Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Обнинского городского суда гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Циолковский» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л :

12.11.2018 г. ФИО2, обратившись в суд с иском к ООО «Циолковский», в дальнейшем уточнив требования, просила о взыскании неосновательного обогащения 204552 руб. в связи с уменьшением цены договора от 13 апреля 2017 г. об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №, компенсации морального вреда 100000 руб., штрафа 102276 руб., признании недействительными условий договора о договорной подсудности споров по месту нахождения застройщика (пункт 11.2) и применении при расчетах площади лоджий без понижающего коэффициента (пункт 1.4), а также о взыскании судебных расходов 37465 руб. 22 коп.

Указав в обоснование заявленных требований, что ответчиком стоимость строительства квартиры после предварительного обмера была увеличена до 4515223 руб., при этом в расчете применен коэффициент затрат на возведение лоджий единица, вместо понижающего коэффициента 0,5, что повлекло неосновательное обогащение ответчика. В претензии 24 сентября 2018 года она потребовала возвратить указанную сумму. В удовлетворении требований ответчик отказал, по ее мнению незаконно, нарушив при этом условия договора и не применив положения статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 3.36 и 3.37 Приказа Минземстроя РФ №37 от 04.08.1998 г. (в ред. 04.04.2000 г.) «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», СНиП 2.08.01-89 Жилые здания (с изменениями 1-4), согласно которым площадь квартиры определяется, как сумма площади жилых помещений и подсобных помещений без учета площади лоджий, которая включается в общую площадь квартиры с понижающим коэффициентом 0,5.

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель Еремина В.В. иск поддержали по основаниям и доводам, изложенным в нем. Ссылались на то, что пункт 1.4. договора перед его подписанием истице разъяснен не был, в договоре не указано, что он влияет на стоимость объекта долевого строительства. Пункт 11.2. договора о подсудности споров был изложен в предварительном договоре в иной редакции. Однако, ответчик гарантировал заключение основного договора в точном соответствии с условиями предварительного договора. При заключении основного договора информацию о заключении договора на иных условиях, ответчик истице не предоставил.

Представитель ответчика ФИО1 иск не признал, ссылался на то, что стороны не договаривались применять при определении стоимости объекта долевого строительства понижающих коэффициентов. Цена была определена сторонами в договоре за весь объект долевого строительства. Стоимость объекта долевого строительства не устанавливалась из расчета стоимости единицы площади, стороны не определяли равенства цен единицы площади лоджии и единицы площади жилого помещения. Названные Приказ и СНиП к сложившимся между сторонами правоотношениям не применяются, поскольку не регулируют вопросы ценообразования, а используются при подсчете площади здания для технического учета жилого фонда, а СНиП и СП – для проектирования и строительства. Они не определяют цену в договоре долевого участия в строительстве и не устанавливают обязательного для сторон правила исчисления цены исходя из площадей лоджии с понижающим коэффициентом.

Кроме того, представитель заявил о пропуске срока исковой давности, указывая на оспоримость сделки и на исчисление срока в соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации с даты регистрации договора 21 апреля 2017 года. Просил передать дело на рассмотрение Наро-Фоминскому городскому суду Московской области с учетом договорной подсудности.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

20 февраля 2017 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор №, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор участия в долевом строительстве в течение шестидесяти дней с момента направления застройщиком участнику долевого строительства предложения о заключении договора. В предварительном договоре стороны согласовали предмет и иные предложенные застройщиком существенные условия.

Как следует из материалов дела, 13 апреля 2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого после полной оплаты цены договора и ввода дома в эксплуатацию истице подлежала передаче двухкомнатная квартира на № этаже в № секции № корпуса общей площадью № кв.м., расположенная на земельном участке по адресу: <адрес>

В пункте 8.2. предварительного договора стороны согласовали обращение стороны за защитой своих прав в суд общей юрисдикции.

В оспариваемом истицей пункте 11.2 основного договора содержится указание на рассмотрение споров в суде по месту нахождения застройщика.

В судебном заседании ответчик просил передать дело на рассмотрение Наро-Фоминскому городскому суду по правилам договорной подсудности.

Ответчик оспаривал указанное условие основного договора.

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривает смысл предварительного договора в принятии обязанности заключить в будущем договор основной.

Частью 1 указанной статьи предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частью 3 указанной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В судебном заседании ФИО2 поясняла, что, подписывая договор, она полагалась на то, что заключает его на условиях, согласованных в предварительном договоре, которые позволяли ей иск о защите прав потребителей предъявить также в суд по месту ее жительства или месту пребывания, либо по месту заключения или месту исполнения договора.

ФИО2 зарегистрирована и фактически проживает по адресу: <адрес>. Оба договора были заключены и исполнялись в городе Обнинске. Ее целью при заключении предварительного договора была определенность с условиями будущего договора.

При возникновении у сторон разногласий относительно условий основного договора, они разрешаются в судебном порядке согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, которому предшествует досудебное урегулирование. Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Такое предложение об изменении согласованного в предварительном договоре условия ответчиком истцу не направлялось. В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчик не представил доказательств соблюдения порядка изменения условий договора. Не подтвердил допустимыми доказательствами согласие ФИО2 с изменением условий договора.

Поскольку не представлено достоверных доказательств того, что предварительный договор сторонами расторгался или изменялся, он является действующим, предусматривает условие о порядке разрешения споров, которое в соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ обязательно было для включения в основной договор. На основании части 7 статьи 29 ГПК РФ, пункта 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей», а также положений статей 429, пункта 2 статьи 452, статьи 421 и пункта 2 статьи 428 ГК РФ суд приходит к выводу о признании условия о рассмотрении споров в суде по месту нахождения застройщика ООО «Циолковский» (пункт 11.2 основного договора) недействительным.

При разрешении заявленного истицей материального требования, суд учитывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение),

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ ( в редакции, действовавшей на день возникновения отношений) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Заключенный сторонами договор является публичным и регулируется положениями ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так в силу пункта 4 указанной статьи в случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны (пункт 5).

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" при определении общей приведенной площади жилого помещения применяется понижающий коэффициент для лоджий – 0,5.

Как видно из материалов дела, цена договора в Приложении №3 определена в общей сумме 4481880 руб., которые оплачиваются участником долевого строительства в размере 2240340 руб. в течение 5 дней со дня государственной регистрации договора; 2240940 руб. двумя равными платежами в срок до 30 июня и 30 сентября. Оплата произведена истицей в соответствии с условиями договора, что не оспаривал ответчик.

01 июня 2018 года объект долевого строительства общей площадью всех частей <адрес> кв.м., передан истцу по акту приема-передачи, между сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому в связи с фактической площадью построенного объекта <адрес>. увеличена цена до 4515223 руб., произведена доплата 33343 руб. Представитель ответчика указывал, что при окончательных расчетах стоимости передаваемой истицы квартиры учитывалась фактическая площадь лоджии <адрес> кв.м., и с ее учетом истцом производилась доплата за изменение площади объекта.

По данным КП «БТИ» Обнинского филиала фактическая общая площадь квартиры составила № кв.м., площадь лоджии № кв.м.

Истица обратилась с настоящим иском, ссылаясь на наличие основания для перерасчета стоимости квартиры и ее уменьшения, так как расчет площади лоджии был произведен без понижающего коэффициента.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения, по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Стороны в договор включили следующие условия:

о том, что определенная в договоре общая площадь квартиры, указанная в Приложении №1 к настоящему договору является ориентировочной. Окончательная площадь объекта долевого строительства (с учетом площади балконов/лоджий без применения понижающих коэффициентов) будет определена после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию на основании данных, полученных в результате обмеров объекта долевого строительства органами технической инвентаризации (пункт 1.2.);

о том, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (абзац 1 пункта 3.8);

если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, определенная в соответствии с правилами пункта 1.4. настоящего договора, окажется больше площади, указанной в настоящем договоре, участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства из расчета стоимости одного квадратного метра, определяемой расчетным путем исходя из цены договора и общей площади объекта долевого строительства, указанной в первоначальной редакции Приложения №1 без учета последующих перепланировок, что оформляется дополнительным соглашением сторон (абзац 2 пункта 3.8.);

если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, определенная в соответствии с правилами пункта 1.4. настоящего договора окажется меньше площади, указанной в настоящем договоре, застройщик обязан вернуть излишние денежные средства из расчета стоимости одного квадратного метра, определяемой расчетным путем исходя из цены договора и общей площади объекта долевого строительства, указанной в первоначальной редакции Приложения №1 без учета последующих перепланировок, что оформляется дополнительным соглашением сторон (абзац 3 пункта 3.8.).

В соответствии с пункт 4.6. договора, подписанием настоящего договора стороны подтверждают свое согласие на изменение цены настоящего договора после его заключения в случаях, предусмотренных пунктом 4.5. договора.

Согласно пункту 4.5. договора, цена объекта может быть изменена только в случаях, предусмотренных настоящим договором и законом.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно приказу № от 29.12.2016 г. о ценах на квартиры корпуса № в строящемся доме многоквартирной доме в ЖК Циолковский цена определяется исходя из общей площади стоимости строительства многоквартирных дома, иных экономических показателей, исходя из фактических затрат на реализацию проекта.

Из условий договора следует, что цена определена сторонами как произведение цены единицы общей площади такого жилого помещения и общей площади такого жилого помещения. Этим вызвана ее нестабильность и изменение в зависимости от фактической площади построенного объекта долевого строительства. Таким образом, на основании указанных положений закона и условий заключенного сторонами договора суд пришел к выводу о том, что понижающий коэффициент подлежал применению и имеется на стороне ответчика неосновательное обогащение.

Цена 1 кв.м. – 69464 руб. 97 (4515223 руб. : 65).

Стоимость лоджии составит – 34732 руб. 49 коп. (коэффициент 0,5 к 69464).

Излишне уплачено 187555 руб. 45 коп. (34732х5,4).

Ссылку ответчика на пропуск срока исковой давности суд с учетом положений пункта 1 статьи 168, пунктов 4 и 5 статьи 426, статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей», суд признает несостоятельной, поскольку исчисляемый по правилам статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации не является нарушенным.

Установив нарушение ответчиком прав истца как потребителя, суд на основании п. 1 ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 30000 руб., учтя при этом характер причиненных потребителю нравственных страданий, принципы разумности и справедливости, степень вины ответчика.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Представителем ответчика заявлено о снижении штрафа.

Штраф, предусмотренный ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной Законом неустойки. Следовательно, применение ст. 333 ГК РФ возможно при определении штрафа, предусмотренного Законом о защите прав потребителей. Наличие оснований для снижения и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Разрешая вопрос о соразмерности штрафа, суд учитывает характер спора и обстоятельства дела, характер допущенных нарушений, их последствия, и приходит к выводу о его снижении в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 15000 руб.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).

Интересы истицы ФИО2 в судебном заседании представляла адвокат Еремина В.В.

Несение истицей расходов по составлению искового заявления 3000 руб., и за представительство в суде первой инстанции 30000 руб. подтверждено квитанциями №, №, №.

Учитывая результат рассмотрения дела, характер спора, принимая во внимание объем действий, проведенных представителем по делу, время занятости представителя в судебном заседании, суд приходит к выводу о взыскании расходов в сумме 20000 руб.

В соответствии со статьями 94 и 98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом расходы по оплате госпошлины в сумме 4465руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО2 к ООО «Циолковский» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, удовлетворить.

Признать пункты 1.4 и 11.2 договора участия в долевом строительстве №, заключенного 13 апреля 2017 года между ФИО2 и ООО «Циолковский» недействительными.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Циолковский» в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в сумме 187555 руб. 45 коп, компенсацию морального вреда 30000 руб., расходы по оплате госпошлины 4465 руб., за составление искового заявления 3000 руб., по оплате услуг представителя 20000 руб., штраф 15000 руб.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд через Обнинский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

Обнинского городского суда О.А. Прохорова