Гражданский кодекс часть 1

Марканов А.И. обратился в суд с иском к ТСЖ «Полюс» о взыскании денежных средств в размере 4495 руб. 57 коп. и компенсации морального вреда в размере 25000 рублей.

В ходе рассмотрения дела, увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчика 6906 руб. 35 коп. и компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей.

24.03.2021 в судебном заседании Марканов А.И. уменьшил исковые требования о взыскании денежных средств, просит взыскать с ответчика 1726 руб. 59 коп. и отказался от требования о взыскании морального вреда в размере 50000 рублей. Отказ принят судом, о чем вынесено определение.

Марканов А.И. в судебном заседании пояснил, что является одним из собственников квартиры №****- 1/4 доля в праве собственности. Собственниками данного дома в марте 2007 было создано ТСЖ «Полюс». Решением Сергачского районного суда от 30.09.2008г. нежилые подвальные помещения площадью 432,2 м.кв, находящиеся по адресу: *** признаны муниципальной собственностью. Постановлением Земского собрания от 27.09.2010г. указанные нежилые подвальные помещения переданы в общедолевую собственность собственникам дома № ***.То есть, на момент создания ТСЖ, нежилые подвальные помещения не являлись общедолевой собственностью.

На протяжении длительного времени, ТСЖ сдает подвальные помещения в аренду и

незаконно взимает плату с арендаторов, которые занимают указанные помещения, принадлежащие собственникам дома № **. Собственники подвальных помещений не давали полномочий ТСЖ «Полюс» на заключение договоров аренды. Из данных предоставленных ТСЖ «Полюс», выяснилось, что за последние три года от арендаторов за аренду помещений получены денежные средства в размере 526800 рублей. Данные денежные средства должны быть использованы только по решению собственников подвальных помещений. Этого сделано не было. Тем самым ТСЖ «Полюс» незаконно присвоило деньги от аренды нежилых подвальных помещений.

Ответчик предоставил в суд протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме расположенного по адресу *** от 06 июля 2016 года. Принято решение: утвердить решение о сдаче в аренду нежилых помещений в многоквартирном доме № ***. В представленном протоколе не указано, что собственники нежилых помещений наделяют полномочиями ТСЖ «Полюс» по заключению договоров с арендаторами и использованию денег, полученных от арендаторов по усмотрению ТСЖ. По каждому объекту (по каждой арендуемой площади) оформляется договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием. Для подписания таких договоров общее собрание собственников помещений должно уполномочить ТСН / ТСЖ/ УК на заключение договоров аренды, утвердить арендную ставку.

Согласно части 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицамв случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Собственники нежилых подвальных помещений, то есть объектов общего имущества в многоквартирном доме, не передавали в их пользование иным лицам.

В протоколе, предоставленном ответчиком, нет решения собственников подвальных помещений о наделения ТСЖ полномочиями по сдаче в аренду нежилых помещений. И предоставленный ответчиком протокол, доказывает то, что собственники помещений сдают в аренду нежилые помещения, а не ТСЖ «Полюс» и деньги, полученные от аренды нежилых подвальных помещений, принадлежат только собственникам нежилых подвальных помещений, а не ТСЖ и он, имеющий долю в общедолевой собственности, имеет право на долю денежных средств, полученных от аренды нежилых помещений.

Согласно ст. 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.Ответчик не предоставил документы о конкретном использовании полученного от аренды дохода, там самым подтвердил, что никаких дополнительных решений, собственники нежилых помещений не принимали. Исходя из ст. 248 ГК РФ, доходы от использования общего имущества принадлежат его собственникам соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество. Лицо, определенное общим собранием собственников, наделяется лишь полномочиями по заключению договора на условиях, установленных решением общего собрания. Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица, то есть ТСЖ.

Истцом представлен расчет к взысканию.

Полученные ТСЖ от аренды денежные средства – 526 800 рублей. Площадь жилых помещений собственников - 3867,3м.кв. 100% - долей площадь квартиры Марканова А.И.- 50,7 кв.м. Доля его квартиры в общедолевой собственности: 50,7 : 3867,3 = 0,01311 0,01311 х 100 % = 1,311 (доля квартиры истцав общедомовой собственности. 526800 рублей - 100%. 1% составляет 526800 : 100 % = 5268 руб.

5268 х 1,311 = 6906,35 рублей (составляет доля квартиры истца в общедомовой собственности, от суммы, полученной от аренды нежилых подвальных помещений). Стоимость одного м.кв. 526800 : 3867,3 = 136,22 руб. Сумма, положенная истцу- 136,22 х 50,7 = 6906,35 руб. Истец имеет одну четвертую часть квартиры, то есть 6906,35 руб. : 4 = 1726,59рублей.

Истец просит суд взыскать с ТСЖ «Полюс» денежные средства в размере 1726 руб. 59 коп. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 700 рублей.

Представитель ответчика ТСЖ «Полюс»- Жадаева В.К. исковые требования не признала и пояснила, что с 2012 она является председателем правления ТСЖ «Полюс». Доводы истца о том, что ТСЖ «ПОЛЮС» незаконно взимает оплату с арендаторов, которые занимают нежилые помещения, противоречат обстоятельствам дела. Также не соответствуют материалам дела и доводы истца о том, что собственники нежилых помещений не давали полномочий на заключение договоров аренды с арендаторами и взимании с них арендных платежей.

Собственникам помещений МКД №*** на праве общей долевой собственности принадлежит ряд помещений (подвалы).

В 2010 году ТСЖ «Полюс», в лице председателя Марканова А.И. (на момент заключения договоров аренды действовал на основании Устава), с согласия всех собственников и арендаторов помещений, заключил договоры аренды нежилых помещений, в соответствии с которыми, ТСЖ предоставило арендаторам в аренду часть имущества общего пользования, являющегося общей долевой собственностью членов ТСЖ «Полюс». Правовым основанием для заключения договора были указаны Устав ТСЖ «Полюс», протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание, проведенное собственниками жилых помещений МКД №** по адресу: ***, соответствует требованиям ст. 44 ЖК РФ, на нем был решен вопрос о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, сдаче его в аренду, размере арендной платы, а также принято решение об определении лица, которое уполномочено на заключение договора аренды. Данные полномочия были возложены на председателя правления ТСЖ «Полюс» - Марканова А.И, который являлся до 2012 года председателем ТСЖ.

Довод истца о том, что собрание не проводилось, опровергается протоколом собрания, на котором были приняты вышеуказанные решения, данные решения в предусмотренном законом порядке недействительными признаны не были, собственниками жилых помещений в многоквартирном доме не обжаловались.

Принимая на общем собрании собственников жилых помещений решение о сдаче подвального помещения в аренду, собственники имущества в многоквартирном доме, таким образом, распорядились своими правами на данное имущество.

Договор фактически был исполнен, помещения переданы арендаторам, которые вносят арендную плату, обусловленную договорами. С 2012 г., после избрания ее на должность председателя правления и по настоящее время, оплата за аренду нежилых помещений производится по безналичному расчету через Сбербанк, которые поступают на счет ТСЖ «Полюс».

В договорах аренды в разделе 5. «Срок действия договора» обозначено, что «...в случае, если одна из сторон за месяц до окончания действия договора не заявила о его расторжении, договор считается продленным на следующий год». Изменений об аренде за это время никаких не было, арендная плата тоже не менялась. Все денежные средства, поступившие на счет ТСЖ, расходуются по решению собственников помещений.

Ежегодно по итогам года председатель и ревизионная комиссия отчитываются на общем собрании о всех финансовых расходах денежных средств за отчетный период, а также о выполнении сметы доходов и расходов денежных средств за год. Затем утверждается смета на следующий календарный год и план работы по ремонту и содержанию многоквартирных домов ТСЖ «Полюс».

В ТСЖ «Полюс» имеется банковский счет, на который поступают все оплаченные денежные средства. Разделение счетов от жилых и нежилых помещений в ТСЖ не предусмотрено. Тем более, что ни один нормативный документ не обязывает вести 2 лицевых счета в ТСЖ «Полюс», т.к. на это необходимы дополнительные финансовые затраты. В ТСЖ «Полюс» имеется единая смета доходов и расходов денежных средств. Вместе с тем, в материалы дела не представлены доказательства того, что собственниками помещений многоквартирного дома принято решение об ином порядке использования данного имущества, предполагающего возможность его использования истцом, либо о выплате истцам денежной компенсации за пользование данным имуществом. Истец всеми силами пытается признать договоры аренды, подписанные им же со стороны ТСЖ «Полюс», ничтожными и применить последствия недействительности ничтожных сделок. Однако, согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, т.е. с 2010 года.

Фактически, между ней и истцом сложились неприязненные отношения после того, как Марканов А.И. был уволен с должности председателя правления ТСЖ «Полюс» и на эту должность была избрана она. Марканов А.И. и по сей день не может смириться с увольнением и всячески препятствует работе председателя и ТСЖ в целом (пишет заявления в правоохранительные органы, обращается с исковыми заявлениями в мировые и районные суды Сергачского района, была предпринята попытка создания нового ТСЖ (решением Арбитражного суда Нижегородской области протоколы и решения о создании ТСЖ были признаны незаконными, решением Сергачского районного суда ТСЖ, созданное по инициативе Марканова, было ликвидировано).

Представитель ТСЖ также пояснила, что жилищное законодательство устанавливает, что решение вопросов о передаче в пользование общего имущества отнесено к компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме (ч.4 ст. 36 ЖК РФ). Также законодатель наделил ТСЖ правом предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (п.1.ч.2 ст.137 ЖК РФ). Значит, ТСЖ обладает полномочиями по принятию решений о предоставлении в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме. При этом полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников, которые, в данном случае, выбрали соответствующий способ управления общим имуществом, путем создания некоммерческой организации. Создав некоммерческую организацию как юридическое лицо, не имеющее целью извлечение прибыли и не распределяющее полученную прибыль между участниками (п.1 и 3 ст.50 ГК РФ), граждане не ставят своей задачей получение доходов от деятельности этой некоммерческой организации. ТСЖ является разновидностью некоммерческой организации, которое создано собственниками помещений в многоквартирном доме исключительно с целью эффективного управления имуществом многоквартирного дома, а также для совместного управления общим имуществом многоквартирного дома (ст.291 ГК РФ, ч.1 ст.135 ЖК РФ).

Согласно п.1 ч.2 ст.137, п.6 ст.138, п.12 ч,2 ст.145, п.3 ч.2 ст.152 ЖК РФ, товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения уставных целей осуществлять хозяйственную деятельность и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Право товарищества на передачу части общего имущества в пользование предусмотрено п.3 ч.2 ст.152 ЖК РФ и п.7.2 Устава ТСЖ «Полюс». Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме».

П. 4.1 Устава ТСЖ «Полюс». ТСЖ вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления домом, договор о содержании и ремонте общего имущества и иные.

Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Третьи лица: Андреева М.И., Бульгин В.Ю., Шуртаков Е.А., Калинина Т.А., Алиев Д.С.-о., представитель третьего лица Сергачского районного отделения Нижегородского областного отделения общероссийской общественной организации «ВДПО»- в судебное заседание не явились. Уведомлены надлежащим образом (л.д.158-163). Заявлений и сообщений в суд не поступало.

Заслушав стороны и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 291 ГК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.

Согласно п.2 указанной нормы, товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим: имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч.2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в том числе: принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (пункт 3); принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (пункт 3.1).

Согласно ч.1 ст.135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (многоквартирных домах), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (многоквартирных домах).

В соответствии п. 8 ч.1 ст. 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В судебном заседании установлено, что Марканову А.И. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/4 доля квартиры, расположенной по адресу: ****. Право на квартиру возникло на основании договора безвозмездной передаче жилья в собственность (л.д. 20).

Собственниками данного дома в марте 2007 было создано ТСЖ «Полюс». Председателем правления ТСЖ до 2012 был истец- Марканов А.И.

В 2008 владельцы жилых помещений в д.**** Н. и Л. обратились в суд с иском к Комитету имущественных отношений администрации Сергачского муниципального района о признании права общей долевой собственности на нежилое встроенное подвальное помещение в указанном доме. Представителем истцов в суде был Марканов А.И.

Решением Сергачского районного суда от 30.09.2008г. в удовлетворении исковых требований отказано (л.д.115-121).

Как следует из указанного решения, нежилые подвальные помещения площадью 432,2 м.кв, находящиеся по адресу: ****признаны муниципальной собственностью, а не общедолевой собственностью собственников жилых помещений в указанном доме. Согласно проекту жилого дома, в подвале здания запроектировано ПРУ с использованием его в мирное время под ЖКО. Помещение было самостоятельным объектом недвижимости и имело самостоятельное назначение.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

После этого, председатель правления ТСЖ «Полюс» Марканов А.И. неоднократно обращался в Земское собрание Сергачского муниципального района с заявлениями о передаче нежилого помещения ТСЖ «Полюс» (л.д.174-176).

Постановлением Земского собрания Сергачского муниципального района от 29.12.2009 №143 была создана рабочая группа по вопросу передачи нежилых подвальных помещений ТСЖ «Полюс» (л.д.177).

Постановлением Земского собрания муниципального района Нижегородской области от 27.09.2010 №68 нежилое помещение в д. №***, общей площадью 432,2 кв.м, передано безвозмездно в общую долевую собственность собственников жилых помещений дома № ***. Обоснованием для передачи недвижимого имущества указаны нормативные акты: Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Устав Сергачского муниципального района. Основанием для принятия постановления указано обращение членов ТСЖ «Полюс» о передаче нежилого помещения в состав имущества ТСЖ (л.д.22).

Таким образом, нежилое помещение было передано безвозмездно в общую долевую собственность собственников жилых помещений ТСЖ «Полюс», а не юридическому лицу- ТСЖ.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно ч. 2 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, органы местного самоуправления должны осуществлять полномочия по решению вопросов местного значения в соответствии с нормативными правовыми актами, действующими в Российской Федерации.

Однако, указанными выше нормативными актами не предусмотрено право органа местного самоуправления (ОМС) передать недвижимое муниципальное имущество в собственность физических лиц бесплатно. ОМС имеет право передать муниципальную собственность бесплатно физическим лицам только в порядке приватизации жилых помещений, которые используются ими по договору социального найма и земельных участков, которые находятся в пользовании конкретных лиц.

Таким образом, подвальное помещение в собственности истца Марканова А.И. не находится, а находится, фактически, в пользовании ТСЖ «Полюс», которое является юридическим лицом- некоммерческой организацией. Следовательно, права Марканова А.И., в результате сдачи ТСЖ подвального помещения в аренду – не нарушены.

Кроме этого, как установлено в судебном заседании, после передачи подвального помещения, Марканов А.И., являясь в то время председателем правления ТСЖ «Полюс» сам заключал договоры аренды с предпринимателями (л.д. 40-41,42-43,44-45, 130-131). На вопрос суда: на каком основании он заключал договоры, Марканов А.И. четко ответить не смог, пояснил, что просто так решил сам. Установлено, что до 2012 оплата арендаторами производилась наличными денежными средствами в кассу ТСЖ, после смены руководства ТСЖ, оплата производится через банк на расчетный счет ТСЖ (л.д.88-93).

Установлено также, что никогда никем не поднимался вопрос о распределении денежных средств, полученных от сдачи в аренду подвального помещения, между собственниками жилых помещений ТСЖ. Денежные средства, на основании решения общего собрания (л.д.95-96, 108-114), использовались на общие нужды всех собственников и функционирование ТСЖ. Правление ТСЖ ежегодно отчитывалось перед собственниками о доходах и расходах перед собственниками жилых помещений и публиковало указанные сведения на сайте в свободном доступе (л.д.51-64).

Оценивая все обстоятельства и доказательства по делу в совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Марканова Александра Ивановича к ТСЖ «Полюс» о взыскании денежных средств- отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца, с момента изготовления в окончательной форме, в Нижегородский областной суд путем подачи жалобы через Сергачский районный суд.

Судья: Гусев С.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 марта 2021г.

Судья: Гусев С.А.