Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дондуковой О.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ о регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

В суд обратилась Дондукова О.А. с иском к Управлению Росреестра о регистрации перехода права собственности по договорам купли- продажи № * от * ноября * года и № * от * ноября * года в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Исковое заявление мотивировано тем, что Дондукова О.А. в соответствии с договором купли-продажи № * от * ноября * года и № * от * ноября * года приобрела в собственность недвижимое имущество, принадлежащее ООО Агентство «НКИ», переименованный из ООО «Агентство «СБС АГРО»: 1) квартиру в двухквартирном доме, общей площадью * кв.м., расположенную по адресу: Республика Бурятия, с. *, пер. *, д. * кв. *, с надворными постройками. По договору купли-продажи № * от * ноября *. указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора о передаче недвижимого имущества в уставный капитал от * декабря * года и акта приема-передачи от * декабря * года. Право зарегистрировано в БТИ от * апреля * года, и записано в реестровую книгу под № *. 2) квартиру в двухквартирном доме, общей площадью * кв.м., расположенную по адресу: Республика Бурятия, с. * пер. *, д. * кв. *, с надворными постройками. По договору купли-продажи № * от * ноября *. указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора о передаче недвижимого имущества в уставный капитал от * декабря * года и акта приема-передачи от * декабря * года. Право зарегистрировано в БТИ от * апреля * года, и записано в реестровую книгу под № *. Расчеты по названным сделкам совершены. На неправильное указание адреса и площади приложены справки с БТИ. Договора купли-продажи были совершены с конкурсным управляющим Е., который был назначен на данную должность решением Арбитражного суда г. Москвы от 11 октября 2005г. в связи с банкротством ООО «Агенство «Недвижимость, Капитал, Интеграция» и его дальнейшее действие на этой должности продлевалось еще 3 раза. В период конкурсного управления по имуществу принадлежащему ООО «Агентство «НКИ» было вынесено решение собрания кредиторов от * июня 2006г. об их продаже через торги. На основании данного решения неоднократно объявлялись торги в форме аукциона от * октября 2006г. и * декабря 2006г. и о продаже через публичное предложение от * апреля 2007г., * августа 2007г., * сентября 2007 г., * октября 2007г. через публикацию. На основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 26 февраля 2008 года и выписки из ЕГРЮЛ от * мая 2008 года в отношении продавца объектов недвижимости ООО «Агентство «НКИ» завершено конкурсное производство и ликвидировано. Истец обращалась в Управление Федеральной регистрационной службы по РБ для регистрации права собственности на вышеуказанные объекты, между тем 10 ноября 2008 года было вынесено решение об отказе в государственной регистрации права собственности. В настоящее время, кроме отсутствия продавца, замечания устранены. Одним из пунктов отказа, это отсутствие государственной регистрации прав по договорам передачи объектов недвижимости в уставный капитал от ОАО АК Агропромышленного банка в ООО «Агентство недвижимости «СБС АГРО» от * декабря *., после вступления силу ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но согласно п. 1 ст. 33 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997г. закон вступил в силу 30 января 1998г., через 6 месяцев после его официального опубликования от 30 июля 1997г. А УФРС в Республике Бурятия было организовано только 01.10.1998г., согласно п. 2 ст. 33 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997г. т.е. позже, и поэтому не была выполнена процедура по регистрации перехода прав в УФРС, но права зарегистрированы в БТИ вовремя.

В судебное заседание истец Дондукова О.А, не явилась. В судебном заседании представитель истца по доверенности от * июля * года Манданов Н.В. исковые требования поддержал, суду дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что о проведении аукциона по продаже указанных квартир проживающие в них жильцы были уведомлены лично им самим Однако, Галсанова и Бадмаевы отказались от участия в приобретении квартир, никакого желания не изъявили. Просит исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по доверенности от * января * года Настобурская Л.Ю. против удовлетворения иска не возражала, суду пояснила, что от Дондуковой О.А. на государственную регистрацию права документы поступили * августа 2009 года. В государственной регистрации права было отказано на основании абзаца 4,9, 10 п.1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним». Дондуковой О.А. было дано письменное Сообщение об отказе в государственной регистрации от 06.10.2009 года. Доводы, изложенные в Сообщении, она поддерживает.

В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Галсанова С.Д. суду пояснила, что работала в системе Агропромышленного банка, и оттуда ушла на пенсию. Ей от профсоюза как многодетной матери и ветерану труда выделили квартиру по адресу: с. *, пер. *, д. * кв. *, в которой они проживала с того момента, как дом построили, в администрации поселка выдали ордер. В то время квартира передавалась от банка другим организациям, и она не понимала, почему. Она сама предлагала за большую сумму выкупить квартиру. В 2010 году ей стало известно, что ее квартиру купила Дондукова О.А. Считает это несправедливым и незаконным.

В судебном заседании третье лицо на стороне ответчика Бадмаева Е.Х. суду пояснила, не согласна с договорами купли-продажи квартир, будет их оспаривать в судебном порядке. Они проживали в квартирах с момента постройки, но не были уведомлены о предстоящей продаже. Считает сделку незаконной также потому, что жилье было им предоставлено как остро нуждающимся, Галсановой С.Д. - как ветерану и работнику банка, Бадмаевой Е.Х.- как матери- одиночке ребенка инвалида с детства. Другого жилья у них нет. Купить квартиры за цену, которую им предлагали, возможности не было. Однако, они просили снизить цену, или предоставить им рассрочку.

В судебное заседание третье лицо на стороне ответчика Бадмаева Н.Х. не явилась. Суд с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, при этом договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1 ст. 567 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ) Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ).

Согласно ст. 33 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указанный Федеральный закон вводится в действие на всей территории РФ через шесть месяцев после его официального опубликования 30 июля 1997 года, т.е. с 01 февраля 1998 года.

Как исходит из ст. 2 названного Федерального закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Федерального закона (ст. 4 Закона).

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в т.ч. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (ч. 1, 2 ст. 16 Закона).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав (ст. 20 Закона).

Судом установлено, что * ноября 2007 года между ООО «Агенство «Недвижимость, Капитал, Интеграция» и Дондуковой О.А. был заключен договор купли-продажи № * жилья- квартиры в двухквартирном доме общей площадью * кв.м. по адресу: РБ, с. *, пер. *, д. * кв. * с надворными постройками. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора о передаче недвижимого имущества в уставный капитал от * декабря 1997 года и акта приема-передачи от * декабря 1997 года. Право зарегистрировано в БТИ * апреля 1998 года, и записано в реестровую книгу под № *. Согласно п. * Договора, в указанной квартире зарегистрированы граждане Бадмаева Н.Х., Бадмаева Е.Х., Бадмаев А.Х. Квартира передана от продавца покупателю по акту приема передачи от * декабря 2007 года.

* ноября 2007 года между ООО «Агенство «Недвижимость, Капитал, Интеграция» и Дондуковой О.А. был заключен договор купли-продажи № * жилья- квартиры в двухквартирном доме общей площадью * кв.м. по адресу: РБ, с. *, пер. *, д. * кв. * с надворными постройками. Указанная квартира принадлежит продавцу ООО «Агенство «НКИ» на основании договора о передаче недвижимого имущества в уставный капитал от * декабря 1997 года и акта приема- передачи от * декабря 1997 года. Право зарегистрировано в БТИ * апреля 1998 года, записано в реестровую книгу за № *. Согласно п. * договора, в указанной квартире зарегистрирована Галсанова С.Д. Квартира передана от продавца к покупателю по акту приема передачи по договору купли- продажи жилья * декабря 2007 года.

Как следует из договора о передаче недвижимого имущества в уставный капитал ООО «Агенство недвижимости «СБС-АГРО» от * декабря 1997 года, Акционерный коммерческий Агропромышленный банк передал, а ООО «АН СБС-АГРО» принял в качестве вклада в Уставный капитал недвижимое имущество- двухквартирный жилой дом, расположенный по адресу: РБ, с. *, ул. *, д. * общей площадью * кв.м. Указанное имущество передано * декабря 1997 года от Банка Обществу Актом приема – передачи.

Согласно свидетельства о регистрации изменений в учредительных документах от * декабря 1999 года Московская регистрационная палата, рассмотрев изменения к учредительным документам ООО «Агенство недвижимости «СБС-АГРО» зарегистрировала новую редакцию Устава и Учредительного договора с новым наименованием - «ООО Агенство «Недвижимость, Капитал, Интеграция».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от * мая 2008 года ООО Агенство «Недвижимость, Капитал, Интеграция» * марта 2008 года ликвидировано по решению Арбитражного суда г. Москвы от 26 февраля 2008 года.

По сообщению от * октября 2009 года об отказе в государственной регистрации, Баргузинским отделом Управления федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия в государственной регистрации права собственности Дондуковой О.А. и ее представителю А. на квартиры № * и * по пер. * в с. * РБ отказано, т.к. документы, представленные на регистрацию по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства, правообладатель не представил заявления и необходимые документы ранее возникшего права на объекты недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые для государственной регистрации. А именно, договоры о передаче указанного имущества в уставной капитал общества от * декабря 1997 года и акты приема передачи от * декабря 1997 года в установленном порядке не зарегистрированы, отсутствует заявление о регистрации от продавца- ООО «Агенство «НКИ», договор, представленный на регистрацию не соответствует ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», т.к. имущество продано без проведения торгов.

Указанные недостатки в части регистрации договоров о передаче имущества в уставной капитал общества от * декабря 1997 года и акты приема передачи от * декабря 1997 года и несоответствии представленных на государственную регистрацию сделок, устранены.

В настоящее время регистрация договоров купли- продажи квартир по пер. * № * и * в с. * невозможная ввиду отсутствия продавца- ООО «Агенство «НКИ», т.к. последнее ликвидировано, т.е. не существует.

Как следует из постановления Пленума ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года, при ликвидации продавца- юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано во владение во исполнение договора- купли- продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. В случае обращения в суд такого покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет требование покупателя.

Судом установлено, что во исполнение заключенных * ноября 2007 года договоров купли- продажи квартир № * и * по пер. *, д.* в с. * РБ, обязательство по передаче денежных средств в размере 5000 рублей в качестве платы по договору покупателем исполнено, о чем имеются квитанции № * и * от * декабря 2007 года. Указанное имущество передано от продавца покупателю по актам приема – передачи по договору купли- продажи жилья от * декабря 2007 года.

Доводы третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика о незаконности и недействительности сделок судом не могут быть рассмотрены, так как не являются предметом рассмотрения в рамках данного гражданского дела.

В связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Дондуковой О.А.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Дондуковой ОА удовлетворить.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество переход права собственности на жилые помещения, расположенные по адресу: Республика Бурятия, * район, с. *, пер. *, д. * кв. * и Республика Бурятия, * район, с. *, пер. *, д. * кв. * по договорам купли- продажи № * от * ноября * года и № * от * ноября 2007 года, заключенным между продавцом Общество с ограниченной ответственностью «Агенство «Недвижимость, Капитал, Интеграция» и покупателем Дондуковой Октябриной Алексеевной.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в течение 10 дней со дня вынесения в окончательно форме.

Судья Л.Б. Доржиева