Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, убытков,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, убытков. В обоснование требований указал, что между ИП ФИО4 (Арендодатель) и ИП ФИО5 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ площадью 92 кв.м., расположенное в цокольном этаже нежилого 4-х этажного здания, общей площадью 805,7 кв.м., расположенного по адресу; <адрес>, кадастровый № на ДД.ММ.ГГГГ с момента подписания договора, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Размер арендной платы согласно п. 3.1. договора составляет 73 600 руб. в месяц. Согласно п. 3.6. договора, арендная плата по настоящему договору должна вноситься Арендатором на расчетный счет Арендодателя не позднее ДД.ММ.ГГГГ расчетного месяца. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ года Ответчик нарушал условия договора по оплате арендных платежей. Последний платеж за аренду помещения был произведен Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3.2. договора было предусмотрено внесение Арендатором обеспечительного платежа в размере арендной платы за месяц, в связи с чем, арендная плата за декабрь 2017 г. была погашена Истцом за счет внесенного ранее Ответчиком обеспечительного платежа. Истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате, а также по коммунальным услугам, которые Ответчик обязан был оплачивать в соответствии с п.п. 3.9, 3.10 договора. Ответчик арендуемое помещение по акту приема-передачи Истцу не сдал, при этом, задолженность погасил только по коммунальным услугам. Разделом 5 договора предусмотрено право Арендодателя ограничить доступ Арендатора в арендуемое помещение, в случае нарушения последним обязанностей по оплате арендных платежей, когда срок неисполнения превышает <данные изъяты>. Истцом ДД.ММ.ГГГГ был организован осмотр арендуемого Ответчиком помещения, в ходе которого комиссией было установлено, что помещение Ответчиком освобождено. В связи с тем, что Ответчик арендуемое помещение Арендодателю по акту приема-передачи не сдал, полагает, что ФИО5 обязан оплатить арендную плату по настоящему договору ДД.ММ.ГГГГ включительно. В связи с чем, за ним числится задолженность по арендным платежам за период ДД.ММ.ГГГГ. в размере 220 800 руб. Поскольку со стороны Ответчика допускались нарушения сроков внесения арендных платежей по договору, последний обязан выплатить Истцу пеню в размере 96 489 рублей 60 коп. Согласно п. 2.2.8 договора Арендатор обязан восстановить арендуемое помещение своими силами и за свой счет, либо возместить убытки Арендодателю, если арендуемое помещение придет в аварийное состояние в результате действий Арендодателя. При осмотре помещения ДД.ММ.ГГГГ комиссия выявила множественные повреждения стен (сколы до штукатурки, царапины на краске), а также неисправность двух кранов холодного водоснабжения, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ. Истец восстановил данное помещение за свой счет. Расходы Истца на восстановление помещения составляют 72 470 рублей, что подтверждается договором на выполнение ремонтных работ от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, платежным документом. Кроме этого, в период выполнения ремонтных работ Истец не имел возможности сдавать указанное помещение в аренду, в связи с чем, нёс дополнительные убытки по неполучению арендных платежей. Таким образом, ответчик обязан возместить Истцу убытки, связанные с проведением ремонтных работ в размере 72 470 руб., а также в связи с неполучением доходов (упущенную выгоду) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>) в размере 49 066 руб. 67 коп. В адрес Ответчика была направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате в размере 220 800 руб. и возмещении убытков в размере 121 536 руб. 67 коп., которая была получена Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени ответ на данную претензию Истец от Ответчика не получил, последний задолженность и убытки Истцу не возместил. Ответчик ДД.ММ.ГГГГ свою деятельность как индивидуальный предприниматель прекратил, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Просит взыскать с ФИО5 задолженность по арендной плате в размере 220 800 руб., пеню в размере 96 489,60 руб., убытки в размере 121 536,67 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 7 588 рублей.

Истец, ответчик в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе нарочно, о чем имеется расписка, смс-оповещением, а также публично путем размещения информации на сайте суда. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца, ответчика, извещенных надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании требования не признал по основаниям указанным в отзыве на иск, в обоснование возражений указав на то, что фактически передача объекта недвижимости состоялась ДД.ММ.ГГГГ. Нежилое помещение было передано представителю истца ФИО6. Факт повреждения клапана и кранов шаровых холодной воды в период аренды нежилого помещения стороной ответчика, необходимости их замены и выполненные работы в указанной части на сумму 3 100 руб. согласно смете на ремонтные работы не оспаривал. Указал, что доказательств упущенной выгоды истцом не представлено. Просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Свидетель ФИО11. суду пояснил, что ФИО5 арендовал помещение по адресу: <адрес> В ДД.ММ.ГГГГ было принято решение покинуть помещение. В <данные изъяты> отправлено уведомление о расторжении договора, на что был получен ответ, чтобы помещение было сдано до ДД.ММ.ГГГГ помещение с ключами было передано в присутствии ФИО6. ФИО6 требовал провести ремонт. Акт приема-передачи помещения от арендатора арендодателю не составлялся.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетеля, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.622 ГК РФ).

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно п.1 ст.655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (п.3 ст.405 ГК РФ).

Соответствии с п.1 ст.406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Как разъяснено в п.37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО4 /арендодатель/ и ИП ФИО5./ арендатор/ заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель сдает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 92 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> /пп. 1.1 - 1.3 договора/.

Исходя из п. 4.1 договора следует, что срок аренды по договору составляет <данные изъяты>.

Факт заключения указанного договора ДД.ММ.ГГГГ сторонами не оспаривался, подтверждается материалами дела.

Пунктами 2.1.1 и 2.2.1 названной сделки предусмотрена обязанность арендодателя передать по акту приема-передачи нежилое помещение, являющееся объектом аренды, а арендатор обязан его принять.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ стороны составили и подписали акт приема-передачи нежилого помещения, претензий к состоянию и оснащенность передаваемого помещения стороны не имели, о чем свидетельствуют собственноручные подписи обеих сторон в акте.

В разделе 3 стороны договорились о размере арендной платы по договору и порядке расчетов. Так согласно п. 3.1 арендная плата составляет 73600 руб. в месяц, в течение действия договора, НДС не облагается.

Согласно п. 3.2 договора при заключении договора Арендатор вносит арендный платеж за один месяц в размере, предусмотренном п. 3.1 настоящего договора, и при подписании акта приема-передачи вносит обеспечительный платеж в размере арендной платы за месяц. Внесенный обеспечительный платеж возвращается арендатору при окончании действия основного договора или его досрочном расторжении, в случае отсутствия неисполненных обязательств арендатора по отношению к арендодателю и за исключением случая, предусмотренного п. 3.4 договора. По просьбе арендатора, путем направления им письменного уведомления арендодателю, обеспечительный платеж или его часть, подлежащая возврату, может быть принята в зачет арендной платы за последний месяц.

При этом, в п. 3.5 договора стороны определили, что в течение 12 дней с момента заключения договора и передачи помещения, арендная плата не начисляется.

Доводы ответчика о том, что договор аренды нежилого помещения фактически расторгнут сторонами ДД.ММ.ГГГГ в связи с направлением арендатором уведомления о намерении расторгнуть договор досрочно судом не принимается в силу следующего.

Согласно п. 3.6 договора арендная плата вносится не позднее <данные изъяты> расчетного месяца (за месяц, за который должен быть внесен арендный платеж, он вносится не позднее <данные изъяты> этого же месяца). Арендная плата ежемесячно перечисляется на расчетный счет арендодателя.

Так, согласно п. 4.4 договора стороны имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения уведомления о его расторжении, за исключением случая, предусмотренного в п. 4.5 договора.

Согласно п. 4.5 договора в случае, если причиной расторжения является существенное нарушение порядка оплаты арендной платы, арендодатель направляет арендатору уведомление, которое предусматривает, что в случае если в течение 15 дней с момента его получения, задолженность по аренде не будет погашена, договор аренды будет расторгнут.

Судом установлено, что последний платеж по оплате арендной платы ответчиком осуществлен ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> года, что подтверждается платежным поручением №. Доказательств оплаты по договору за <данные изъяты> и последующие месяцы действия договора аренды, сторонами не представлено. Факт неоплаты по договору за <данные изъяты> стороной ответчика не оспаривался. Вместе с тем, уведомление о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке направлен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, то есть с нарушением установленного п. 3.6 срока внесения платы по договору, что подтверждается представленными ФИО5 заявлением, посредством электронного оборота в адрес лица, не являющего стороной по спорному договору аренды. Из содержания данного уведомления следует, что арендатором заявлено о намерении прекратить договорные отношения с ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем, плата за <данные изъяты> года, в нарушение п. 3.6 договор аренды, ответчиком внесена не была. Просьбу принять в зачет арендной платы за последний месяц указанное уведомление не содержит, иного письменного уведомления ответчик арендодателю не направлял. Более того, сторонами не опровергается факт наличия неразрешенных вопросов по оплате коммунальных платежей, не входящих в размер арендной платы.

Согласно п. 6.4 договора аренды, обязанность по внесению арендных и других платежей прекращаются только после подписания акта приемки передачи помещения арендатором и арендодателем.

Исходя из содержания представленного ответчиком уведомления о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО5 был поставлен арендодателем в известность о намерении произвести прием-передачу спорного помещения ДД.ММ.ГГГГ. Однако доказательств фактической передачи спорного помещения ответчиком не представлено. Доводы ответчика о том, что при приеме спорного помещения ДД.ММ.ГГГГ присутствовал представитель арендодателя ФИО10, судом не принимаются как ничем не подтвержденные, доказательств направления своих возражений относительно уклонения истца от принятия предмета договора аренды, ФИО5 не представлено. Доводы ответчика о том, что фактически после ДД.ММ.ГГГГ ответчик и не использовал объект договора аренды по назначению, не нашли своего подтверждения в ходе исследования доказательств по делу.

Судом установлено, что истцом неоднократно направлялись ответчику уведомления о наличии задолженности по договору аренды, а также требования передать арендованное имущество по акту приема-передачи и оплатить образовавшуюся задолженность. В связи с тем, что требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения, истец принял решение расторгнуть договор аренды, ограничив доступ в арендуемое помещение в соответствии с разделом 5 договора и произведя комиссионный осмотр помещения, что подтверждается представленным актом вскрытия и осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, разрешая исковые требования, суд исходит из доказанности наличия у ответчика задолженности по арендной плате в спорный период, что составляет 220 800 руб.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о праве истца требовать взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, исходя из ее размера, установленной договором аренды, то есть в размере 220 800 руб. за период ДД.ММ.ГГГГ

Требования истца о взыскании пени за несвоевременное внесение платы по договору основаны на п.3.11 договора, согласно которому за несвоевременное исполнение обязанности по внесению арендных платежей и платы за коммунальные услуги, арендатор выплачивает пеню в размере 0,3 % от размера просроченного платежа за каждый день просрочки.

Проверив представленный истцом расчет пени, суд полагает, что он произведен верно, контррасчет ответчиком не представлен, в связи с чем берет его за основу. Таким образом, размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ, согласно расчета истца, судом признается обоснованным и подлежащим применению в заявленном размере и подлежащим взысканию с ФИО5 в размере 96 489,60 рублей.

Нарушение арендатором обязанности возвратить помещение именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, т.е. нарушение истцом условий договора дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков.

Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходима доказанность совокупности следующих обстоятельств: наличие убытков; противоправное поведение причинителя убытков, вину причинителя убытков, причинно-следственная связь между наступлением убытков и противоправным поведением причинителя убытков.

Привлечение лица к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно только при доказанности всей совокупности вышеперечисленных условий, отсутствие хотя бы одного из элементов состава гражданского правонарушения исключает возможность привлечения к имущественной ответственности.

Рассматривая требования истца о взыскании убытков размере 72 470 рублей за проведенный косметический ремонт помещения силами привлеченной сторонней подрядной организацией, судом приходит к следующим выводам.

В обоснование требования о возмещении убытков в виде ущерба, причиненного арендованному имуществу, истец ссылается на то, что состояние арендованных помещений после использования их ответчиком не соответствует состоянию помещения на момент передачи арендатору.

По условиям договора аренды нежилого помещения арендатор обязался обеспечить сохранность переданного ему нежилого помещения в период действия договора, содержать помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, использовать помещение исключительно по его прямому назначению, содержать его в полной исправности, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность; соблюдать правила техники безопасности (п.2.2.3 договора). Договором предусмотрено, что арендатор за свой счет обязан производить чистку, заправку, ремонт кондиционеров, ремонт или замену вышедших из строя устройств и приспособлений (жалюзи, решетки, дверные замки, сантехника, электрические лампы, розетки, выключатели и др.), если в акте приемки-передачи не было указано на их аварийное состояние, на момент принятия арендатором помещения. Арендатор производит ткущий ремонт помещения, сдаваемого в аренду за в объеме, необходимом для осуществления им своей деятельности. то арендатор обязан восстановить их своими силами, за счет своих средств или возместить ущерб, нанесенный арендодателю (п.2.2.5-2.2.6 договора). Если арендуемое нежилое помещение, в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние, то арендатор обязан восстановить их своими силами, за счет своих средств или возместить ущерб, нанесенный арендодателю. Факт причинения истцу убытков в виде неисправности кранов холодного водоснабжения в количестве 2-х штук в период действия договора аренды и по вине арендатора подтвержден материалами дела, в частности актом вскрытия и осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ, и не оспаривается стороной ответчика, поэтому с ответчика в пользу истца надлежит взыскать стоимость поврежденного оборудования, подтвержденная договором на выполнение ремонтных работ от ДД.ММ.ГГГГ, сметой, квитанцией согласно которых замена клана и крана холодной воды составляет 3 100 руб.

Суд критически относится к смете истца на ремонтные работы от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку передаточный акт ДД.ММ.ГГГГ не содержит подробного описания всех технических характеристик и конструктивных элементов помещения на момент его передачи в аренду ответчику, что не позволяет суду достоверно установить качество шпатлевки на стенах.

Оснований к удовлетворению требований о взыскании с ответчика убытков в большем размере за проведенный косметический ремонт помещения силами привлеченной сторонней подрядной организацией, судом не усматривается, поскольку доказательств того, что имеющиеся на стенах сколы до штукатурки и царапины на краске являлись действием ответчика материалы дела не содержат.

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о повреждении иного имущества в результате виновных действий ответчика либо его грубой неосторожности, отсутствие доказательств причинения иных повреждений не в результате естественного износа имущества в процессе его использования на протяжении длительного периода времени, оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков в заявленном истцом размере 69 370 руб. (72 470,00 руб. – 3100 руб. ) не имеется.

Разрешая исковые требования ИП ФИО4 о взыскании с ФИО5 упущенной выгоды в размере 49 066,67 рублей в связи с невозможностью передать помещение по договору аренды иному лицу в связи с необходимостью произвести косметический ремонт, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 15 ГК РФ Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении размера упущенной выгоды учитывается предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п.4 ст.393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды истец должен доказательств, что возможность получения дохода существовала реально, а не в качестве его субъективного представления (ст.15 Г РФ).

Заявления требования о взыскании с ответчика упущенной выгоды, истец ссылался на невозможность сдачи в аренду нежилого помещения по причине его ненадлежащего состояния, что повлекло для истца возникновение убытков в виде арендной платы.

Доказательств, достоверно подтверждающих невозможность использования помещений в целях сдачи его в аренду после ДД.ММ.ГГГГ, в материалы дела не представлено.

В нарушение вышеприведенных норм права истец не предоставил доказательств невозможности пользоваться указанным нежилым помещением, доказательств, что вследствие действий ФИО5 либо по его вине, в рамках существующих между сторонами договорных отношений у ИП ФИО4 наступили негативные последствия в виде упущенной выгоды, в связи с чем оснований к удовлетворению исковых требований о взыскании упущенной выгоды у суда не имеется.

На основании ст. 98 ГПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию в пользу истца в размере 5 539,99 руб., пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, убытков, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО4 задолженность по арендной плате в размере 220 800 руб., убытки в размере 3 100 руб., неустойку в размере 96 489 руб. 60 коп., расходы по оплате государственной пошлины 5 539 руб. 99 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия судом 19 октября 2018 года решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Центральный районный суд г.Хабаровска.

Копия верна:

Судья Е.А. Савченко