Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области к Панкову Сергею Аркадьевичу об изъятии объекта незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее – КУГИ Псковской области) обратился в суд с иском к Панкову С.А. об изъятии объекта незавершенного строительства с КН №, площадью 80,7 кв.м., степень готовности – 80 %, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с КН №

В обоснование иска указано, что 08.02.2021 Панков С.А. обратился в Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка с КН № по адресу: <адрес>, площадью 96 кв.м., для завершения строительства нежилого здания магазина. Согласно Выписке из ЕГРН от 19.02.2021 Панков С.А. является собственником объекта незавершенного строительства с КН №, расположенного по вышеуказанному адресу. Ранее между Комитетом и Панковым С.А. на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор от 12.12.2017 № 210-пск аренды земельного участка с КН №, сроком на три года, до 12.12.2020 для завершения строительства нежилого здания магазина. Договор прошел государственную регистрацию. Поскольку земельный участок уже предоставлялся предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства в аренду без торгов для завершения строительства, оснований для заключения нового договора аренды без торгов не имеется. В то же время реализация земельного участка на торгах, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности третьему лицу, невозможна.

В судебном заседании представитель истца – КУГИ Псковской области Кулик Е.В., действующая на основании соответствующей доверенности, поддержала доводы и требования искового заявления, настаивала на их удовлетворении. Кроме того, пояснила, что в случае удовлетворения требований об изъятии спорного объекта недвижимости будет осуществлена его продажа с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства». За три года ответчик не исполнил свои обязанности по договору аренды. На момент заключения договора аренды и окончания срока его действия процент готовности спорного объекта недвижимости был идентичен (80 %). С заявлениями о продлении срока действия договора по причине возникших сложностей/препятствий в строительстве из-за распространения новой коронавирусной инфекции или иными до окончания срока действия договора ответчик к истцу не обращался.

Ответчик Панков С.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснив, что к моменту окончания срока договора он не успел окончить строительство спорного объекта недвижимости по причине распространения новой коронавирусной инфекции, из-за которой закрывались строительные магазины и базы, находились на больничных/карантине рабочие и целые строительные бригады. В феврале 2021 года он обращался в Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области с заявлением о продлении спорного договора аренды земельного участка, однако приказом Комитета ему было отказано в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства. Отказ Комитета им обжалован не был. В настоящее время здание достроено. Однако зарегистрировать его, внести изменения в описание объекта о том, что здание является достроенным он не может, поскольку закончился срок действия договора аренды, а также срок разрешения на строительство.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Псковской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, своей позиции по рассматриваемому спору не представил.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства».

Судом установлено и следует из материалов дела, что 12.12.2017 между Государственным комитетом Псковской области (после переименования - Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области) и Панковым С.А. заключен договор аренды земельного участка с КН №, находящегося по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Логозовская волость», д. Неелово-1, площадью 96 кв.м., расположенного на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительства нежилого здания магазина; для размещения объектов розничной торговли.

Согласно Выписке из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.02.2021 за Панковым С.А. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 80,7 кв.м., степень готовности 80 %, расположенный по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Логозовская волость», д. Неелово-1, на земельном участке с КН №.

В ходе судебного разбирательства установлено и никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, что на дату прекращения договора аренды земельного участка (12.12.2020) строительство объекта – магазина, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, не завершено.

Таким образом, ответчик незаконно занимает земельный участок и неправомерно не возвращает его арендодателю после окончания срока действия аренды.

Ответчик ссылается на то, что строительство объекта не было завершено вследствие непредвиденных обстоятельств – распространения новой коронавирусной инфекции.

Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер.

Оспариваемый договор аренды земельного участка заключен 12.12.2017. Срок его действия закончился 12.12.2020.

Режим повышенной готовности в связи с угрозой распространения в Псковской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) был введен 05.03.2020.

Согласно ч.ч. 6 - 8 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

08.02.2021, после окончания срока действия договора аренды земельного участка, Панков С.А. обратился к истцу с заявлением о продлении аренды земельного участка для завершения строительства нежилого здания магазина сроком на 49 лет (л.д. 9). Никаких обоснований, в том числе ссылок на пандемию или иные обстоятельства, в данном заявлении не приведено.

Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области от 15.03.2021 № 1192 Панкову С.А. отказано в предоставлении в аренду земельного участка с КН № для завершения строительства нежилого здания на основании п.1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов).

Указанный отказ Панковым С.А. обжалован не был.

Из объяснений Панкова С.А. следует, что разрешение на строительство закончило своей действие до заключения договора аренды и за новым разрешением он в установленном законом порядке не обращался.

При таких обстоятельствах суд находит заявленные исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области к Панкову С.А. об изъятии объекта незавершенного строительства обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 рублей, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области к Панкову Сергею Аркадьевичу об изъятии объекта незавершенного строительства удовлетворить.

Изъять у Панкова Сергея Аркадьевича объект незавершенного строительства с КН №, площадью 80,7 кв.м., степень готовности – 80 %, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с КН №, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства».

Взыскать с Панкова Сергея Аркадьевича государственную пошлину в доход муниципального образования «г. Псков» в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в Псковский областной суд через Псковский районный суд Псковской области.

Мотивированное решение изготовлено 21 июля 2021 года.

Решение не вступило в законную силу Судья Е.В. Ковалева