Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Некоммерческой Организации «Фонд развития жилищного строительства», Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. М. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,

установил:

Истец Волга Н.А. обратился в суд с иском к Некоммерческой Организации «Фонд развития жилищного строительства», просит признать за собой право собственности на долю в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: г. М., <адрес>, в виде <адрес>.

В обосновании иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Некоммерческой организацией «Фонд развития жилищного строительства» предварительный договор купли-продажи № на получение в собственность квартиры с условным номером 38 на 8 этаже 1 секции в жилом многоквартирном доме-новостройке по адресу: г. М., <адрес>, стоимостью 4 493500, 00 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с Некоммерческой организацией «Фонд развития жилищного строительства» Договор денежного займа № на сумму 9 279000,00 руб., которую полностью выплатил Фонду. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Фондом было подписано Соглашение №32-38/10, согласно которому Фонд в счет погашения займа передавал истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры №№ и 38 в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

В настоящее время дом построен, все коммуникации подведены и подключены. После завершения строительства жилому дому, в котором находится спорное жилое помещение, присвоен почтовый адрес: г. М., <адрес>. Однако до настоящего времени истец не может оформить свое право собственности на квартиру, а также зарегистрироваться в ней по месту жительства.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

В связи с вступлением в законную силу Решения Тушинского районного суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ по иску Главного управления Минюста РФ по М. к НО «Фонд развития жилищного строительства» о ее ликвидации в качестве соответчика судом в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ привлечен Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. М., который в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Третье лицо Управление Росреестра по М. в судебное заседание не явилось, о дате и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Третье лицо Правительство М. в судебное заседание не явилось, о дате и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Третье лицо Префектура СЗАО г. М. в судебное заседание не явилось, о дате и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и взаимозависимости, приходит к следующему.

В соответствии со ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии со ст.219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ст.ст. 16,17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

ДД.ММ.ГГГГ в связи со срывами сроков реализации контракта и неисполнением обязательств по контракту ОАО «Финансовая группа «Новый мир» Правительство М. в постановлении № 1039-ПП «О реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: <адрес>, вл.22 (СЗАО)» постановило: Расторгнуть с инвестором ОАО «Финансовая группа «Новый мир» в установленном порядке инвестиционный контракт от 31.11,2001г. № 172. Согласиться с предложением Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. М. и Префектуры СЗАО о привлечении Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства» в качестве инвестора по строительству в 2006- 2007 гг. жилого дома с жилым первым этажом по адресу: <адрес>, вл. 22 общей площадью 13 500 кв.м. Префектуре СЗАО г. М. в установленном порядке представить на подпись Первому заместителю Мэра М. в Правительстве М. Р. Ю.В. проект соглашения о расторжении инвестиционного контракта и представить проект инвестиционного контракта на строительство 9-ти этажного жилого дома с жилым первым этажом по адресу: <адрес>, вл.22, с учетом условий настоящего постановления (п.4).

Согласно п.4.1 данного постановления следует, что 100% общей площади жилого дома переходит в собственность инвестора некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства».

ДД.ММ.ГГГГ Правительством М. было принято постановление № 852-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства М. от ДД.ММ.ГГГГг. №1039- ПП и утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства жилого дома по адресу: <адрес>, вл. 22 (СЗАО)», согласно которому были внесены изменения в постановление Правительства М. от ДД.ММ.ГГГГ №1039-ПП, в частности пункты 3.2, 3.4, 3.5, 6 и 7.2, которые касались оформления, утверждения и регистрации нового инвестиционного контракта с НО «Фонд развития жилищного строительства», были исключены.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Волга Н. А. и Некоммерческой организацией «Фонд развития жилищного строительства» был заключен предварительный договор купли-продажи № на получение в собственность квартиры с условным № в жилом доме-новостройке по адресу: г. М., <адрес>, на 7 этаже 1 секции и предварительный договор купли-продажи № на получение в собственность квартиры с условным № на 8 этаже 1 секции по указанному адресу.

Номер квартиры согласно проведенным обмерам БТИ не изменялся.

Между истцом и ответчиком были заключены Договоры денежного займа № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 9 279600,00 руб. Истец полностью исполнил свои обязательства по договору займов, полностью предоставил ответчику указанные сумму.

В счет погашения займа по Соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным между истцом и Фондом, Фонд по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передал истцу <адрес> 38 по указному адресу.

Таким образом, судом установлено, что квартира поступила во владение истца в результате гражданско-правовых сделок, которые сторонами не оспаривались.

Согласно сведениям ТБТИ СЗАО в спорной квартире, находящейся по адресу: г.М., <адрес>, общая площадь квартиры составила 41,3 кв.м.

Таким образом, суд пришел к выводу, что объект, в отношении которого заявлены исковые требования, создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно ответу Управления Росреестра по М. права и обременения на спорное жилое помещение не зарегистрированы.

Ответчик осуществил строительство дома на основании договора аренды земельного участка № М-08-507328 от ДД.ММ.ГГГГ г., разрешений на строительство № RU77222000-000321 от ДД.ММ.ГГГГ г., № RU77222000-000512 от ДД.ММ.ГГГГ г., № RU77222000-004235 от ДД.ММ.ГГГГ г., выданных Комитетом государственного строительного надзора г. М. (МОСГОССТРОЙНАДЗОР), Акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции 3 А-7048/01 от ДД.ММ.ГГГГ г., выданного комитетом по архитектуре и градостроительству г. М. (МОСКОМАРХИТЕКРУРой). Заключением Мосгосстройнадзора от ДД.ММ.ГГГГ № 54-Р/ЗОС, выданном на основании Акта итоговой проверки от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с заключениями государственной экспертизы проектной документации Мосгосэкспертизы № 84-П2/02МГЭ от ДД.ММ.ГГГГ г., № 203-П2/06 от ДД.ММ.ГГГГ г., № 203-П2/06 от ДД.ММ.ГГГГ № 37-7/П2/09МГЭ/203-П2/06МГЭ от ДД.ММ.ГГГГ дом признан соответствующим требованиям технических регламентов и проектной документации.

Распоряжением Префекта г. М. от ДД.ММ.ГГГГ № 3884/рп в соответствии с Заключением Комитета по архитектуре и градостроительству г. М. утвержден адрес жилого дома (район Южное Тушино): <адрес> (строительный адрес: г. М., СЗАО, район Южное Тушино, <адрес>, владение 22).

Таким образом, объект, в отношении которого заявлены исковые требования, создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных норм и правил. При этом, судом установлено, что строительство жилого дома было осуществлено не на основании инвестиционного контракта (реализации инвестиционного проекта), а в соответствии с требованиями Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который распространяет свое действие на строительство объектов, разрешение на строительство которых получено после ДД.ММ.ГГГГ (разрешение на строительство многоквартирного дома НО «Фонд развития жилищного строительства» получила ДД.ММ.ГГГГ).Судом установлено, что до настоящего времени объект в эксплуатацию не введен.

Причиной этого является указание бывшего Префекта СЗАО г. М. ФИО3 Председателю Мосгосстройнадзора (письмо за № от ДД.ММ.ГГГГ г.) с требованием не оформлять разрешение на ввод дома в эксплуатацию до момента урегулирования взаиморасчетов с соинвесторами ОАО «ФГ «Новый мир».

Между тем из материалов дела видно, что Некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства» явилась инвестором-застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу г.М.. <адрес>, созданная в соответствии с постановлением Правительства М. от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении в СЗАО г. М. эксперимента по развитию внебюджетных форм финансирования жилья», для строительства жилья гражданам за счет предоставленных ими денежных средств.

Фонду под строительство жилого дома был выделен земельный участок по адресу: <адрес>. с заключением соответствующего договора аренды № М-08-503856 от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, впоследствии указанный земельный участок был передан новому застройщику - ОАО «ФГ «Новый мир», с которым Правительство М. заключило инвестиционный контракт от ДД.ММ.ГГГГ № на строительство дома. Для финансирования строительства ОАО «ФГ «Новый мир» привлекло денежные средства 58 граждан, однако к строительству дома не приступило, денежные средства гражданам не вернуло.

В качестве инвестора-застройщика согласно постановлению Правительства М. № 1039-ПП от 28.12.2005г. вновь был привлечен Фонд, в собственность которого после окончания строительства предусмотрен переход 100% площадей дома (п.4 постановления). Инвестиционный контракт с Фондом в соответствии с постановлением Правительства М. № 852-ПП ДД.ММ.ГГГГ г., исключившим все пункты о заключении инвестиционного контракта из первого постановления, не заключался.

Фонд самостоятельно привлек инвесторов и на их средства разработал проект и построил дом.

Судом не добыто, а другими лицами, участвующими в деле, не предоставлены доказательства свидетельствующие о том, что Правительство г. М., ОАО «Новый мир», или его соинвесторы, денежные или другие материальные средства направляли на строительство спорного дома.

Данные обстоятельства также усматриваются из Решения Арбитражного суда г.М. от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым в удовлетворении исковых требований Правительства М. к Некоммерческой организации "Фонд развития жилищного строительства" об определении доли города М. в объекте (Здании), расположенном по адресу: г. М., ул., Фабрициуса, <адрес>, общей площадью 16 111,8 кв. м равной доле НО "Фонд развития Жилищного строительства", а именно в размере 1/2 жилых помещений (квартир) и 1/2 нежилых помещений (гаражей, учрежденческих и пр.), о выделении в натуре доли города М. в размере 1/2 объекта (здания), расположенного по адресу: г. М., <адрес>, общей площадью 16 111,8 кв. м и признании права собственности на долю города М. объекте (здании), расположенном по адресу: г. М., <адрес>, общей площадью 16 111,8 кв. м, составляющую 1/2 жилых помещений (квартир) и 1/2 нежилых помещений (гаражей, учрежденческих и пр.) было отказано.

Постановлениями девятого Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ № 09АП-25435\2012-Гк и Федерального арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Ф05-15828/2012 решение арбитражного суда г. М. от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения.

В настоящее время строительство дома окончено, все коммуникации к дому подведены и подключены на постоянной основе, оборудование установлено. Дом признан Мосгосстройнадзором соответствующим требованиям технических регламентов и проектной документации согласно Заключению, утвержденному его распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № 54-Р/ЗОС.

Согласно ч.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, объекты незавершенного строительства отнесены действующим российским законодательством к недвижимым вещам, следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Поскольку дом фактически построен, но не сдан комиссии в эксплуатацию, что по мнению суда не является основанием для безусловного отказа истице в иске, квартиры в этом доме являются объектами незавершенного строительства и относятся к категории недвижимых вещей, которые согласно ст. 128 ГК РФ являются объектами гражданских прав.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права. В соответствии со ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец при неисполнении обязательств ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требований о признании права.

Суд считает, что исковые требования направлены на признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры (ст.128 ГК РФ), а не на квартиру как объект жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ).

На основании изложенного судом установлено, что истцом обязательства по предварительному договору выполнены, ей переданы ключи от спорной квартиры.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Анализируя предварительный договор, суд считает, что по своему содержанию он не является предварительным договором купли-продажи жилого помещения, поскольку на момент его подписания ответчик не обладал правом собственности на предмет основного договора, в связи с чем, невозможно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче.

Суд считает, что указанный договор является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, поскольку он соответствует нормам, установленным ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Поскольку жилое помещение передано истицы во владение и пользование, суд считает, что отсутствие оформления права собственности на объект недвижимости, полученной в результате инвестиционной деятельности, нарушает право истицы, предусмотренное ст. 55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом. Отсутствие регистрации права собственности истицы на долю в незавершенном строительством объекте в виде спорного жилого помещения влечет нарушение ее прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Кроме того, согласно ст.6 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Обстоятельство, что до настоящего времени не подписан Акт о результатах реализации инвестиционного контракта, в котором подтверждаются результаты выполнения сторонами своих обязательств по Контракту и вытекающие из этих обязательств имущественные права сторон, не может служить законным основанием для отказа истцу в иске, из представленных и исследованных судом документов не следует, что спорная квартира относится к доле Правительства г. М..

В силу ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, поскольку судом установлено, что обязательства по договору истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается представленными суду документами, доля в виде спорной квартиры в объекте незавершенного строительства в споре не находится, то суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Волга Н. А. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде <адрес> по адресу: г.М., <адрес>, общей площадью 41,3 кв.м.

Настоящее решение служит основанием для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. М..

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г. М. в течение месяца с момента принятия его в окончательной форме.

Федеральный судья С.В. Леонова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ