Гражданский кодекс часть 1

Шурышкарский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Балакиной С.В., при секретаре судебного заседания Кректуновой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-67/2018 г. по исковому заявлению ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Правильное и Экономичное Строительство Тюмени», ФИО10, Некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа», администрации муниципального образования Мужевское о признании недействительным (ничтожным) договора долевого участия, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании недействительным договора о безвозмездной передаче (пожертвования) жилого помещения, исключении записи о регистрации договора долевого участия в ЕГРП,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО9, через своего представителя по доверенности ФИО11 обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительным (ничтожным) договора долевого участия в строительстве от 23.05.2017 года № 01/1-ГП-1 <адрес> многоквартирном жилом доме: Этап 2 «Секция 1 объекта «Многоквартирный жилой дом в <адрес>, ЯНАО» заключенного между ООО «ПЭСТ» и ФИО10, признании недействительным (ничтожным) договора от 31.10.2017 года № 260 купли-продажи <адрес>, ЯНАО, заключенного между некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства ЯНАО» и ФИО10, признании недействительным (ничтожным) договора от 08.11.2017 года № 272 безвозмездной передачи(пожертвования) в собственность администрации МО Мужевское вышеуказанной квартиры, исключении из ЕГРП записи о регистрации договора долевого участия в строительстве от 23.05.2017 года № 01/1-ГП-1. Свои требования мотивировал тем, что 01.07.2015 года ООО «Партнер Групп» заключило договор долевого участия в строительстве с ООО «Уралан» на строительство квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>По условиям договора ООО «Уралан» обязался оплатить стоимость строительства <адрес> указанного объекта, и получить данный объект в собственность. 01 ноября 2015 года между ООО «Уралан» и ФИО9 был заключен договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве от 01 июля 2015 года. По условиям данного договора уступки к ФИО9 перешло право требование <адрес> указанного дома. В связи с уклонением ООО «Партнер Групп» и ООО «Уралан» от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 01.07.2015 года и договора уступки права требования по данному договору от 01.11.2015 года истец обратился в за судебной защитой и решением суда было удовлетворено его требование о государственной регистрации указанных договоров. Кроме этого истец указал, что в 2016 году между ООО «Партнер Групп» и ООО «ПЭСТ было заключено генеральное соглашение об уступке прав и обязанностей, связанных со строительством жилого дома по <адрес>. Считает, что заключенный договор долевого участия в строительстве <адрес> между ООО «ПЭСТ» и ФИО10, а в последующем и заключенный договор купли продажи данной квартиры между ФИО10 и Фондом жилищного строительства, и далее договор безвозмездной передачи спорного объекта в собственность администрации МО Мужевское должны быть признаны недействительными (ничтожными), так как сделка между ООО «ПЭСТ» и ФИО10 являлась недобросовестной сделкой. В результате неправомерных сделок нарушены права ФИО9 владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Истец просил суд удовлетворить его требования, так как в настоящий момент он лишен возможности приобрести право собственности на спорный объект, по причине указанных действий.

Судом к участию в деле в качестве 3-х лиц были привлечены – ООО «Партнер Групп», ООО «Уралан», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЯНАО, администрация муниципального образования Шурышкарский район.

В настоящее судебное заседание не явились - истец ФИО9, представитель ответчика – Фонд жилищного строительства ЯНАО, 3-и лица конкурсный управляющий ООО «Партнер Групп» ФИО1, конкурсный управляющий ООО «ПЭСТ» ФИО2, Управление Росреестра по ЯНАО, извещенные о судебном заседании надлежащим образом, которые ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствия, в связи с невозможностью прибытия в суд.

Ответчик ООО «ПЭСТ», 3- е лицо - ООО «Партнер Групп», ООО «Уралан» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства посредством телеграмм, которые были не доставлены, ввиду отсутствия юридических лиц по указанным адресам. Вместе с тем, суд считает, что ответчик и 3-и лица, являясь юридическими лицами, действуя разумно и добросовестно, должны были обеспечить получение направляемой им по месту регистрации (нахождения) корреспонденции, учитывая, что согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ местонахождение юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Извещения и исковые заявления были направлены также привлеченным к участию в деле - конкурсным управляющим ООО «ПЭСТ» ФИО2, ООО «Партнер Групп» - ФИО1.

С учетом изложенного, мнения участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дела в отсутствии неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО10 и его представитель ФИО3 исковые требования ФИО9 не признали, просили отказать в удовлетворении иска. ФИО10 пояснил, что заключенный им договор долевого участия в строительстве <адрес> в мае 2017 года, был незамедлительно зарегистрирован в органах Росреестра надлежащим образом. Денежные средства по данному договору он оплатил наличными деньгами, передав их ФИО4, представителю ООО «ПЭСТ», у которого имелась доверенность. Справку о получении от него денежных средств подписал генеральный директор ООО «ПЭСТ» ФИО5. Пояснила, что при оформлении данных сделок, никаких подозрений по поводу квартиры у него не имелось. О существовании иных договоров долевого участия в строительстве в отношении данной квартиры не имелось также и в органах Росреестра ЯНАО.

Представитель ФИО10- ФИО3, действующий на основании доверенности от 25.04.2018 года, в обоснование своих возражений пояснил, что заключенный договор участия в долевом строительстве от 01.07.2015 года между ООО «Партнер Групп» и ООО «Уралан», и завключеный впоследствии договор уступки прав требования с ФИО9, по спорному объекту затрагивают права его доверителя. Договор от 01.07.2015 года не прошел государственную регистрацию в органах Росреестра, в связи с чем считается в силу закона незаключенным. В связи с этим, ООО «Уралан» не имело право заключать и договор уступки права требования с Зоновым по договору долевого участия в строительстве от 01.12.2015 года. Данный договор также не был зарегистрирован. Кроме этого, им оспаривался факт внесения денежных средств по данным договорам, как не подтвержденный истцом надлежащим образом.

Представитель ответчика – администрации МО Мужевское – ФИО6, действующая на основании доверенности от 23.10.2018 года, заявленные исковые требования не признала, просила в иске отказать. Суду пояснила, что спорный объект недвижимости был передан им Фондом жилищного строительства ЯНАО в законном порядке. На момент передачи данная квартира была зарегистрирована в органах Росреестра, все сделки проходили госрегистрацию, в связи с чем они являются законными. Сделку, которую заключал истец, нельзя признать законной, так как им был заключен договор, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Представитель 3-го лица - администрации МО Шурышкарский район ФИО7, действующий на основании доверенности от 01.03.2016 года, считал, что в иске ФИО9 следует отказать, так как договор долевого участия между ООО «Партнер Групп» и «Уралан», как и договор уступки права требования не имели государственной регистрации, что является обязательным требованиям к таким договорам, в связи с чем их нельзя считать законными. Оспариваемые истцом сделки в отношении спорной квартиры, были зарегистрированы в надлежащем порядке, и являются законными. Пояснил, что заключенные ими муниципальные контракты также были зарегистрированы в органах Росреестра и после передачи прав и обязанностей застройщика в ООО «ПЭСТ» у них также не возникали спорные вопросы с последними.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему:

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного Кодекса, а способы защиты - в его ст. 12 ГК РФ.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ № 214).

Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 214-ФЗ) государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Как достоверно установлено судом, и это следует из материалов дела, 01 июля 2015 года ООО «Партнер Групп» и ООО «Уралан» заключили договор участия в долевом строительстве (л.д.241-247 т.1), по условиям которого застройщик ООО «Партнер Групп» обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц на земельном участке с кадастровым номером 89:01:010803:753, владеющим им на праве аренды, построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства ООО «Уралан» объект долевого строительства, определенный в п.1.6 настоящего договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором цену и принять объект. Согласно п. 1.6 указанного договора (л.д.187) застройщик обязался передать Участнику, согласно приложения № 1 к указанному договору - <адрес> объекта «Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>». Срок окончания строительства был установлен 01.12.2016 года. Срок оплаты цены договора - 31 декабря 2015 года. Указанный договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра ЯНАО.

01 ноября 2015 года ООО «Уралан» в лице единственного участника ФИО8, действующего на основании решения № 1 от 01.08.2008 года и ФИО9 заключили договор о переуступки прав требований по договору долевого участия в строительстве от 01 июля 2015 года в отношении <адрес> объекта «Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>» ( л.д.№). Цена договора составляла 2 365 000,00 рублей и согласно п. 2.1. договора должна быть выплачена ФИО9 в ООО «Уралан» путем передачи наличных денежных средств в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора (п.2.2.). Пункт 4.1-4.2 предусматривал обращение сторон в Управление Росреестра для государственной регистрации договора в течении 5 (пяти) дней с момента его подписания.

Согласно квитанции от 15.11.2015 года ФИО9 оплачивает наличные средства в размере 2 365 000,00 рублей в кассу ООО «Уралан» ФИО8. (л.д. №).

Согласно ч. 2 ст. 861 Гражданского кодекса Российской Федерации расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Сведений о внесении денежных средств ООО «Уралан» как в безналичном порядке, так и путем внесения наличных средств в ООО «Партнер Групп» не имеется, в суд не представлено.

20.12.2016 года ООО «Партнер Групп» переуступает свое право аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором должен возводиться многоквартирный дом - ООО «ПЭСТ», о чем заключается договор переуступки права аренды, то есть передает права застройщика новому застройщику (л.д. №.). Пункт 1.7. Договора содержит указание о том, что переуступаемый земельный участок обременен залогами на основании муниципальных контрактов на приобретение в муниципальную собственность жилого помещения путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Указаний на наличие иных заключенных договоров ( то есть обременения) в указанном договоре не содержится. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра ЯНАО 26.01.2017 года.

Как следовало из показаний представителя 3-го лица ФИО7 по заключенным муниципальным контрактам ими составлялся договор перевода долга по каждой квартире, где были отражены все существенные условия по строительству квартир, и впоследствии ООО «ПЭСТ» передал им 38 квартир <адрес>.

Согласно договора долевого участия в строительстве, оформленного 23 мая 2017 года между ФИО10 и ООО «ПЭСТ» ( л.д. 112-125) Застройщик (ООО «ПЭСТ) обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)объект капитального строительства: «Секция 1 объекта «Многоквартирный жилой дом в <адрес>, ЯНАО» и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства ФИО10 объект долевого строительства, определенный в п.1.3 настоящего договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором цену и принять объект. Согласно п. 1.3 указанного договора (л.д.№) застройщик обязался передать Участнику, согласно приложения № 1 к указанному договору - <адрес> объекта «Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>». Срок окончания строительства был установлен 09.10.2017 года. Срок оплаты цены договора был определен поэтапно: 1098 000 в момент подписания настоящего договора и 1 098 000 рублей в течении 3 календарных дней с момента прохождения государственной регистрации настоящего договора в органах Росреестра. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра ЯНАО.

Их справки от 25.05.2017 года ( л.д.№) выданной генеральным директором ООО «ПЭСТ» ФИО5 - ФИО10 произвел оплату по заключенному договору в размере 2 196 000,00 рублей и претензий по оплате к нему не имеется.

31.10.2017 года по договору купли-продажи № 260 (л.д.№) ФИО10 продал <адрес> в НО «Фонд жилищного строительства <адрес>» (далее НО «ФЖС») за 3 900 000 рублей. Денежные средства были перечислены путем безналичного расчета, что было предусмотрено договором ( п. 2.2).

В свою очередь, НО «ФЖС» на основании договора безвозмездной передачи (пожертвования) жилых помещений в муниципальную собственность № 272 от 8 ноября 2017 года (том № л.д. №) передал спорный объект недвижимости в собственность администрация муниципального образования Мужевское.

Все указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к тому, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на него договором обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

В силу п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним-это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с нормами ГК РФ. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По прошествии значительного времени, а именно в августе 2017 года, ФИО9 обратился с иском в Салехардский городской суд о государственной регистрации заключенного с договора с ООО «Уралан», обосновывая свои требования тем, что ООО «Партнер Групп» и ООО «Уралан» уклонились от регистрации, заключенного договора. Вынесенное решение суда от 26.09.2017 года, которым иск ФИО9 был удовлетворен, на которое в исковом заявлении ссылался истец, в настоящее время отменено судом ЯНАО и вынесено новое решение, которым ФИО9 в иске отказано ( л.д. № т.№).

Поскольку между сторонами ООО «Уралан» и ФИО9 был заключен договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве, он подлежал обязательной государственной регистрации.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже, если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу указанных законоположений, в случае, когда предусмотренное законом обязательное требование государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и он не может иметь никаких юридических последствий.

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу о незаключенности договора между ООО «Партнер Групп» и ООО «Уралан», и об отсутствии у ООО «Уралан» прав на заключение договора уступки права требования по незаключенному договору долевого участия в строительстве на <адрес> объекта «Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>», а соответственно и каких-либо обязательств ответчиков перед истцом, а также причинной связи между обязательствами и нарушением права истца.

Учитывая добытые судом доказательства, суд приходит к выводу о том, что заключая 01 ноября 2015 года с ООО «Уралан» договор уступки права требования по договору долевого участия от 01.07.2015 года, истец не проявил должной осмотрительности и не проверил имеющиеся у данного участника долевого строительства права на заключения подобного договора уступки. Наличные денежные средства были переданы ФИО8, как единственному участнику общества «Уралан». Произведя внесение наличных денежных средств, истец должен был предусмотреть значимость регистрации заключенного с ним договора и проконтролировать исполнение существенных условий договора, однако этого не сделал.

Доказательств иного в силу ст. 56 ГПК РФ истцом ФИО9 суду не представлено.

Оспаривая заключение договоров долевого участия в строительстве между ООО «ПЭСТ» и ФИО10, договора купли-продажи спорной квартиры, договора безвозмездной передачи квартиры в собственность МО Мужевское, истцом не учтено, что последние являются законными приобретателями имущества, по договорам, зарегистрированным надлежащим образом, в установленном законом порядке.

В силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как указал истец, его обязательства по договору уступки права требования от 01.11.2015 года по договору долевого участия от 01.07.2015 года, были исполнены надлежащим образом, что подтверждается внесением наличных денежных средств ФИО8.

Однако, как следует из ответа ИФНС № 1 г. Салехарда (л.д.№) направленного по запросу суда в период 2015 года по расчетным счетам ООО «Уралан» был произведен лишь один платеж в ООО «Партнер Групп» в сумме 250 000 рублей. Доказательств о том, что ООО «Уралан» после заключения договора с ФИО9 выполнило свои обязательства об оплате стоимости <адрес>, не имеется, судом не добыто и истцом не предоставлено.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Обстоятельства того, что ответчиком ООО «ПЭСТ» были приняты на основании вышеуказанных норм права и обязанности в отношении муниципальных контрактов, заключенных администрацией Шурышкарского района по 38 квартирам <адрес>, а также права субаренды на земельный участок, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и подтверждаются материалами дела.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что у истца не возникло прав требования в отношении объекта: <адрес>, а соответственно и права требования о признании совершенных в последующем сделок с указанным объектом недвижимости недействительными(ничтожными), ввиду чего истцу следует отказать в удовлетворении заявленных требований.

Вынесенное судом решение не лишает истца ФИО9 права на обращения за судебной защитой, либо в ином порядке, о взыскании причиненных ему убытков с ООО «Уралан», то есть с организации, в которую им были внесены наличные денежные средства, при наличии доказанности данного факта.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194 -198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Правильное и Экономичное Строительство Тюмени», ФИО10, Некоммерческой организации «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа», администрации муниципального образования Мужевское о признании недействительным (ничтожным) договора долевого участия, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании недействительным договора о безвозмездной передаче (пожертвования) жилого помещения, исключении записи о регистрации договора долевого участия в ЕГРП - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Шурышкарский районный суд в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий (подпись) С.В.Балакина

Мотивированное решение суда составлено 12 ноября 2018 года.

Копия верна:

Судья: С.В.Балакина