Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации города Иваново о признании права собственности на самовольную постройку,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации г. Иваново, в котором просит признать за ним право собственности на нежилое здание, наименование: здание бытового обслуживания, количество этаже – 1, из них подземных – 0, площадью 570,8 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, у <адрес>.

Исковые требования обоснованы следующим. На основании договора аренды земельного участка № С№ от 26.07.2019 г. ФИО3 предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 23377 кв.м, с разрешенным использованием: бытовое обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>, у <адрес>. На данном земельном участке истцом возведено здание, площадью 570,8 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание бытового обслуживания, количество этажей – 1, из них подземных – 0.

Объект возведен в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Проектная компания «Проект Плюс».

В отношении указанного выше земельного участка истцом получены технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям от 23.06.2020 г. и градостроительный план № RU№ от 17.09.2020 г.

После подготовки проектной документации истец дважды подавал заявление на получение разрешения на строительство. Письмами Администрации г. Иваново от ДД.ММ.ГГГГ№ и от ДД.ММ.ГГГГ№ в выдаче разрешения на строительство было отказано из-за несоответствия проектной документации установленным требованиям. В данных письмах имелись устранимые и неустранимые замечания. К неустранимым замечаниям относится требование администрации при проектировании здания соблюсти минимальный процент застройки в размере 20%. Остальные замечания являются устранимыми, большинство из них истцом уже устранены, часть устраняется в настоящее время: корректируется функциональное назначение объекта, пересчитываются показатели обеспеченности парковочными местами.

При невозможности получения разрешения на строительство на возведенный объект из-за несоблюдения требований по минимальному проценту застройки – не возможен ввод объекта в эксплуатацию.

Существенным обстоятельством, при котором возводился объект, является тот факт, что земельный участок № был предоставлен в аренду по результатам торгов. Извещение о проведении торгов было размещено на официальном сайте http://torgi.gov.ru/ 19.04.2019 г. В указанном извещении такой параметр разрешенного строительства, реконструкции, как «минимальный процент застройки» в границах земельного участка – отсутствовал. Градостроительный регламент территориальной зоны П-3, в которой располагается земельный участок, также не предусматривал необходимости согласования архитектурно-градостроительного облика для объектов, размещаемых в данной зоне.

Вид разрешенного использования земельного участка «Бытовое обслуживание» (код вида 3.3), на дату проведения аукциона и заключения договора аренды был предусмотрен в качестве условно-разрешенного.

Позже при внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Иваново, опубликованных в начале апреля 2020 г., градостроительный регламент для территориальной зоны «Зона озеленения специального назначения П-3» был изменен. Вид разрешенного использования «Бытовое обслуживание» (код вида 3.3) был отнесен к основным видам, в параметрах разрешенного строительства, реконструкции появился новый параметр «минимальный процент застройки – 20%», появилась необходимость получения согласования архитектурно-градостроительного облика, которые оказались отражены в ГПЗУ, выданном 17.09.2020 г.

Истцом с целью приведения градостроительного регламента в соответствие с аукционной документацией 15.09.2021 г. было подано заявление о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Иванова, однако испрашиваемые изменения при корректировке ПЗЗ учтены не были.

При таких обстоятельствах истец полагает, что требования, предъявляемые администрацией для получения разрешения на строительство, не соответствуют условиям предоставления участка, определенным аукционной документацией.

Срок аренды земельного участка истек 26.03.2022 г. Основания для продления, возобновления, однократного заключения нового договора для завершения строительства объекта, по договору, заключенному на торгах, действующим законодательством не предусмотрено. Единственным основанием для заключения договора аренды на земельный участок после 26.03.2022 г. является наличие зарегистрированного права собственности на объект недвижимости, возведенный на земельном участке. В настоящее время оснований для регистрации права на объект во внесудебном порядке не имеется. Ввиду отсутствия разрешения на строительство и как следствие акта ввода в эксплуатацию, возведенный объект имеет признаки самовольной постройки.

Истец полагает, что имеются основания для признания за ним права собственности на созданный им объект недвижимого имущества, поскольку соблюдены условия, предусмотренные действующей редакцией ст. 222 ГК РФ и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: земельный участок используется на основании договора аренды, предоставленного для возведения соответствующего объекта; истец предпринимал попытки к получению разрешения на строительство; объект соответствует установленным требованиям строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил и градостроительным требованиям, указанным в аукционной документации; объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец ФИО3, уведомленный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился. В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал, пояснил, что заключение судебной экспертизы подтвердило доводы истца относительно того, что спорный объект соответствует установленным требованиям строительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил и градостроительным требованиям, указанным в аукционной документации; объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Принимая участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, истец исходил из условий, определенных аукционной документацией. Последующие изменения, внесенные в Правила землепользования и застройки города Иванова, не соответствуют условиям предоставления участка, определенным аукционной документацией.

Представитель ответчика Администрации города Иваново ФИО4, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ивановской области, Служба государственного строительного надзора Ивановской области, уведомленные о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, согласно поступившим ходатайствам просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Ивановского городского комитета по управлению имуществом, ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании оставила принятие решения на усмотрение суда, пояснила, что признание за истцом права собственности на спорный объект послужит основанием для заключения с ним договора аренды земельного участка, поскольку ранее действовавший договор аренды истек, истец обратился в Администрацию города Иваново с заявлением о его продлении за пределами срока действия договора, в связи с чем ему было отказано.

Суд считает возможным рассмотреть дело без участия неявившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив письменные доказательства, имеющиеся в деле, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: бытовое обслуживание, уточненная площадь 23377 кв.м, по адресу: <адрес>, у <адрес>, который был образован из земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности и поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям ЕГРН в отношении вышеуказанного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу «Арендатора» ФИО3 на основании договора аренды земельного участка № С№ от 26.07.2019, «арендодатель» - Администрация города Иваново, срок аренды – с 26.07.2019 на 32 месяца, запись о государственной регистрации внесена в ЕГРН 02.08.2019, номер регистрации №-1.

Земельный участок с кадастровым №, площадью: 23 377 кв.м, с разрешенным использованием: бытовое обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>, у <адрес>, предоставлен истцу на основании договора аренды земельного участка № № от 26.07.2019г. ФИО3 (далее – Истец) предоставлен земельный участок с кадастровым №, площадью: 23377 кв.м, с разрешенным использованием: бытовое обслуживание, расположенный по адресу: <адрес>, у <адрес>.

Земельный участок № был предоставлен истцу в аренду по результатам торгов, извещение о проведении которых было размещено на официальном сайте http://torgi.gov.ru/ 19.04.2019г.

На дату проведения аукциона и заключения договора аренды в качестве условно-разрешенного был предусмотрен вид разрешенного использования земельного участка "Бытовое обслуживание" (код вида 3.3).

На указанном земельном участке истцом возведено здание, площадью 570,8 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание бытового обслуживания, количество этажей — 1, из них подземных - 0 (далее – объект).

Объект возведен в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Проектная компания «Проект Плюс», расположенной по адресу: 153023, <адрес>, Саморегулируемая организация Ассоциация «Союз Проектировщиков Верхней Волги» Регистрационный номер в государственном реестре саморегулируемых организаций: №.

В отношении вышеуказанного земельного участка истцом получены технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям от 23.06.2020г. и градостроительный план № RU№-0105 от 17.09.2020г.

После подготовки проектной документации истец дважды обращался с заявлениями на получение разрешения на строительство объекта: «Здание бытового обслуживания по адресу: <адрес>, у <адрес>».

Письмами администрации города Иванова от 17.11.2020 № и от 10.12.2021 № в выдаче разрешения на строительство истцу было отказано из-за несоответствия проектной документации установленным требованиям.

Так, установлено, что у ответчика имелись замечания к Проекту, разработанному ООО «Проектная компания «Проект Плюс», а также требование при проектировании здания соблюсти минимальный процент застройки в размере 20%.

Решением Ивановской городской Думы от 25.03.2020 № 871 в Правила землепользования и застройки города Иванова, утвержденные решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, внесены изменения. Был изменен градостроительный регламент для территориальной зоны "Зона озеленения специального назначения П-3". Вид разрешенного использования "Бытовое обслуживание" (код вида 3.3) был отнесен к основным видам, в параметрах разрешенного строительства, реконструкции появился новый параметр "минимальный процент застройки – 20%", появилась необходимость получения согласования архитектурно-градостроительного облика, которые оказались отражены в ГПЗУ, выданном от 17.09.2020г.

Истцом с целью приведения градостроительного регламента в соответствие с аукционной документацией 15.09.2021 было подано заявление о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Иванова, однако испрашиваемые изменения при корректировке ПЗЗ учтены не были.

Ввиду отсутствия разрешения на строительство и как следствие акта ввода в эксплуатацию, возведенный истцом объект имеет признаки самовольной постройки.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В пункте 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство объекта само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В силу положений п. 2 статьи 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Выдача разрешения на строительство является муниципальной услугой, предоставление которой осуществляется в соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство, в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации», утвержденным постановлением Администрации города Иванова от 05.03.2019 № 271.

В силу п. 2 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Представленные в материалы дела заявления о выдаче разрешения на строительство свидетельствуют о том, что истцом предпринята попытка оформить право на самовольно выстроенный объект в действующем административном порядке, однако сделать это не представилось возможным.

Оснований не соглашаться с обоснованностью уведомления Администрации города Иванова и для признания соответствующего решения органа местного самоуправления, принятого в пределах его компетенции и с соблюдением норм административного регламента предоставления муниципальной услуги, незаконным не усматривается.

Следовательно, право на самовольную постройку иначе, чем в судебном порядке, истцом оформлено быть не может.

Из материалов дела, в том числе из Технического плана здания от 02.11.2021, усматривается, что выстроенный объект расположен на земельном участке, предназначенном для бытового обслуживания, следовательно, целевое использование (вид разрешенного использования) земельного участка при строительстве объекта не нарушено.

В силу пункта 9 статьи 1, статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом территориальной зоны в составе Правил землепользования и застройки, положения которых в соответствии с частями 3, 9 статьи 31 ГрК РФ должны соответствовать требованиям генерального плана поселения.

Таким образом, законодатель ограничивает право собственника земельного участка осуществлять строительство на участке необходимостью соблюдения требований о назначении территории, а также вида разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, которые устанавливаются с учетом публичного интереса и необходимости развития территории города.

Из объяснений ответчика следует, что согласно Правилам землепользования и застройки города Иванова, утвержденными решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 N 694, в редакции от 24.11.2021 (далее - Правила землепользования и застройки), земельный участок с кадастровым номером № расположен в коммунально-складской зоне (П-2). Видами разрешенного использования земельных участков, расположенных в данной территориальной зоне, предусмотрено «Бытовое обслуживание» (код вида 3.3).

При внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Иваново, градостроительный регламент для территориальной зоны "Зона озеленения специального назначения П-3" был изменен. Вид разрешенного использования "Бытовое обслуживание" (код вида 3.3) был отнесен к основным видам, в параметрах разрешенного строительства, реконструкции появился новый параметр "минимальный процент застройки – 20%", появилась необходимость получения согласования архитектурно-градостроительного облика, которые оказались отражены в ГПЗУ, выданном от 17.09.2020г.

Вместе с тем, в извещении о проведении торгов такой параметр разрешенного строительства, реконструкции как "минимальный процент застройки" в границах земельного участка - отсутствовал. Градостроительный регламент территориальной зоны П-3 в которой располагается земельный участок, также не предусматривал необходимости согласования архитектурно-градостроительного облика для объектов, размещаемых в данной зоне.

Вид разрешенного использования земельного участка "Бытовое обслуживание" (код вида 3.3), на дату проведения аукциона и заключения договора аренды был предусмотрен в качестве условно-разрешенного.

Принимая участие в аукционе, истец был вправе исходить из характеристик земельного участка, объявленных организатором торгов.

Из искового заявления и объяснения представителя истца следует, что, принимая решение об участии в торгах на приобретение права аренды земельного участка, истец исходил из своих финансовых возможностей и производственной необходимости в здании площадью 570,8 кв.м, которое он и возвел. В настоящее время фактический процент застройки составляет 2,5%. Изменение градостроительного регламента в части установления минимального процента застройки равного 20% после заключения договора аренды на торгах, сильно ухудшает положение арендатора, т.к. теперь для освоения земельного участка он должен построить объект в 8 раз (20:2,5=8) больше, чем ему требуется. Кроме того, на объекты площадью более 1500 кв.м требуется расширенная проектная документация с обязательным прохождением государственной или негосударственной экспертизы.

При таких обстоятельствах установление минимального процента застройки равного 20% после заключения договора аренды на торгах, нарушает права и законные интересы истца, препятствуют ему в реализации цели аренды земельного участка.

В представленном суду техническом заключении по обследованию объекта недвижимости ООО "БАЗА" №(36)21, специалистами общества сделаны выводы о том, что объект исследования, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, на момент проведения осмотра соответствует строительным, санитарно-бытовым и противопожарным нормам и правилам.

Определением суда по ходатайству представителя истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Ассоциации негосударственных экспертов «Эксперт» (<адрес>, оф. 5).

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной экспертом Ассоциации негосударственных экспертов «Эксперт», нежилой здание, возведенное на земельном участке по адресу: <адрес>, у <адрес>, с кадастровым номером № соответствует строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным необходимым нормам и правилам, а также требованиям аукционной документации. Указанное нежилое здание угрозу жизни, здоровью и имуществу собственников и иных граждан, которые могут находиться в нем или непосредственной близости от него не представляет.

Согласно положениям статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Экспертное заключение является важным видом доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу, не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения эксперта Ассоциации негосударственных экспертов «Эксперт», поскольку оно соответствует требованиям законодательства, является объективным и обоснованным, выводы эксперта мотивированы; основаны на материалах гражданского дела, документации, данных непосредственного осмотра экспертом спорного объекта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию, значительный стаж работы по специальности.

Заключение судебной экспертизы ответчиком не оспорено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявлено.

Нарушений действующего законодательства, влекущих недостоверность выводов эксперта, изложенных в вышеназванном заключении, суд не усматривает, а потому принимает в основу принимаемого решения.

В соответствии с разъяснениями пункта 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, а также если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая изложенное и нормы ст. 222 ГК РФ в действующей редакции, на самовольно возведенное нежилое здание, наименование: здание бытового обслуживания, количество этажей — 1, из них подземных - 0, площадью 570,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, у <адрес>, следует признать за истцом право собственности.

Истечение срока договора аренды 26.03.2022 г., по мнению суда, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку на момент возведения спорного объекта истец являлся законным правообладателем земельного участка.

Согласно п. 31 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

Уплаченная истцом государственная пошлина, как судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, распределению между лицами, участвующими в деле, не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Иск ФИО3 к Администрации города Иваново о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на нежилое здание, наименование: здание бытового обслуживания, количество этажей — 1, из них подземных - 0, площадью 570,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, у <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Фрунзенский районный суд города Иванова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: Е.М. Мишурова

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2022 года.