Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Слука В.А., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края с иском к ФИО2 о понуждении к заключению на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который считать заключенным с ДД.ММ.ГГГГ, признании на указанное жилое помещение права собственности, освобождении жилого помещения от ареста (ограничений и запрещений).

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ответчик является собственником жилого помещения (квартиры) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Истцом как покупателем с ответчиком как продавцом был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым покупатель обязался в будущем приобрести в собственность, а продавец обязался в будущем продать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение (квартиру) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и обеспечить подачу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю полного и достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество в срок не позднее 08.07.2021. Указывает, что продавец гарантировал, что на момент подписания настоящего договора недвижимое имущество никому не отчуждено, не заложено, в судебном споре и под запрещением (арестом) состоит, не является предметом или объектом какой-либо действующей сделки (существующих на момент заключения договора обязательственных отношений), в том числе, не продано, не подарено, не передано в залог (ипотеку), не обременено правами найма, аренды, свободно от прав третьих лиц, не внесено в уставный капитал юридических лиц, скрытых дефектов в нем нет. Кроме того, продавец гарантировал, что на момент заключения основного договора купли-продажи жилой дом будет принадлежать продавцу на праве собственности, будет свободным от прав третьих лиц, не будет являться предметом спора или состоять под залогом, арестом или иным запрещением, ограничением, обременением. Указывает, что им во исполнение условий предварительного договора оплачена ответчику цена жилого помещения (квартиры) в размере 2 700 000 руб. в срок, предусмотренный договором, что подтверждается расписками от 08.01.2018, 28.06.2019, 02.07.2020. Вместе с этим, указывает, что несмотря на истечение срока на заключение основного договора купли-продажи жилого дома, ответчик уклоняется от исполнения обязательств в рамках предварительного договора. Ответчиком в ответ на требование истца от 28.09.2021 о заключении основного договора купли-продажи направлен ответ от 29.10.2021, в котором сообщено о том, что она не может исполнить обязательства поскольку на квартиру наложены аресты (запрещения и обременения), что препятствует регистрации права собственности покупателя. Полагает, что поскольку согласно пункту 5.4 предварительного договора в случае необоснованного уклонения одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи, единственным способом защиты принадлежащего истцу права является предъявление иска о понуждении к заключению основного договора.

Истец ФИО1, надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, мотивированное тем, что по семейным обстоятельствам в судебное заседание он явиться не сможет, исковые требования просил удовлетворить.

Ответчик ФИО2, надлежаще извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, указала, что наличие арестов на спорной квартире препятствует переоформлению права на покупателя, в связи с чем обязательства по предварительному договору исполнить она не может, просила разрешить спор в соответствии действующим законодательством.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явился, ходатайств об отложении разбирательства дела в суд не направил.

Суд, с учетом позиции сторон, считает возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие лиц, участвующих деле, надлежаще извещенных о дате, месте и времени проведения судебного заседания, в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы сторон, а также материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик ФИО2 является собственником жилого помещения (квартиры) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пунктом 1.1 которого покупатель обязался в будущем приобрести в собственность, а продавец обязался в будущем продать принадлежащий ему на праве собственности жилое помещение (квартиру) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:8635, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.3 предварительного договора от 23.04.2018 стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и обеспечить подачу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю полного и достаточного пакета документов для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество в срок не позднее 08.07.2021.

По условиям предварительного договора (пункт 2.1) недвижимое имущество продавалось по цене 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей 00 копеек. При этом стороны пришли к соглашению, что расчет будет происходить следующим образом: 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек покупатель передает продавцу наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора; 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек покупатель передает продавцу наличными денежными средствами в срок не позднее 08.07.2019; 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек покупатель передает продавцу наличными денежными средствами в срок не позднее 08.07.2020.

При этом, в соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора от 08.01.2018 продавец гарантировал, что на момент подписания настоящего договора недвижимое имущество никому не отчуждено, не заложено, в судебном споре и под запрещением (арестом) состоит, не является предметом или объектом какой-либо действующей сделки (существующих на момент заключения договора обязательственных отношений), в том числе, не продано, не подарено, не передано в залог (ипотеку), не обременено правами найма, аренды, свободно от прав третьих лиц, не внесено в уставный капитал юридических лиц, скрытых дефектов в нем нет. Продавцом не было совершено действий и операций, противоречащих действующему законодательству РФ, а также отсутствуют иные обстоятельства, способные в будущем по решению суда повлечь изъятие у Покупателя права собственности на недвижимое имущество, как в целом, так и в части, о которых Продавец знал или мог знать на момент подписания настоящего договора.

Кроме того, согласно пункту 4.2 предварительного договора от 08.01.2018 продавец гарантировал, что на момент заключения основного договора купли-продажи жилой дом будет принадлежать продавцу на праве собственности, будет свободным от прав третьих лиц, не будет являться предметом спора или состоять под залогом, арестом или иным запрещением, ограничением, обременением. С момента заключения договора и до момента его исполнения или расторжения продавец не вправе заключать с другими лицами аналогичные договоры или какие-либо иные договоры, предметом которых является переход прав на жилой дом. Продавец гарантировал, что с момента подписания договора он не будет предпринимать никаких действий по возможному обременению данной сделки.

Как следует из представленных истцом доказательств, ФИО1 во исполнение условий предварительного договора оплачена ФИО2 цена жилого помещения (квартиры) в размере 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) руб. в срок, предусмотренный пунктом 2.1 договора, что подтверждается расписками от 08.01.2018, 28.06.2019, 02.07.2020.

ФИО1 в адрес ФИО2 направлено требование от 28.09.2021 с требованием явиться лично или посредством уполномоченного представителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, или в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи, о чем уведомить по указанному номеру телефону. На требовании от 28.09.2021 имеется отметка ФИО2 о его вручении.

В ответе от 29.10.2021 ответчиком указано, что она не может исполнить обязательства поскольку на квартиру наложены аресты (запрещения и обременения), что препятствует регистрации права собственности покупателя. В указанном уведомлении ответчик указала, что по сведениям ЕГРН на объекте имеются следующие ограничения: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №.

Учитывая вышеприведенные фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, а также представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что продавцом допущено существенное нарушение условий предварительного договора купли-продажи от 08.01.2018, поскольку в соответствии с пунктом 4.2 продавец гарантировала, что на момент заключения основного договора купли-продажи жилое помещение не будет являться предметом спора или состоять под арестом или иным запрещением, ограничением, обременением. В нарушение условий договора, с момента его подписания ответчиком предприняты действия, которые привели к обременению жилого помещения, что сделало невозможным заключение и исполнение основного договора купли-продажи.

При этом согласно пункту 5.4 предварительного договора от 08.01.2018 в случае необоснованного уклонения одной из сторон от заключения основного договора купли-продажи другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи, в связи с чем предъявление иска о понуждении к заключению основного договора является законным и обоснованным.

Так, в силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как следует из пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Анализ вышеприведенных фактических обстоятельств дела свидетельствует о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи от 08.01.2018 сторонами был согласован срок, в который должен был быть заключен основной договор купли-продажи и подан на государственную регистрацию – не позднее 08.07.2021. В указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был по вине продавца, поскольку в нарушение условий договора объект недвижимости был обременен арестами, которые создали препятствия регистрации перехода права собственности.

Согласно статье 1 ГК РФ к основным началам гражданского законодательства относятся в том числе обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебная защита, а также добросовестное осуществление гражданских прав и гражданских обязанностей? (пункты 1, 3, 4).

Статьей 12 данного кодекса установлено, что защита гражданских прав осуществляется как присуждением к исполнению обязанности в натуре, так и признанием права.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее? передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной? регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой? регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Вместе с тем в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положении? раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 81, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.01.2020 по делу № 5-КГ19-225 сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу пункта 1 статьи 1 ГК РФ, при недобросовестном уклонении должника от передачи кредитору созданного объекта недвижимости и/или документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, эффективное восстановление нарушенного права кредитора может осуществляться также и путем признания права на данный объект недвижимости без дополнительного задействования механизма исполнительного производства по возложению на должника обязанности совершить совокупность необходимых действий. Иное означало бы задействование всякий раз механизма исполнительного производства, негарантированность восстановления нарушенных прав, снижение эффективности судебной защиты и влекло бы безусловный отказ в иске лицу, чье право нарушено недобросовестным должником, только лишь по формальному доводу об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

В части исковых требований об освобождении спорного земельного участка от арестов и запрещений суд приходит к выводу о том, что поскольку в случае удовлетворения требований об обязании заключить основные договоры купли-продажи, право собственности на недвижимое имущество перейдет от ответчика ФИО2 к истцу ФИО1, а значит право собственности должника на указанное имущество прекратится, в связи с чем на него не могут быть наложены аресты и обременения в счет исполнения обязательств предыдущего собственника.

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ, в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как разъяснено в пунктах 50, 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.

На основании статьи 442 ГПК РФ, в случае допущения судебным приставом-исполнителем при производстве ареста имущества нарушения федерального закона, которое является основанием для отмены ареста независимо от принадлежности имущества должнику или другим лицам, заявление должника об отмене ареста имущества рассматривается судом в порядке, предусмотренном статьей 441 настоящего Кодекса. Такое заявление может быть подано до реализации арестованного имущества.

Таким образом, обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения спора об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) и подлежащим доказыванию, является факт принадлежности истцу арестованного или включенного в опись имущества на праве собственности либо владение таким имуществом в силу закона или договора.

Принимая во внимания указанные требования закона и представленные сторонами доказательства, подтверждающие что ответчиком допущено существенное нарушение условий предварительного договора купли-продажи земельного участка от 08.01.2018, выразившееся в уклонении от заключения основного договора купли-продажи в установленный срок, а также обременении объекта недвижимости арестами и ограничениями, суд приходит к выводу о том, что исковые требования об обязании заключить основной договор купли-продажи земельного участка, о признании права собственности и об освобождении имущества из-под ареста являются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора – удовлетворить.

Обязать ФИО2 заключить с ФИО1 на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, который считать заключенным с ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение (квартиру) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, аннулировав в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ№.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение (квартиру) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Освободить от ареста (ограничений и запрещений) недвижимое имущество – жилое помещение (квартиру) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Указать, что настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю без истребования дополнительных документов по заявлению ФИО1 произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ФИО2 на жилое помещение (квартиру) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; основанием аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре недвижимости запись от ДД.ММ.ГГГГ№; основанием произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на жилое помещение (квартиру) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости всех записей об ограничении прав и обременении объекта недвижимости – жилого помещения (квартиры) площадью 41,3 кв. м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, в частности записей: от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья: