Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закрытого акционерного общества «ПВ-Банк» к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску ФИО3 к Закрытому акционерному обществу «ПВ-Банк» о признании договора ипотеки незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ЗАО «ПВ-Банк» обратилось в суд с иском к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество и просило суд: обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО3, и находящееся в залоге у ПВ-Банк (ЗАО) на основании договора об ипотеке №/З от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, мкр-н Светлый, и на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, мкр-н Светлый, путем их продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах в размере <данные изъяты>. Денежные средства, вырученные при реализации имущества передать ПВ-Банк (ЗАО) в погашение требований к ООО «Ленорд» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №/КЛВ; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>. В обоснование заявленных требований, истец ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор об ипотеке №/З, по условиям которого в залог банку передано недвижимое имущество, принадлежащее ответчику ФИО3 на праве собственности на основании договора купли-продажи, а именно земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. Предмет залога оценен сторонами в сумме <данные изъяты>, ипотека зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ, запись №. Договор залога заключен в обеспечение кредитных обязательств ООО «Ленорд» по кредитному договору №/КЛВ от ДД.ММ.ГГГГ. Решением арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № с ООО «Ленорд» в пользу ЗАО «ПВ-Банк» взыскана задолженность по кредитному договору №/КЛВ от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> 42 копейки. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ПВ-Банк ( ЗАО) признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство. В соответствии со ст. 20 ФЗ «О банках и банковской деятельности» в период после дня отзыва лицензии на осуществление банковской деятельности и до дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании кредитной организации несостоятельной (банкротом) или о ее ликвидации кредитная организация имеет право взыскивать и получать задолженность, в том числе по ранее выданным кредитам. Со дня принятия арбитражным судом решения о признании кредитной организации банкротом и об открытии конкурсного производства продолжают действовать последствия отзыва у кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций, предусмотренные ст. 20 ФЗ «О банках и банковской деятельности». В соответствии со ст. 50.21 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 40-ФЗ конкурсный управляющий обязан предъявить к третьим лицам, имеющим задолженность перед кредитной организацией, требования о ее взыскании.

Определением Ногинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО3 к ЗАО «ПВ-Банк» о признании договора ипотеки незаключенным, в котором истец по встречному иску ФИО3 просила суд признать незаключенным договор об ипотеке №/З от ДД.ММ.ГГГГ, по тем основаниям, что между сторонами договора об ипотеке не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно предметом залога в договоре об ипотеке №/З являются два земельных участка, при этом в договоре об ипотеке отсутствует цена каждого из объектов залога в отдельности, в п.1.4 договора определена только общая сумма предметов залога в размере <данные изъяты>, что не соотносится с целью определения сторонами залоговой стоимости (стоимости по соглашению сторон), которой является определение начальной цены реализации предмета ипотеки в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Поскольку по спорному договору залога залогодателем является лицо, не являющееся должником в основанном кредитном обязательстве, согласование всех существенных условий для заключения обеспеченного ипотечного договора между истцом и банком является обязательным вне зависимости от условий кредитного обязательства и отсылок на основное обязательство, при этом в договоре ипотеки отсутствуют: условия, содержащиеся в кредитном договоре, касающиеся сроков исполнения обязательств заемщика в виде поэтапного возврата кредита и последствия неисполнения данного обязательства в виде досрочного истребования суммы кредита; условия о начислении неустойки на сумму просроченной задолженности по процентам и порядок уплаты начисленной неустойки; порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом; условия по досрочному исполнению обязательств по кредитному договору и перечень обязательств должника, невыполнение которых влечет за собой право кредитора на такое досрочное истребование суммы кредита; условия и порядок начисления штрафов по исполнению обязательств по кредитному договору. Таким образом, стороны договора ипотеки не согласовали в нем условия, содержащиеся в кредитном договоре. При заключении сторонами договора об ипотеке не согласовано условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Таким образом, между сторонами договора ипотеки не достигнуто договоренности по существенным условиям договора. Кроме того, договор ипотеки подписан с нарушением норм, установленных п.3 ст. 182 ГК РФ, поскольку доверенность, на основании которой подписан договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, была выдана ФИО3 не в отношении земельных участков, являющихся предметом залога, а в отношении всего недвижимого имущества, принадлежащего ей на праве собственности, совокупно на 119 объектов, была оформлена ДД.ММ.ГГГГ, т.е за 3 месяца до подписания договора об ипотеке и носила характер хозяйственного управления имуществом с правом заключать договоры на коммунальное обслуживание, проведение согласований по газификации, электроснабжения, водоснабжения объектов, проводить оплату по ним, передавать имущество в аренду и продавать его в интересах доверителя –ФИО3 На дату выдачи доверенности ФИО4- А.П. участником ООО «Ленорд» не состоял, однако ДД.ММ.ГГГГ в ИФНС России № по <адрес> было выдано свидетельство ГРН в связи с изменением состава участников общества, где ФИО1 является участником общества с оплаченной долей в уставном капитале в размере 81,75%, таким образом на дату подписания кредитного договора и договора ипотеки, т.е. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являлся участников заемщика ООО «Ленорд» с долей владения уставного капитала более 75 %, учитывая, что сделка по получению банковского кредита по общему правилу требует одобрения участников общества, ФИО1 как основной участник общества такое согласие обязан был предоставить. Таким образом, являясь непосредственным участником общества – заемщика, в обеспечение обязательств которого по кредитному договору требовался залог имущества, ФИО1 заключил договор ипотеки, фактически действуя в собственных интересах, в связи с чем налицо конфликт интересов, при этом ФИО3 не была уведомлена о сделке по заключению договора ипотеки. Истец по встречному иску ФИО3 просила суд признать договор об ипотеке №/З от ДД.ММ.ГГГГ между ПВ-Банк (ЗАО) и ФИО1, действующим на основании нотариально заверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО3, незаключенным; исключить (погасить) регистрационную запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № договора об ипотеке №/З от ДД.ММ.ГГГГ в отношении принадлежащих ФИО3 на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами: № и №, расположенных по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Ленорд».

ДД.ММ.ГГГГ определением Ногинского городского суда года приостановлено производство по делу по иску ЗАО «ПВ-БАНК» к ФИО3 об обращения взыскания на заложенное имущество и по встречному иску ФИО3 к ЗАО «ПВ-Банк» о признании договора ипотеки незаключенным, в связи с назначением по делу судебной оценочной экспертизы.

ДД.ММ.ГГГГ определением Ногинского городского суда возобновлено производство по делу.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ЗАО «ПВ-Банк» поддержала первоначально заявленные требования в полном объеме, с учетом проведенной по делу судебной оценочной экспертизы просила суд принять уточнение заявленных требований в части стоимости начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах, просила суд установить начальную продажную цену земельному участку общей площадью 17087 кв.м. с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> 00 копеек, начальную продажную цену заложенного имущества земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. в размере <данные изъяты> 00 копеек. Представитель ЗАО «ПВ-Банк» возражала против удовлетворения встречного иска по основаниям и доводам, изложенным в письменных возражениях, дополнительно указала, что на дату выдачи ФИО3 доверенности по распоряжению недвижимым имуществом единственным участником ООО «Ленорд» был ФИО2, который также указан в доверенности как лицо, имеющее право распоряжаться имуществом ФИО3, ФИО2 является мужем дочери ФИО3 и поскольку заключение кредитного договора на условиях, согласованных сторонами одобрено участниками ООО «Ленорд», лицу, которое заключало договор об ипотеке от имени ФИО3, а именно ФИО1, как участнику ООО «Ленорд», были известны все существенные условия кредитного договора. Доводы представителя истца по встречному иску о том, что ФИО3 не является стороной кредитного договора и потому должна быть ознакомлена с этими условиями, истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) считает несостоятельными, поскольку доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уполномочила ФИО2 и ФИО1 на распоряжение собственным недвижимым имуществом, в том числе с правом продажи, с правом заключения договора ипотеки за цену и на условиях по своему усмотрению. Так же представитель ЗАО «ПВ-Банк» указала, что существенные условия договора об ипотеке №/З, которые в соответствии с требованиями действующего законодательства должны быть включены в договор, сторонами согласованы, в том числе в договоре залога сторонами достигнуто соглашение о стоимости заложенного имущества.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО3 в суд не явилась, о явке извещена, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчик по первоначальному иску (истца по встречному иску).

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначально иска по основаниям и доводам, изложенным в письменных возражениях, поддержала встречные требования в полном объеме, указала, что считает договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З не заключенным, поскольку между залогодателем и залогодержателем не согласованы все существенные условия договора ипотеки. Указанные в договоре об ипотеке земельные участки не могут являться единым предметом залога, так как обладают самостоятельными идентификационными признаками, не граничат друг с другом и не представляют единый имущественный комплек<адрес> представитель истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) указала, что с определением рыночной стоимости предметов залога, установленной судебной оценочной экспертизой, она согласна, считает, что результаты проведенной судебной оценки подтверждают доводы ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) о том, что договор залога не содержит сведений о цене объекта залога, а отчеты, поименованные в договоре об ипотеке, недостоверны, так как при составлении отчета на момент заключения договора стоимость имущества была завышена в среднем в 3 раза.

Представитель третьего лица ООО «Ленорд» в суд не явился, извещался судом по адресу места нахождения согласно выписки из ЕГРЮЛ, суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося представителя третьего лица.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно ч.1 ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между «ПВ-Банк» (ЗАО) и ООО «Ленорд» был заключен кредитный договор №/КЛВ (л.д.9-13).

В целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Ленорд» по кредитному договору №/КЛВ от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующим от имени ФИО3, и ЗАО «ПВ-Банк» был заключен договор об ипотеке №/З от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого в залог банку переданы принадлежащие ФИО3 на праве собственности объекты недвижимости:

земельный участок, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 17087 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, мкр Светлый, кадастровый номер: №;

земельный участок, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 21851 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, мкр Светлый, кадастровый номер: №., что подтверждается копией договора об ипотеке №/З от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.14-15).

Из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № Исх16-43-664 судом установлено, что собственником указанных земельных участков является ФИО3, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение по использованию земельных участков: ипотека с ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.196).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-1086612-46-27, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, с ООО «Ленорд» в пользу ЗАО «ПВ-Банк» взыскана задолженность по кредитному договору №/КЛВ от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> 42 копейки, из которых: <данные изъяты> - основной долг по кредиту;

<данные изъяты> -проценты за пользование суммой кредита;

1082231.15 – неустойка. Так с ООО «Ленорд» в пользу ЗАО «ПВ-Банк» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>. (т.1, л.д.110-113).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А72-3615/2012 ЗАО «ПВ-Банк» признан несостоятельным (банкротом), открыто процедура конкурсного производства (т.1, л.д.36-38).

Также судом установлено, что обязательства ООО «Ленорд» по погашению задолженности по кредитному договору №/КЛВ от ДД.ММ.ГГГГ не исполнены, что подтверждается определением Арбитражного суда <адрес> по делу № А63-1734/2013 от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) просила суд обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО3, и находящееся в залоге у ПВ-Банк (ЗАО) на основании договора об ипотеке №З от ДД.ММ.ГГГГ, а именно на земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, мкр-н Светлый, и на

земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, мкр-н Светлый, путем их продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах в размере: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 17087 кв.м. в размере <данные изъяты> 00 копеек, начальную продажную цену заложенного имущества земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. в размере <данные изъяты> 00 копеек. Денежные средства, вырученные при реализации имущества передать ЗАО «ПВ-Банк» в погашение требований к ООО «Ленорд» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №/КЛВ.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску), возражая против удовлетворения первоначального иска ссылалась на то, что договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З является незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Пунктом 1 ст. 9 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Пунктом 4 статьи 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Согласно пункту 5 статьи 9 ФЗ "Об ипотеке", если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей, и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от ДД.ММ.ГГГГ в случаях, когда Залогодателем является не Должник (Заемщик) в основном обязательстве, в договоре залога, заключенном с Залогодателем - третьим лицом, необходимо указывать помимо условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, все существенные условия кредитного договора.

В силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, и заявляя встречные требования, представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ссылалась на то, что несмотря на то, что предметом договора ипотеки являются два земельных участка, не входящие в единый имущественный комплекс, договор ипотеки при наличии ссылки на общую стоимость предмета залога (п.1.4), не содержит сведений о цене объектов залога в отдельности, что не соотносится с целью определения сторонами залоговой стоимости (стоимости по соглашению сторон), которой является определение начальной цены реализации предмета ипотеки в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Указанная в договоре стоимость каждого из объектов залога относится к оценочной стоимости земельных участков, а не согласованной сторонами.

Согласно договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З в п.1.4 сторонами определена цена предмета залога в сумме <данные изъяты>, а так же установлена оценочная стоимость предметов залога согласно отчету по оценке № от ДД.ММ.ГГГГ объектов недвижимого имущества земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, соответственно земельный участок: с кадастровым номером № общей площадью 17087 кв.м. итоговой стоимостью <данные изъяты>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 21 851 кв.м. итоговой стоимостью <данные изъяты>.

Таким образом, из текста договора усматривается, что при заключении договора об ипотеке сторонами определена и согласована цена предмета залога в сумме <данные изъяты>.

Системный анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости.

Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено: оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Ни статья 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни статья 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности.

Учитывая изложенное, а так же учитывая, что в п. 1.4 договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З сторонами определена цена предмета ипотеки в размере <данные изъяты>, суд приходит к выводу, что сторонами такое существенное условие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), как оценка предмета ипотеки, согласована, а потому доводы представителя истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) являются не обоснованными, кроме того общая оценка нескольких заложенных объектов не препятствует их реализации, если лицо, оспаривающее данное условие, не доказало обратного. Представитель истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) не представил суду доказательств того, что общая оценка двух заложенных земельных участков будет препятствовать их реализации.

Не обоснован и довод представителя истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) в обоснование совей позиции о том, что договор об ипотеке является незаключенным, на то, что в договоре не согласовано у какой из сторон (залогодержателя или залогодателя) находится заложенное имущество.

В силу ст. 338 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю.

Таким образом, несмотря на то, что указание на лицо, у кого находится заложенное право, является существенным условием договора, отсутствие его в тексте договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ не влечет признания договора незаключенным, поскольку в статье 338 ГК РФ имеется правило, позволяющее определить это условие при отсутствии его в тексте договора о залоге.

Также представитель истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) в обоснование своих доводов о незаключенности договора об ипотеке ссылалась на то, что при заключении договора об ипотеке сторонами в договоре об ипотеке не согласованы существо, размер и сроки исполнения обязательств, обеспеченных залогом.

Судом из договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З, кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №/КВЛ установлено, что ФИО3, являясь стороной договора об ипотеке, и не является стороной кредитного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4, 5 данной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Согласно пункту 1 статьи 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №/КВЛ установлены срока поэтапного погашения кредита (п.7.1), предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать исполнения заемщиком (ООО «Ленорд») обязательств досрочного в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком какого-либо обязательства по кредитному договору, а также при просрочке любого из причитающихся кредитору платежей, в том числе сроков погашения частей кредита по условиям кредитного договора (п.12.3), по условиям кредитного договора (п.6.3) проценты за пользование кредитом уплачиваются ежемесячно, в последний рабочий день текущего месяца, не позднее 7 рабочего дня следующего месяца, начиная с даты предоставления кредита, а также в дату окончательного погашения (возврата кредита). Пунктами 11.2 и 11.3 кредитного договора установлено, что на сумму просроченной задолженности по основному долгу и процентам, начиная с даты ее возникновения, начисляется неустойка в размере ставки рефинансирования Банка России.

Как следует из п.4.1 договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З, он заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО «Ленорд», предусмотренных кредитным договором №/КЛВ от ДД.ММ.ГГГГ: в том числе: обязательств по своевременному погашению основного долга по кредиту в сумме <данные изъяты>; по выплате процентов за пользование кредитом в размере 16.5% годовых, выплата которых осуществляется ежемесячно и в момент погашения кредита; при несоблюдении сроков возврата кредита задолженность относится за счет просроченных ссуд с взиманием неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки за период, начиная с даты возникновения просроченной задолженности до даты окончательного погашения заемщиком указанной задолженности; по внесению других платежей по кредитному договору, в том числе возмещению убытков, неустойки (штраф, пени); по возмещение расходов по принудительному взысканию задолженности по кредитному договору.

Суд соглашается с доводами представителя истца по встречному иску, о том, что в договоре об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З отсутствуют условия кредитного договора, которые касаются сроков исполнения обязательств заемщика в виде поэтапного возврата кредита и последствия неисполнения данного обязательства в виде досрочного истребования суммы кредита; отсутствуют условия о начислении неустойки на сумму просроченной задолженности по процентам и порядок уплаты начисленной неустойки; отсутствует порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, договор ипотеки в п.4.1. содержит подобное условие только в отношении суммы кредита; отсутствует порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, договор ипотеки содержит только условие о размере процентной ставки (п.4.1 договора об ипотеке); отсутствуют условия по досрочному исполнению обязательств по кредитному договору и перечень обязательств должника, невыполнение которых влечет за собой право кредитора на такое досрочное истребование суммы кредита, несмотря на то, что обязательства по обеспечению таких обязательств должника у Залогодателя возникают; отсутствуют условия и порядок начисления штрафов по исполнению обязательств по кредитному договору, п.4.1 договора об ипотеке содержит только обязательство по возмещению таковых.

Однако договором об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ как уже установлено определен предмет залога (п.1.4), согласована общая залоговая стоимость предметов залога (п.1.4), установлено что предметом залога обеспечивается исполнение ООО «Ленорд» кредитного обязательства по кредитному договору №/КВЛ (п.1.1.,4.1), определена сумма кредита (лимит кредитной линии) -<данные изъяты> (п.1.1., п.4.1), установлен срок возврата кредита в части основного долга -ДД.ММ.ГГГГ (п.1.4), указано, что договором помимо основного обязательства обеспечиваются обязательства по выплате процентов за пользование кредитом в размере 16,5 %, возмещение убытков, неустойки (п.4.1), установлен порядок начисления и уплаты процентов отношении суммы кредита (п.4.1).

Таким образом, судом установлено, что в договоре об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства в части суммы основного долга.

При таких условиях, отсутствие в договоре об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З сроков исполнения обязательств заемщика в виде поэтапного возврата кредита, последствия неисполнения данного обязательства в виде досрочного истребования суммы кредита; отсутствие условий о начислении неустойки на сумму просроченной задолженности по процентам и порядок уплаты начисленной неустойки; отсутствие порядка начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, отсутствие условия по досрочному исполнению обязательств по кредитному договору и перечень обязательств должника, невыполнение которых влечет за собой право кредитора на такое досрочное истребование суммы кредита, отсутствие условий и порядка начисления штрафов по исполнению обязательств по кредитному договору, при том, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, не может свидетельствовать о незаключенности договора об ипотеке, при этом то обстоятельство, что сторонами не были согласованы названные условия, означает только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору в размере, согласованном сторонами, но не влечет за собой незаключенности договора ипотеки.

Таким образом, учитывая изложенное, учитывая что при заключении договора об ипотеке соблюдена письменная форма договора, договор прошел регистрацию в УФРС, суд приходит к выводу, что договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З является заключенным.

Довод представителя истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) о том, что договор об ипотеке заключен в нарушение норм п.3 ст. 182 ГК РФ суд также считает несостоятельным.

Согласно ч.3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Судом установлено, что ФИО3 выдала нотариально удостоверенную доверенность, согласно которой ФИО1 и ФИО2 уполномочиваются управлять недвижимым имуществом, принадлежащим ФИО3, в том числе и земельными участками, являющимися предметом договора ипотеки. В указанных целях ФИО3 предоставила ФИО1 права продажи объектов недвижимости и заключения договоров залога (ипотеки).

Анализируя исследованные по делу доказательства, суд приходит к вывод, что ФИО1, несмотря на то, что являлся участником ООО «Ленорд», заключая договор об ипотеке, не выступал в отношении себя лично, поскольку договор об ипотеке заключался в обеспечение кредитных обязательств юридического лица, которое в силу ст. 213 ГК РФ является собственниками имущества, переданного ему в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этим юридическим лицом по иным основаниям.

Доказательств того, что заключая спорный договор об ипотеке ФИО1 действовал в своих интересах истцом по встречному иску (ответчиком по первоначальному иску) в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу, что в удовлетворении требований истца по встречному иску ФИО3 о признании договора об ипотеке №\З от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, об исключении регистрационной записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № договора об ипотеке №/З от ДД.ММ.ГГГГ в отношении принадлежащих ФИО3 на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами: № и №, расположенных по адресу: <адрес>, мкр-н Светлый, надлежит отказать в полном объеме.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По смыслу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с ч.1ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Поскольку, судом установлено, что ответчик ООО «Ленорд» не исполнил свои обязательства по исполнение кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №/КЛВ по возврату кредита, в судебном порядке с ООО «Ленорд» в пользу ЗАО «ПВ-Банк» взысканы денежные средств, суд считает возможным требования ЗАО «ПВ-Банк» удовлетворить и обратить взыскание на предмет залога по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З: на земельный участок с кадастровым номером 50:16: 0701020:27, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 17087 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером 50:16: 0701020:26, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 21851 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, мкр-н Светлый, принадлежащие ФИО3

В ходе судебного разбирательств по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости предмета залога по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №/З.

Согласно отчету Индивидуального предпринимателя ФИО № рыночная стоимость объекта недвижимости- земельного участка с кадастровым номером 50:16: 0701020:27, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 17087 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, мкр-н Светлый, принадлежащего ФИО3, составила <данные изъяты>.

Согласно отчету Индивидуального предпринимателя ФИО № рыночная стоимость объекта недвижимости- земельного участка с кадастровым номером 50:16: 0701020:26, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование : для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 21851 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, мкр-н Светлый, принадлежащего ФИО3, составила <данные изъяты>.

Представители сторон с оценкой рыночной стоимости предметов залога согласны.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ N 405-ФЗ, вступившей в силу ДД.ММ.ГГГГ), если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая изложенное, суд устанавливает начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 80 % от <данные изъяты>, что составляет <данные изъяты> 00 копеек; земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 17087 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 80 % от <данные изъяты>, что составляет <данные изъяты>

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Определением Ногинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ при назначении судебной оценочной экспертизы, расходы по проведению экспертизы возложены судом на ФИО3

Судом установлено, что согласно представленного экспертного расчета, сумма подлежащая выплате эксперту составила <данные изъяты>, которую подлежит взыскать с ФИО3 в пользу ИП ФИО

Кроме того, истцом по первоначальному иску ЗАО «ПВ-Банк» при подаче искового заявления понесены расходы по оплате государственной пошлиныв размере <данные изъяты> ( л.д.5), разрешая вопрос о распределении судебных расходов между сторонами, суд в соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ присуждает ответчику по первоначальному иску ФИО3 возместить ЗАО «ПВ_Банк» понесенные по делу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Закрытого акционерного общества «ПВ-Банк» к ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО3 и находящееся в залоге у Закрытого акционерного общества «ПВ-Банк» на основании договора об ипотеке №/З от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>; на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, путем его продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах: на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> 00 копеек.

Денежные средства, вырученные при реализации имущества передать ЗАО «ПВ-Банк в погашение требований к ООО «Ленорд» по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №/КЛВ.

Взыскать с ФИО3 в пользу ЗАО «ПВ-Банк расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к Закрытому акционерному обществу «ПВ-Банк» о признании договора ипотеки незаключенным отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу ИП ФИО расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере <данные изъяты>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ногинский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья: