Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования город Краснодар о возложении обязанности сформировать земельный участок, произвести замену земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар о возложении обязанности сформировать земельный участок, произвести замену земельного участка.

В обоснование требований указано, что 05.04.2016г. администрация заключила с ФИО1 договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>. Приказом департамента от 21.07.2017г. утвержден градостроительный план № земельного участка по адресу: <адрес>, в котором указано, что в связи с нахождением спорного земельного участка в охранных зонах подземных и надземных инженерных сетей, место допустимого размещения объекта капитального строительства отсутствует. Уведомлением от 30.08.2017г. №ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на то, что в градостроительном плане земельного участка отсутствует место допустимого размещения объекта. Как следует из объяснений администрации, препятствием к определению места размещения объекта капитального строительства и выдаче разрешения является противоречия между Генеральным планом и Правилами застройки и землепользования муниципального образования город Краснодар. Генеральный план муниципального образования г. Краснодара утвержден решением Городской Думы Краснодара – 26.01.2012г. Как на момент обращения за градостроительным планом и разрешением на строительство, так и на момент предоставления земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № и заключения договоров аренды, в том числе договора аренды на объединенный участок, в обстоятельствах ничего не изменилось, так как новый Генеральный план уже утвержден. Учитывая новый Генеральный план и Правила застройки и землепользования администрация предоставила в аренду спорный участок с правом возведения капитального строения – парикмахерской. В пункте 1.3. всех договоров аренды определено, что участок предоставляется для строительства парикмахерской. Следуя условиям договора, администрация, предоставляя участок в аренду, взяла на себя обязательство согласовать место размещения капитального строения на земельном участке и выдать разрешение на строительство парикмахерской. Администрация, в нарушение требований ст. 309 и ст. 310 ГК РФ, в одностороннем порядке отказывается от исполнения своих обязательств. Администрация, не исполняя свою часть обязательств, не выдавая истцу: градостроительный план земельного участка с указанием места размещения объекта и разрешение на строительство, хочет расторгнуть договор аренды по надуманному предлогу, чем нарушает права и законные интересы ФИО1. Основание к прекращению договора аренды, по заявлению администрации, является не выполнением истцом условий договора аренды, а именно не возведении на арендованном участке объекта капитального строительства, для возведения которого выделен земельный участок. Вывод администрации в части не соблюдения истцом условий договора, неправомерен. Возведению объекта капитального строительства на арендованном земельном участке препятствует сама администрация, отказывая ФИО1 в выдаче разрешения на строительство. На основании изложенного, согласно уточненным требованиям, истец просит суд обязать администрацию муниципального образования город Краснодар подобрать и сформировать земельный участок из земель муниципального образования город Краснодар, для замены, который был бы равнозначный арендованному ФИО1 земельному участку площадью 2978 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, с таким же местоположением по удаленности от центра города (центром города считать место нахождения администрации), с похожим расположением относительно транспортных и инженерных инфраструктур города. Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар произвести замену арендованному по договору аренды № от 05.04.2016г. ФИО1 земельному участку, площадью 2978 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, на равнозначный земельный участок из земель муниципального образования город Краснодар, с таким же местоположением по удаленности от центра города (центром города считать место нахождения администрации), с похожим расположением относительно транспортных и инженерных инфраструктур города, заключив с ФИО1 договор аренды на новый замещающий земельный участок, сроком на десять лет, не позднее 30 дней с даты вступления в силу окончательного судебного акта по настоящему делу, включив в условия договора оплаченный 36 месячный период, исчисляемый с момента начисления арендной платы. Зачесть арендную плату, произведенную арендаторами: ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО1, по договорам аренды: №, №, № и №, земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № и №, в счет арендных платежей по новому договору аренды замещающего земельного участка, за 36 месячный период, включив в условия нового договора, без проведения индексации. Начисленные суммы по договорам аренды: №, №, № и №, с момента заключения до момента расторжения аннулировать. Расторгнуть договор аренды № земельного участка площадью 2978 кв.м., с кадастровым номером: №, по адресу: <адрес>, с момента подписания ФИО1 договора аренды на новый замещающий земельный участок.

В судебном заседании истец через своего представителя – ФИО2, действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении уточненных требований, считает их законными и обоснованными.

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришёл к следующему.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 05.06.2014г. постановлением администрации муниципального образования город Краснодар №ФИО8 в аренду, сроком на десять лет, предоставлен земельный участок площадью 992 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства парикмахерской.

16.06.2014г. администрация заключила с ФИО8 договор аренды земельного участка №, который зарегистрирован надлежащим образом в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

01.12.2014г. ФИО8, на основании договора о передаче прав и обязанностей аренды земельного участка, передал ФИО1 свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 16.06.2014г.

27.08.2014г. постановлением администрации №ФИО9 в аренду, сроком на десять лет, предоставлен земельный участок площадью 992 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства парикмахерской.

28.08.2014г. администрация заключила с ФИО9 договор аренды земельного участка №, который зарегистрирован надлежащим образом в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

01.12.2014г. ФИО9, на основании договора о передаче прав и обязанностей аренды земельного участка, передал ФИО1 свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 28.08.2014г.

24.09.2014г. постановлением администрации №ФИО10 в аренду, сроком на десять лет, предоставлен земельный участок площадью 994 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства парикмахерской.

29.09.2014г. администрация заключила с ФИО10 договор аренды земельного участка №, который зарегистрирован надлежащим образом в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

01.12.2014г. ФИО10, на основании договора о передаче прав и обязанностей аренды земельного участка, передал ФИО1 свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 29.09.2014г.

28.05.2015г. ФИО1 обратился в администрацию МО город Краснодар с заявлением об объединении в один участок, земельных участков с адресами: <адрес> и <адрес>.

Уведомлением № от 04.06.2015г. администрация МО город Краснодар, в лице департамента муниципальной собственности и городских земель, согласовала объединение перечисленных участков.

10.07.2015г. приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар №-А «О присвоении адреса земельному участку: <адрес>» объединенному из земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, в один земельный участок присвоен адрес: <адрес>.

21.12.2015г. постановлением администрации № утверждена схема расположения объединенного земельного участка на кадастровом плане территории по <адрес>

30.12.2015г. объединенный земельный участок, площадью 2978 кв.м., по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет за номером: №.

05.04.2016г. администрация МО город Краснодар заключила с ФИО1 договор аренды объединенного земельного участка №, который зарегистрирован надлежащим образом в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Для получения разрешения на строительство необходимо предоставление градостроительного плана земельного участка с указанием места размещения объекта и параметров к его размещению на земельном участке (статья 9 ГрК РФ).

В начале 2017 года ФИО1 обратился в администрацию МО город Краснодар с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство парикмахерской.

Приказом департамента от 21.07.2017г. утвержден градостроительный план № земельного участка по адресу: <адрес>, в котором указано, что в связи с нахождением спорного земельного участка в охранных зонах подземных и надземных инженерных сетей, место допустимого размещения объекта капитального строительства отсутствует.

Уведомлением от 30.08.2017г. №ФИО1 отказано в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на то, что в градостроительном плане земельного участка отсутствует место допустимого размещения объекта.

Как следует из объяснений администрации, препятствием к определению места размещения объекта капитального строительства и выдаче разрешения является противоречия между Генеральным планом и Правилами застройки и землепользования муниципального образования город Краснодар.

Генеральный план муниципального образования г. Краснодара утвержден решением Городской Думы Краснодара – 26.01.2012г.

Как на момент обращения истца за градостроительным планом и разрешением на строительство, так и на момент предоставления земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № и заключения договоров аренды, в том числе договора аренды на объединенный участок, в обстоятельствах ничего не изменилось, так как новый Генеральный план был уже утвержден.

Учитывая новый Генеральный план и Правила застройки и землепользования администрация предоставила в аренду спорный участок с правом возведения капитального строения – парикмахерской.

В пункте 1.3. каждого из договоров аренды определено, что участок предоставляется для строительства парикмахерской.

Пунктом 1.5. каждого из договоров аренды указано, что фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Таким образом, администрация МО город Краснодар текстами договоров подтвердила, что как объединенный земельный участок с кадастровым номером: №, так и ранее земельные участки по отдельности с кадастровыми номерами: №, №, №, до их объединения, соответствует его назначению и предоставлен под строительство парикмахерской.

Следуя условиям договора, администрация, предоставляя участок в аренду, взяла на себя обязательство согласовать место размещения капитального строения на земельном участке и выдать разрешение на строительство парикмахерской.

Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Вместе с тем, администрация МО город Краснодар, в нарушение требований ст. 309 и ст. 310 ГК РФ, в одностороннем порядке отказывается от исполнения своих обязательств.

По условиям договора аренды, градостроительного и муниципального законодательства, обязанность по устранению противоречий и внесению соответствующих изменений в Генеральный план и ПЗЗ МО г. Краснодар является обязанностью администрации.

Администрация не устранила несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану городского округа, не обеспечила внесение в правила землепользования и застройки в установленном градостроительным законодательством порядке изменений, обусловленных изменением генерального плана муниципального образования.

Договором аренды земельный участок предоставлен под строительство парикмахерской. Однако, ФИО1, исполняя финансовые обязанности арендатора, лишен возможности реализовать предусмотренную договором аренды цель.

Согласно пункту 6.1. договора, срок действия договора до 24.09.2024 года.

В настоящее время администрация МО город Краснодар, не исполняя свою часть обязательств, не выдавая истцу: градостроительный план земельного участка с указанием места размещения объекта и разрешение на строительство, намерена расторгнуть договор аренды по надуманному предлогу, чем нарушает права и законные интересы истца.

Основание к прекращению договора аренды, по заявлению администрации, является не выполнением истцом условий договора аренды, а именно не возведении на арендованном участке объекта капитального строительства, для возведения которого был выделен земельный участок.

По мнению суда, вывод администрации МО город Краснодар в части не соблюдения истцом условий договора, неправомерен.

Возведению объекта капитального строительства на арендованном земельном участке препятствует сама администрация, отказывая ФИО1 в выдаче разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Частью 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующее условиям договора аренды и назначению имущества.

Нормой ч. 1 ст. 612 ГК РФ определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу абз. 6 ч. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель может произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Из приведенных норм следует, что администрация, как арендодатель земельного участка, на котором на сегодняшний день не разрешено строительство коммерческого объекта, обязана заменить его другим участком, предоставив истцу участок на котором возможно строительство коммерческого объекта, установив для этого участка соответствующий вид разрешенного использования.

В связи с категорическим отказом администрации в выдаче разрешения на строительство, на арендованном участке и с деятельным нежеланием ответчика предоставить возможность истцу осуществить его право и договорные обязательства, истец через своего представителя, обратился к ответчику с предложением произвести замену земельного участка и предоставить ему другой равнозначный участок, для строительства коммерческого объекта. Администрация в замене и предоставлении другого равнозначного участка арендованному участку, отказала.

Согласно положению ст.209 ГК РФ, только ответчику как собственнику земельных участков находящихся на территории города принадлежит право предоставлять третьим лицам эти участки в аренду.

Опираясь на норму статьи 209 ГК РФ, следует, что ответчик как собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Исходя из изложенного, следует, что администрация как собственник земельных участков, с учетом сложившихся обстоятельств, ввиду невозможности истцом осуществить свое право на арендованном участке по <адрес> обязано заменить его на другой земельный участок, предоставив истцу замену в виде аренды нового участка.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия нового договора аренды должны быть не хуже условиям прежнего договора аренды, но с учетом несоблюдения администрацией условий договора, новый договор должен быть заключен на новый период сроком не менее чем на 10 (десять) лет.

Расторжение действующего договора возможно одновременно с заключением нового договора аренды, но не ранее предоставления истцу равнозначного участка.

Администрация в одностороннем порядке не исполняет условия договора аренды в части своих обязательств.

Из чего суд делает вывод, что администрация МО г. Краснодар, заключая договор аренды земельного участка, не имела намерений его исполнять.

Таким образом, ответчик без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрел и сберег принадлежащее истцу имущество в виде арендных платежей и, согласно ст. 1102, 1107 и 395 ГК РФ, обязан возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование денежными средствами.

Восстановление нарушенного права, в части произведенной арендной платы, суд считает возможным путем зачета произведенных платежей по договорам аренды: №, №, № и №, в счет арендных платежей по новому договору аренды замещающего земельного участка, за такой же временной период.

Пунктом 2.3. договора аренды земельного участка № от 16.06.2014г., установлено начало начисления арендной платы с 05.06.2014г.

Пунктом 1 соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № от 08.04.2016г., определено, что договор считается расторгнутым с момента подписания ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером: №. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером: №, подписан ФИО1 05.04.2016г. Следовательно, договор аренды земельного участка № расторгнут с 05.04.2016г.

Согласно, акту сверки взаиморасчетов по договору № начислено к оплате – 353 662,63 руб., оплачено арендатором – 353 662,63 руб. Последнее начисление 10.04.2016г. Оплаченный период с 05.06.2014г. по 05.04.2016г.

С учетом изложенного, арендатором по договору № было оплачено – 22 полных месяца.

Пунктом 2.3. договора аренды земельного участка № от 28.08.2014г., установлено начало начисления арендной платы с 27.08.2014г.

Согласно, акту сверки взаиморасчетов по договору № начислено к оплате – 215 999,7 руб., оплачено арендатором – 215 999,7 руб. Последнее начисление 10.04.2016г. Оплаченный период с 27.08.2014г. по 05.04.2016г.

С учетом изложенного, арендатором по договору № оплачено – 19 полных месяцев.

Пунктом 2.3. договора аренды земельного участка № от 29.09.2014г., установлено начало начисления арендной платы с 24.09.2014г.

Согласно акту сверки взаиморасчетов по договору № начислено к оплате – 240 966,7 руб., оплачено арендатором – 240 966,7 руб. Последнее начисление 10.04.2016г. Оплаченный период с 29.09.2014г. по 05.04.2016г.

С учетом изложенного, арендатором по договору № было оплачено – 18 полных месяцев.

Общая сумма оплаченных полных месяцев по договорам аренды: №, №, №, составляет – 59.

Площадь земельных участков предоставленных по договорам аренды №, №, № с учетом кадастровой погрешности фактически одинаковая, а в дальнейшем эти участки стали единым целым земельного участка с кадастровым номером: №, для расчета оплаченного периода истец считает возможным сложить количество полных оплаченных месяцев каждого участка по указанным договорам и разделить на три, так как каждый участок был 1/3 частью объединенного участка, результат в – 19,66 месяца, фактически оплаченным периодом за арендованный земельный участок в срок до его объединения.

Пунктом 2.3. договора аренды земельного участка № от 05.04.2016г., установлено начало начисления арендной платы с 05.04.2016г.

Согласно акту сверки взаиморасчетов по договору № начислено к оплате – 2 747 596,68 руб., оплачено арендатором – 1 943 738,68 руб. Последнее начисление 10.06.2018г. Оплаченный период с 05.04.2016г. по 31.08.2017г. (включительно)

С учетом изложенного, арендатором по договору № было оплачено – 16,87 месяца.

Количество полных оплаченных месяцев за аренду земельного участка составляет сумму оплаченных месяцев в период до и после объединения земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № в единый земельный участок с кадастровым номером №.

Общая сумма оплаченных полных месяцев за аренду земельного участка с кадастровым номером № составляет – 36 полных месяцев.

Таким образом, суд приходит к выводу, что нарушенное право истца при осуществлении аренды возможно путем предоставления ФИО1 взамен арендованного земельного участка с кадастровым номером: №, другого равнозначного земельного участка из земель муниципального образования город Краснодар, с таким же местоположением по удаленности от центра города (центром города считать место нахождения администрации МО город Краснодар), с похожим расположением относительно транспортных и инженерных инфраструктур города, путем заключения договора аренды на новый замещающий земельный участок, сроком на десять лет, включив в условия договора уже оплаченный арендатором 36- месячный период.

Оценив в совокупности все доказательства по делу, основываясь на достаточности доводов иска, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных требований истца в полном объеме.

Согласно ч.2 ст. 195 ГПК РФ, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар подобрать и сформировать земельный участок из земель муниципального образования город Краснодар, для замены, который был бы равнозначный арендованному ФИО1 земельному участку площадью 2978 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, с таким же местоположением по удаленности от центра города (центром города считать место нахождения администрации муниципального образования город Краснодар), с похожим расположением относительно транспортных и инженерных инфраструктур города.

Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар произвести замену арендованному по договору аренды № от 05.04.2016г. ФИО1 земельному участку, площадью 2978 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, на равнозначный земельный участок из земель муниципального образования город Краснодар, с таким же местоположением по удаленности от центра города (центром города считать место нахождения администрации муниципального образования город Краснодар), с похожим расположением относительно транспортных и инженерных инфраструктур города, заключив с ФИО1 договор аренды на новый замещающий земельный участок, сроком на десять лет, не позднее 30 дней с даты вступления в силу судебного решения по настоящему делу, включив в условия договора оплаченный 36 месячный период, исчисляемый с момента начисления арендной платы.

Зачесть арендную плату, произведенную арендаторами: ФИО8, ФИО9, ФИО10 и ФИО1, по договорам аренды: №, №, № и №, земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № и №, в счет арендных платежей по новому договору аренды замещающего земельного участка, за 36 месячный период, включив в условия нового договора, без проведения индексации. Начисленные суммы по договорам аренды: №, №, № и №, с момента заключения до момента расторжения аннулировать.

Расторгнуть договор аренды № земельного участка площадью 2978 кв.м., с кадастровым номером: №, по адресу: <адрес>, с момента подписания ФИО1 договора аренды на новый замещающий земельный участок.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня его вынесения путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Решение изготовлено 25.07.2018г.