Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «МАИ+3Н» о признании пункта договора и действий управляющей компании незаконными и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился в Автозаводский районный суд <адрес> с иском к ООО «МАИ+3Н» о признании пункта договора и действий УК незаконными и взыскании денежных средств, указав следующее.

ФИО1 со своей супругой являются собственниками (общая совместная собственность) жилого помещения по адресу: <адрес>, переулок Лазурный, <адрес>. Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая компания ООО «МАИ+3Н».

05.07.2011г. между ООО «МАИ+3Н» и истцом заключен договор № управления многоквартирным домом.

В пункте 4.1.3 Договора управления многоквартирным домом указано, что плата за помещение и коммунальные услуги включает в себя, в том числе, и плата за охрану общего имущества, что противоречит статьям 44, 154, 156 ЖК РФ, Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, Протоколу общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ№.

ФИО1 неоднократно обращался в УК ООО «МАИ+ЗН» и просил исключить статью оплаты за охрану из состава платежей за жилое помещение и коммунальные услуги, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ 1 6 г., ДД.ММ.ГГГГ В своих письмах постоянно указывал на то, что включение суммы за охрану в общую сумму коммунальных услуг незаконно и просил ответчика об урегулировании этого вопроса.

Кроме того, в своем заявлении от ДД.ММ.ГГГГ, вх. № истец сообщил директору УК ООО «МАИ+ЗН» о прекращении действия настоящего договора в связи с истечением срока его действия -ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 7.3 Договора - «В случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении действия настоящего договора за один месяц до окончания срока его действия, договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях...», т.е. истец в соответствии с условиями договора за 2 месяца сообщил УК о прекращении договорных отношений и предложил заключить новый Договор на иных условиях.

В своих ответах ООО «МАИ+ЗН» сообщило, что односторонний отказ от исполнения заключённого договора управления многоквартирного дома не предусмотрен. При этом ООО «МАИ+ЗН» ссылается на общее собрание собственников от ДД.ММ.ГГГГ.

Утверждения ответчика противоречат условиям п. 7.2 и 7.3 Договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ и Протокола общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ№.

Услуги по охране не предусмотрены действующими Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ в качестве необходимых для содержания жилых домов.

Кроме того, охрана внутридомовой территории не входит в состав работ и услуг по содержанию общего имущества, приведенного в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Кроме того, как выяснилось после подписания Договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок, а именно: детская площадка, дороги, парковочные места для автомобилей, элементы озеленения и благоустройства не входят в состав общего имущества многоквартирного дома и принадлежат ООО «МАИ+ЗН» на праве собственности. Таким образом, осуществляется охрана имущества ООО «МАИ+ЗН».

Таким образом, включение в квитанции услуги «Охрана общего имущества» является незаконной.

В связи с чем, истец был вынужден обратиться за защитой своих нарушенных прав и охраняемых законом интересов в Автозаводский районный суд <адрес> с соответствующим исковым заявлением, в котором просит:

1) Признать пункт 4.1.3 Договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и УК ООО «МАИ+ЗН», незаконным с момента заключения данного договора.

2) Признать действия УК ООО «МАИ+ЗН» (свидетельство о регистрации 10563200043 00, ИНН 632114344,) по начислению дополнительной коммунальной услуги «Охрана общего имущества» в жилое помещение по адресу: <адрес>, муниципальный район Ставропольский, с.<адрес>, пер. Лазурный, <адрес> - незаконными.

3) Взыскать с управляющей компании ООО «МАИ+ЗН» в свою пользу:

- 5 000 руб. в счёт компенсации причиненного морального вреда;

- 13 875,6 руб. - денежные средства, оплаченные в период ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ за

коммунальную услугу «Охрана общего имущества»;

- штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что договор с охранным предприятием не заключал, не известно имеет ли они лицензию. УК без согласия собственников установила аппараты по розливу воды и киоск, который охраняют охранники. Считает, что оплачивает охрану имущества ответчика. Территория дома огорожена, машины проезжают по регистрации. Проводить собрание собственников на эту тему не пытался и не собирается, потому что является пенсионером и придется на это тратить время. Полагает, что договор с ответчиком не пролонгирован.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, требования поддержал в полном объеме, при этом пояснил следующее. Считает, что в протоколе общего собрания, должен конкретно стоять вопрос об услугах охраны и ее стоимости. Договор на управление МКД истек, сторонами больше не заключался.

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования не признал в полном объеме, предоставил письменный отзыв. При этом пояснила суду, что стороны в праве определять условия договора на свое усмотрение, договор заключен добровольно. Услуги охраны включены в договор на обслуживание. В протоколе общего собрания собственников была установлена сумма, которую собственники будут платить за охрану и приложение к данному договору в котором прописано, что данная сумма подлежит индексации в связи с инфляцией. В связи с этим и осуществляется охрана общего имущества собственников. Истцу и остальным собственникам необходимо было отменять протокол собрания или собирать новое собрание. Ответчик заключил с охраной договор, они обеспечивают пропускной режим, их задача обеспечить общественный порядок. В связи с чем, считает требования истца не обоснованными. Истец имеет возможность провести общее собрание и в законном порядке утвердить договор и соответственно истец просто не желает в данной части осуществлять свои права, поэтому его требования незаконны.

Выслушав истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом в ходе судебного разбирательства, установлено, что жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, муниципальный район Ставропольский, с.<адрес>, переулок Лазурный, <адрес>, находится в общей совместной собственности ФИО1 и ФИО5 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63-АЖ № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6).

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание.

В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решения собственников, принятые на общем собрании являются обязательными для всех собственников, независимо от того факта принимало ли конкретное лицо участие в голосовании или нет.

Протоколом общего собрания собственников многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утверждён текст договора, заключаемого с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в соответствии с которым была установлена обязанность Исполнителя (ООО «МАИ+ЗН») обеспечивать сохранность общего имущества в многоквартирном доме и заключать от своего имени договор охранных услуг с лицензированной организацией.

П.4.4 договора, утвержденного протоколом общего собрания собственников МКД по адресу: с. <адрес>, пер. Лазурный, <адрес> установлено, что размер платы за охрану общего имущества собственников указан в Приложении № к договору. Указанным приложением установлен тариф в размере 6,20 руб./кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО5 и ООО «МАИ+ЗН» заключен договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7-12).

Предметом указанного договора являются обязанности исполнителя ООО «МАИ+3Н» по заданию заказчика ФИО1 в течение срока настоящего договора за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, муниципальный район Ставропольский, с.<адрес>, переулок Лазурный, <адрес>, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в этом доме и лицам которые пользуются этими помещениями в этом доме и на законных основаниях осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

Условия договора управления многоквартирным домом являются обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (в силу обязательности решений общего собрания собственников помещений в МКД для всех проживающих в данном доме граждан). Подписывая договор управления многоквартирным домом, собственник квартиры в данном доме соглашается со всеми его условиями.

В данном случае, подписывая договор управления МКД с ответчиком, истец согласился оплачивать охрану общего имущества.

Доводы истца, что вопрос по охране не отнесен к компетенции общего собрания собственников МКД, в связи с чем ссылается на превышение общим собранием собственников дома своих полномочий по данному вопросу, а также на отсутствие такой услуги в действующих нормативно-правовых актах в области жилищно-коммунальных, суд признает несостоятельными, основанными на неверном толковании норм действующего законодательства.

Действующее законодательство не содержит запрета на оказание дополнительных услуг, за которую установлена соответствующая плата. Согласно ст. 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, определив условия по своему усмотрению.

Более того, перечень вопросов относящихся к компетенции общего собрания определен в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, который в силу п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ не является исчерпывающим и предусматривает возможность отнесения к компетенции общего собрания собственников иных вопросов, установленных Жилищным Кодексом.

При этом, согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Такая услуга, как охрана общего имущества в многоквартирном доме, является дополнительной услугой, оказываемой управляющей организацией по решению собственников помещений в МКД. Данная услуга направлена на достижение целей управления многоквартирным домом.

Утверждения истца о том, что в протокол общего собрания собственников не включен отдельный вопрос относительно утверждения охраны общего имущества и платы за него, суд считает несостоятельными, поскольку текст договора, в котором установлен тариф за охрану общего имущества собственников, и обязанность оказывать соответствующую услугу утверждён общим собранием собственников многоквартирного дома. Законом не установлена обязанность для Управляющих компаний ставить на голосовании перед собственниками вопрос об утверждении тех или иных тарифов за оказываемые собственникам общего имущества многоквартирного дома, путём включения в повестку дня общего собрания отдельного, касающегося согласования того или иного тарифа, вопроса.

Вместе с тем, согласно, ч.6 ст. 46 ЖК собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Между тем, по настоящее время решение общего собрания собственников не было оспорено кем- либо из собственников обслуживаемого Управляющей Компанией жилого дома.

Более того, согласно ч.1 Постановления Правительства РФ от 13.08.20106 № в состав общедомового имущества, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности, кроме детских площадок и парковочных мест входит придомовая территория, сам земельный участок, на котором расположен жилой многоквартирный дом, элементы озеленения.

При этом в ходе рассмотрения дела установлено, что пользуются собственники общим имуществом на охраняемой территории без ограничений, на парковочных местах собственники жилых помещений ставят свои транспортные средства, при этом большая часть парковочных мест арендуются жителями МКД, управляющая компания следит за сохранностью автомобилей, расположенных в указанных парковочных местах, обеспечивает соблюдение пропускного режима, что стороной истца также не оспаривалось.

Доводы истца о том, что услуги охраны предоставляются не качественно документально не подтверждено.

Исходя из всего вышеизложенного, суд приходит к выводу, что истцом выбран не верный способ защиты права, поскольку истца как собственника никто не ограничивает в праве созыва общего собрания и решении вопроса об оплате за охрану, однако истец таких действий не предпринимал.

С учетом всего вышеизложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о признании пункта договора и действий управляющей компании по начислению дополнительной услуги по охране общего имущества незаконными и взыскании денежных средств оплаченных за данную услугу в полном объеме.

Также суд считает, что поскольку права истца, как потребителя, исполнителем не нарушены, оснований для взыскания компенсации морального вреда и штрафа не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «МАИ+3Н» о признании пункта договора и действий управляющей компании незаконными и взыскании денежных средств - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд <адрес> с момента его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено в течение пяти рабочих дней – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись О.Н. Конюхова

Копия верна

Судья: О.Н. Конюхова