Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 июля 2016 года в городе Волгограде гражданскому дело по иску ФИО1 к администрации Волгограда об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Волгограда об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка. Исковое заявление мотивировано тем, что истец является собственником производственного корпуса, расположенного по адресу: г.Волгоград, .... ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в департамент земельных ресурсов Администрации Волгограда с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, площадью 1724 кв.м., кадастровый №... по адресу: г. Волгоград, ..., для размещения производственного корпуса сроком на 49 лет. ДД.ММ.ГГГГ истцом был получен проект договора аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ для ознакомления. Рассмотрев проект договора аренды и не согласившись с предложенной редакцией некоторых пунктов и условий договора аренды, ФИО1 представил ДД.ММ.ГГГГ протокол разногласий к договору аренды земельного участка. Письмом №... от ДД.ММ.ГГГГ Администрации Волгограда отклонила протокол разногласий, что послужило основанием для его обращения в суд с настоящим иском.

Указывает, что он не согласился с условиями Договора в части распространения действия Договора на период с ДД.ММ.ГГГГ (момент государственной регистрации права собственности на здание), исчисления арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, с моментом начала действия Договора (п.1.1, п.2.1, п.2.5, п.2.6. Расчет арендной платы), поскольку земельный участок ему не передавался и им не использовался. Также не согласился с внесением в Договор условий о неустойке (п.2.12).

В протоколе разногласий, направленном в адрес ответчика, истец предложил заключить договор аренды и начать расчет арендной платы с момента фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи, который стороны должны подписать в момент фактической передачи земельного участка, и исключить условие о неустойке. Предлагаемая истцом редакция оспариваемых пунктов договора была изложена в протоколе разногласий.

Указывает, что доводы, по которым ответчик отклонил предложенную истцом редакцию договора, не основаны на нормах действующего законодательства и фактических обстоятельствах.

Так, довод ответчика о том, что арендная плата подлежит начислению со дня государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, не соответствует требованиям ст.35 ЗК РФ, ст.552 ГК РФ, поскольку до перехода права собственности на здание земельный участок не использовался предыдущим собственником здания на праве аренды. Следовательно, нет оснований для начисления арендной платы за земельный участок с даты регистрации права собственности на здание.

В силу положений п. 2 ст. 425 ГК РФ распространение действия договора аренды, в том числе обязанности арендатора по внесению арендной платы, на отношения, возникшие до заключения договора, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, возможно только по соглашению сторон, которого в данном случае не имеется, так как арендатор не согласен.

Также указывает, что, настаивая на исключении из договора пункта 2.12 о взыскании договорной неустойки, истец исходит из того, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон, которое в данном случае со стороны арендатора отсутствует.

При этом ссылка ответчика на использование примерной формы договора аренды, утвержденной постановление администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ№... (в ред. постановлений от 14.07.2015г. №..., от 11.12.2015г. №...), не имеет юридического значения, поскольку такая форма носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника возражать относительного такого проекта исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.

На основании изложенного просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью 1724 кв.м., с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: г. Волгоград, ..., изложив спорные пункты договора в следующей редакции.

Пункт 1.1.: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды на сорок девять лет земельный участок из земель населенных пунктов, учетный №..., кадастровый №..., площадью 1724 кв.м (одна тысяча семьсот двадцать четыре) кв.м., расположенный по адресу: Волгоград, ....

Приведенное описание земельного участка является окончательным и не может самостоятельно расширяться Арендатором.

Передача земельного участка по настоящему Договору от Арендодателя к Арендатору осуществляется на основании Акта приема-передачи земельного участка».

Пункт 2.1.: «Настоящий договор заключается на срок: сорок девять лет с момента фактического получения Арендатором земельного участка от Арендодателя по акту приема-передачи».

Пункт 2.5.: «Арендная плата начинает исчисляться с момента подписания акта приема-передачи земельного участка».

Пункт 2.6.: «Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца».

Пункт 2.12.: Исключить.

Расчет арендной платы к договору аренды земельного участка: производится с момента подписания Акта приема-передачи земельного участка.

В судебное заседание Истец ФИО1 не явился. Представление своих интересов в суде доверил КИ.о И.В..

В судебном заседании представитель истца КИ.о И.В., действующая на основании доверенности, поддержала доводы и требования иска, указав на правоприменительную практику судов высших инстанций, подтверждающих обоснованность позиции истца. Кроме того, указала, что, поскольку преддоговорной спор передан на разрешение суда, договор будет считаться заключенным (согласованным по всем условиям) после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу. В связи с изложенным указала, что истец не возражает против соответствующей корректировки редакции договора, в которой момент заключения договора, начало начисления арендной платы и срок действия договора будут привязаны к дате вступления решения суда в законную силу.

В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика администрации Волгограда ФИО3, действующий на основании доверенности, не явился. О времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом. В предыдущих судебных заседаниях ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве, приобщенном к материалам дела. Указал, что форма договора аренды утверждена постановлением администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ№... (в ред. постановлений администрации Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ№..., от ДД.ММ.ГГГГ№...) «Об утверждении примерных форм договоров купли-продажи земельного участка, аренды земельного участка», в соответствии с которым подготовлен проект договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.... Указанная форма договора предусматривает в пункте 2.12. установление неустойки в размере 0,1 % за каждый день просрочки. Порядок исчисления арендной платы, установленный пунктом 2.6. проекта договора, учитывает положения ч. 1 ст. 35 ЗК РФ и ч.1 ст.552 ГК РФ. Земельный участок с кадастровым №... сформирован и зарегистрирован в реестре государственного кадастра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и используется собственником здания в границах и площадью, указанными в государственном кадастре недвижимости. Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ не содержат обязанности передавать земельный участок по акту приема-передачи, если на земельном участке существует объект недвижимости. А с учетом ч.5 ст. 1 Земельного кодекса РФ (принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем) со дня государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (строения) имеет место пользование земельным участком, занятым таким объектом. Таким образом, с момента возникновения права собственности на объект недвижимого имущества истец, как пользователь земельного участка, необходимого для его эксплуатации, обязан вносить платежи за использование земельного участка. В этой связи пунктом 2.1. формы Договора предусматривает возможность распространения его действия на отношения сторон, возникшие, в том числе, с даты государственной регистрации права собственности на здания и т.д.. Иной подход к заключению договоров аренды влечет к созданию неравных конкурентных условий для всех участников гражданского оборота. Фактическое пользование земельным участком истцом с ДД.ММ.ГГГГ (момента государственной регистрации права собственности на объекты, расположенные на земельном участке) подлежит оплате в размере арендной платы, порядок расчета которой установлен нормативными правовыми актами субъекта РФ и органа местного самоуправления.

Суд, заслушав представителей сторон, оценив доводы иска, возражений на него, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником производственного корпуса, назначение: нежилое здание, общей площадью 858 кв.м, расположенного по адресу: г.Волгоград, ..., о чем ДД.ММ.ГГГГ внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними (л.д. 5).

Указанный объект недвижимости размещен на земельном участке, кадастровый №..., общей площадью 1724+/-15 кв.м, сформированный согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ№... (л.д. 6).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился в департамент земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов (л.д. 7-9).

ДД.ММ.ГГГГ истцом получен проект договора аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-19).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 представил в департамент земельных ресурсов администрации Волгограда протокол разногласий к указанному проекту договора, который содержал предложение заключить договор на условиях пунктов 1.1., 2.1., 2.5., 2.6., 2.12. в редакции, указанной в исковом заявлении.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№... департамента земельных ресурсов администрации Волгограда протокол разногласий был отклонен.

Для разрешения преддоговорного спора ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился в суд.

Указанные обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, свидетельствуют о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, возникшего в связи с заключением договора, а, следовательно, условия договора, по которым у сторон остались разногласия, подлежат определению на основании решения суда.

Фактически истец оспаривает пункты проекта договора, направленных на регулирование двух условий договора. Первое условие (п. 1.1., п. 2.1. – 2.6.) связано с распространением действия договора на отношения сторон, предшествующие дате заключения договора аренды. Второе (п. 2.12) – установление договорной (повышенной) неустойки.

Разрешая спор между сторонами договора относительно возможности распространения его действия на отношения сторон до подписания договора аренды земельного участка, суд исходит из следующего.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу чт. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (ч. 2 ст. 425 ГК РФ).

Из содержания указанных норм ГК РФ следует, что распространение действие договора на предшествующий заключению договора период возможно только в случае, если между сторонами достигнуто соглашение об этом. Поскольку ФИО1, как сторона договора аренды, возражает против этого, то оспариваемые пункты договора, предусматривающие данное условие, подлежат корректировке.

При этом суд считает необходимым отметить следующее.

Исходя из того, что ФИО1 стал собственником объекта недвижимости, расположенного на рассматриваемом участке, ДД.ММ.ГГГГ, а сам участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет лишь ДД.ММ.ГГГГ, следует, что данный участок не находился в пользовании прежнего собственника производственного корпуса на правах аренды. Следовательно, ссылка ответчика на положения ч. 1 ст. 35 ЗК РФ в данном случае не имеет правового значения.

Кроме того, нераспространение действия договора на предшествующие его заключению периоды не противоречит принципу платности использования земли, закрепленному ст. 1 ЗК РФ, поскольку это не лишает администрацию права предъявлять требования о взыскании платы за фактическое использование земельного участка.

В то же время, суд не может согласиться полностью с редакцией пунктов договора, предложенной стороной истца, согласной которой обязанность по внесению арендной платы связывается с моментом подписания акта приема-передачи земельного участка.

Условиями договора Акт приема-передачи не указан в виде обязательного приложения к нему. Не предусмотрена обязательность составления такого акта для данного вида договора и нормами главы 34 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу с момента его заключения, право пользования земельным участком по договору и обязанность по внесению арендной платы возникают у арендатора именно с момента заключения договора.

При этом суд учитывает, что момент заключения договора может не совпадать с датой подписания Акта приема-передачи, в том числе в случае необходимости государственной регистрации сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 N 13) из правила, указанного в п. 3 ст. 433 ГК РФ, существует исключение. Как отмечает ВАС РФ, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. В то же время, как предписано в п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом.

Таким образом, обязанность арендодателя по передаче земельного участка, а арендатора по оплате пользования этим участком возникает с момента подписания договора между сторонами этой сделки.

При этом в силу ч. 1 ст. 431 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Поскольку истцом заявлены разногласия к договору, соглашение о существенных условиях договора не достигнуто, и в соответствии со статьей 446 ГК РФ спорные условия договора определяются судом, моментом заключения договора, и, соответственно, моментом возникновения обязательств сторон из договора аренды земельного участка в любом случае, не зависимо от его содержания, будет являться момент вступления в законную силу судебного акта, которым урегулированы разногласия.

Разрешая требования истца об исключении из договора аренды п. 2.12, предусматривающего неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки, суд исходит из следующего.

В соответствии со 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает (ст. 332 ГК РФ).

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Исходя из принципа свободы договора, суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении рассматриваемого договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то суд приходит к выводу об обоснованности требований истца об исключении из договора пункта 2.12.

Ссылка Администрации Волгограда на то, что спорный проект договора был составлен по утвержденной типовой форме, предусматривающей неустойку за просрочку внесения арендной платы в размере 0,1%, не может быть принята во внимание, поскольку постановление администрации Волгограда от 08.09.2003 года №1102 (в ред. постановлений администрации Волгограда от 14.07.2015 №969, от 1.12.2015 №1728), утвердившее проект типового договора, носит рекомендательный характер и не может исключать права другого участника заявлять возражения относительного такого проекта исходя из положений статьи 1 и статьи 421 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к администрации Волгограда об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№... между администрацией Волгограда и ФИО1, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

Передача земельного участка по настоящему Договору от Арендодателя к Арендатору совпадает с моментом начала действия Договора, указанным в п. 2.1. настоящего Договора. Арендатор ознакомлен с качественным состоянием земельного участка, его границами и претензий к ним не имеет».

Пункт 2.1.: «Настоящий договор заключается на срок: сорок девять лет, который подлежит исчислению с даты вступления в силу решения Центрального районного суда г. Волгограда по гражданскому делу №...».

Пункт 2.5.: «Арендная плата начинает исчисляться с даты вступления в силу решения Центрального районного суда г. Волгограда по гражданскому делу №...».

Пункт 2.6.: «Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца».

Пункт 2.12. – исключить.

Дополнить «Расчет арендной платы к договору аренды земельного участка», являющийся неотъемлемой частью договора от ДД.ММ.ГГГГ№... предложением следующего содержания: «Данный расчет арендной платы за земельный участок подлежит применению с даты вступления в силу решения Центрального районного суда г. Волгограда по гражданскому делу №...».

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к администрации Волгограда об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка – отказать.

Взыскать с администрации Волгограда в пользу ФИО1 судебные расходы на государственную пошлину, уплаченную при подаче иска, в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.И.Козлов

...