Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Стройсервис», третье лицо: МИФНС России № 1 по Ростовской области, о признании договора займа договором долевого участия в строительстве и взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Мясниковский районный суд Ростовской области с иском к ООО «Стройсервис», указав, что 28.04.2016 года между ФИО1 и ООО «Стройсервис» в лице директора ФИО3 был заключен договор займа. В соответствии с п.1 договора займа, истец передал ответчику в собственность денежные средства в размере 100 000 рублей, со сроком выплаты долга до ДД.ММ.ГГГГ. Указанная денежная сумма была передана ответчику ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Днем возврата займа в силу п.3 договора займа считается день передачи ответчиком истцу суммы займа или день зачисления суммы займа на счет, указанный истцом. При этом, п.4 договора займа определено, что ответчик при просрочке возврата суммы займа уплачивает истцу пени в размере 0,5 % от суммы займа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой платежа, указанной в п.1 данного договора до даты ее устранения включительно. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору займа сторонами были внесены изменения в п.1 договора займа, согласно которым, истец передает еще 200 000 рублей в собственность ответчика путем внесения в кассу наличными всей суммы в течение 7 рабочих дней после удостоверения данного дополнительного соглашения, а ответчик должен возвратить деньги с учетом договора займа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере 300 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 200 000 рублей была передана ответчику, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. В последующем, между истцом и ответчиком были заключены дополнительные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ к договору займа. Данными дополнительными соглашениями также вносились изменения в п.1 договора займа, согласно которым, истец передал ответчику дополнительно: 300 000 рублей по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, 300 000 рублей по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, 300 000 рублей по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ. Факт передачи денежных средств подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключенное дополнительное соглашение № к договору займа. Пунктом 1 дополнительного соглашения № установлено, что во исполнение договора займа истцом переданы ответчику денежные средства в общей сумме 1 200 000 рублей. Данным соглашением стороны констатировали, что денежные средства передавались истцом изначально в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в его собственность. В этой связи, стороны пришли к соглашению, что обязательства по договору займа в полном объеме будут прекращены путем передачи заемщиком заимодавцу в собственность жилого помещения -<адрес> площадью 38,5 кв. м кадастровым номером № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> стоимость которой по соглашению сторон определяется в размере 1 683 881 рубль 83 копейки. В соответствии с абз.5 дополнительного соглашения №, жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№, выданного отделом строительства и архитектуры Администрации Мясниковского района. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом был заключен договор купли-продажи квартиры. В соответствии с п.п. 1.1 и 1.2 договора купли-продажи, ответчик продает, а истец приобретает в собственность жилое помещение - <адрес>, на 5 этаже 5-этажного дома, площадью 38,5 кв. м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес> Согласно п.3.1 договора, купли-продажи стоимость продаваемой квартиры составляет сумму в размере 1 683 881 рубль 83 копейки. При этом, п.3.2.2 договора купли-продажи и абз.4 дополнительного соглашения № определено, что оставшаяся сумма в размере 483 881 рубль 83 копейки должна быть уплачена покупателем за счет средств материнского (семейного) капитала (государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серия МК-8 №). Вместе с тем, в абз.9 п.3.2.1 договора купли-продажи и в дополнительном соглашении № указано, что изначально денежные средства передавались истцом в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность истца. Таким образом, из изложенного следует, что договор займа с дополнительными соглашениями к нему по своей правовой природе отвечают признакам договора долевого участия в строительстве. Действие Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. С учетом изложенного, факт оформления отношений с гражданами по привлечению их денежных средств для финансирования строительства путем заключения договора, не обозначенного как договор участия в долевом строительстве не препятствует иной квалификации данных отношений и применения к ним положений Федерального закона от 30.12.2014 года № 214-ФЗ включая его нормы о последствиях нарушения срока завершения строительства и срока передачи объекта. Истец указывает, что при заключении договора займа и дополнительных соглашений к нему стороны в действительности имели в виду договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, к сделке должны применяться положения указанного Федерального закона, в том числе установленные им меры ответственности, в том числе ч.1 и ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. Фактически свои обязательства по передаче жилого помещения в многоквартирном доме, а именно квартиры № 29 площадью 38,5 кв. м кадастровым номером 61:25:0101334:1240 в собственность истца ответчик исполнил 05.03.2021 года. По мнению истца, срок передачи квартиры был определен сторонами - не позднее 28.04.2018 года, то есть имеет место просрочка исполнения обязательства ответчиком, составляющая 1 042 дня. Из этого истец делает вывод о наличии у него права требовать взыскания неустойки за период с 29.04.2018 года по 05.03.2021 года в сумме 497 138 рублей 05 копеек. Как указывает истец, в связи с наличием вышеуказанной задолженности, он также не исполнил обязательство по оплате оставшейся части стоимости квартиры в размере 483 881 рубль 83 копейки и направил предложение о зачете требований посредством подписания дополнительного соглашения на основании 410 ГК РФ. На основании изложенного, ФИО1 просил суд:

1. Признать договор займа от 28.04.2016 года с дополнительными соглашениями к нему, заключенный между истцом и ответчиком, договором долевого участия в строительстве.

2. Взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 497 138 рублей 05 копеек.

3. Взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу истца на основании п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

4. Произвести зачет требований в счет оплаты истцом основного долга ответчику по договору купли-продажи от 05.03.2021 года в размере 483 881 рубль 83 копейки.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ ФИО2 заявленные исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности и по ордеру адвокат Каращук В.С. (л.д.42-43) в судебном заседании заявленные исковые требования не признал в полном объеме, поддержав ранее представленные суду письменные возражения о том, что фактической целью истца при подаче иска является прекращение его просроченного обязательства перед ООО «Стройсервис» по оплате оставшейся части покупной цены за квартиру в сумме 483 881 рубль 83 копейки по договору купли-продажи квартиры от 05.03.2020 года - путем проведения «зачета». Вместе с тем, определением Арбитражного суда РО от 18.03.2021 года по делу № А53-4313/21 к производству суда принято заявление ФНС России о признании ООО «Стройсервис» несостоятельным (банкротом); судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления ФНС России назначено на 12.07.2021 года. Ввиду того, что задолженность перед ИФНС в сумме 2 829 388,24 рублей у ООО «Стройсервис» действительно существует, и должником не оспаривается, прогнозируемо судом будет вынесено определение о введении процедуры банкротства. Сумма непогашенной истцом задолженности по договору купли-продажи от 05.03.2021 года в размере 483 881 рубль 83 копейки подлежит направлению на погашение задолженности перед бюджетом в случае, если истец все же решит обезопасить сделку, придав ей статус завершенной. Задолженность по налогам имеет приоритетное иерархическое положение по отношению к неустойке, что имеет принципиальное значение в случае продолжения судебных тяжб и упорства истца в своем злоупотреблении правом. В этой связи, прося суд о проведении зачета неустойки (оснований для начисления которой не имеется) и реальной задолженности ФИО1 по договору купли-продажи квартиры, истец, по сути, предлагает суду незаконно «легализовать» в резолютивной части судебного акта совершение заведомо недействительной сделки с предприятием, находящимся в процессе банкротства, поскольку сделка зачета с банкротом является таковой по определению. Так, в соответствии с п.1, п.2 ст.61.3 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований. Такая сделка может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом (в данном случае заявление принято Арбитражным судом РО 18.03.2021 года). Судебной практикой сделки зачета однозначно рассматриваются в качестве существенно нарушающих порядок удовлетворения требований кредиторов, в данном же случае нарушение такой очередности очевидно. С требованием о признании ООО «Стройсервис» банкротом обратился налоговый орган, требования которого подлежат погашению значительно ранее требований кредиторов по взысканию неустоек/штрафов. У ООО «Стройсервис» имеется множество кредиторов на значительные суммы, очередность требований которых (основной долг) предшествует очередности погашения неустоек и штрафов, которые погашаются в последнюю очередь. В этой связи, фактическим результатом взыскания ФИО1 с ООО «Стройсервис» неустойки/штрафа (если бы основания для такого взыскания и существовали) не может являться зачет (л.д.44-54).

Представитель третьего лица МИФНС России № 1 по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска, руководствуясь следующим.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Стройсервис» в лице директора ФИО3 был заключен договор займа. В соответствии с п.1 договора займа, истец передал ответчику в собственность денежные средства в размере 100 000 рублей, со сроком выплаты долга до ДД.ММ.ГГГГ. Днем возврата займа в силу п.3 договора займа считается день передачи ответчиком истцу суммы займа или день зачисления суммы займа на счет, указанный истцом. При этом, п.4 договора займа определено, что ответчик при просрочке возврата суммы займа уплачивает истцу пени в размере 0,5 % от суммы займа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой платежа, указанной в п.1 данного договора до даты ее устранения включительно (л.д.15-16).

Указанная денежная сумма была передана ответчику ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору займа сторонами были внесены изменения в п.1 договора займа, согласно которым, истец передает еще 200 000 рублей в собственность ответчика путем внесения в кассу наличными всей суммы в течение 7 рабочих дней после удостоверения данного дополнительного соглашения, а ответчик должен возвратить деньги с учетом договора займа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере 300 000 рублей (л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере 200 000 рублей была передана ответчику, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19).

В последующем, между истцом и ответчиком были заключены дополнительные соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20), № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22) и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24) к договору займа. Данными дополнительными соглашениями также, вносились изменения в п.1 договора займа, согласно которым истец передавал ответчику дополнительно: 300 000 рублей по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, 300 000 рублей по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, 300 000 рублей по соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ. Факт передачи денежных средств подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21), № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23) и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение № к договору займа (л.д.26). Пунктом 1 дополнительного соглашения № установлено, что во исполнение договора займа истцом переданы ответчику денежные средства в общей сумме 1 200 000 рублей. Данным соглашением стороны констатировали, что денежные средства передавались истцом изначально в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в его собственность. В этой связи стороны пришли к соглашению, что обязательства по договору займа в полном объеме будут прекращены путем передачи заемщиком заимодавцу в собственность жилого помещения -<адрес> площадью 38,5 кв. м кадастровым номером № в многоквартирном доме по адресу: <адрес> стоимость которой по соглашению сторон определяется в размере 1 683 881 рубль 83 копейки. В соответствии с абз.5 п.1 дополнительного соглашения №, жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ№, выданного отделом строительства и архитектуры Администрации Мясниковского района.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом был заключен договор купли-продажи квартиры. В соответствии с п.п. 1.1 и 1.2 договора купли-продажи, ответчик продает, а истец приобретает в собственность жилое помещение - <адрес> площадью 38,5 кв. м кадастровым номером 61:25:0101334:1240, расположенную по адресу: <адрес>, ул. 6-я линия, 104. Согласно п.3.1 договора купли-продажи стоимость продаваемой квартиры составляет сумму в размере 1 683 881 рубль 83 копейки (л.д.27-31).

Пунктом 3.2.2 договора купли-продажи и абз.4 дополнительного соглашения № 5 определено, что оставшаяся сумма в размере 483 881 рубль 83 копейки должна быть уплачена покупателем за счет средств материнского (семейного) капитала (государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серия МК-8 № 0370990).

Частью 1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно «Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Согласно п.1 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В данном случае в абзаце 9 п.3.2.1 договора купли-продажи и в дополнительном соглашении № 5 указано, что изначально денежные средства передавались истцом в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность истца. При таких обстоятельствах, суд признает обоснованными требования ФИО1 о признании договора займа от 28.04.2016 года с дополнительными соглашениями к нему, заключенного между истцом и ООО «Стройсервис», договором долевого участия в строительстве.

Вместе с тем, другие требования истца удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, основанием для наступления меры ответственности, предусмотренной ч.2 ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, является нарушение застройщиком предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Согласно ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае истцом не представлены доказательства в подтверждение его довода о том, что заключенным между сторонами договором предусмотрен срок передачи квартиры в собственность истцу - до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.1 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик до ДД.ММ.ГГГГ должен был возвратить истцу денежные средства в размере 100 000 рублей, однако условия об обязанности заемщика передать в указанный срок квартиру договор займа не содержит.

Согласно п.3.2.1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, стороны признают, что изначально при подписании договора займа и дополнительных соглашений к нему они исходили из того, что обязательства по возврату займа будут прекращены путем передачи ООО «Стройсервис» заимодавцу и членам его семьи в собственность жилого помещения - квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, после завершения его строительства. Обязательства ООО «Стройсервис», имеющие основанием договор займа <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ, прекращаются в полном объеме, каких-либо имущественных претензий к ООО «Стройсервис» ФИО1 не имеет.

Таким образом, впервые срок передачи ФИО1 в собственность жилого помещения определен в договоре купли-продажи квартиры от 05.03.2021 года (после завершения его строительства), условия об ином сроке передачи квартиры заключенные между сторонами договоры и дополнительные соглашения не содержат.

Кроме того, п.1 ст.450 ГК РФ предусмотрена возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон. Поэтому, даже если бы стороны ранее согласовали иной срок передачи квартиры в собственность истцу, впоследствии в договоре купли-продажи квартиры от 05.03.2021 года они данное условие изменили, определив срок передачи объекта недвижимости - после завершения его строительства, что также свидетельствует об отсутствии оснований для взыскания с ответчика неустойки, в соответствии со ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, и штрафа на основании п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Отсутствие оснований для взыскания с ответчика неустойки влечет отказ в удовлетворении требования истца о производстве зачета требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ООО «Стройсервис» удовлетворить частично.

Признать договор займа от 28.04.2016 года с дополнительными соглашениями к нему, заключенный между ФИО1 и ООО «Стройсервис», договором долевого участия в строительстве.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ООО «Стройсервис» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Даглдян М.Г.

Решение в окончательной форме изготовлено 9 сентября 2021 года.