Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО5 о понуждении к заключению договора, встречному иску ФИО5 к ФИО2 о признании предварительного договора незаключенным,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась с иском к ФИО5, в котором просит обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи здания магазина общей площадью 114,9 кв.м. по адресу: <адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором и предложением заключить основной договор, взыскать с нее расходы по уплате госпошлины в сумме 300 рублей. Исковые требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор, согласно которому они обязались заключить основной договор о купле-продаже недвижимого имущества – здания магазина общей площадью 114,9 кв.м. по вышеуказанному адресу в срок ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ указанный выше срок по соглашению сторон был продлен до ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлено дополнительное соглашение. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к ответчику с предложением заключить основной договор, однако до настоящего времени ответчик уклоняется от его подписания. Причиной отказа называет отсутствие денежных средств.

Ответчик ФИО5 обратилась с встречным иском к ФИО2, в котором просит признать незаключенным предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ФИО2 и ФИО5, мотивируя тем, что в указанном договоре в нарушение требований п.2 ст.555 ГК РФ не указана цена передаваемого земельного участка площадью 120 кв.м. Предметом договора являются два объекта – магазин и весь принадлежащий проадавцу земельный участок площадью 120 кв.м., а не часть этого земельного участка, занятая магазином, как то предусмотрено в п.2 ст.555 ГК РФ.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования полностью поддержали, просили их удовлетворить, встречные требования ФИО5 не признали. При этом истец ФИО2 показала, что ДД.ММ.ГГГГ через дочь ответчика передала последней письменное предложение заключить основной договор, после этого ответчик обратилась с предложением о расторжении предварительного договора купли-продажи. Доводы о несогласовании в предварительном договоре условия о цене земельного участка считают несостоятельными, поскольку предварительный договор содержит условие об обязательстве заключить договор купли-продажи магазина с земельным участком, при этом стоимость объектов указана 600.000 рублей. Указание в договоре общей цены продаваемого имущества не противоречит требованиям закона.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась. Ее представитель ФИО4 исковые требования не признал, поддержав встречные исковые требования.

Истец ФИО5 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ее 17-летняя падчерица передала ей оставленное ФИО2 письменное предложение о заключении основного договора. ДД.ММ.ГГГГ, встретившись с ФИО2, она расписалась в получении указанного предложения и обратилась к ответчику с заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, поскольку ее не устраивает качество магазина. Так в процессе аренды указанного магазина она обнаружила, что крыша протекает, пожарная безопасность не соответствует установленным нормам. Она не желает заключать договор купли-продажи.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, полагая возможным рассмотреть дело при имеющейся явке, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Исходя из вышеизложенных норм юридически значимыми обстоятельствами по делу являются: заключение предварительного договора купли-продажи здания магазина; условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора; срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор; и направление стороной предложения заключить договор до окончания указанного срока.

Как установлено судом из представленных истцом документов ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО5 был заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор о купле-продаже недвижимого имущества – здания магазина общей площадью 114,9 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, в срок ДД.ММ.ГГГГ за 600.000 рублей. В договоре указано, что покупателю одновременно с передачей права собственности на объект недвижимого имущества передается право собственности на земельный участок площадью 120 кв.м. с кадастровым номером № из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для обслуживания магазина, занятый объектом недвижимого имущества и необходимый для его использования.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали иной срок заключении основного договора – «не позднее конца марта 2018 года».

Согласно ст.554 Гражданского кодекса РФ договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд считает, что существенные условия основного договора (предмет договора и его цена) в предварительном договоре определены. Срок заключения основного договора сторонами также согласован.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны продлили срок заключения основного договора до конца ДД.ММ.ГГГГ

Как видно из представленного истцом документа ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к ответчику с письменным предложением заключить основной договор, при этом как установлено из объяснений сторон и расписок в документе, данное предложение было передано истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ через ее дочь, ДД.ММ.ГГГГ ответчик лично получила данное предложение, расписку написала в получении от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцу под роспись было вручено предложение о расторжении предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, судом установлено, что предложение о заключении основного договора поступило от истца к ответчику в установленный предварительным договором срок. При этом предложение о расторжении предварительного договора купли-продажи поступило позднее предложения о заключении основного договора.

При указанных обстоятельствах суд считает установленным наличие предусмотренных ст.429 и ст.445 Гражданского кодекса РФ оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости, указанного в предварительном договоре купли-продажи.

Встречные исковые требования ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Статьей 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Согласно условиям заключенного сторонами предварительного договора (раздел 1 договора) предметом заключаемого в будущем договора купли-продажи является здание магазина, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>. Покупателю одновременно с передачей права собственности на объект недвижимого имущества передается право собственности на земельный участок площадью 120 кв.м. с кадастровым номером № с разрешенным использованием для обслуживания магазина, занятый объектом недвижимого имущества и необходимый для его использования. Пунктом 2.1 договора предусмотрена цена продаваемого объекта недвижимости – 600.000 рублей.

Суд считает, что отсутствие в договоре указания цены в отношении каждого объекта недвижимости, на что ссылалась ФИО5 в обоснование заявленных встречных исковых требований, не является основанием для признания договора незаключенным. Часть 2 ст.555 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено договором. Согласно условиям рассматриваемого договора покупателю одновременно с передачей права собственности на объект недвижимого имущества (магазин) передается право собственности на земельный участок площадью 120 кв.м., то есть на весь земельный участок, а не часть его, занимаемую магазином, следовательно, часть 2 ст.555 ГК РФ в данном случае не применима. Указание в договоре общей цены продаваемого имущества не противоречит гражданскому законодательству.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что все существенные условия договора сторонами согласованы, оснований для признания предварительного договора купли-продажи недвижимости незаключенным суд не находит.

В силу ст. 98 ГПК РФ ответчиком подлежит возмещению оплаченная истцом госпошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО5 о понуждении к заключению договора удовлетворить.

Обязать ФИО5 заключить с ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества - здания магазина общей площадью 114,9 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в сумме 300 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО5 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Учалинский районный суд РБ путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Харисова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Харисова А.А.