Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о регистрации договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве и по встречному иску ФИО4 к ФИО2 о признании договора цессии незаключенным,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО4 о регистрации договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком в лице представителя по доверенности ФИО5 был заключен договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался уступить ей в полном объеме права требования и обязанности в отношении объекта долевого строительства жилое помещение - однокомнатная квартира по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., корп. <данные изъяты>, <адрес>, эт. <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>. по Договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 г., заключенному между ответчиком и застройщиком ООО «Рублевский парк» и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 27.06.2019 г. за номером регистрации <данные изъяты>, и обязуется оплатить в размере и на условиях, предусмотренных договором, стоимость уступаемого права требования в отношении объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб., из них <данные изъяты> руб. - оплачивается за счет денежных средств истца, <данные изъяты> руб. - оплачивается с использованием кредитных средств, предоставляемых банком ВТБ. Данный договор уступки был согласован с Банком ВТБ, истцу был согласован кредит в размере <данные изъяты> руб. Согласно п. 2.2 договора, оплата цены договора осуществляется в течение 2-х рабочих дней с момента подписания договора и производится в безналичной форме с использованием аккредитива как формы безналичных расчетов. Цессионарий в дату подписания настоящего договора открывает документарный, безотзывный, покрытый (депонированный), безакцептный аккредитив в банке в размере <данные изъяты> руб. Расходы по аккредитиву несет цессионарий. Условия аккредитива: банк-эмитент и исполняющий банк - филиал № банка ВТБ (ПАО) генеральная лицензия на осуществление банковских операций №, БИК <данные изъяты>, ИНН <данные изъяты>, КПП <данные изъяты>, кор.счет <данные изъяты> в Сибирском ГУ Банка России ОКПО <данные изъяты>, получателем средств по аккредитиву является цедент. Счет получателя средств: <данные изъяты>, открытый в ПАО Сбербанк, кор.счет <данные изъяты>, ИНН <данные изъяты>, КПП <данные изъяты>, БИК <данные изъяты>. Условие оплаты аккредитива: без акцепта, частичные платежи по аккредитиву не разрешены. Способ исполнения аккредитива: путем платежа по предъявлении документов, предусмотренных условиями аккредитива. Условием исполнения аккредитива является предоставление в исполняющий банк оригинала договора, прошедшего государственную регистрацию, со штампом регистрационной надписи о регистрации залога (ипотеки) в силу закона прав требования по настоящему договору (в пользу Банка ВТБ (ПАО). Истцом была проведена оценка объекта, заключен договор страхования в размере <данные изъяты> руб. 20.11.2020 г. документы были сданы на государственную регистрацию. Однако Управление Росреестра по Москве уведомлением от 02.12.2020 г. уведомило истца о возврате документов без рассмотрения в связи с тем, что в соответствии со ст. 333.33 НК РФ за государственную регистрацию уступки прав требования по договору участия размер государственной пошлины составляет <данные изъяты> руб. В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих прав на льготы, то государственная пошлина уплачивается в равных долях. Госпошлина в размере <данные изъяты> руб. была уплачена истцом, что подтверждается описью документов, принятых на регистрацию, никакой информации, кто должен платить госпошлину, специалист МФЦ не довел до сторон. По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов установлено, что информация об оплате государственной пошлины ФИО4 в необходимом размере для проведения государственной регистрации соглашения об уступке прав требования в информационной системе отсутствует. 08.12.2020 г. в филиал ГБУ МФЦ г. Москвы МФЦ района Мещанский были повторно поданы документы № <данные изъяты> для государственной регистрации договора об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве и залога в силу закона, с устранением оснований, послуживших для возврата документов ранее. Однако Управлением Росреестра по Москве данная регистрация была также приостановлена. 20.01.2021 г. по обращению ФИО2 в УФСГР кадастра и картографии по Москве был предоставлен ответ № от 20.01.2021 г., где были указаны причины приостановления вышеуказанной сделки, а именно в целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации, необходимо предоставить следующие документы: документ, подтверждающий полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи, документы на регистрацию дополнительного соглашения об изменении характеристик объекта долевого строительства, заключенного между застройщиком и цедентом, отдельным заявлением об осуществлении государственной регистрации в установленном Законом о недвижимости порядке. Осуществление регистрационных действий приостановлено до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, до 17.03.2021 г., если иное не установлено ст. 26 Закона о недвижимости. Как в первый раз, так и при вторичной подаче документов в Росреестр подавались одинаковые документы, однако после проведения правовой экспертизы в первый раз Росреестр не указал на отсутствие документов, а именно документа, подтверждающего полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, а также не указал на предоставление документов на регистрацию дополнительного соглашения об изменении характеристик объекта долевого строительства, заключенного между застройщиком и цедентом отдельным заявлением об осуществлении государственной регистрации в установленном Законом о недвижимости порядке, что существенно затянуло регистрацию сделки. 02.02.2021 г. в адрес ответчика в лице представителя была направлена претензия, где ответчику предлагалось в срок до 08.02.2021 г. подписать и подать на регистрацию дополнительное соглашение о приведении в соответствие площади объекта долевого строительства с проектной декларацией, а далее после регистрации дополнительного соглашения в течение 3-х дней выйти на сделку с истцом. Ответа на данную претензию не последовало. Со слов представителя застройщика, последний неоднократно уведомлял и просил явиться ответчика для подписания, а далее регистрации дополнительного соглашения. В связи с чем, считает, что обязательства по указанному договору уступки права истцом выполнены в полном объеме путем согласования и подписания кредитного договора, по условиям которого по состоянию на март истец произвел оплату согласно графика платежей за 3 месяца. Денежные средства в размере <данные изъяты> руб. лежат на безакцептном аккредитиве в Банке ВТБ. Условием исполнения аккредитива является предоставление в исполняющий банк оригинала договора цессии, прошедшего государственную регистрацию, со штампом регистрационной надписи о регистрации залога (ипотеки) в силу закона прав требования по настоящему договору (в пользу Банка ВТБ (ПАО). Расходы по аккредитиву несет истец и по настоящий момент. Таким образом ответчик уже достаточно длительное время уклонятся от подписания дополнительного соглашения с застройщиком о приведении в соответствие площади с данными, указанными в проектной декларации, а также уклоняется от совершения необходимых действий по устранению оснований, послуживших для приостановления государственной регистрации договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 г., заключенного истцом и ответчиком 17.11.2020 г. Ответчику заведомо было известно об изменении площади объекта долевого строительства и необходимости заключения дополнительного соглашения с застройщиком. С момента приостановления регистрации прошло более 2-х месяцев. 17.03.2021 г. последний срок для предоставления документов, отсутствие которых послужило обстоятельством для приостановления государственной регистрации договора цессии. Однако ответчик не предпринимает никаких действий для разрешения вышеуказанной ситуации. Просит зарегистрировать договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 г., заключенного между ней и ФИО4 от 17.11.2020 г., зарегистрировать в пользу Банка ВТБ (ПАО) обременение в виде ипотеки (залога недвижимости) в отношении объекта долевого строительства. Указать, что решение является основанием для государственной регистрации перехода права, внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также основанием для внесения записей об обременении в виде ипотеки (регистрации залога) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

ФИО4 подала встречный иск о признании договора цессии незаключенным. В обоснование исковых требований указала, что доводы ФИО2 об ее уклонении от регистрации договора цессии являются необоснованными, а требования о регистрации договора цессии с характеристиками объекта в части площади в размере <данные изъяты> кв.м. неисполнимыми в силу действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поскольку сторонам сделки не удалось согласовать в требуемой форме все существенные условия, в связи с чем, договор цессии является незаключенным. В ноябре 2021 года стороны подписали договор задатка о намерении заключить сделку по переуступке прав требований на объект незавершенного строительства по цене <данные изъяты> рублей. При заключении договора задатка и обсуждении условий присутствовали не только представители сторон, но и представители компании - посредника сделки, которые являются свидетелями достигнутых договоренностей. Кроме того, при этом также при свидетелях представителю ответчика было разъяснено о возможном изменении застройщиком площади объекта незавершенного строительства, поскольку при строительстве многоквартирных домов это периодически случается, и такая возможность оговорена в договоре участия в долевом строительстве. Со слов представителя ответчика он планировал обращаться в банк за ипотекой, в связи с чем, ею были предоставлены все запрашиваемые документы для проверки и продавца, и предмета ипотеки (объекта незавершенного строительства) службой безопасности банка ВТБ. Все документы передавались через представителя ответчика, напрямую общения с сотрудниками банка ВТБ не было. Позднее ответчиком был предоставлен проект договора цессии, согласно которому формой оплаты по договору цессии является аккредитив. Бумажная версия договора цессии была доставлена экспресс почтой и 08 декабря 2020 года повторно сдана сторонами в лице их представителей на регистрацию в Росреестр через МФЦ. В день первоначального предоставления документов в МФЦ 20 ноября 2020 года представители сторон и ПАО "МКБ" заключили договор №/<данные изъяты> аренды индивидуального банковского сейфа со следующими условиями: в период с 20 ноября до 17 декабря 2020 года условиями доступа ФИО5 к получению денежных средств из индивидуального банковского сейфа в части оставшейся суммы, превышающей <данные изъяты> рублей, является предоставление оригинала договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 17.11.2020 года со штампом Управления Росреестра по Москве о регистрации договора; в период с 18 до 20 декабря 2020 года условиями доступа ФИО6 является доступ без предоставления документов; в случае неявки в установленный срок указанных лиц доступ к сейфу осуществляется при условии присутствия всех лиц, указанных в договоре. Впоследствии 28.01.2021 года указанный договор был расторгнут, и ключ от сейфа возвращен при совместном доступе Сторон договора к ячейке, при котором ответчик забрал денежные средства. 17.12.2020 года согласно уведомления Управления Росреестра по Москве № <данные изъяты> по результатам анализа представленных в управление документов регистрация была приостановлена сроком на 3 месяца по причине выявленных разночтений в части указания характеристик объекта долевого строительства, между представленными на государственную регистрацию договором и проектной декларацией № от 10.12.2020 года, размещенной в Единой информационной системе жилищного строительства, а именно: площадь объекта долевого строительства была изменена на 27,19 кв.м., что и явилось основным препятствием государственной регистрации. 17.01.2021 года ответчиком в адрес застройщика была направлена претензия о предоставлении проектов дополнительных соглашений. Поскольку текст претензии обсуждался совместно с ответчиком, он был в курсе о ее наличии и факте направления в адрес застройщика. На претензию застройщик не ответил, проектов соглашений в ответ на претензию не предоставил. 02.02.2021 года ответчиком по каналам электронной почты была направлена претензия о понуждении к регистрации договора цессии по цене в размере <данные изъяты> рублей (к тому моменту договор аренды банковской ячейки уже расторгнут, и денежные средства ответчик забрал). Позднее, связавшись с ней по телефону, представитель ответчика в ультимативной форме «попросил» ее незамедлительно предпринять все необходимые действия с целью скорейшего заключения и регистрации дополнительных соглашений с застройщиком. В течение полутора месяцев в процессе переписки через социальную сеть ею неоднократно предлагалось ответчику заключить аналогичное дополнительное соглашение об изменении площади объекта, однако ответчик сначала говорил, что достаточно его устного согласия, а позже заявил, что дополнительное соглашение ему не нужно. Однако продолжал настаивать на предоставление ею соглашений с застройщиком в Росреестре об изменении площади. 02 марта 2021 года на ее вопрос о способе оплаты по договору в полном объеме был получен ответ, что «деньги сможете получить только после регистрации», и переписка прекратилась. После чего ответчиком было подготовлено требование от 11 марта 2021 года о ее явке 17 марта 2021 года в МФЦ и предоставлении дополнительных документов для возобновления регистрации договора цессии, однако сам в назначенное время не явился. Таким образом, есть основания предположить, что действия ответчика были направлены на ее понуждение к заключению сделки только в части оплаты по аккредитиву в размере <данные изъяты> руб. Ввиду того, что между сторонами был заключен не договор купли-продажи, а договор цессии по ДДУ, согласно условиям последнего (п. 4.3. и п. 4.4. договора ДДУ) предусмотрена потенциальная возможность изменения площади объекта застройщиком в одностороннем порядке, в связи с чем, при внесении изменений в проектную документацию объекта строительства изменению подлежит и описание характеристик в соответствующей части в договоре цессии. Таким образом, ввиду сложившихся обстоятельств договор цессии является незаключенным, поскольку сторонам не удалось согласовать в требуемой форме все существенные условия, в части его стоимости, сроков и формы оплаты, а также общей площади объекта незавершенного строительства. Кроме того, согласно п. 2.2. договора цессии оплата цены договора осуществляется в течение двух рабочих дней с момента подписания договора и производится в безналичной форме с использованием аккредитива как формы безналичных расчетов. Однако, на момент подачи документов и первоначальной 20 ноября 2020 года, и повторной 08 декабря 2020 года в МФЦ она оплату по договору не получала, что подтверждается справкой Сбербанка от 11 мая 2021 года об отсутствии поступлений денежных средств на банковский счет ответчика, указанный в договоре. Просит признать незаключенным договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 17.11.2020 года в отношении объекта: однокомнатная квартира площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, <данные изъяты>. №.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО2, надлежащим образом извещавшаяся о слушании дела, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении не заявлено.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 по доверенности ФИО3 уточненные исковые требования ФИО2 поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить в полном объеме, возражала против удовлетворения встречных исковых требований, поскольку нарушений со стороны ФИО2 при заключении договора цессии не имеется, и сторонами были согласованы все существенные условия, характерные для указанного договора.

Ответчик (истец по встречном иску) ФИО4, надлежащим образом извещавшаяся о слушании дела, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении не заявлено.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 по доверенности ФИО5 исковые требования ФИО2 не признала по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, просила в удовлетворении отказать, поддержала встречные исковые требования ФИО4, просила удовлетворить.

Представитель 3-го лица ООО «Рублевский парк», надлежащим образом извещавшийся о слушании дела, в судебное заседание не явился. Представил в суд мнение относительно искового заявления о регистрации договора, из которого следует, что между ООО «Рублевский парк» и ФИО4 действительно имеются правоотношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 года. Предметом договора является квартира, расположенная в многофункциональном комплексе на земельном участке по адресу: <адрес>, пр-д Ильменский, вл. 14. Еще до заключения договора с ответчиком, в процессе строительства здания и уточнения проектных характеристик помещений в здании было установлено, что площадь некоторых квартир незначительно уменьшилась по сравнению с проектными характеристиками. В связи с данным обстоятельством ответчик перед заключением договора была проинформирована о том, что площадь помещения уточняется, в связи с чем, будет необходимо в последующем подписать дополнительное соглашение об изменении площади помещения без изменения его цены. После полного прохождения корректировки проектной документации и ее утверждения, проектная площадь помещения была скорректирована до <данные изъяты> кв.м., в связи с чем в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору для подписания и последующей регистрации. Однако ответчик отклонила предложение застройщика о подписании дополнительного соглашения под предлогом предоставления ей предчистовой отделки помещения, что в целом не входило в предмет ранее достигнутых договоренностей. Обстоятельства их переписки подтверждаются содержанием претензионного письма ФИО4, переданного специалистом по продаже недвижимости. В марте, а затем в апреле 2021 года в адрес ООО «Рублевский парк» поступило исковое заявление ФИО2 к ФИО4, из которого усматривается, что последние подписали договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, заключенном ООО «Рублевский парк». Также усматривалось, что в связи с уклонением ответчика от подписания дополнительного соглашения к договору, государственная регистрация договора уступки была отклонена со стороны регистрирующего органа, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд. По информации, имеющейся у ООО «Рублевский парк», возникший спор связан с тем обстоятельством, что после заключения между сторонами договора уступки, цены на недвижимость в г. Москве начали существенно подниматься, и соответственно рыночная цена имущественных прав по договору стала больше. Считают, что в связи с удорожанием имущественных прав, ответчик потерял интерес в дальнейшем исполнении подписанного, но не зарегистрированного договора. По состоянию на 15.07.2021 года ответчик в офис компании для подписания дополнительного соглашения не являлась, подписанный со своей стороны экземпляр не направляла. Таким образом, обстоятельства спора завязаны исключительно на внутреннем конфликте между сторонами настоящего спора и не касаются ООО «Рублевский парк». Не возражают относительно удовлетворения исковых требований, оставляя окончательное решение на усмотрение суда.

Представители 3-их лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Банка ВТБ (ПАО), надлежащим образом извещавшиеся о слушании дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении не заявлено.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 13 июня 2019 года между ООО «Рублевский парк» (застройщик) и ФИО4 (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № СГ2-Д/4-30-4/1141, согласно п. 1.1 которого по договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости - многофункциональный жилой комплекс, вторая очередь строительства по адресу: <адрес>, вл. <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать участнику объект долевого строительства, указанный в п.1.2. договора, а участник обязуется выполнить надлежащим образом свои обязательства по оплате денежных средств, предусмотренных договором, после чего принять объект долевого строительства (п.1.2. договора) при наличии разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Согласно п.1.2 указанного договора, стороны согласовали, что объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение в здании - квартира, имеющая следующие основные характеристики: условный №, этаж <данные изъяты> номер подъезда <данные изъяты> количество комнат <данные изъяты> общая площадь (проектная), рассчитанная без учета площади лоджий, балконов, веранд и террас (проектная) <данные изъяты> кв.м., общая приведенная площадь (проектная), рассчитанная как сумма столбцов 7 и 8 таблиц <данные изъяты> кв.м. Основные характеристики объекта, содержащиеся в приведенной в настоящем пункте договора таблице, являются проектными и указаны в соответствии с информацией, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Окончательные характеристики объекта, в том числе его фактический номер, будут определены после завершения строительства здания по результатам обмеров здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, и могут не совпадать с проектными характеристиками объекта, указанными в таблице.

Участник уведомлен и согласен с тем, что общая приведенная площадь объекта на момент передачи объекта участнику может отличаться от проектной общей приведенной площади объекта в большую или меньшую сторону.

Сторонами допускается отклонение общей приведенной площади объекта от проектной общей приведенной площади объекта (как в большую, так и в меньшую сторону) не более чем на 5%.

Согласно п.4.2 указанного договора, цена договора на момент его заключения составляет <данные изъяты> руб. НДС не облагается.

Согласно п.8.2 указанного договора, если в результате правовой экспертизы представленных документов орган регистрации прав даст заключение о невозможности регистрации договора, дополнительных соглашений к договору либо оформления права собственности участника на объект в соответствии с предметом или условиями договора, стороны обязаны привести свои взаимоотношения в соответствие с требованиями органа регистрации прав, в том числе путем составления и подписания соответствующих документов.

Согласно п.9.4 указанного договора, все изменения и дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме и подлежат государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке. Дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора.

Согласно сообщения, ООО «Рублевский парк» подтверждает, что по договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 года ФИО4 была произведена оплата в размере <данные изъяты> руб.

Из выписки из ЕГРН от 29.09.2021 года усматривается, что договор участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 г. был зарегистрирован 27.06.2019 года, номер государственной регистрации: <данные изъяты>, объект долевого строительства: <адрес>, этаж №, <данные изъяты> кв.м., участник долевого строительства: ФИО4

06 октября 2020 <...>» было составлено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 г., в п.4.2 которого указано: пункт 1.2 договора читать в следующей редакции «1.2. настоящим стороны согласовали, что объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является жилое помещение в здании - квартира, имеющая следующие основные характеристики: условный №, этаж <данные изъяты>, номер подъезда <данные изъяты>, количество комнат <данные изъяты>, общая площадь (проектная), рассчитанная без учета площади лоджий, балконов, веранд и террас (проектная) <данные изъяты> кв.м., общая приведенная площадь (проектная), рассчитанная как сумма столбцов 7 и 8 таблиц <данные изъяты> кв.м.

Как следует из претензии, направленной ФИО4 в адрес ООО «Рублевский парк», 22.09.2020 года последней по электронной почте получено дополнительное соглашение № к договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 г., в котором в п.4.2 была указана измененная проектная общая приведенная площадь объекта и общая приведенная площадь объекта - <данные изъяты> кв.м., просит в течение 5 рабочих дней по указанным реквизитам произвести выплату разницы цены объекта и направить ей на подписание соответствующее дополнительное соглашение, или направить на подписание дополнительное соглашение с измененной формой отделки объекта (на WHITE BOX) без выплаты разницы объекта.

17.11.2020 года между ФИО5, действующей на основании доверенности от ФИО4 (цедент), и ФИО2 (цессионарий) заключен договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве.

Согласно п.1.1. указанного договора цедент уступает, а цессионарий принимает права требования в отношении объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 г., заключенному между цедентом и застройщиком ООО «Рублевский парк» ОГРН <данные изъяты>, ИНН <данные изъяты> и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 27.06.2019 г. за номером регистрации <данные изъяты>, и обязуется оплатить в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором стоимость уступаемого права требования в отношении объекта долевого строительства, характеристики которого приведены в п.1.3. договора.

Согласно п.1.2. указанного договора передаваемое по настоящему договору право представляет собой право требования цедента к застройщику о передаче объекта долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Многофункционального жилого комплекса, вторая очередь строительства, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., находящемся у застройщика на праве аренды, расположенном по адресу: <адрес>, вл. <данные изъяты>, в котором находится объект долевого строительства, в порядке и сроки, предусмотренные договором участия.

Согласно п.1.3. указанного договора объектом долевого строительства является жилое помещение в здании - квартира со свободной планировкой (без лоджий/балкона и внутрикомнатных перегородок) и без проведения каких-либо отделочных работ, предназначенное для проживания граждан помещение, входящее в состав здания и подлежащее передаче цессионарию после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию здания в состоянии, указанном в договоре участия, и имеющее следующие основные характеристики: условный №, этаж <данные изъяты>, номер подъезда <данные изъяты>, количество комнат <данные изъяты>, общая площадь (проектная), рассчитанная без учета площади лоджий, балконов, веранд и террас (проектная) <данные изъяты> кв.м., общая приведенная площадь (проектная), рассчитанная как сумма столбцов 7 и 8 таблиц <данные изъяты> кв.м.

Согласно п.2.1 указанного договора цена настоящего договора составляет денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно п.2.2 указанного договора расчеты между сторонами по настоящему договору производятся в порядке: 1300000 руб. оплачивается за счет собственных средств, <данные изъяты> руб. оплачивается цессионарием (заемщиком Банка) с использованием кредитных средств, предоставляемых цессионарию (заемщику) Банком ВТБ (ПАО), согласно кредитному договору, заключенному в г. Красноярске между ФИО2 и Банком.

Оплата цены договора осуществляется в течение 2-х рабочих дней с момента подписания договора и производится в безналичной форме с использованием аккредитива как формы безналичных расчетов. Цессионарий в дату подписания настоящего договора открывает документарный, безотзывный, покрытый (депонированный), безакцептный аккредитив в банке в размере <данные изъяты> руб. Расходы по аккредитиву несет цессионарий (заемщик банка). Условия действия аккредитива: Срок действия аккредитива 30 календарных дней с даты открытия аккредитива. Банк-эмитент и исполняющий банк - Филиал № Банка ВТБ (ПАО). Получателем средств по аккредитиву является цедент. Условие оплаты аккредитива: без акцепта, частичные платежи по аккредитиву не разрешены. Способ исполнения аккредитива: путем платежа по предъявлении документов, предусмотренных условиями аккредитива. Условием исполнения аккредитива является предоставление в исполняющий банк оригинала настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию, со штампом регистрационной надписи о регистрации залога (ипотеки) в силу закона прав требования по настоящему договору (в пользу Банка ВТБ (ПАО).

Согласно п.3.1 указанного договора цедент обязуется передать цессионарию оригиналы всех документов, имеющих значение для осуществления прав и исполнения обязанностей по договору, в том числе, договор участия и все необходимые приложения к нему, а также оригиналы документов, подтверждающих оплату цедентом застройщику цены объекта долевого строительства в полном объеме после государственной регистрации настоящего договора в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.3.2. указанного договора обязательства цессионария считаются исполненными с момента государственной регистрации настоящего договора в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исполнения всех обязательств в полном объеме, принятых по настоящему договору, и оплаты денежных средств цессионарием цеденту за объект долевого строительства в полном объеме. Обязательства цедента считаются исполненными с момента государственной регистрации настоящего договора в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после передачи цессионарию документов, указанных в п.3.1. настоящего договора.

Согласно п.3.4. указанного договора стороны принимают на себя взаимные обязательства предпринять все необходимые действия для подачи документов, необходимых для государственной регистрации настоящего договора, в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Стороны обязуются осуществить действия, указанные в настоящем пункте, в течение 3 рабочих дней с даты подписания настоящего договора.

Согласно п.3.5. указанного договора при регистрации договора уступки права (цессии) одновременно подлежит регистрации в пользу банка возникающий на основании закона залог (ипотека) прав требования, принимаемых цессионарием по настоящему договору.

Как следует из Индивидуальных условий кредитного договора № от 17.11.2020 г. между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО2 заключен кредитный договор на сумму <данные изъяты> руб. под 8,10 % годовых, в этот же день заключен договор ипотечного страхования с АО «СОГАЗ» в размере <данные изъяты> руб.

Согласно справке Банка ВТБ (ПАО) проценты, уплаченные ФИО2 по кредитному договору № от 17.11.2020 г. за период 18.11.2020 г. по 08.10.2021 г. составляют <данные изъяты> руб.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 02.12.2020 г. № <данные изъяты> в связи с отсутствием информации об уплате государственной пошлины от ФИО4 в необходимом размере для проведения государственной регистрации соглашения об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве в отношении объекта недвижимого имущества, создаваемого на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, вл <данные изъяты>, заявление и документы возвращены без рассмотрения.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 17.12.2020 г. № <данные изъяты> осуществление регистрационных действий приостановлено не более чем на три месяца, до 17.03.2021 года в связи с необходимостью: представить документ, подтверждающий полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через которых осуществлялись указанные платежи; представить в Управление документы на регистрацию дополнительного соглашения об изменении характеристик объекта долевого строительства, заключенного между застройщиком и цедентом, отдельным заявлением об осуществлении государственной регистрации в установленном Законом о недвижимости порядке.

02 февраля 2021 года ФИО6 по доверенности ответчику ФИО1 направлена претензия с просьбой подписать дополнительное соглашение № к Договору участия в долевом строительстве № СГ2-Д/4-30-4/1141 от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и подать на государственную регистрацию, после чего в течение 3-х рабочих дней выйти на сделку.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от ДД.ММ.ГГГГ № МFC-0558/2021-931901 в осуществлении государственной регистрации соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве, документы на которую представлены с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, отказано, в связи с тем, что истек срок для устранения причин, по которым была приостановлена государственная регистрация.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ч. 2 ст. 389.1 ГК РФ, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 30.12.2020 г.), договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Кроме того, в силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Согласно ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).

В соответствии с ч. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Исходя из имеющихся в деле доказательств, а именно не подписание ФИО4 с ООО «Рублевский парк» дополнительного соглашения № к договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 г. от 06.10.2020 г., не исполнение Уведомления Управления Росреестра по Москве от 17.12.2020 года по настоящее время, принимая во внимание фактические действия ответчика ФИО4 в рамках спорных правоотношений, суд приходит к выводу, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора уступки права (цессии) по договору долевого участия в долевом строительстве от 13.06.2019 г., которое было подписано сторонами 17.11.2020 года.

Кроме того, суд принимает во внимание и то обстоятельство, что еще до заключения договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве с ФИО2 17.11.2020 года, ФИО4 было известно об изменении площади объекта уступки, что подтверждается претензией последней на дополнительное соглашение № ООО «Рублевский парк» от 06.10.2020 г.

Учитывая, что установленное законом условие государственной регистрации договора, на основании которого производится уступка прав требований участника долевого участия по договору участия в долевом строительства, является императивным, не зависящим от воли сторон, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2

Что касается встречного искового заявления ФИО4 к ФИО2 о признании договора цессии незаключенным, то оно не подлежит удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного суда РФ от 21.12.2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положения главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», указано, что суды ссылаясь на положения ч. 1 ст. 382 и ч. 1 ст. 432 ГК РФ, признают, что единственным существенным условием соглашения об уступки права требования является указание на конкретное обязательство, из которого возникло соответствующее право.

На основании ч. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

04.11.2020 года между ФИО6, действующим по доверенности (покупатель), и ФИО5, действующей по доверенности (продавец), заключен договор задатка, согласно п.1.1. которого предметом настоящего договора является выраженное сторонами намерение заключить сделку по переуступке прав требований – однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, вл. <данные изъяты> кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., корп. № <данные изъяты><адрес>, эт. <данные изъяты>, согласно п.1.2. цена квартиры составляет 6800000 руб. Из дополнительных условий договора следует, что в договоре переуступки прав требования указывается сумма <данные изъяты> руб.

Как следует из договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 17.11.2020 года: п.1.1. - цедент уступает, а цессионарий принимает права требования в отношении объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 г., заключенному между цедентом и застройщиком ООО «Рублевский парк» ОГРН <данные изъяты>, ИНН <данные изъяты> и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 27.06.2019 г. за номером регистрации <данные изъяты>, и обязуется оплатить в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором стоимость уступаемого права требования в отношении объекта долевого строительства, характеристики которого приведены в п.1.3. договора; п.1.2. - передаваемое по настоящему договору право представляет собой право требования цедента к застройщику о передаче объекта долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Многофункционального жилого комплекса, вторая очередь строительства, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., находящемся у застройщика на праве аренды, расположенном по адресу: <адрес>, вл. <данные изъяты>, в котором находится объект долевого строительства, в порядке и сроки, предусмотренные договором участия; п.2.1 - цена настоящего договора составляет денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей; п.2.2 - расчеты между сторонами по настоящему договору производятся в порядке: <данные изъяты> руб. оплачивается за счет собственных средств, <данные изъяты> руб. оплачивается цессионарием (заемщиком Банка) с использованием кредитных средств, предоставляемых цессионарию (заемщику) Банком ВТБ (ПАО), согласно кредитному договору, заключенному в г. Красноярске между ФИО2 и Банком.

Таким образом, подписав договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 17.11.2020 г., ответчик передал ранее согласованные условия по договору участия в долевом строительстве, а истец принял все права и обязанности по договору участия в долевом строительстве.

Условия вышеуказанного договора согласуются с требованиями ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, и согласованы сторонами, о чем свидетельствуют их подписи в указанном договоре.

На основании заявления ФИО2 был открыт аккредитив на ее имя, где плательщиком является ФИО2, получателем ФИО4 № расчетного/текущего счета, на который зачисляются средства при исполнении аккредитива №.

Как следует из выписки Банка ВТБ от 08.10.2021 г., баланс на начало периода <данные изъяты> руб., 18.11.2020 г. произведено перечисление кредита в соответствии с кредитными договором № от 17.11.2020 г., согласно распоряжения № от 18.11.2020 г. <данные изъяты> руб., 19.11.2020 г. произведено списание со счета плательщика ФИО2 суммы покрытия по покрытому аккредитиву <данные изъяты> от 19.11.2020 г. <данные изъяты> руб., в этот же день произведена уплата клиентом вознаграждения за открытие аккредитива в пользу получателя ФИО5 Также из данной выписки усматривается, что неоднократно происходило продление аккредитива.

Вышеуказанное свидетельствует о том, что ФИО2 условия, прописанные в п.2.2 договора уступки права (цессии) были соблюдены, однако условием исполнения аккредитива является предоставление в исполняющий банк оригинала настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию, со штампом регистрационной надписи о регистрации залога (ипотеки) в силу закона прав требования по настоящему договору.

Также из объяснений сторон следует, что они оговорили дополнительную оплату в размере <данные изъяты> руб. Данные денежные средства сторонами были помещены в арендованную индивидуальную ячейку с предоставлением доступа путём предъявления договора уступки права требования со штампом управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о регистрации договора. С учетом того, что сторонами сроки, порядок расчета на сумму <данные изъяты> руб. не определены, нарушений по оплате данной суммы со стороны истца не имеется.

Согласно справке ПАО Сбербанк, представленной ФИО5 по состоянию на 10.08.2021 года счет № находился в статусе «счет закрыт», что подтверждается выпиской из лицевого счета № по форме банка №.

Поскольку сторонами каких-либо дополнительных соглашений, равно как иных соглашений между истцом и ответчиком, подтверждающих изменение цены договора уступки суду не представлено, то в данном случае суд приходит к выводу о том, что стоимость перехода прав по договору уступки прав требования, сторонами согласована. Нарушений сроков, порядка оплаты со стороны истца не усматривается. Вместе с тем, следует отметить, что действия ответчика ФИО4 направлены на создание препятствий по дальнейшему исполнению обязательств истцом по оплате. Уклоняясь от регистрации договора уступки права требования, ответчик самостоятельно не реализует свое право на получение денежных средств.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснил, что стоимость квартиры в его присутствии сторонами оговаривалась в размере <данные изъяты> руб., а не <данные изъяты> руб. Данные обстоятельства стороной истца в ходе судебного заседания не оспаривались. Более того, сторона истца пояснила о намерении и в настоящее время произвести оплату в размере <данные изъяты> руб.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 и об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО4

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 о регистрации договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве - удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве № <данные изъяты> от 13.06.2019 года, заключенного между ФИО2 и ФИО4 от 17.11.2020 года.

Зарегистрировать в пользу Банка ВТБ (ПАО) обременение в виде ипотеки (залога недвижимости) в отношении объекта долевого строительства.

Решение является основанием для государственной регистрации перехода права, внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также основанием для внесения записей об обременении в виде ипотеки (регистрации залога) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к ФИО2 о признании договора цессии незаключенным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Кировский районный суд г. Курска в течение месяца со дня составления мотивированного решения - 18 октября 2021 года.

Судья: И.Н. Москалёва