсли дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона N 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

При этом в деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 главы IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Вместе с тем, обеспечение залогом денежного требования не является основанием для возникновения права собственности на объект недвижимости.

Доводы стороны истца о том, что многоквартирный жилой дом достроен ответчиком за счет средств субсидии, а не на средства членов кооператива, не определяет наличие оснований для возникновения права собственности истца на нежилое помещение в указанном доме.

Доводы стороны ответчика о тождественности заявленных истцом требований, по которым в ранее рассмотренном суде деле принят отказ истца от иска и производство по делу прекращено, отклоняются судом, поскольку основания заявленных и рассматриваемых требований связано с новым обстоятельством - вводом жилого дома в эксплуатацию.

Таким образом, требования истца к ответчику не подлежат удовлетворению полностью.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, при отказе истцу в удовлетворении исковых требований у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика судебных расходов, понесенных истцом.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать полностью в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Жилищно-строительному кооперативу «Строителей 2/2» о признании права собственности на долю в завершенном строительством многоквартирном доме в виде одного нежилого помещения <данные изъяты> кв.м, целевое использование- <данные изъяты>, степень готовности <данные изъяты>%, расположенного на первом этаже в <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, обязании передать по акту приема передачи указанное нежилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через горно-Алтайский городской суд.

Судья Т.Е. Беспалова

Решение в окончательной форме принято 10 сентября 2020 года.