Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Недаркал» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, признании недействительным условия договора,

УСТАНОВИЛ

Истец обратился с иском к ООО «Недаркал» о признании условия договора участия в долевом строительстве в абз.2 п.2.3 в части, ограничивающей право на соразмерное уменьшение цены договора в случае превышения проектной площади объекта над фактической менее чем на 3%, взыскании стоимости превышения, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа. В обоснование требований указали, что оспариваемое условие договора ухудшает права потребителей, поскольку освобождает застройщика от ответственности за недостаток в качестве объекта долевого строительства - меньшую площадь, чем обусловлено договором и проектной документацией. Кроме того, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, своевременного оплаченного истцом в полном объеме.

В судебном заседании истец иск поддержал.

Представитель ООО «Недаркал» в судебное заседание явился, исковые требования не признал по мотивам, изложенным в письменных возражениях, заявил о несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства, в связи с чем со ссылкой на ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации просил уменьшить штраф.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела и представленные доказательства, в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что <дата> между сторонами был заключен договор № ПБ/5Б-287 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: г.Химки, <адрес>Б и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику объект долевого участия в виде обусловленной квартиры, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого участия от застройщика по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Согласно договору участнику подлежит передаче квартира общей площадью 58,3 кв.м, планируемой приведенной площади с учетом балконов, лоджий, веранд и террас 59,8 кв.м (п.1.2), цена объекта определена исходя из стоимости 1 кв.м приведенной площади, является ориентировочной и подлежит уточнению (п.2.1), окончательная цена определяется сторонами после обмеров органами технической инвентаризации (п.2.2), в случае если планируемая площадь превысит больше чем на 3% фактическую приведенную площадь по результатам обмеров, застройщик возвращает участнику денежные средства из расчета произведения стоимости 1 кв.м на величину превышения планируемой приведенной площади над фактической приведенной площадью, увеличенной на 3% (абз.2 п.2.3)

Обязательство по оплате ориентировочной цены объекта из стоимости 1 кв.м приведенной площади исполнены истцом, что ответчиком не оспаривается.

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости относится к существенным условиям договора долевого участия.

В соответствии со ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (ч.2).

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч.4).

В соответствии с ч.9 ст. 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим законом.

В ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Поскольку подлежащий передаче участнику объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, предусмотренным проектной документацией и обусловленным договором, то уменьшение фактической площади по сравнению с проектной площадью, является существенным изменением качественной характеристики объекта, ущемляет права потребителя, в связи с чем требование о взыскании излишне уплаченной денежной суммы по договору подлежит удовлетворению.

Таким образом, условие договора участия в долевом строительстве, которым предусмотрено освобождение застройщика от ответственности за ухудшение качества объекта долевого строительства в виде уменьшения фактической площади не более чем на 3% от проектной площади, обусловленной договором, ничтожно.

По аналогичным мотивам недействительным является акт взаиморасчетов.

Заявление ответчика о пропуске годичного срока исковой давности (п.2 ст. 181 ГК РФ) несостоятельно, поскольку, как указано выше, оспариваемое условие в силу закона является ничтожным, следовательно, срок для предъявления иска о защите нарушенного права, связанного с его недействительностью, составляет три года (п.1 ст. 181 ГК РФ).

Представленный истцом расчет подлежащей возврату излишне уплаченной цены договора в части превышения проектной площади объекта над фактической, в соответствии с которым размер составляет 209 896,80 руб., сделан без учета того, что представленным платежным поручением <№ обезличен> от <дата> подтверждается факт возврата застройщиком излишне уплаченной цены в размере 18 006,94 руб. на реквизиты получателя ФИО2 Факт частичного возврата цены договора на реквизиты названного лица истец в судебном заседании не оспаривала, ссылалась, на то, что исполнение в пользу третьего лица осуществлено по ее заявлению.

Следовательно, подлежит возврату 209 896,80 - 18 006,94 = 191 889,86 руб.

Согласно договору срок введения объекта в эксплуатацию определен до <дата>, передача застройщиком квартиры участнику в течение 6 месяцев с даты ввода объекта в эксплуатацию (п.1.5), цена договора определена в размере 6 606 225,60 руб. (п.2.1), оплата которой производится участником в соответствии с графиком платежей (п.3). Застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи в срок, установленный договором (п.6.1).

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствие с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вышеуказанный договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию. Обязательства по оплате цены договора исполнены истцом надлежащим образом, что ответчиком не оспаривается.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как усматривается из представленных доказательств, обязательство по передаче квартиры исполнено <дата>, просрочка исполнения обязательства с <дата> составила 175 дней.

Представленный истцом расчет неустойки, в соответствии с которым неустойка за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры за неоспариваемый период составляет 635 849,21 руб., является правильным.

Применяя по заявлению ответчика положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата><№ обезличен> «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд находит подлежащую уплате неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств заемщика. Оценивая степень несоразмерности неустойки, суд исходит из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения застройщиком взятых на себя обязательств, учитывая при этом, что цена договора не является единственным критерием для определения размера заявленной неустойки.

Поскольку суд не ограничен определенным кругом обстоятельств, которые он принимает во внимание при оценке последствий нарушения обязательства, то при решении вопроса о снижении размера неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства судом могут приниматься во внимание обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения договорного обязательства.

Так, при снижении размера оспариваемой неустойки по настоящему делу суд принимает во внимание, что просрочка передачи квартиры по договору возникла в связи с необходимостью внесения изменений в проектную документацию из-за невозможности перенести аварийный ЦТП (центральный тепловой пункт), который располагается в границах земельного участка, на котором ведется строительство, и не длительное время не выводилось местной администрацией из эксплуатации, в связи с чем застройщик был вынужден существенно изменить проектное решение и организацию работ в непосредственной близости от аварийного объекта, в связи с чем строительно-монтажные работы были завершены за пределами срока, установленного для передачи объекта (октябрь 2015 года).

При таких обстоятельствах исходя из компенсационной природы неустойки, которая не может служить мерой обогащения, размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по передаче квартиры суд уменьшает с 635 849,21руб. до 250 000 руб.

Установив факт нарушения прав потребителя, суд приходит к выводу о взыскании денежной компенсации морального вреда, которая определяется судом в размере 10 000 руб. с учетом характера причиненных потребителю нравственных страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Кроме того, в соответствии с п.6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф, который определяет в размере 150 000 руб. с применением ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по ранее изложенным мотивам.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным абз.2 п.2.3 договора ПБ/5Б-287 от <дата> участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Недаркал» и ФИО1, в части ограничения права участника долевого строительства требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае превышения планируемой площади объекта долевого строительства более чем на 3% фактической площади по результатам обмеров органами технической инвентаризации.

Взыскать с ООО «Недаркал» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 191 889,86 руб. в счет излишне уплаченной цены договора; 250 000 руб. в счет неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве ПБ/5Б-287 от <дата>; 10 000 руб. в счет денежной компенсации морального вреда; 150 000 руб. штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.В. Букин