Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к администрации МО Темрюкский район о расторжении договора купли – продажи земельного участка, взыскании денежных средств, оплаченных по договору, а также судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации МО Темрюкский район о расторжении договора купли – продажи земельного участка, взыскании денежных средств, оплаченных по договору, а также судебных расходов.

Свои требования истец обосновал тем, что 14.11.2011 года между физическим лицом ФИО2, с одной стороны, и администрацией МО <адрес>, с другой стороны, был заключен договор купли – продажи № земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов.

Согласно договору № «О задатке на приобретение прав на заключение договора купли – продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ года, истцом на расчетный счет ответчика была внесена сумма задатка в размере 36.000 рублей, что подтверждает кассовый чек от ДД.ММ.ГГГГ года.

Цена выкупа земельного участка определена на основании протокола о результатах торгов по продаже земельного участка, проводимых в форме аукциона и определению победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ года, составила – 612.000 рублей 00 копеек, уплаченных покупателем продавцу, в рамках заключенного договора купли – продажи земельного участка, от ДД.ММ.ГГГГ года, в момент заключения настоящего договора, на расчетный счет продавца, по указанным продавцом реквизитам.

Согласно условиям вышеуказанного договора, продавец продает участок свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц. Однако, согласно Акта историко-культурного обследования территории согласования от ДД.ММ.ГГГГ №№, заключения Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко – культурных ценностей (наследия) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №№ рассматриваемый земельный участок расположен на территории памятника археологии федерального значения – археологический комплекс «Фанагория» гос.№№ что указывает на то, что данный земельный участок является собственностью РФ, а администрация МО <адрес> не вправе была им распоряжаться.

Также, согласно условиям договора, право собственности на вышеуказанный земельный участок возникает у истца после регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истцом в Темрюкский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, поданы документы на регистрацию вышеуказанного договора купли – продажи, однако, в регистрации договора было отказано по тем основаниям, что испрашиваемый земельный участок является собственностью РФ в силу закона, поскольку входит в состав территории памятника археологии (памятник археологии федерального значения – археологический комплекс «Фанагория»), а также земельный участок располагается в границах объекта культурного наследия федерального значения «археологический комплекс «Гермонасса – Тмутаракань», античное время, средневековье: городище некрополи», поставленного на государственную охрану Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 года №1327.

Не согласившись с решением государственного регистратора Темрюкского отдела Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии, ответчиком было подано исковое заявление в Арбитражный суд <адрес> с требованиями о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора купли – продажи земельного № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№, оставленным без изменения Постановлением арбитражного апелляционного суда от 2013 года, в удовлетворении искового заявления администрации МО <адрес> было отказано по основаниям того, что испрашиваемый земельный участок является собственностью РФ в силу закона, поскольку входит в состав территории памятника археологии (памятник археологии федерального значения – археологический комплекс «Фанагория»), составляет земли особо охраняемых территорий, расположение земельного участка в границах объекта культурного наследия федерального значения, что безусловно, является государственной собственностью, ограниченной в обороте в связи с чем, администрация МО <адрес> не имела прав на распоряжение спорным земельным участком, что на прямую указывает на то, что сделка произведенная между сторонами по купле – продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ – является заведомо ничтожной сделкой, по изложенным выше основаниям, вследствие чего договор должен быть расторгнут.

После состоявшегося решения Арбитражного суда Краснодарского края ФИО2 в адрес ответчика 01.10.2013 года было направлено заявление (входящий №9026), о расторжении договора купли – продажи № земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенного по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ и возврате денежных средств, однако, до настоящего времени ответчик не направил в адрес истца никаких ответов на полученное им письмо.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель, адвокат Кокоха С.М. заявленные исковые требования поддержали, ссылаясь на те же основания.

Ответчик, представитель администрации МО Темрюкский район, действующая по доверенности ФИО3 (л.д.57), в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что ФИО2 на основании итогового протокола о результатах торгов по продаже права собственности на земельный участок, проводимых в форме аукциона, и определению победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли – продажи № земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ года, из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 808 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предоставленного для индивидуального жилищного строительства.

ФИО2 в Темрюкский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю были поданы документы на регистрацию вышеуказанного договора купли – продажи, однако в регистрации было отказано.

В обоснование доводов для отказа в регистрации Управлением государственной регистрации было указано на отсутствие возможности предоставления спорного земельного участка в собственность ввиду того, что согласно экспертному заключению, предоставленного Управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края, указанный земельный участок расположен на территории памятника археологии (памятники археологии федерального значения – археологического комплекса «Фанагория» гос. №3411) в силу чего, земельный участок на основании п.5 ст.27 ЗК РФ, является ограниченным в обороте.

Не согласившись с данным отказом, администрация обжаловала его в Арбитражный суд Краснодарского края. Одним из доводов администрации МО Темрюкский район при оспаривании отказа в регистрации являлось указание на то, что право на земельный участок, явившийся предметом торгов, не разграничено, таким образом администрация имела право распорядиться спорным земельным участком.

Доводы истца о том, что спорный земельный участок является собственностью Российской Федерации, и администрация МО <адрес> не имела права распоряжаться спорным земельным участком, представитель ответчика считает не объективными, и необоснованным нормами действующего земельного законодательства. Кроме того, в заключении от ДД.ММ.ГГГГг., не содержится указания на принадлежность спорного земельного участка Российской Федерации, также отсутствуют правоустанавливающие документы, подтверждающие изъятие спорного земельного участка из оборота и регистрацию на него права собственности Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А32-24060/2012 в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования <адрес> отказано.

ДД.ММ.ГГГГ Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений) арбитражных судов, не вступивших в законную силу по делу №№ решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ решение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013г. оставлены без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения. Нахождение на земельном участке объекта археологического наследия не приводит к разграничению права собственности на данный участок в силу указания закона. Законодательство не сопрягает разграничение собственности публично-правовых образований в отношении земельных участков в зависимости от нахождения на них подобных объектов. Поскольку право на земельный участок, явившийся предметом торгов, не разграничено, в силу абз.2 п.10 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» администрация имела право распорядиться спорным земельным участком. Таким образом, администрация МО <адрес>, являясь стороной сделки купли-продажи, в установленном порядке со своей стороны полностью выполнила все возложенные на нее обязательства по передаче спорного земельного участка ФИО2

Кроме того, администрация МО <адрес> считает необоснованным требование истца о взыскании с ответчика, в данной ситуации с органа местного самоуправления, судебных издержек по оплате государственной пошлины. Также, считает необоснованными требования истца о возложении обязательств по оплате услуг представителя. Доказательства, подтверждающие фактические затраты и разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.

Суд, выслушав стороны и их представителей, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему:

Как следует из материалов дела, 14.11.2011 года между физическим лицом ФИО2, с одной стороны, и администрацией МО <адрес>, с другой стороны, был заключен договор купли – продажи № земельного участка для индивидуального жилищного строительства (л.д.26-31).

В соответствии с указанным договором администрация МО <адрес> передала в собственность, а ФИО2, принял и оплатил по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером № площадью 808 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п.3.1 вышеуказанного договора купли - продажи, продавец продает участок свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Однако, согласно заключению о возможности формирования земельного участка для индивидуального жилищного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-20), установлено, что заключением Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.13-14), рассматриваемый земельный участок расположен на территории памятника археологии федерального значения – археологический комплекс «Фанагория» гос.№№

В соответствии с п.6.1 вышеуказанного договора, право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, земли населенных пунктов с кадастровым номером № площадью – 808 кв.м., возникает у покупателя (истца) после перехода права собственности в управление Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Согласно ст.ст.131, 164, 551 ГК РФ, договор купли – продажи № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежит обязательной государственной регистрации в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако, в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.05.2012 года ФИО2 было отказано, в связи с тем, что земельный участок на основании п.5 ст.27 ЗК РФ, является ограниченным в обороте, поскольку входит в состав территории памятника археологии (памятник археологии федерального значения – археологический комплекс «Фанагория»).

Не согласившись с решением государственного регистратора Темрюкского отдела Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии, администрацией МО <адрес> было подано исковое заявление в Арбитражный суд <адрес> с требованиями о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и, обязании регистрирующий орган произвести государственную регистрацию указанного договора.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении вышеуказанного искового заявления администрации МО <адрес> было отказано, в связи с тем, что в своем отказе Управление государственной регистрации указало, что данный земельный участок на основании п.5 ст.27 ЗК РФ, является ограниченным в обороте. Данное обстоятельство не оспорено администрацией МО <адрес> документально, и суд посчитал его установленным на основании письма Управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года.

В судебном решении указано, что статья 27 ЗК РФ ограничивает в обороте земельные участки занятые объектами археологического наследия. Объекты, ограниченные в обороте, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. В соответствии с п.2 ст.40 Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ в пределах отведенных участков необходимо выполнить охранно-спасательные мероприятия (раскопки). Следовательно, как указал арбитражный суд, до проведения торгов, Администрация МО <адрес> должна была выполнить охранно-спасательные мероприятия, в противном случае, нарушаются нормы вышеприведенных законов (л.д.37-45).

Постановлением Арбитражного суда апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ года, вышеуказанное решение арбитражного суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации МО <адрес> – без удовлетворения (л.д.75-79).

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.80-90), вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения.

Согласно ч.3 ст.61 ГПК РФ, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

С учетом вышеизложенного, возражения ответчика на требования истца и его представителя, суд считает, необоснованными.

Согласно ч.1 ст.447 ГК РФ, спорный договор купли-продажи был заключен путем проведения торгов. Согласно ч.2 ст.447 ГК РФ, в качестве торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Однако, администрация МО <адрес> проводя ДД.ММ.ГГГГ торги, знала, что данный земельный участок на основании п.5 ст.27 ЗК РФ, является ограниченным в обороте и соответственно, объекты, ограниченные в обороте, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. В связи с чем, договор, заключенный на торгах в силу закона является недействительным и полученные денежные средства при заключении договора аренды, подлежат взысканию с ответчика.

01.10.2013 года после состоявшегося решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2013 г., ФИО2 направил в адрес администрации МО <адрес> заявление о расторжении договора купли-продажи № земельного участка, заключенного по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ и возврате денежных средств.

Как установлено в суде 11.12.2013 г. администрацией МО Темрюкский район в адрес ФИО2 был направлен отказ в осуществлении возврата денежных средств, до окончательного разрешения спора по отказу в регистрации договора купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.104).

Как пояснил истец в зале суда, до настоящего времени им ответ не получен. Как видно из материалов, представленных в суд ответчиком, ответ был возвращен в администрацию МО <адрес> в связи истечением срока хранения заказного письма (л.д.105).

Более того, как видно из определения Высшего арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ г., в передаче дела №№ Арбитражного суда Краснодарского Края в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ для пересмотра в порядке надзора решения суда от ДД.ММ.ГГГГ г., постановления суда от ДД.ММ.ГГГГ и постановления Федерального арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано (л.д.99-103).

Подтверждены и подлежат удовлетворению требования истца о возмещении судебных расходов (л.д.4,5) – 500 рублей (возврат госпошлины), расходы по составлению иска (2.000 рублей) и расходы на представителя (л.д.54) в размере 14.000 рублей.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Часть 1 статьи 100 ГПК РФ, устанавливает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая требования разумности и справедливости, все обстоятельства по делу, суд считает, что расходы на представителя в сумме 12.000 рублей объективно подтверждены и подлежат взысканию в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли – продажи земельного участка № заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и администрацией МО <адрес>, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский Край, <адрес>, земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 808 кв.м.

Взыскать с администрации МО <адрес> в пользу ФИО2 36.000 рублей (задаток) и 576.000 рублей (денежные средства оплаченные за земельный участок), а всего 612.000 рублей.

Взыскать с администрации МО <адрес> в пользу ФИО2 500 рублей (возврат госпошлины), 2.000 рублей – расходы по составлению иска и 12.000 рублей – расходы на представителя.

Решение суда может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в Краснодарский Краевой суд, через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21.05.2014 г.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ: