Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Теплосан» о понуждении заключить основной договор купли-продажи, встречному иску ООО «Теплосан» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи части земельного участка с частью жилого дома,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Теплосан» о понуждении заключить основной договор купли-продажи, обосновывая его тем, что истцу и ответчику принадлежат по 1/2 доли в праве каждому на праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 482,9 кв.м,, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, с расположенным на нем одноэтажным зданием (жилой <адрес>) (подземных этажей -1), общей площадью 74,9 кв.м, лит.С,С1, кадастровый (или условный) №, находящийся также по адресу: <адрес>

Истец и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи от дата долей на жилой дом и земельный участок, принадлежащий ответчику, где стороны обязуются заключить в последующем Договор купли-продажи вышеназванной 1/2 доли жилого дома и земельного участка, принадлежащей на праве общей долевой собственности ответчику, в срок не позднее дата для заключения основного договора купли - продажи указанного имущества (пункты 1.1., 1.2. предварительного договора).

Пунктом 2.4 указанного предварительного договора стоимость указанного имущества составляет <данные изъяты>.

В момент подписания предварительного договора продавец получил от покупателя в качестве задатка <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской от дата и квитанцией от дата№. Кроме того, согласно пунктов 2.11, 2.12, 2.13 названного предварительного договора в отношении земельного участка сторон, устанавливается сервитут в пользу третьих лиц для прохода и проезда, границы которого будут определены на момент заключения основного договора купли продажи по результатам межевания и будут отмечены на копии плана земельного участка покупателя, являющегося неотъемлемой частью основного договора купли-продажи.

Ответчик взял оформление необходимых документов на сервитут указанного земельного участка на себя. Согласно ст. 3.2. в случае, когда одна сторона будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи.

Истец дата обратился к ответчику с просьбой заключить с ним основной договор купли - продажи, то есть в пределах срока не позднее дата, однако ответчик не заключил в указанный срок основной договор купли-продажи по причине не оформления названного сервитута, в связи с кадастровой ошибкой.

Считает, что не имелось и не имеется в настоящее время юридических препятствий к заключению основного договора купли-продажи. Право распоряжения земельным участком, то есть заключение основного договора, не зависит, от установления или не установления сервитута. При этом сервитут устанавливается для прохода и проезда в отношении продавца как собственника соседнего земельного участка, тогда как после заключения основного купли-продажи продавец переставал быть собственником соседнего земельного участка.

Между указанным земельным участком и смежными земельными участками всегда обеспечен проход и проезд (дорога) в отношении любых лиц, без установления сервитута.

Условие об установлении сервитута предварительного договора об установлении сервитута полагает не основано на законе и является необоснованным, что не препятствовало заключению основного договора купли-продажи со стороны ответчика продавца. Ответчик на основании Договора купли-продажи части земельного участка с частью жилого дома от дата, уже продавал 1/2 долю указанного жилого дома и земельного участка. Проведена государственная регистрация данного договора, перехода и права собственности на данную 1/2 долю данного имущества на имя истца. На оставшуюся 1/2 долю жилого дома и земельного участка от заключения основного договора купли-продажи в силу предварительного договора купли-продажи и в соответствии с законодательством РФ, ответчик перед истцом уклоняется по необоснованным причинам, в связи с этим истец вынужден обратиться в суд.

На основании изложенного просит обязать ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 482,9 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> поляна и на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на здание (жилой <адрес>) (подземных этажей -1), общей площадью 74,9 кв.м,лит. С,С 1, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи от дата между истцом и ответчиком.

Ответчик ООО «ТЕПЛОСАН» не согласившись с заявленными требованиями обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи части земельного участка с частью жилого дома, указав в обоснование требований, что дата между OОO «Теплосан» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка с частью жилого дома, предметом, которого было следующее имущество: общая долевая собственность, доля в праве 1/2, объект права - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под лечебные корпуса, подсобное хозяйство, парковую зону, общая площадь 482,90 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) № и общая долевая собственность, доля в праве 1/2, объект права - здание (жилой <адрес>), назначение: жилое здание, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 74,90 кв.м, жилая площадь 55,70 кв.м, инв. №, лит. С,С1, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый (или условный) №

Истец в нарушение ст.252-254 ГК РФ самостоятельно без предварительного согласования с ООО «Теплосан» разобрал часть дома, которым стороны владеют на праве общей совместной собственности и тем самым нанес вред конструкциям жилого <адрес>. В связи с изменением конструкции жилого <адрес> утрачен объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи и в последующем определить предмет основного договора купли-продажи как того требует ст.554 ГК РФ не представляется возможным.

Полагает, что в силу фактического отсутствия предмета предварительного договора жилого <адрес>, что в последующем приведет к недействительности положений основного договора купли продажи предварительный договор купли-продажи от дата подлежит расторжению.

Письмами от дата исх. №, от дата№, от дата№ ООО «Теплосан» сообщало о расторжении предварительного договора с направлением соглашения о расторжении, однако ответчик в добровольном порядке отказался подписывать соглашение о расторжении предварительного договора и подал иск о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

Кроме того, указал, что с дата ООО «Теплосан» пытается устранить кадастровую ошибку, заключающуюся в том, что имеется наложение границ земельного участка с кадастровым номером № с границами земельных участков с кадастровыми номерами №. Из-за данных наложений кадастровая палата отказывается выделять часть из земельного участка с кадастровым номером №. Устранение данной кадастровой ошибки возможно в судебном порядке путем исключения сведений в государственном кадастре недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами №.

Предварительным договором купли-продажи на стороны было возложено оформление сервитута путем осуществления совместных действий, в том числе на покупателя были возложены обязанности по исправлению кадастровой ошибки до окончания действия предварительного договора. Однако, несмотря на письма ООО «Теплосан» (исх. № от дата, исх. № от 4дата) ФИО1 никаких действий по исправлению кадастровой ошибки не предпринимал. Действия ФИО1 по исправлению кадастровой ошибки были выполнены им только в 2015 году, когда при разбирательстве по гражданскому делу № он подал заявление о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно п.2.11.-2.13 предварительного договора заключение основного договора купли-продажи возможно при условии оформления права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части отчуждаемой 1/2 доли земельного участка.

Наличие данного условия и его добровольное исполнение ФИО1 прямым образом повлияло на цену, устанавливаемую в предварительном договоре. Так как земельный участок должен был иметь обременение в виде сервитута и должен был быть оформлен и зарегистрирован в добровольном порядке.

Таким образом, невыполнение со стороны покупателя условий предварительного договора купли-продажи привело к невозможности оформления сервитута и соответственно выполнению основного условия предварительного договора. Оформление сервитута в судебном порядке возложит на ООО «Теплосан» дополнительные расходы и временные затраты на которые он не рассчитывал при заключении предварительного договора.

На основании изложенного, просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи части земельного участка с частью жилого дома от дата заключенный между ООО «Теплосан» и ФИО1

В судебном заседании истец в лице представителя ФИО2, действующего по доверенности, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, дал пояснения, аналогичные описательной части решения. Встречный иск не признал, пояснил, что в производстве Промышленного районного суда находится иск ФИО1 о прекращении права общедолевой собственности на земельный участок, общей площадью 482,9 кв.м,, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, с расположенным на нем одноэтажным зданием (жилой <адрес>) (подземных этажей -1), общей площадью 74,9 кв.м, лит.С,С1, кадастровый (или условный) № выделе доли истца в натуре, производство по которому приостановлено до рассмотрения настоящего иска.

Представитель ответчика ООО «ТЕПЛОСАН» ФИО3, действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные изложенным во встречном иске, также указала, что истец своими действиями прекратил предварительный договор купли-продажи, разрушив предмет договора, также не заключив сервитут истец не выполнил условия договора. Просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, встречный иск удовлетворить.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Статья 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что истцу и ответчику принадлежат по 1/2 доли в праве каждому на праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 482,9 кв.м,, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, с расположенным на нем одноэтажным зданием (жилой <адрес>) (подземных этажей -1), общей площадью 74,9 кв.м, лит.С,С1, кадастровый (или условный) № находящийся также по адресу: <адрес>, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права от дата, выданными Управлением Росреестра по Самарской области на основании договора купли-продажи части земельного участка с частью жилого дома от дата между ответчиком и истцом (л.д.9-10).

Также судом установлено, что дата между ООО «Теплосан», в лице директора ФИО4, "Продавец" и ФИО1 «Покупатель», был заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка с частью жилого дома.

Согласно п. 1.1. по настоящему предварительному договору стороны обязались заключить в последующем договор купли-продажи части земельного участка с частью жилого дома на условиях настоящего предварительного договора следующего недвижимого имущества:

общая долевая собственность, доля в праве 1/2, объект права - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под лечебные корпуса, подсобное хозяйство/парковую зону, общая площадь 482,90 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №

общая долевая собственность, доля в праве 1/2, объект права - здание (жилой <адрес>), назначение: жилое здание, 1-этажный (подземных -этажей - 1), общая площадь 74,90 кв.м, жилая площадь 55,70 кв.м, инв. №, лит. С,С1, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) №.

Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании Агентского договора от дата. Акта приема - передачи от дата, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63-АЗ №,выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>дата (п.1.2 договора).

Здание (жилой <адрес>) принадлежит продавцу на праве собственности на основании протокола заседания общего собрания участников ООО «Теплосан» от дата, Акта приема-передачи зданий от дата, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63 - A3 № (п.1.3 договора).

Согласно п.1.2, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее дата.

Согласно п.2.4 предварительного договора стоимость объекта согласно договору составляет: <данные изъяты> рублей.

В момент подписания предварительного договора покупатель вносит задаток, в счет причитающихся по настоящему предварительному договору платежей. Задаток вносится в размере 30% от стоимости объекта, указанного в п.2.4. настоящего предварительного договора, а именно, сумма задатка составляет <данные изъяты> рублей. Задаток вносится в срок 5 календарных дней с момента подписания предварительного договора (п.2.7.2).

Судом установлено, что в момент подписания данного предварительного договора, продавец получил от покупателя в качестве задатка <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской от дата и квитанцией от дата№ (л.д.13-14).

Согласно п.2.5 предварительного договора окончательный расчет между покупателем и продавцом осуществляется в момент подписания основного договора купли-продажи сторонами и подачи документов на государственную регистрацию.

Согласно п.2.6 предварительного договора продавец обязался передать покупателю объект до момента подписания сторонами основного договора купли-продажи в пригодном состоянии; предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обсеменениях объекта, ограничениях его использования до момента заключения основного договора; произвести передачу ключей покупателю в течение 5 (пять) календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.

Согласно п.2.7 покупатель обязался принять объект в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим предварительным договором; внести задаток, в счет причитающихся по настоящему предварительному договору платежей.

Согласно п.2.9 продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче объекта в собственность покупателя после фактической передачи объекта во владение и государственной регистрации основного договора купли-продажи объектов, перехода права собственности на объект на имя покупателя.

В соответствии с п.2.11 предварительного следует, что в отношении отчуждаемой 1/2 доли земельного участка (а именно, части от указанной доли земельного участка) устанавливается право ограниченного пользования (сервитут).

Право ограниченного пользования (сервитут) так же устанавливается в отношении следующего объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности покупателю, а именно: общая долевая собственность, доля в праве ?, объект права - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под лечебные корпуса, подсобное хозяйство, парковую зону, общая площадь 482,90 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>,(или условный) №.

Согласно п. 2.13. Сервитут устанавливается с целью обеспечения прохода и проезда (дорога) через соседний земельный участок в отношении третьих лиц.

Сервитут по условиям настоящего Предварительного договора установлен в интересах продавца, являющегося собственником соседнего земельного участка, прилегающего к земельному участку покупателя.

Границы сервитута согласно условиям договора должны были быть определены на момент заключения основного договора купли - продажи по соглашению сторон и по результатам межевания. Границы сервитута будут отмечены на копии плана земельного участка покупателя, являющегося неотъемлемой частью Основного договора купли - продажи.

Покупатель обязался передать продавцу все необходимые права и полномочия для оформления права ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка во всех организациях, органах государственной власти и управления, с правом постановки сервитута на государственный кадастровый учет и с правом последующей государственной регистрацией сервитута в соответствии с требованиями ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право ограниченного пользования (сервитут) в отношении части от ? доли продаваемого земельного участка, равно как и в отношении части от ? доли земельного участка принадлежащей на праве собственности покупателю установлен постоянно.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом предварительным договором купли-продажи на стороны было возложено оформление сервитута путем осуществления совместных действий, в том числе на истца были возложены обязанности по исправлению кадастровой ошибки до окончания действия предварительного договора. Однако, несмотря на письма ООО «Теплосан» (исх. № от дата, исх. № от дата) истец никаких действий по исправлению кадастровой ошибки не предпринимал.

Действия истца по исправлению кадастровой ошибки были выполнены им только в дата году, когда при разбирательстве по гражданскому делу № ФИО1 подал заявление о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №.

Наличие условия об установлении сервитута и его добровольное исполнение истцом прямым образом повлияло на цену устанавливаемую в предварительном договоре. Так как земельный участок должен был иметь обременение в виде сервитута и должен был быть оформлен и зарегистрирован в добровольном порядке.

Таким образом, невыполнение со стороны истца условий предварительного договора купли-продажи привело к невозможности оформления сервитута и соответственно выполнению основного условия предварительного договора. Оформление сервитута в судебном порядке возложит на ответчика дополнительные расходы и временные затраты на которые он не рассчитывал при заключении предварительного договора.

Согласно п. 3 ст. 307 ГК РФ «При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию».

Статьей 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

ООО «Теплосан» неоднократно направляло истцу письма и соглашения о расторжении предварительного договора в связи с тем, что истец не предпринимает действий по устранению кадастровой ошибки и соответственно регистрация и оформление сервитута в добровольном заявительном порядке не произойдет.

Также судом установлено, что истец в нарушение ст.252-254 ГК РФ самостоятельно без предварительного согласования с ООО «Теплосан» разобрал часть дома, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи, которым стороны владеют на праве общей совместной собственности и тем самым нанес вред конструкциям жилого <адрес>. В связи с изменением конструкции жилого <адрес> утрачен объект недвижимости, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи и в последующем определить предмет основного договора купли-продажи как того требует ст.554 ГК РФ не представляется возможным.

Поэтому в силу ч. 2 ст.554 ГК РФ отсутствие данных о недвижимости в договоре, о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, как установлено в судебном заседании стороны основной договор купли-продажи в указанный в предварительном договоре срок (не позднее дата) не заключили.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По смыслу п.5 ст. 429 ГК РФ, стороны, заключившие предварительный договор, отвечающий требованиям, изложенным в статье 429 ГК РФ, считаются сторонами, для которых заключение основного договора является обязательным, и в случае уклонения одной из сторон от заключения договора у другой стороны, добросовестно исполнившей обязанности по предварительному договору, возникает право требовать понуждения к его заключению

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договора, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ)..

Исследовав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что ни та, ни другая сторона предварительного договора купли-продажи не приняли надлежащих мер к заключению основного договора.

Обмен письмами между сторонами суд расценивает не как предложение о заключении договора, о котором идет речь в п.6 ст. 429 ГК РФ, поскольку ни в том, ни в другом случае в письмах не содержалось конкретных сведений о времени и месте заключения договора, а также других существенных условий для заключения договора купли-продажи квартиры.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что ни та, ни другая сторона не выразила намерений заключить основной договор купли-продажи, не совершила для этого необходимых действий, предусмотренных законом.

При таких обстоятельства, поскольку срок заключения основного договора истек, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о понуждении ООО «Теплосан» заключить договор купли-продажи.

Встречные исковые требования ООО «Теплосан» о расторжении предварительного договора суд также полагает не подлежат удовлетворению, поскольку к моменту обращения истца по встречному иску, срок заключения основного договора истек, в связи с чем предварительный договор, заключенный между сторонами, согласно п.6 ст.429 ГК РФ прекратил свое действие.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Теплосан» о понуждении заключить основной договор купли-продажи - отказать в полном объеме.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Теплосан» к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи части земельного участка с частью жилого дома - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

Текст мотивированного решения суда изготовлен 16 ноября 2015 г.

Председательствующий Митина И.А.