Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО3 и ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома основным договором, о понуждении продавца совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1, уточнив свои требования <дата>, обратился в суд с иском к ИП ФИО3 и ФИО2 со следующими требованиями:

-о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома №<номер>, заключенного <дата> между ИП ФИО3 и ФИО2; применении последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 701 кв.м., с КН <номер>, и жилой дом общей площадью 137 кв.м., с КН <номер>, по адресу: <адрес>, и записи в ЕГРН за <номер> от <дата> о государственной регистрации права собственности, а также путем возврата земельного участка и жилого дома в собственность ИП ФИО3, восстановлении записи в ЕГРН о регистрации за ним права собственности на указанное недвижимое имущество;

-о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества <номер> от <дата>, заключенного между ИП ФИО3 и ФИО1, основным договором купли-продажи земельного участка <номер> площадью 701 кв.м., с КН <номер>, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования- для ИЖС, а также жилого дома общей площадью 137 кв.м., с КН <номер>, расположенных по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи данного недвижимого имущества; обязании ИП ФИО3 совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности указанного недвижимого имущества к ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование исковых требований указано, что <дата> между ФИО1 и ИП ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <номер>, согласно которому ИП ФИО3 намеревался продать ФИО1, а последний приобрести, земельный участок <номер> с КН <номер>, общей площадью 701 кв.м., из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования- для ИЖС в <адрес>, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании решения о перераспределении земельных участков от <дата>; и 2-этажный жилой дом, второй комплектации, ориентировочной площадью 145 кв.м., возведенный на данном земельном участке с КН <номер>. Согласно п.2 предварительного договора стоимость земельного участка определена в размере 981 400 руб., а жилого дома - в размере 4 718 600 руб., а всего общей стоимостью 5 700 000 руб. На основании п.3 предварительного договора покупатель в подтверждении своих намерений приобретения недвижимого имущества при заключении договора передал продавцу путем внесения денежных средств на расчетный счет обеспечительный платеж в размере 2 650 000 руб., входящий в общую стоимость недвижимого имущества. Согласно п.4 предварительного договора срок заключения основного договора купли-продажи определена до <дата>. Поскольку продавец не смог выполнить условия договора, сторонами заключены дополнительные соглашения <номер> от <дата> и <номер> от <дата>, по которым обязались заключить основной договор купли-продажи до <дата>. ИП ФИО3 не смог выполнить условия о сроках строительства жилого дома, в связи с чем стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок до <дата>. Пунктом 3 дополнительного соглашения <номер> также установлено, что покупатель обязан передать продавцу денежные средства в срок не позднее <дата> в размере 2 000 000 руб. Итого, обеспечительный платеж увеличен до 4 650 000 руб., оставшуюся стоимость в размере 1 050 000 руб. покупатель обязался передать продавцу в день заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества. Несмотря на указанные обстоятельства и неисполнение продавцом обязательств по предварительному договору купли-продажи и дополнительным соглашениям, истец исполнил свои обязательства в полном объеме, что подтверждается чек-ордером от <дата> на сумму 2 650 000 руб. и чек-ордером от <дата> на сумму 2 000 000 руб. В дальнейшем, <дата> истец направил претензию в адрес ИП ФИО3 о необходимости исполнении обязательств по договору в срок до <дата>: по установке забора, монтированию отопления, установке водоснабжения. До настоящего времени от ИП ФИО3 ответа на претензию не получено. В связи с этим, истец согласился и в таких условиях заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, направив уведомление от <дата> с просьбой предоставить проект основного договора купли-продажи, был готов оплатить оставшуюся сумму 1 050 000 руб. Однако, <дата> ответчик ИП ФИО3 основной договор купли-продажи с истцом не заключил, а <дата> возвратил истцу выплаченные ранее денежные суммы путем перевода на его банковский счет, без объяснения причин, а на его письменные уведомления и телефонные звонки не отвечал. После этого истцу стало известно, что ИП ФИО3, в нарушение установленных договором обязательств, <дата> заключил договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с третьим лицом- ФИО2, что подтверждается выписками из ЕГРН от <дата>. Таким образом, ИП ФИО3 не выполнил принятую на себя обязанность заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества с истцом в оговоренный срок. Заключив договор купли-продажи с ФИО2, ответчик отказался от выполнения обязательств по заключенному с истцом предварительному договору купли-продажи. При этом, непосредственно ФИО2 изначально сопровождал истца при выборе конкретного земельного участка, а затем контролировал строительство его дома и коттеджного поселка в целом. Исходя из действий ответчика ИП ФИО3, истец пришел к выводу, что у ответчика изначально был умысел лишь на заключение мнимой сделки для создания ложного представления о его действительных намерениях, поскольку построив жилой дом на средства истца, а затем заключив договор купли-продажи с другим лицом, ИП ФИО3 получил дополнительную прибыль, в виде разницы стоимости между договором купли-продажи от <дата> (7000000 руб.) и первоначальной стоимостью по предварительному договору (5700000 руб.).

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал свои требования. Суду пояснил, что при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка и дома на месте строительства было пустое поле. Истцом перед началом строительства было оплачено 2 650 000 руб., а оставшуюся сумму в размере 3 050 000 руб. должен был оплатить в день заключения основного договора купли-продажи. Однако, летом <дата>. ИП ФИО3 попросил досрочно доплатить 2 000 000 руб. и уточнил срок окончания строительства жилого дома - до <дата>. Истец согласился и до заключения основного договора купли-продажи оплатил дополнительно 2 000 000 руб., строительство жилого дома велось исключительно на его денежные средства. Полагает, что ИП ФИО3, заключив с ним предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, изначально намеревался построить жилой дом на его денежные средства, так как впоследствии уклонился от заключения основного договора купли-продажи. <дата> ответчики заключили между собой договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, построенного на его денежные средства: ответчик ФИО2 приобрел его за 7 000 000 руб., а ответчик ИП ФИО3 получил дополнительную прибыль за счет истца 1 300 000 руб. Полагает, что ФИО2 также действовал недобросовестно, так как изначально исполнял роль представителя продавца, представляя ему на выбор земельные участок для строительства дома, а затем направил его к менеджеру Антону для заключения предварительного договора купли-продажи. После окончания строительства жилого дома ИП ФИО3, без объяснения, возвратил ему внесенные по предварительному договору денежные средства: <дата>- 2 650 000 руб., а <дата> - 2 250 000 руб. При таких обстоятельствах, имеются основания для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного <дата> между ИП ФИО3 и ФИО2

Представитель истца ФИО6 поддержал исковые требования ФИО1 по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явился. <дата> поступили письменные возражения, в которых просит отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку земельный участок и жилой дом он продал ФИО2, в связи с отказом истца от их приобретения. Обязательства по строительству дома им были выполнены, однако построенный дом не понравился истцу, в связи с несоответствием условий по комплектации дома. Истец отказался от заключения договора купли-продажи, потребовал выплатить ему убытки и проценты за пользование денежными средствами.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, а его представитель- адвокат ФИО7 просила отказать в удовлетворении исковых требований. Суду пояснила, что <дата> между ФИО2 и ИП ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 701 кв.м., с КН <номер>, и расположенного на нем жилого дома площадью 137 кв.м. Указанные объекты недвижимости переданы ФИО2 в фактическое владение. Право собственности на приобретенное имущество было зарегистрировано в ЕГРН <дата>. О наличии претензий на недвижимое имущество со стороны истца ФИО2 не знал, поскольку при заключении договора собственником являлся ИП ФИО3 Сведений в Росреестре по Московской области о наличии каких-либо обременений на спорные объекты недвижимости также не имелось. Требования закона, предъявляемые к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, были выполнены в полном объеме, в связи с чем отсутствуют основания ст.ст.168- 169 ГК РФ для признания договора купли-продажи от <дата> недействительным. В абз.7 п.61 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ <номер> от <дата> разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Выслушав истца, его представителя и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает возможным удовлетворение требований истца по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ).

Таким образом, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Как следует из материалов дела, <дата> между ФИО1 и ИП ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <номер>, согласно которому ИП ФИО3 обязался продать ФИО1, а последний приобрести, обязался предоставить земельный участок <номер> с КН <номер> площадью 701 кв.м., из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования- для ИЖС, расположенный в д.Какузево, Раменского городского округа, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании решения о перераспределении земельных участков от <дата>; и 2-этажный жилой дом, второй комплектации, ориентировочной площадью 145 кв.м., возведенный на данном земельном участке с КН <номер>. (л.д.10-13).

Согласно п.2 предварительного договора стоимость земельного участка определена в размере 981 400 руб., а стоимость жилого дома определена в размере 4 718 600 руб., общая стоимость недвижимого имущества составляет 5 700 000 руб.

В соответствии с п.3 предварительного договора ФИО1 в подтверждение своих намерений приобретения недвижимого имущества внес обеспечительный платеж на расчетный счет продавца в размере 2 650 000 руб., который входит в общую стоимость недвижимого имущества. Остальные денежные средства в сумме 3 050 000 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу в день заключения договора купли-продажи недвижимого имуществ а путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца.

В соответствии с п.4 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок до <дата> и подать его на государственную регистрацию перехода права в течение 5 рабочих дней после полной оплаты. Одновременно стороны предусмотрели, что имеют право продлить однократно срок заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, уведомив об этом вторую сторону не позднее, чем за дней до указанной в настоящем договоре даты заключения основного договора. Стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему договору, при этом цена недвижимого имущества не может быть увеличена.

В абз.2 п.5 предварительного договора стороны предусмотрели, что согласно ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. (л.д.10).

<дата> стороны заключили дополнительное соглашение <номер>, которым изменили п.4 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества до <дата> (л.д.14).

<дата> стороны заключили дополнительное соглашение <номер>, которым изменили п.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, в дополнение ранее переданных денежных средств в размере 2 650 000 руб., покупатель обязался передать продавцу до <дата> путем внесении я на его расчетный счет <***> руб., установив размер обеспечительного платежа в сумме 4 650 000 руб., который входит в общую стоимость недвижимого имущества. Остальные денежные средства в сумме 1 050 000 руб. покупатель обязался оплатить продавцу в день заключения договора купли-продажи недвижимого имущества путем внесения денежных средств на его расчетный счет. Также стороны договорились об изменении п.4 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества до <дата> (л.д.15).

Судом установлено и не оспаривается ответчиком ИП ФИО3, что основной договор с покупателем ФИО1 не заключался ни в установленный предварительном договоре срок (<дата>), ни в установленные дополнительными соглашениями сроки (<дата> и <дата>).

Наоборот, из представленного суду договора купли-продажи земельного участка и жилого дома №<номер> от <дата>, заключенного между ответчиками ИП ФИО3 и ФИО2, следует, что ИП ФИО3, зарегистрировав в свою собственность жилой дом, общей площадью 137 кв.м., с КН <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, построенный на денежные средства истца ФИО1, <дата> зарегистрировал в Управлении Росреестра по МО в свою собственность, а <дата> продал его вместе с земельным участком с КН <номер> другому лицу ФИО2 за 7 000 000 руб.

Дата регистрации жилого дома в собственность ИП ФИО3 (<дата>) свидетельствует о том, что он имел реальную возможность заключить с первоначальным покупателем ФИО1 основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, но в одностороннем порядке отказался заключить такой договор, необоснованно нарушив условия заключенного между ними предварительного договора от <дата> и дополнительных соглашений к нему от <дата> и от <дата>.

Доводы ответчика ИП ФИО3 в письменных возражениях от <дата> о том, что земельный участок и жилой дом продал ФИО2, в связи с отказом истца от их приобретения, противоречат содержанию приложенной к возражению копии претензии.

Так, из письменной претензии ФИО8 от <дата> следует, что по состоянию на <дата> ИП ФИО3 не выполнены работы: по установке забора из металлопрофиля по периметру участка; по водоснабжению (скважина с насосом и фильтрацией, с вводом в дом; не смонтировано отопление по дому (армированная полипропиленовая труба, радиаторы алюминиевые, котел мощностью 12 кВт). Истец просил в срок до <дата> выполнить предусмотренные договором обязательства в приложении <номер> к предварительному договору (л.д.18).

Таким образом, из содержания данной претензии однозначно видно, что истец не отказывался от заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а требовал исполнения условий приложения <номер> предварительного договора от <дата>. Указанные виды работ ответчик обязан был выполнить до <дата> (л.д.12).

Письменной претензией от <дата>, направление которой в адрес ответчика подтверждается описью почтовых вложений и кассовым чеком от <дата>, ФИО1 просил предоставить в срок до <дата> проект основного договора купли-продажи на условиях ранее согласованных ими в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества №<номер> от <дата>, для дальнейшего заключения и регистрации права собственности земельного участка и жилого дома (л.д.38, 42, 43).

Судом установлено, что ИП ФИО3 не удовлетворил претензию первоначального покупателя. Из выписки из ЕГРН от <дата> видно, что регистрация перехода права собственности на спорный жилой дом и земельный участок <дата> произведена за новым покупателем ФИО2 в Управлении Росреестра по МО.

Между тем, п.5 ст.429 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что со стороны покупателя ФИО1 все условия предварительного договора, с учетом заключенных дополнительных соглашений <номер> и <номер>, были исполнены в полном объеме. Соответственно, принятое на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома также должно было быть исполнено ответчиком ИП ФИО3 в соответствии с оговоренными условиями в срок до <дата>.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества Раос<номер> от <дата>, заключенного между ИП ФИО3 и ФИО1, основным договором купли-продажи земельного участка <номер> площадью 701 кв.м., с КН <номер>, и жилого дома общей площадью 137 кв.м., с КН <номер>, расположенных по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи данного недвижимого имущества; обязании ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности указанного недвижимого имущества к истцу, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям, данным в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

С учетом установленных судом вышеуказанных обстоятельств дела, подлежат удовлетворению и требования истца о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи земельного участка и жилого дома №<номер> от <дата> и записи в ЕГРН за <номер> от <дата> о государственной регистрации права собственности на них за ФИО2, с учетом положений ст.ст.166, 167 и 170 ГК РФ, поскольку нарушены права ФИО1 на средства которого построен спорный жилой дом.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), а в соответствии с абз.2 п.2 ст.166 ГК РФ, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пунктом 1 ст.167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Также подлежат применению последствия недействительности сделки, совершенной между ответчиками, путем прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок с КН <номер>, и жилой дом с КН <номер>, и путем возврата земельного участка и жилого дома в собственность ИП ФИО3, восстановлении записи в ЕГРН о регистрации за ним права собственности на указанное недвижимое имущество.

Ответчик ФИО2, принимавший участие изначально на стороне продавца в выборе покупателем земельного участка, на котором предполагалось строительство жилого дома на основании предварительного договора, на заключение которого сам же направил истца к менеджеру Антону, не является добросовестным приобретателем, так как он не мог не знать, что строительство дома в течение одного года осуществлялось на средства истца.

Как разъяснено в п.78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абз.1п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования п.1 ст.1, пу.3 ст.166 и п.2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома №<номер>, заключенный <дата> между ИП ФИО3 и ФИО2, применив последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 701 кв.м., с кадастровым номером 50:23:0040547:594, и жилой дом общей площадью 137 кв.м., с кадастровым номером <номер>, расположенных по адресу: <адрес>; и записи в ЕГРН за <номер> от <дата> о государственной регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом, а также путем возврата земельного участка и жилого дома в собственность ИП ФИО3, восстановлении записи в ЕГРН о регистрации за ним права собственности на указанное недвижимое имущество.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <номер> от <дата>, заключенный между ИП ФИО3 и ФИО1, основным договором купли-продажи земельного участка <номер> площадью 701 кв.м., с кадастровым номером <номер>, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования- для индивидуального жилищного строительства, а также жилого дома общей площадью 137 кв.м., с кадастровым номером <номер>, расположенных по адресу: <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи данного недвижимого имущества, обязав ИП ФИО3 совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности указанного недвижимого имущества к ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в течение месяца после составления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение составлено 13.01.2022.