Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о снятии с регистрационного учета и выселении и по встречному иску ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, возврате в собственность недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 - собственник квартиры <адрес>

Истец обратился в суд с иском к ФИО2 о снятии ее с регистрационного учета и выселении из спорной квартиры, указав на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ФИО2, от имени которой по доверенности действовала ФИО3, квартиру, находящуюся по выше указанному адресу.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, которая на момент покупки квартиры была в ней зарегистрирована, должна была освободить квартиру и сняться с регистрационного учета по месту жительства в срок до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего момента ответчик отказывается освобождать спорную квартиру и сняться с регистрационного учета. Она не оплачивает коммунальные платежи, и на данный момент за квартирой образовался существенный долг. Никакого соглашения по поводу пользования выше указанной квартирой между ними не заключалось.

Истец просит выселить ФИО2 и снять ее с регистрационного учета из принадлежащей ему квартиры.

Ответчик ФИО2 иск не признала, обратилась к ФИО1 со встречными исковыми требованиями о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО3, действующей по ее доверенности, применении последствий недействительности сделки. Она просила возвратить квартиру в ее собственность. В ходе судебного разбирательства ответчик неоднократно уточняла исковые требования. В настоящем судебном заседании просила об удовлетворении ее исковых требований о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана со стороны ответчиков.

В обоснование своих требований истец указала на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ года она приняла решение продать свою двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес> взамен приобрести - однокомнатную, содержание которой обходилось бы ей не так дорого. С этой целью она обратилась к ФИО8 (впоследствии - ФИО3), ранее ей незнакомой, занимающейся риэлтерской деятельностью в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ они заключили договор на оказание услуг, по которому ФИО8 обязалась продать ее квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> долларов США, приобрести для нее однокомнатную квартиру и передать доплату в сумме <данные изъяты> долларов США.

В ДД.ММ.ГГГГ года она выдала ФИО8 нотариально удостоверенную доверенность, в которой уполномочила ее на совершение всех действий, связанных с выполнением договора купли-продажи квартиры. Будучи человеком недостаточно образованным и юридически неосведомленным, она полагала, что выдача доверенности на продажу квартиру не отменяет ранее достигнутых договоренностей на продажу двухкомнатной квартиры по указанной ею цене и приобретение однокомнатной.

По истечении срока действия договора поручения, заключенного между нею и ФИО3 она не получила от другой стороны информации о ходе исполнения поручения, не получила денежных средств и решила, что ее поручение не выполнено. Сделка по продаже ее квартиры и приобретению однокомнатной квартиры не состоялась.

В ДД.ММ.ГГГГ году к ней стали поступать квитанции за оплату коммунальных услуг на имя ФИО1 В ЖКО ей сказали, что ее квартира продана, но она решила, что произошла ошибка, так как никто не сказал ей о состоявшейся сделке, не предоставил документов, касающихся сделки, она не получила денежных средств, никто не требовал от нее освобождения квартиры. Узнав о том, что ФИО3 арестована и находится под следствием за квартирное мошенничество, она была уверена, что в отношении нее ФИО3 не успела довести до конца преступный умысел, в противном случае она была бы выселена из квартиры. О том, что ее квартира действительно продана, узнала только в суде, когда вместе с другими документами получила копию договора купли-продажи квартиры.

Истец по встречному иску считает себя потерпевшей в результате обмана, мошеннических действий со стороны ФИО3, полагает, что ФИО1 было известно о преступных намерениях последней, он был знаком с ФИО3, некоторое время работал с нею, по мнению истца, он участвовал в обмане, до настоящего времени не представил доказательств уплаты денежных средств ФИО3 за ее квартиру, помимо суммы, указанной в договоре купли-продажи. Ответчики действовали по схеме, которая выяснилась в ходе разбирательства по уголовным делам по обвинению ФИО3 Именно по такой схеме была произведена сделка по отчуждению ее квартиры.

Ответчик ФИО1 встречный иск не признал. Не отрицает того обстоятельства, что был знаком с ФИО3, работал у нее водителем около месяца. Однако в сговоре на обман ФИО2 с нею не состоял, он передал ФИО3 8 000 долларов США на приобретение однокомнатной квартиры, однако эта сделка не состоялась, и ФИО3 предложила ему квартиру ФИО2 Когда ФИО3 заключили под стражу за мошеннические действия с квартирами граждан, то он понял, что их с ФИО2 «кинули». Он жалел ФИО2 и поэтому не настаивал на ее выселении.

Он, его представители ФИО4 и ФИО5 считают, что ФИО2 пропущен срок исковой давности для обращения в суд с подобными требованиями.

Место жительства ответчика ФИО3 неизвестно.

В соответствии со ст.50 ГПК РФ судом назначен адвокат Безвербный А.А. в качестве ее представителя. Он не признал исковые требования ФИО2

Представитель третьего лица <адрес> отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> надлежащим образом извещен о месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился, о причине неявки не сообщил.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав объяснения сторон, свидетелей, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Темновой С.В., полагавшей в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, и напротив, исковые требования ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, возврате в собственность недвижимого имущества удовлетворить, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п.1 п. 1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупаемую квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

По смыслу ст.179 ГК РФ, согласно которой обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку, обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки, обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки).

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в п.1 ст.179 ГК РФ, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.

Из договора на оказание услуг по продаже имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО8 (впоследствии ФИО3) следует, что ответчик приняла на себя обязательство по продаже двухкомнатной квартиры, принадлежащей ФИО2, за <данные изъяты> долларов США, с условием приобретения для последней однокомнатной квартиры (кроме первого этажа) в <адрес> с доплатой <данные изъяты> долларов США.

К материалам дела приобщена доверенность, выданная ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО8, согласно которой истец по встречному иску уполномочила ФИО9 продать принадлежащую ей квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению (л.д.67).

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, действующая от имени ФИО2, продала спорную квартиру ФИО1 (л.д.6).

Согласно п.<данные изъяты> договора, ФИО1 купил у ФИО2 квартиру за <данные изъяты> рубля, расчет произведен сторонами полностью до подписания договора.

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, от имени которой действовала ФИО3, обязалась передать квартиру ФИО1 в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 регистрирующим органом выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру по адресу: <адрес> (л.д.9).

Таким образом, из материалов дела следует, что ФИО3, действуя от имени ФИО2, продала, а ФИО1 купил двухкомнатную квартиру по указанному выше адресу за <данные изъяты> рубля.

Из договора поручения следует, что ФИО2 поручала ФИО3 продать ее квартиру за <данные изъяты> долларов США, приобрести для нее однокомнатную квартиру и передать доплату в сумме <данные изъяты> долларов США.

По делу ничем не опровергнуты доводы ФИО2 о том, что она не получила от ФИО3 денежные средства за квартиру, никто не предоставлял ей документы на продажу квартиры.

Как поясняла в суде ответчик по первоначальному иску, в противном случае она обратилась бы в правоохранительные органы с заявлением об обмане со стороны ФИО3 С таким заявлением она действительно обратилась в полицию в ДД.ММ.ГГГГ года, после того, как получила повестку и другие документы из суда.

Постановлением участкового уполномоченного инспектора <адрес> УВД в возбуждении уголовного дела ей отказали за отсутствием состава преступления в действиях ФИО3, дополнительно сообщив, что объяснения у ФИО3 отобрать не представилось возможным из-за отсутствия сведений о ее месте пребывания.

Копия этого документа приобщена к материалам дела (л.д.107).

С этим она не согласна и обжаловала постановление <адрес> городскому прокурору.

К материалам дела приобщены копии приговоров <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по обвинению ФИО3 по ч.2 ст.159 УК РФ и по ч.3 ст.159 УК РФ за совершение мошенничества с причинением значительного ущерба гражданам, а также ущерба в крупном размере (л.д.40-42).

Как следует из приговоров, ФИО3 осуждена за совершение десяти эпизодов (в общей сложности) обмана граждан.

В период с ДД.ММ.ГГГГ годы, занимаясь риэлтерской деятельностью в офисе агентства недвижимости «<данные изъяты>» в <адрес>, она по ранее подписанным доверенностям продавала квартиры граждан, а средства присваивала.

Доводы истца по встречному иску ФИО2 о том, что, действуя по аналогичной схеме, ФИО3 обманула ее, присвоив денежные средства, полученные за квартиру, не опровергнуты по делу.

В результате обманных действий представителя истца по встречному иску ФИО3 истец лишилась единственного жилья, не получив денежных средств за квартиру, чем грубо были нарушены ее права.

Вместо того чтобы заключить сделку, которую ей поручила совершить ФИО2 по продаже принадлежащей ей двухкомнатной квартиры и приобретении однокомнатной квартиры, ответчик ФИО3 совершила сделку явно невыгодную для ФИО2

Ответчик ФИО3 действовала в отношении ФИО2 виновно, осознавала искажение воли представляемого ею лица на заключение сделки и предвидела наступление результата в виде лишения ФИО2 жилища. Ее действия по продаже жилого помещения, принадлежащего истцу по цене, которая в десятки раз меньше ее реальной стоимости - недобросовестные. Средства от продажи квартиры истцом не получены.

ФИО1 не представлено доказательств того, что фактически он уплатил по договору от ДД.ММ.ГГГГ за приобретенную квартиру <данные изъяты> долларов США.

Из его объяснений в судебном заседании следует, что он передал ФИО3 по расписке <данные изъяты> долларов США, <данные изъяты> долларов США - передал их общему знакомому в счет погашения долга перед ним за ФИО3, остальные средства израсходовал на погашение квартирного долга ФИО2, потратил на приватизацию квартиры.

Вместе с тем, в подтверждение этих доводов доказательств суду не представлено.

Как следует из представленной ФИО1 расписки, выданной ему ФИО8ДД.ММ.ГГГГ, она взяла в долг у него <данные изъяты> долларов США под ежемесячные проценты в размере <данные изъяты> долларов США.

Доводы истца ФИО1 и его представителей о том, что при оформлении доверенности ФИО2 изменила условия своего поручения и уполномочила ФИО3 на продажу квартиры за цену и на условиях по усмотрению последней, не соответствуют требованиям закона и противоречат материалам дела.

Как пояснила в суде ФИО2, подписывая доверенность, она полагала, что имеется в виду именно ее усмотрение, изложенное в договоре на оказание услуг по продаже квартиры, а не усмотрение ФИО3

Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Никакого письменного соглашения между сторонами на этот счет суду не представлено. Опровергаются эти утверждения и объяснениями самого ФИО1 об уплате им за квартиру <данные изъяты> долларов США.

Помимо того, следует учесть, что фактическая передача отчуждаемого объекта недвижимости в собственность покупателю является существенным и необходимым условием, предусмотренным действующим законодательством для сделок с недвижимостью (ст.556 ГК РФ).

Из материалов дела и объяснений сторон видно, что с момента заключения сделки в ДД.ММ.ГГГГ году и до настоящего времени квартира не была предоставлена в фактическое владение и пользование ФИО1 Он не пытался вселиться в квартиру, не предъявлял никаких прав на нее, как заботливый и осмотрительный собственник, не нес расходов на ее содержание. ФИО2 из квартиры не выезжала, с требованиями о передаче ключей от входной двери либо выселении из квартиры к ней никто не обращался.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований полагать, что ФИО1 - добросовестный приобретатель квартиры.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 и его представителями было сделано заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Согласно п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из объяснений ФИО2 следует, что после оформления договора купли-продажи квартиры он не был ей передан, документ отсутствовал у нее до того времени, как она получила его копию вместе с копией искового заявления и повесткой в суд. Эти объяснения не опровергнуты другой стороной.

Помимо того, все эти годы ФИО2 беспрепятственно пользовалась принадлежащей ей квартирой, к ней не поступали требования о выселении и освобождении жилья. Доказательств, свидетельствующих о том, что истец по встречному иску узнала ранее названного ею срока о том, что произведено отчуждение принадлежащего ей имущества, не представлено.

С учетом изложенного, обстоятельств, при которых ФИО2 осознала, что ее обманули при оформлении спорного договора, и с учетом отсутствия у нее на руках экземпляра договора, суд полагает, что согласно приведенной выше норме закона течение срока исковой давности начинается со времени обращения ФИО1 в суд с настоящим иском, то есть срок исковой давности истцом по встречному иску не пропущен, не имеется оснований для отказа в иске по ст.199 ГК РФ.

Оценив собранные по делу доказательства, следует прийти к выводу об умышленном характере действий ответчика ФИО3, направленных на отчуждение жилища ФИО2 путем обмана.

Данную сделку следует признать недействительной и применить последствия ее недействительности.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к ФИО2 о выселении из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, и снятии с регистрационного учета и отказать.

Встречный иск ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, возвращении в собственность недвижимого имущества удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, действующей по доверенности ФИО2, зарегистрированный в реестре за №.

<адрес> отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> исключить запись о регистрации договора купли-продажи №, а также запись о государственной регистрации перехода права собственности на указанное жилое помещение №

Квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, возвратить в собственность ФИО2.

Взыскать с ФИО3 пошлину в доход государства в сумме <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Л.Н. Шванская

Копия верна. Судья Л.Н. Шванская

Секретарь Л.Р. Хусаинова