Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просит перевести на нее права и обязанности покупателя в договоре купли-продажи одной комнаты в трехкомнатной квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ..... принадлежавшей ФИО2, стоимостью ..... рублей, взыскать с ответчиков в ее пользу судебные расходы: по оплате госпошлины в размере ..... рублей, за составление искового заявления- ..... рублей.

Свои требования мотивирует тем, что ей на праве собственности принадлежит одна комната в трехкомнатной квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ..... что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Собственником иной одной комнаты, общей площадью 26,5 кв.м., расположенной по адресу: ..... являлся ответчик ФИО2

..... ею в почтовом отделении было получено заказное письмо, в котором имелось письменное уведомление от ФИО2 Из содержания указанного уведомления следовало, что ФИО2 намеревается продать принадлежащую ему на праве собственности вышеуказанную комнату за ..... рублей. Ознакомившись с данными условиями уведомления, она приняла решение приобрести спорную комнату, спустя 2 дня она от ФИО2 узнала, что комната продана через агентство недвижимости «.....», расположенного по ....., и сообщил ей телефон для связи с риэлтором.

..... она позвонила по телефону в агентство недвижимости и устно сообщила, что имеет намерения в течении месяца со дня получения уведомления за указанную ответчиком сумму приобрести спорную квартиру, риэлтор также подтвердила, что комната уже продана.

Спустя некоторое время в комнату, действительно, заселилась ФИО3, от которой она узнала, что комната продана ей, и она уже зарегистрировала свое право собственности на нее.

..... она обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии КО, где получила выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно выписки правообладателем спорной комнаты, действительно, значится ФИО3, причем указана дата государственной регистрации права – ......

Считает, что ее право преимущественной покупки спорной комнаты нарушено, в связи с тем, что она не имела возможности в течении месяца с момента получения письменного уведомления приобрести в собственность комнату, так как получила уведомление ....., а государственная регистрация права на комнату произведена уже ....., т.е. спустя 5 дней с того момента, как она узнала о намерении продажи комнаты. Ее согласие на покупку комнаты уже на ..... не имело значение, так как комната была продана.

На данный момент она считает, что имеет все основания на перевод прав покупателя по договору купли продажи комнаты в коммунальной квартире на свое имя, кроме того она имеет не только желание, но и возможность оплатить сумму ..... рублей ответчику ФИО3

В судебном заседании истица ФИО1 поддержала исковые требования в полном объеме, просилаперевести на нее права и обязанности покупателя в договоре купли-продажи одной комнаты в трехкомнатной квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ....., принадлежавшей ФИО2, стоимостью ..... рублей, взыскать с ответчиков в ее пользу судебные расходы: по оплате госпошлины в размере ..... рублей, за составление искового заявления- ..... рублей. Суду пояснила, чтоей на праве собственности принадлежит одна комната в трехкомнатной квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ...... Собственником иной одной комнаты, общей площадью 26,5 кв.м., расположенной по адресу: ..... являлся ответчик ФИО2 ..... ею в почтовом отделении было получено заказное письмо, в котором имелось письменное уведомление от ФИО2 Из содержания указанного уведомления следовало, что ФИО2 намеревается продать принадлежащую ему на праве собственности вышеуказанную комнату за ..... рублей. Ознакомившись с данными условиями уведомления, она приняла решение приобрести спорную комнату, спустя 2 дня она от ФИО2 узнала, что комната продана через агентство недвижимости «.....», расположенного по ....., и сообщил ей телефон для связи с риэлтором. ..... она позвонила по телефону в агентство недвижимости и устно сообщила, что имеет намерения в течении месяца со дня получения уведомления за указанную ответчиком сумму приобрести спорную квартиру, риэлтор также подтвердила, что комната уже продана. Спустя некоторое время в комнату, действительно, заселилась ФИО3, от которой она узнала, что комната продана ей, и она уже зарегистрировала свое право собственности на нее. ..... она обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии КО, где получила выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно выписки правообладателем спорной комнаты, действительно, значится ФИО3, причем указана дата государственной регистрации права – ...... Считает, что ее право преимущественной покупки спорной комнаты нарушено, в связи с тем, что она не имела возможности в течении месяца с момента получения письменного уведомления приобрести в собственность комнату, так как получила уведомление ....., а государственная регистрация права на комнату произведена уже ....., т.е. спустя 5 дней с того момента, как она узнала о намерении продажи комнаты. Ее согласие на покупку комнаты уже на ..... не имело значение, так как комната была продана. Считает, что имеет все основания на перевод прав покупателя по договору купли продажи комнаты в коммунальной квартире на свое имя, кроме того она имеет не только желание, но и возможность оплатить сумму ..... рублей ответчику ФИО3

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, и пояснил, что ему и его дочери И.Т. на праве собственности принадлежат две комнаты в трехкомнатной квартире коммунального заселения по ..... ....., общей площадью комната дочери 20,4 кв.м., его комната 26,5 кв.м. В 2010 году онис дочерью решили продать комнаты, сообщил об этом истице, но истицу не устраивала стоимость - ..... рублей. В 2012 г. Они с дочерью разделили лицевые счета, оформили на каждого право собственности. Продавал он комнату через агентство недвижимости «.....». В феврале 2013 года он направил письмо истице, в котором сообщал, что продает комнату общей площадью 26,5 кв.м., за ..... рублей. Уведомление с почтового отделения вернулось ..... за истечением срока хранения.Данное уведомление он направлял заказным письмом с уведомлением о вручении, но без описи вложения. Через агентство недвижимости нашли покупателя ФИО3, ..... заключил с ФИО3 договор купли-продажи комнаты. В юстиции сразу регистрировать договор купли-продажи не стали, поскольку потребовали, чтобы он уведомил истицу о преимущественном праве покупки, он повторно ее уведомил ....., с уведомлением, заказным письмом, с описью вложения, через месяц была осуществлена госрегистрация договора купли-продажи и переход права собственности, только после ..... ФИО3 получила свидетельство о государственной регистрации права на комнату. Считает, что порядок преимущественного права покупки им не нарушен, он действовал добросовестно.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причин неявки не сообщила.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии поКемеровской области, Новокузнецкий отдел, в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте извещен надлежащим образом, причин неявки не сообщил.

Выслушав истца, ответчика ФИО2, свидетелей З., И.Т., изучив письменные материалы дела, суд считает, что в удовлетворении заявленных требований ФИО1 следует отказать.

В соответствии со ст. 42 п. 6 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу положений п. 2 указанной статьи участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что спорное жилое помещение - это комната в коммунальной квартире, находящаяся по адресу ..... – ..... общей площадью 26,5 кв.м, расположенная на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома (л.д.45). Ответчик ФИО2 являлся ее собственником на основании свидетельства о государственной регистрации права от ..... ..... (л.д.45).

Из представленного договора купли-продажи от .....следует, что ответчик ФИО2 продал ФИО3 за ..... руб. спорную комнату, находящуюся по адресу ..... – ....., общей площадью 26,5 кв.м., в том числе жилой 18,4 кв.м., расположенную на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома (л.д.55). Вышеуказанный договор купли-продажи совершен в простой письменной форме, государственная регистрация договора и права общей долевой собственности произведены Управлением Росреестра по Кемеровской области Кемеровской области ..... (свидетельство .....) (л.д.3).

На дату заключения вышеуказанного договора купли-продажи комнаты в спорной квартире истица являлась участником долевой собственности и обладала преимущественным правом покупки отчуждаемой комнаты (свидетельство о государственной регистрации права от ..... .....) (л.д.9).

Отказывая в удовлетворении требований истицы о переводе прав покупателя, суд исходит из того, что порядок отчуждения комнаты в праве общей долевой собственности ответчиком ФИО2 был соблюден. Ответчиком была исполнена возложенная на него законодательством обязанность по извещению в письменной форме ФИО1 о намерении продать свою комнату с указанием продажной цены. Однако, в установленный законом срок истец свое право преимущественной покупки не реализовала, что давало ответчику ФИО2 основания для заключения договора купли-продажи с иным лицом.

Так, судом установлено, что ..... ФИО2 истице ФИО1 по адресу ..... было направлено заказным письмом с уведомлением и с описью вложения уведомление о праве преимущественной покупки комнаты по ..... за ..... рублей (л.д.52, 53).

Данное уведомление ФИО1 было получено ..... (л.д.34).

Достаточным условием соблюдения порядкаотчуждения комнаты в праве общей долевой собственности является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки оцене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

Пункт 2 ст. 250 ГК РФ возлагает обязанность на собственника в общей долевой собственности на недвижимое имущество сообщить о своем намерении произвести отчуждение принадлежащей ему доли. Как установлено судом эта обязанность была исполнена ответчиком ФИО2 добросовестно.

Законодатель не возлагает на сособственника каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с фактическим вручением уведомления о намерении продать долю в общем имуществе.

То обстоятельство, что истец не получила своевременно уведомление о продаже доли и предоставлении права на преимущественную покупку, не может ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом.

Недобросовестности действий ответчика ФИО2, выразившейся, по мнению истицы в том, что ответчик доподлинно знал номер ее сотового телефона, но не позвонил ей, судом не установлено, поскольку из показаний свидетеля И.Т. следует, что она по поручению отца звонила ФИО1, но ее домашний и сотовый телефоны не отвечали.

Отвечать на звонки ФИО1 стала после .....

Данные обстоятельства истицей ФИО1 опровергнуты не были.

Судом по ходатайству ответчика были допрошены свидетели.

Допрошенная в судебном заседании свидетель З. показала, что является риэлтором агентства недвижимости «.....». В 2010 году к ним в агентство обратился ФИО2 о продаже двух комнат в трехкомнатной квартире коммунального заселения по ..... за ..... рублей, поскольку у ФИО2 и его дочери были комнаты в общей собственности. Она связывалась с истицей, говорила ей, что ответчики продают комнаты, истица не захотела покупать комнаты у ответчика. Покупателей на обе комнаты не было, в соответствии с чем было решено разделить лицевые счета ФИО2 с дочерью, и оформить на каждого право собственности, что и было сделано в 2012 году. В конце 2012г. выставили на продажу одну комнату ФИО2, о чем известили истицу письмом с уведомлением. На данное уведомление истица не отреагировала. Комната была продана ФИО3

Свидетель И.Т. в судебном заседании показала, что ФИО2 ее отец. Ей и отцу на праве собственности принадлежат две комнаты в трехкомнатной квартире коммунального заселения по ..... г. Новокузнецка, общей площадью ее комната 20,4 кв.м., комната отца 26,5 кв.м. Комнаты они продавали с 2010 года через агентство недвижимости, но результатов не было. После того как они с отцом заключили соглашение о разделе объектов недвижимости (2 комнат), то на комнаты нашлись покупатели. О продаже комнат истица знала, ей об этом сообщала ее сестра, которая проживает в комнате, право собственности на которую принадлежит истице. Истица не хотела покупать комнаты, считая, что дорого. Комната отца была продана ФИО3, за ..... рублей. В уведомлении, которое направлялось истице, была указана та же цена. Покупатели, смотревшие комнаты, направлялись агентством недвижимости, трижды комнаты смотрелись в присутствии сестры истицы. Она сама лично по просьбе отца звонила Д.Т. на домашний и сотовый телефоны, но они были отключены. Тогда решили отправить ФИО1 письменное уведомление.

Кроме того, доводы истицы о наличии у нее денежных средств, необходимых для приобретения комнаты в размере, указанном в договоре купли-продажи, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения при установлении факта соблюдения ФИО2 требований п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Однако, согласно разъяснениям, изложенным в п. 1.2 Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 года N 4 (в ред.от 06.02.2007г.) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.

Невнесение денежных средств в указанном порядке является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд учитывает, что с момента предъявления иска по день вынесения решения, истица не подтвердила свою платежеспособность.

Кроме того, в случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности.

Данные обстоятельства проверены и установлены судом при запросе о предоставлении информации в отделе Росреестра по г. Новокузнецку (л.д.46-62). Которые с достоверностью подтверждают порядок соблюдения преимущественного права покупки комнаты в спорной коммунальной квартире.

Установив указанные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу, что законных оснований для удовлетворения требований истицы судом не установлено.

Поскольку судом решение принимается не в пользу истицы, на основании ст. 98 ГПК РФ не удовлетворяются и ее требования о взыскании в ее пользу понесенных судебных расходов по оплате госпошлины и расходов по составлению искового заявления.

Судом также отменяются обеспечительные меры в виде ареста на спорную комнату в связи с разрешением дела по существу и отсутствия необходимости в нем.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав покупателя по договору купли-продажи – отказать.

Снять арест на комнату в трехкомнатной квартире коммунального заселения, расположенную по адресу: ....., наложенный определением Кузнецкого районного суда г. Новокузнецка от ......

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной мотивированной форме.

В окончательной мотивированной форме решение изготовлено ......

Судья В.В.Татарникова