Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Хасанского района в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования Хасанский район, к администрации Хасанского муниципального района, ФИО1, ФИО3 о признании постановления, договоров купли - продажи недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

Прокурор Хасанского района обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что согласно договору аренды земельного участка № 197 от 13.04.2011 года в аренде у ФИО1 находился земельный участок с кадастровым номером № площадью 3000 кв.м., местоположение которого установлено примерно в 335 метрах по направлению на северо-запад, от ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

07.03. 2013г на данном земельном участке ФИО1. на основании декларации недвижимости зарегистрирован объект недвижимости: техническая скважина, глубиной 20 метров.

На основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на данное сооружение, постановлением администрации Хасанского муниципального района N 766 от 13.05.2013 г. ФИО1 указанный земельный участок предоставлен в собственность для ведения личного подсобного хозяйства в порядке ст. 36 ЗК РФ в связи с наличием на данном земельном участке принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости - технической скважины глубиной 20 метров.

На основании данного постановления между администрацией района и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка N 159 от 13.05. 2013 г.

По договору купли- продажи от 09.06.2014 г. земельный участок был продан ФИО1 ФИО3

При предоставлении ФИО1 в собственность вышеуказанного земельного участка были допущены нарушения земельного законодательства.

В период с 2011г. по сентябрь 2013 Г. администрацией Хасанского муниципального района земельные участки из земель поселений для ведения личного подсобного хозяйства предоставлялись в порядке ст.34 Земельного кодекса РФ, то есть для целей, не связанных со строительством, а также в соответствии с положениями пп.3.3, п 1.7 Нормативного правового акта Думы Хасанского муниципального района от 06.05.2009 г. N 16 НПА « О порядке предоставления земельных участков, находящихся в границах Хасанского муниципального района, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством».

В силу указанных норм земельный участок предоставляется по заявлению физического или юридического лица без торгов, а в случае наличия подачи двух и более заявлений должны быть проведены торги.

Таким образом, предоставление земельного участка в порядке ст.36 ЗК РФ ФИО1 повлекло нарушение прав неограниченного круга лиц, которые в случае опубликования информационного сообщения о предоставлении земельного участка, могли на него претендовать.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости в соответствии с требованиями ст. ст. 33, 35 ЗК РФ, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Вместе с тем, предоставление в собственность земельного участка площадью 3000 кв. метров для эксплуатации сооружения- водозаборной скважины глубиной 16 метров является необоснованным.

В заявлении ФИО1 о предоставлении спорного земельного участка в собственность, сведения подтверждающие наличие обстоятельств, дающих право приобретения в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ земельного участка в размерах, значительно превышающих площадь сооружения, отсутствуют.

Из изложенного следует, что предоставление в собственность земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 для ведения личного подсобного хозяйства на основании ст.36 ЗК РФ является неправомерным. Не проведение торгов по данному земельному участку повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, лишенных возможности участия в торгах, и муниципального образования Хасанский район, которое недополучило денежные средства в бюджет района.

Прокурор, ссылаясь на требования ст. ст. 166-167 ГК РФ, просит признать недействительным постановление администрации Хасанского муниципального района N 766 от 13.05.2013 года о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3000 кв.м. ФИО1 в собственность для ведения личного подсобного хозяйства;

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N 159 от 13.05.2013 г., заключенный между администрацией Хасанского муниципального района и ФИО1

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 09.06.2014 г., заключенный между ФИО1 и ФИО3

прекратить право собственности ФИО3 на указанный земельный участок;

обязать администрацию Хасанского района вернуть ФИО1 полученные по договору купли-продажи N 159 от 13.05.2014 года денежные средства в сумме 22045, 68 рублей;

обязать ФИО3 земельный участок передать в распоряжение администрации Зарубинского городского поселения.

В судебном заседании пом. прокурора Королев Л.В. поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, при этом дополнил, что о нарушении земельного законодательства при предоставлении земельного участка ФИО1 прокурору стало известно из сообщения УФСБ России по Приморскому краю в октябре 2016 г., прокурор не является материальным истцом, иск предъявлен также и в интересах неопределенного круга лиц, в связи с чем, срок исковой давности при подаче иска не пропущен. Также прокурор возражает, что ФИО3 является добросовестным покупателем, так как он знал, что участок был приобретен ФИО1 по низкой цене.

Ответчик ФИО1 иск не признал и суду пояснил, что считает предоставление ему земельного участка законным. На его бывшем участке кроме скважины, он установил теплицы, разрабатывал его, что повлекло удорожание участка. В последующем он продал участок земли и скважину по двум договорам ФИО3

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, что подтвердил его представитель по доверенности ФИО2, который иск к ФИО3 не признал и пояснил, что ФИО3 является добросовестным покупателем. До заключения сделки он самостоятельно запросил в регистрирующих органах кадастровую выписку, выписку из ЕГРП по спорному земельному участку, то есть проверил необходимые документы и, убедившись в законности сделки по предоставлению земли ФИО1, заключил в последующем договор купли-продажи земельного участка и технической скважины. Никаких подозрений на то, что предыдущая сделка была незаконной, не возникло, в том числе и по стоимости, так как ему участок был продан выше кадастровой стоимости, с учетом нахождения на нем теплиц и понесенных расходов на разработку участка, хотя это не отражено в самом договоре. Считает, что оснований для признания этого договора недействительным в силу положений ст. 166-167 ГК РФ не имеется. Прокурор ссылается на нормы, которые с 01.03.2015 г. не действуют. Кроме того, прокурор пропустил срок исковой давности для обращения с иском в суд, сообщение УФСБ не может служить доказательством того, что о нарушении права прокурор узнал из этого сообщения.

Подробные возражения на иск приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика от администрации Хасанского муниципального района в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также заявление о признании исковых требований.

Представитель третьего лица от администрации Зарубинского городского поселения в судебное заседание также не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав прокурора, ответчика и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, а иск, подлежащим удовлетворению частично, по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, по договору аренды № от 13.04.2011 г., заключенному администрацией Хасанского района и ФИО1, последнему был предоставлен в аренду для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3000 кв.м., местоположение которого установлено примерно в 335 метрах по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

07. 03.2013 г. ФИО1 на указанном земельном участке зарегистрировал объект недвижимости- сооружение- техническая скважина глубиной 20 метров.

Впоследствии постановлением администрации Хасанского муниципального района Приморского края N 766 от 13.05.2013 года земельный участок под вышеназванным сооружением изъят из земель с. Андреевка и предоставлен в собственность для ведения личного подсобного хозяйства ФИО1

На основании данного постановления, между администрацией района и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка N 159 от 13.05 2013 года.

Договор аренды расторгнут на основании соглашения сторон 13.05.2013 года.

На основании договора купли-продажи от 23.05.2014 г. ФИО1 продал спорный земельный участок ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРП о переходе прав на объект, копией договора купли-продажи. Этим же договором ФИО1 продал ФИО3 техническую скважину. Переход права собственности зарегистрирован 09.06.2014 г.

В соответствии с ч. 1 п. 5 ст. 1 ЗК РФ земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ ( действовавшей при возникновении правоотношений) собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположено это здание, строение, сооружение.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обращаются в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12 мая 2005 года N 187-0, толкование норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо осуществлять в системной связи с иными нормами земельного, гражданского законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 Г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Поэтому на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, возможно возведение жилых домов, а также производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, предназначенных для производства сельскохозяйственной продукции.

При этом в п. 2 ст. 35 ЗК РФ ( действовавшей при возникновении правоотношений) указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно п. 3 ст. 33 ЗК РФ (действовавшей при возникновении правоотношений) предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, того факта, что на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий физическому или юридическому лицу, недостаточно для реализации права на приобретение земельного участка в собственность. Площадь земельного участка должна соответствовать нормам предоставления земельных участков, установленных статьей 33 ЗК РФ и должна быть достаточной для эксплуатации соответствующего здания, строения или сооружения, но не более того. В связи с изложенным, собственник здания, строения или сооружения, реализуя свое право на приобретение земельного участка в собственность, должен доказать, что для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости необходим земельный участок именно требуемой площади.

Как указано выше, за ФИО1 на праве собственности был зарегистрирован объект недвижимости – сооружение,- техническая скважина, глубиной 20 метров, тогда как предоставить в собственность в заявлении он просит земельный участок площадью 3000 кв.м.

В заявлении ФИО1 о предоставлении спорного земельного участка в собственность, сведения, подтверждающие наличие обстоятельств, дающих ему право на приобретение в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ земельного участка в размерах, значительно превышающих площадь сооружения, отсутствует.

В судебное заседание ответчик ФИО1 также не представил каких-либо доказательств того, что данная площадь земельного участка необходима ему для использования иного недвижимого имущества.

По смыслу ст. 36 ЗК РФ ( действовавшей при возникновении право отношений), размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. При этом, исключительное право на приобретение участка должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с требованиями ст. 33 ЗК РФ. Иное толкование вышеуказанной нормы приведет к приобретению земельного участка, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации, без проведения торгов в установленном порядке.

Таким образом, предоставление администрацией Хасанского муниципального района ФИО1 в собственность земельного участка с кадастровым номером 25:20: 360101 : 1233 в связи с наличием указанного объекта недвижимости на основании ст. 36 ЗК РФ, является неправомерным.

Статьями 30 - 31 ЗК РФ ( действовавших при возникновении правоотношений) предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для строительства, который обязателен для всех органов, осуществляющих распоряжение земельными

участками.

В своем заявлении в адрес администрации Хасанского муниципального района о предоставлении в собственность земельного участка, ФИО1 просил предоставить земельный участок в собственность именно в связи с наличием объекта недвижимости- сооружения- технической скважины, приобщив копию свидетельства о государственной регистрации этого объекта, при этом не конкретизировал, на каком основании и каким способом желает приобрести в собственность спорный земельный участок.

Предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду (п. 3 ст. 30 ЗК РФ – действовавшей при возникновении правоотношений).

Предоставление земельных участков в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Пункт 2.1 ст. 30 ЗК РФ ( действовавшей при возникновении правоотношений) предусматривает, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности предоставляется без проведения торгов лицу, с которым в установленном законом порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Кроме того, ФИО1 не указал, что желает приобрести земельный участок без согласования места размещения объекта.

Поскольку действовавшее законодательство предусматривало возможность продажи земельного участка только путем проведения торгов (аукциона, конкурса), то орган местного самоуправления, предоставляя ФИО1 в собственность земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, обязан был провести торги, принять решение о предоставлении земельного участка заявителю без проведения торгов либо обеспечить выбор земельного участка и принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

В этой связи следует также отметить, что ответчик –администрация Хасанского муниципального района в своем отзыве признала иск в полном объеме.

Таким образом, суд приходит к выводу, что действиями ответчиков ФИО1 и администрации Хасанского муниципального района были нарушены права неопределенного круга лиц и самого муниципального образования, а именно невозможность участия в торгах иных лиц и неполучение большего дохода в случае продажи земельного участка на торгах.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом, посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1.1. договора администрация передает ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 25:20: 360101: 1233, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок.

Земельный участок передан администрацией ответчику на основании акта приема - передачи.

В соответствии с п. 2.1 договора цена участка составляет 2245, 68 рублей. Покупатель оплачивает цену участка, указанную в П. 2. 1, в течение 10 рабочих дней с момента заключения настоящего договора (п. 2.2 договора).

Согласно п. 2.3 полная оплата цены участка должна быть произведена до регистрации права собственности на участок.

Таким образом, суд считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде возложения на администрацию Хасанского муниципального района обязанности вернуть ФИО1 денежные средства в размере 2245, 68 рублей.

Ответчиком ФИО1 не заявлено требований о пропуске срока исковой давности, при этом следует согласиться с доводами прокурора о том, что о нарушении прав и законных интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц ему стало известно в ходе проверки УФСБ в октябре 2016 г. Исковое заявление подано в суд в ноябре 2016 г.

В то же время, разрешая требования прокурора в части признания последующего договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд приходит к следующим выводам.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, высказанной в Постановлении от 21.04. 2003 г № 6-П, в случае, если имущество приобретено по возмездному договору у лица, которое не имело права его отчуждать, и заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Собственник (или законный пользователь) имеет возможность прибегнуть к способу защиты, предусмотренному ст. 167 ГК РФ, когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона. Но когда спорное имущество приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей и т.д.) сделок отчуждателем имущества, по которым выступает уже другое лицо, защита лица, считающего себя собственником имущества возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются основания, предусмотренные законом.

Как следует из материалов дела и пояснения представителя ответчика ФИО2, договор, заключенный между ФИО1 и ФИО3 23.05.2014 г. и зарегистрированный 09.06.2014 г., является возмездным и в момент совершения сделки приобретатель не знал о том, что в отношении спорного земельного участка имеются притязания третьих лиц. Более того, заблаговременно, до совершения сделки, ФИО3 самостоятельно запросил в регистрирующих органах необходимые документы по регистрации спорного земельного участка как объекта недвижимости на основании предыдущей сделки ( копии выписок из ЕГРП от 14.04.2014 г. и кадастровой палаты от 17.04.2014 г.) приобщены к материалам дела. При этом следует учесть, что государство в лице указанных органов наделено полномочиями по проверке законности сделок, однако нарушений закона ими не была установлено.

Довод прокурора о несоразмерности стоимости земельного участка по первой сделке с ценой по последующей сделке, не может служить достаточным основанием для признания этой сделки недействительной, поскольку в силу положений ст. 421, 424 ГК РФ стороны по своему усмотрению определяют цену в договоре. Стоимость участка оценена в 150000 рублей, то есть выше кадастровой и в связи с нахождением на нем иного имущества- возведенных теплиц, что подтверждается представленными договорами подряда и платежными документами, а также удорожание участка связано и с предварительной разработкой земельного участка. То есть суд принимает довод представителя ответчика о том, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. При этом сделка, по которой он приобрел владение спорные имущество, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Таким образом, суд приходит к выводу, что доводы ответчика о добросовестности владения им спорным земельным участком является обоснованными.

При указанных обстоятельствах, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований, заявленных прокурором о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка от 23.04.2014 г., заключенного между ФИО1 и ФИО3, и возложении обязанности возвращения земельного участка в распоряжение администрации Зарубинского городского поселения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования прокурора Хасанского района в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования Хасанский район к администрации Хасанского муниципального района,, ФИО1, ФИО3 о признании постановления, договора- купли продажи недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки – удовлетворить частично.

Признать недействительным постановление администрации Хасанского муниципального района Приморского края N 766 от 13.05.2013 г о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:20: 360101: 1233 площадью 3000 кв. метров, местоположение которого установлено примерно в 335 метрах по направлению на северо- запад от ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, ФИО1 в собственность для ведения личного подсобного хозяйства.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от 13.05.2013 г. с кадастровым номером № площадью 3000 кв. метров, заключенный между администрацией Хасанского муниципального района и ФИО1.

Обязать администрацию Хасанского района вернуть ФИО1 полученные по договору купли-продажи N 159 от 13.05.2013 года денежные средства в сумме 2245 рублей 68 копеек.

В остальной части иска отказать

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Хасанский

районный суд в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированном виде.

Судья Кротова Н.И.