Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Острогожского межрайпрокурора в защиту интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования, к Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области и ФИО2 о признании недействительными пунктов 4.3.2, 4.1.1., 4.3.4., 6.2. договора аренды земельного участка № 956 от 28 апреля 2018 г.,

УСТАНОВИЛ:

Острогожский межрайпрокурор в порядке ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) и ст. 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» обратился в суд с иском в защиту интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования к Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области, ФИО2 о признании недействительными пунктов 4.3.2, 4.1.1., 4.3.4., 6.2. договора аренды земельного участка № 956 от 28 апреля 2017 г., заключенного между Администрацией Острогожского муниципального района Воронежской области и ФИО2, в связи с их несоответствием требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В обоснование своих исковых требований Острогожский межрайпрокурор ссылается на то, что межрайпрокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства в деятельности органов местного самоуправления Острогожского района Воронежской области, в ходе которой установлено, что между администрацией Острогожского муниципального района и ФИО2 заключён договор от 28 апреля 2017 г. № 956 аренды земельного участка с кадастровым №, общей площадью 5100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Указанный договор заключен без предварительной процедуры торгов на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (земельный участок предоставлен собственнику здания, расположенного на этом участке). Согласно п. 2.1 договора, он заключен на срок 20 лет с 28 апреля 2017 г. по 27 апреля 2037. Согласно п. 4.3.2. договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка. В соответствии с п. 4.3.4. арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия арендодателя. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Пунктом 4.1.1. договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем 2-х раз, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий Договора. Пункт 6.2. договора устанавливает, что договор может быть расторгнут по требованию сторон, по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. Указанные условия договора не соответствуют закону и подлежат признанию недействительными. Закон напрямую закрепляет право арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, переданного в аренду на срок более 5 лет, без получения согласия арендодателя, а лишь при условии его уведомления, передавать свои права на указанный земельный участок третьим лицам, в том числе передать участок в субаренду, отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка. Следовательно, положения п. 4.3.2. и п. 4.3.4 договора противоречат закону, в связи с чем, должны быть признаны недействительными. Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ также напрямую закреплен запрет на расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, переданного в аренду на срок более 5 лет, по инициативе арендодателя во внесудебном порядке. Однако п. 4.1.1. и п. 6.2 договора предусматривают такую возможность, что свидетельствует об их недействительности. Таким образом, в данном случае стороны договора не вправе были предусматривать такие условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия арендодателя, а также условия о возможности одностороннего расторжения договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке. Представитель ответчика Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил в суд заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения старшего помощника Острогожского межрайпрокурора ФИО1, ответчика ФИО2, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области.

В судебном заседании старший помощник Острогожского межрайпрокурора ФИО1, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 исковые требования признала в полном объеме.

Выслушав объяснения старшего помощника Острогожского межрайпрокурора ФИО1, ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При рассмотрении дела суд установил, что Острогожской межрайпрокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства в деятельности органов местного самоуправления Острогожского района Воронежской области.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 28 апреля 2017 года между Администрацией Острогожского муниципального района и ФИО2 заключён договор № 956 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №, площадью 5100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.5-8).

Указанный договор заключен без проведения торгов на основании п.п. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 ЗК РФ (земельный участок предоставлен собственнику здания, расположенного на этом участке). Согласно п. 2.1 договор заключен на срок 20 лет с 28 апреля 2017 г. по 27 апреля 2037 г.

В силу п. 4.3.2. договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 4.3.4. арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия арендодателя. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Пунктом 4.1.1. предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем 2-х раз, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к Договору и нарушения других условий договора.

Пункт 6.2. договора устанавливает, что договор может быть расторгнут по требованию сторон, по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Согласно объяснений руководителя отдела по земельным вопросам и управлению муниципальной собственностью Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области ФИО4 от 12 октября 2018 года, договор аренды земельного участка № 956 от 28 апреля 2017 года заключен на основании п.п.9 п.2 ст.39.6, ст.39.20 ЗК РФ, на срок 20 лет с 28 апреля 2017 года по 27 апреля 2037 года. Положения п. 4.3.2 договора о возможности передачи земельного участка в субаренду только с согласия арендодателя сторонами до настоящего времени не использовались. Условия данного договора, закрепленные в п.п.4.1.1. и 6.2 о возможности расторжения договора во внесудебном порядке по требованию арендодателя не применялись, оснований для их применения не имеется. Данные условия включены в договор с целью защиты интересов администрации от возможных последствий ненадлежащего, в том числе, нецелевого использования переданного земельного участка (л.д.4).

Закон напрямую закрепляет право арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, переданного в аренду на срок более 5 лет, без получения согласия арендодателя, а лишь при условии его уведомления, передавать свои права на указанный земельный участок третьим лицам, в том числе передать участок в субаренду, отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ также напрямую закреплен запрет на расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, переданного в аренду на срок более 5 лет, по инициативе арендодателя во внесудебном порядке.

Спорный договор аренды заключен на срок более пяти лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами ст. 22 ЗК РФ.

Однако п. 4.1.1. и п. 6.2 договора предусматривают такую возможность, что свидетельствует об их недействительности.

Приведенная норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ является императивной, поэтому в данном случае стороны договора не могут изменить требования данной нормы своим волеизъявлением и не вправе были предусматривать такие условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия арендодателя, а также условия о возможности одностороннего расторжения договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке.

В п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В настоящем случае спорные условия договора аренды определены при явном несоответствии приведенной выше норме п. 9 ст. 22 ЗК РФ, что не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и соблюдения баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. Права неопределенного круга лиц также могут быть нарушены невозможностью заключения сделок о передаче прав на арендованный земельный участок без получения согласия арендатора.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что положения п. 4.3.2. и п. 4.3.4, п. 4.1.1. и п. 6.2 Договора противоречат закону, в связи с чем, суд считает заявленные требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными положения пункта 4.3.2, пункта 4.1.1., пункта 4.3.4., пункта 6.2. договора аренды земельного участка от 28 апреля 2017 года № 956, заключенного между Администрацией Острогожского муниципального района Воронежской области и ФИО2 в связи с их несоответствием требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Воронежский областной суд через Острогожский районный суд.

Председательствующий С.В. Вискунова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2018 г.