Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-688/2023 по иску ФИО2, к администрации муниципального образования город Салехард о признании права собственности на помещение,

установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования город Салехард о признании права собственности на помещение. В обоснование указывает, что она является собственником;жилого помещения по адресу: <адрес>, распоряжением администрации МО г.Салехард указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В связи с предстоящими мероприятиями по расселению собственников и нанимателей жилых помещений дома, имеется ряд вопросов, касающихся реализации ее жилищных прав, требующих разрешения в судебном порядке. Согласно свидетельству о праве собственности на квартиру, ее площадь составляет 50,9 кв.м. (3-х комнатная). Квартира имеет отдельный (индивидуальный) вход с торца многоквартирного дома, оборудованный холодным тамбуром (пристроем) и крыльцом. Выход из квартиры в подъезд отсутствует. В соответствии с техническим паспортом на квартиру, составленным по состоянию на 14.11.2005 года, в составе данной площади (50,9 кв.м.) учтены: три жилые комнаты, кухня, ванная, туалет и коридор, это те помещения, которые, находятся внутри многоквартирного дома, т.е. в пределах контура капитальных стен. В то же время, в техническом паспорте квартиры имеется помещение, расположенное вне контура стен, но имеющее общую стену, которое поименовано как «холодная пристройка» - самовольно переоборудованная площадь. Площадь данного сооружения составляет 9,5кв.м. По факту «холодная пристройка» не является самовольно переоборудованной площадью, поскольку многовкартирный дом был введен в эксплуатацию в 1975 году с наличием данного сооружения, о чем свидетельствует технический паспорт на многоквартирный дом от 1975 года. Квартира была предоставлена ее родителям (ФИО1 и ФИО3) как погорельцам в 1992 году, впоследствии в 1995 году была приватизирована. Согласно договору приватизации площадь квартиры составляет 52,3 кв.м. До вселения родителей, квартира не являлась жилым помещением, в нем были размещены организации (пункт милиции, шахматная школа). При реализации жилищных прав граждан в рамках переселения из жилищного фонда, признанного аварийным и подлежащим сносу, существенную золь играет площадь жилого помещения, из которого «переселяется» собственник такого помещения. В целях уточнения вопроса о площади <адрес> многовкартирного дома, которая будет применяться при «переселении», был направлен запрос в администрацию МО <адрес>. Согласно полученному ответу, применяться будет площадь, указанная в свидетельстве о праве собственности, а именно 50,9 кв.м. По мнению органа местного самоуправления «холодный пристрой» является самовольным (ссылка на технический паспорт) и не подлежит включению в общую площадь квартиры, так как является неотапливаемым. С данной позицией не согласна, рассматриваемый «холодный пристрой» <адрес> не является балконом, лоджией, верандой либо террасой, что согласуется с определениями строительных норм и правил. По факту использования и назначения «холодного пристроя», с учетом отсутствия иного сооружения для выхода из квартиры, а в данном случае выход из квартиры осуществляется непосредственно на улицу, «холодный пристрой» выполняет функцию тамбура, т.е. является помещением вспомогательного использования. Просит признать право собственности на помещение, поименованное в техническом паспорте как «холодная пристройка» - самовольно переоборудованная площадь, общей площадью 9,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, установить назначение помещения, поименованного в техническом паспорте жилого помещения по адресу: <адрес>, как «холодная пристройка» - самовольно переоборудованная площадь, - «помещение вспомогательного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении», определить площадь жилого помещения по адресу: <адрес>, в размере 60,4 кв.м., т.е с учетом площади холодного коридора (50,9 +9,5) кв.м.

В судебном заседании ФИО2 участия не принимала извещена надлежаще, представитель истца ФИО4 настаивала на доводах иска.

Представитель ответчика администрации МО г.Салехард ФИО13 в судебном заседании не согласилась с требованиями, изложенными в исковом заявлении, выступила в соответствии с письменными возражениями и дополнениями к нему, дополнила, что <дата> между администрацией окружного центра г. Салехарда и ФИО3 заключен договор № приватизации трехкомнатной квартиры общей площадью 52,39 кв.м., жилой 38,5 кв.м, по адресу: <адрес> (в настоящее время переименована на ФИО15) <адрес>. <дата> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на приведенное жилое помещение, общей площадью 50,9 кв.м., о чем выдано свидетельство от <дата>. Относимых и допустимых данных, свидетельствующих в своей совокупности об изменении основных характеристик спорного объекта недвижимости, увеличении его площади, в обоснование своих требований истцом не представлено. Из технического паспорта, изготовленного <дата> ГУП «ОЦТИ» следует, что общая площадь спорной квартиры ранее составляла 50,9 кв.м. Согласно выкопировки из поэтажного плана дома, в указанном объекте была учтена холодная пристройка, в экспликации его площадь значится равной 9,5 кв.м, с отметкой «самовольно переоборудованная площадь». Однако сведения о наличии разрешительной документации, выданной уполномоченным органом на произведенные работы, повлекшей изменение характеристик здания - отсутствуют. Доказательств, свидетельствующих о том, что пристрой является отапливаемым помещением также не представлено. В данной связи, и с учетом требований Инструкции, принимая во внимание характеристику спорного пристроя, оснований для его учета при определении общей площади жилого помещения не имеется. Кроме того, необходимо учесть, что заявленные ФИО1 требования, целью реализации прав и обязанностей в отношении спорного объекта, являющегося конструктивным элементом многоквартирного жилого дома, влекут изменение площади дома, что нарушает права других собственников жилых помещений всего дома. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию помещения в многоквартирном доме, уменьшение состава общего имущества в многоквартирном жилом доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Таким образом, при разрешении спора об изменении вида нежилого помещения в составе многоквартирного жилого дома на жилое (в данном случае «холодного пристроя»), юридическое значение имеет определение круга лиц, обладающих правом собственности в отношении помещений в многоквартирном жилом доме, изменение состава которых, в том числе посредством внесения изменения в сведения ЕГРН, затрагивает их права и обязанности в отношении общего имущества собственников многоквартирного дома, поименованного в статье 36 ЖК РФ. Между тем, к исковому заявлению не приложено решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о даче согласия на уменьшение общего имущества многоквартирного жилого дома. В техническом паспорте от <дата>, выданном на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в качестве самовольной пристройки площадью 9,5 кв.м, указано неотапливаемое помещение, примыкающее к многоквартирному дому № по ул, ФИО15 и служащее тамбуром при входе в <адрес>. Считают, что данное помещение учтено в техническом паспорте квартиры (как самовольно переоборудованная площадь) неправомерно. Как указывается истцом, согласно техническому паспорту на здание 1975 года, данная пристройка была сооружена при строительстве дома. Все пристройки разделяются на отапливаемые и холодные, общая площадь помещений в отапливаемых пристройках учитывается в составе жилищного фонда. Истец, давая определение тамбуру, указывает СП 54.13330.2016, который на сегодняшний день утратил силу. При этом следует обратить внимание на следующие обстоятельства. Согласно п.3.26 СП 54.13330.2016 тамбур - это вспомогательное помещение между дверьми для защиты от воздействий внешней среды. Далее истец приводит ссылку на п. 3.21 данного документа, в котором даётся определение вспомогательному помещению. Однако вспомогательное помещение может быть как в квартире, так и в здании. Инструкция № прямо относит пристройку вспомогательным помещением по отношению к зданию. В СП 54.13330.2022 определение термину «тамбур» не даётся, однако сам термин применяется и по смыслу не относит тамбуры к площади квартиры: пункт 5.2 вводит понятие приквартирный тамбур, при этом прямо исключая его площадь из площади квартиры, пункт 9.21, примечание к таблице 5.1: «В случае проектирования неотапливаемой лестничной клетки следует предусматривать тамбур при непосредственном входе в квартиру», ранее уже приводимый пункт А.2.1. На сегодняшний день термину «тамбур» даётся определение в СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06- 2009: п.<дата> тамбур - проходное пространство между дверями при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения, служащее для защиты от проникания холодного воздуха и запахов, а также (тамбур-шлюз) горючих газов, паров, пылей и опасных факторов пожара. По мнению ответчика, применяемые в нормативных документах словесные обороты "при входе", "приквартирный", относят тамбур к помещениям, расположенным за пределами квартиры, что логично соотносится с положениями нормативных документов о недопустимости учёта тамбура в площади квартиры. Таким образом, включение вышеуказанного тамбура в площадь <адрес> без проведения реконструкции и без получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома будет противоречить нормам закона. Кроме того, из содержания письма № Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ следует, что в случае, если нежилое помещение в МКД обладает признаками общего имущества, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил N 491 (о содержании общего имущества), и при этом в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, то такой факт свидетельствует об отнесении данного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений МКД. В данном случае заявляя настоящие требования ФИО2 указывает о том, что правовым последствием в случае их удовлетворения судом, является реализация ее жилищных прав при расселении из аварийного дома. Это означает, что при определении выкупной стоимости будет учитываться доля в общедомовом имуществе истца и площадь ее квартиры, которая увеличится за счет холодного пристроя, являющегося в данном случае общедомовым имуществом. Администрация города Салехарда, как ответчик по данному делу, а также как собственник двух муниципальных квартир, категорически против изменения состава общего имущества без наличия соответствующего согласия собственников помещений многоквартирного дома.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по ЯНАО, а также третьи лица ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 участия не принимали, извещены надлежаще.

Представитель третьего лица ГБПОУ ЯНАО «ЯМК» ФИО12 в судебном заседании оставила принятие решения на усмотрение суда, не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Допрошенный судом в качестве специалиста ФИО14 суду показал, что он является кандидатом технических наук, стаж работы в области строительной экспертизы более 35 лет. Пристроем является помещение имеющее одну или несколько общих стен с основным помещением и выполняющее вспомогательные функции. Исходя из материалов дела имеющийся у истца пристрой входит в общую площадь основного помещения, поскольку он имеет общую стену с основным помещением, выполняет вспомогательную функцию для входа в основное помещение, предназначен для пользования только этим помещение, истец его полностью содержит, в нем имеется окно, дверь, обшито сайдингом, электричество, используемое для данного пристроя также оплачивается за счет истца. При расчете общей площади данного помещения необходимо применять понижающий коэффициент 0,5.

Изучив материалы дела, выслушав сторон, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 является собственником жилого помещения по адресу: <адрес> общей площадью 50,9 кв.м, что подтверждается свидетельством о праве собственности от <дата>.

Распоряжением администрации МО г.Салехард от 01.04.2020 года №-р многоквартирный дом по спорному адресу признан аварийным и подлежащим сносу на основании заключения межведомственной комиссии по оценке жилых помещений фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального и частного жилищного фонда г.Салехарда от 19.02.2020 года №, 893, 899, срок выселения собственников установлен до <дата>.

Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО2 исходит из общей площади занимаемого помещения в размере 50,9 кв. м, включая площадь вспомогательного помещения (холодного коридора) площадью 9,5 кв. м.

Согласно ч.ч.1, 2, 6 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014 года, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно п. п. 4, 5 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2017 N 297 цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости".

Следовательно, в силу изложенных законоположений, размер возмещения за изымаемое у ФИО2 жилое помещение должен определяться исходя из рыночной стоимости объекта, определяемых с учетом всех фактических характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость, в том числе - холодного помещения площадью 9,5 кв.м, в соответствии с принципом равноценности такого возмещения, тогда как равноценным возмещением будет такая выплата собственнику, размер которой позволит ему приобрести имущество, аналогичное по своим качествам тому, которое он теряет в результате принудительного отчуждения.

Доводы администрации МО г.Салехард о том, что рыночная стоимость спорных объектов должна определяться только из расчета 50,9 кв.м, учтенных в составе общей площади квартиры на основании Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от <дата> N 37, суд находит необоснованными, поскольку в согласно части 5 статьи 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Перечень помещений, не входящих в общую площадь жилого помещения, приведенный данной правовой нормой, является исчерпывающим.

Эти же положения содержатся в Требованиях к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01 марте 2016 года N.

Согласно п. 12 Требования площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли. В площадь жилого помещения не включается площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверного проема.

Из технического паспорта от 14.11.2005 года составленного ГУП «ОЦТИ» следует, что по спорному адресу квартира имеет отдельный (индивидуальный) вход с торца многоквартирного дома, оборудованный холодным тамбуром (пристроем) и крыльцом. В составе данной площади (50,9 кв.м.) учтены: три жилые комнаты, кухня, ванная, туалет и коридор, это те помещения, которые, находятся внутри многоквартирного дома, т.е. в пределах контура капитальных стен. В то же время, в техническом паспорте квартиры имеется помещение, расположенное вне контура стен, но имеющее общую стену, которое поименовано как «холодная пристройка» - самовольно переоборудованная площадь в 9,5кв.м. Согласно технического паспорта составленного по состоянию на <дата> Министерством коммунального хозяйства РСФСР г.Салехард на жилой дом и земельный участок по <адрес>№ следует, что многовкартирный дом был введен в эксплуатацию в 1975 году с наличием спорного сооружения, при этом указанное спорное жилое помещение предназначено для использования именно квартиры истца и не может быть использовано другими жильцами данного многоквартирного дома, поскольку именно из данного пристроя осуществляется вход в квартиру истца, другой вход в квартиру истца отсутсвует. Квартира была предоставлена истцу в 1992 году, впоследствии в 1995 году была приватизирована. Согласно договору приватизации площадь квартиры составляет 52,3 кв.м.

Таким образом, судом установлено, что холодное помещение площадью 9,5 кв.м относится к составной части квартиры, именуемое в техническом паспорте от 14.11.2005 года как "холодная пристройка".

При указанных обстоятельствах вывод истца о том, что спорное помещение имеет вспомогательное назначение, наличие которого (как и его отсутствие) влияет на потребительские свойства жилого помещения в целом, является обоснованным.

Сведений о том, что указанное помещение возведено в результате самовольной реконструкции жилого помещения, материалы дела не содержат.

Отклоняя доводы администрации со ссылкой на пункт 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04 августа 1998 года N 37, которым предусмотрено исключение из общей площади квартиры элементов, не указанных в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ - холодных кладовых и тамбуров, суд руководствуется разъяснениями, содержащимися в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 21 декабря 2011 года N Д23-5254, согласно которым Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 N 37, подлежит применению в части, не противоречащей ЖК РФ.

В силу ст.213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Таким образом суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и удовлетворяет исковые требования в полном объеме, поскольку спорный вспомогательный объект площадью 9,5 кв.м был передан истцу во владение вместе с квартирой площадью 50,9 кв.м. и является ее составной частью в соответствии с техническим паспортом домовладения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2, к администрации муниципального образования город Салехард о признании права собственности на помещение, удовлетворить.

Признать право собственности ФИО2, на помещение, поименованное в техническом паспорте как «холодная пристройка» - самовольно переоборудованная площадь, общей площадью 9,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Установить назначение помещения, поименованного в техническом паспорте жилого помещения по адресу: <адрес>, как «холодная пристройка» - самовольно переоборудованная площадь, как помещение вспомогательного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении.

Определить площадь жилого помещения по адресу: <адрес> размере 60,4 кв.м., то есть с учетом площади холодного коридора.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

Председательствующий К.В. Лисиенков