Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Блок-Пост» в интересах ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 в защиту прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л:

Межрегиональная общественная организация по защите прав потребителей «Блок-Пост» в интересах потребителя ФИО1 обратилась в Костромской районный суд ... с иском к ИП ФИО2 о взыскании неустойки в сумме <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, штрафа за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке в размере <данные изъяты>% от суммы, присужденной в пользу потребителя, в том числе в пользу истца <данные изъяты>% и в пользу Общественной организации МОО ЗПП «Блок-Пост» <данные изъяты>%. Свои требования мотивировали тем, что dd/mm/yy между ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен договор купли-продажи предварительно оплаченного товара. Согласно п. 3.1.4 Договора ответчик принял на себя обязательство до dd/mm/yy передать предварительно оплаченный товар истцу. До настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены. Со ссылками на ч.3 ст. 23.1, ст.ст. 6, 13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец просит удовлетворить иск.

В ходе рассмотрения дела заявленные исковые требования в части размера неустойки были уточнены, представитель МОО ЗПП «Блок-Пост» ФИО3 просил взыскать с ответчика неустойку за период с dd/mm/yy. в сумме <данные изъяты> рублей.

Определением Костромского районного суда Костромской области от dd/mm/yy данное гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Ленинский районный суд ....

dd/mm/yy дело поступило в суд. Определением Ленинского районного суда ... от dd/mm/yyг. дело принято к производству суда.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, в заявлении в суд просила рассмотреть дело с участием представителя МОО по ЗПП «Блок-Пост».

Представитель общественной организации ФИО3 иск поддержал по доводам в нем изложенным. Дополнительно пояснил, что решением Костромского районного суда Костромской области от dd/mm/yy. заключенный между сторонами договор был расценен как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой товара. Данный судебный акт является преюдициальным для рассмотрения настоящего иска. На возникшие между сторонами правоотношения распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей», в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка.

ИП ФИО2 в суд не явился, направил своего представителя ФИО4, которая иск не признала. Поддержала письменный отзыв по делу. В суде пояснила, что между сторонами dd/mm/yy. заключен договор об инвестиционной деятельности, согласно которому истец обязуется передать инвестиции в форме капитального вложения на строительство двухэтажного индивидуального жилого дома, а ответчик передать в собственность истцу долю в двухэтажном индивидуальном жилом доме, эквивалентную сумме внесенных инвестиций. Истец, заключая договор об инвестиционной деятельности, изъявил желание инвестировать долю, эквивалентную <данные изъяты> кв.м., в размере <данные изъяты> рублей. Истец внес <данные изъяты>% предоплаты, которая с учетом скидки <данные изъяты>% и за вычетом сантехнического оборудования <данные изъяты> руб., составляет <данные изъяты> руб.. Пунктом 1.3. Договора об инвестиционной деятельности установлена обязанность ответчика после регистрации объекта недвижимости, передать в собственность истцу долю в праве на индивидуальный жилой дом, эквивалентную сумме капитального вложения. Решением Костромского районного суда Костромской области от dd/mm/yy по делу № в резолютивной части истцу отказано во взыскании неустойки согласно ч. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей». Постановлением Пленума ВАС РФ от dd/mm/yy № установлены способы защиты прав инвесторов. Если инвестор является покупателем по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, то право собственности у него может возникнуть только производным способом, от продавца. Если продавец-застройщик, обладающий правом на земельный участок, то в соответствии с п. 4.5 Постановления право зарегистрировать первичную собственность принадлежит только ему; зарегистрировав свое первичное право, продавец должен исполнить договор, передав имущество в собственность покупателя. То есть у покупателя возникает вторичное право собственности на объект недвижимости. В связи с тем, что первичное право собственности у инвестора на объект недвижимости отсутствует, основным требованием, которое может предъявить покупатель-инвестор является обязательственное требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи по договору при соблюдении следующего условия: право собственности продавца на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП. На сегодняшний день право собственности на объект недвижимости, а именно жилой ... по ГП не зарегистрировано. Соответственно, ответчик не может передать в собственность истцу долю на объект недвижимости, вследствие чего инвестор вправе подать иск о возврате уплаченной продавцу денежной суммы, а также начисленных процентов. Дополнительно представитель ФИО4 пояснила, что возведенный объект является двухэтажным, в то время как разрешение на строительство выдавалось на строительство многоквартирного 1-этажного жилого дома, т.е. второй этаж является самовольно возведенным.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица представитель Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации ... по доверенности ФИО5 разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда. Пояснил, что разрешение на строительство спорного жилого дома выдавалось В в dd/mm/yy г. на основании свидетельства о праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м с категорией земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома до <данные изъяты>ми квартир. Т.е. на момент выдачи разрешения был иной вид разрешенного использования. О новом разрешенном использовании земельного участка документы отсутствуют, поскольку за изменением разрешения новый собственник не обращался. Содержание соглашения между истцом и ответчиком вызывает недопонимание, поскольку <данные изъяты>-й этаж здания не соответствует ни разрешению на строительство, ни проектной документации, которая разрабатывалась для выдачи данного разрешения. Из проектной документации следует, что должен быть построен одноэтажный <данные изъяты>х квартирный жилой дом, разрешение выдавалась также на строительство одноэтажного <данные изъяты>-х квартирного жилого дома. На сегодняшний день данное разрешение не действительно. Его действие с учетом продления закончилось dd/mm/yy Земельный участок принадлежит новому собственнику, у которого отсутствуют разрешительные документы на строительство. Он должен был продлить данное разрешение, о чем в документ вносятся соответствующие изменения. На сегодняшний день ввести объект в эксплуатацию невозможно, поскольку построены два этажа. Управлением осуществлялся выход на место. Согласно акту осмотра от dd/mm/yy выстроен двухэтажный многоквартирный жилой дом. На данный момент он не соответствует проектной документации. В дальнейшем планируется обращение Управления в суд с иском о сносе самовольного строения либо о приведении здания в соответствие с разрешением. Признаки самовольного строения изложены в ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Данный объект, безусловно, имеет признаки самовольной постройки, но он может быть признан таковым только судом.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание своего представителя не направило, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от dd/mm/yy № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы заказчики подрядчики пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лип государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Согласно положениям ст. 6 вышеназванного Закона инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложении и результатами осуществленных капитальных вложений; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения, осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ст. 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 17 указанного закона, в случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Споры, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, разрешаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации.

Судом установлено, что В было выдано разрешение на строительство <данные изъяты>-х квартирного жилого дома (№ по ГП) (площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м.; общая площадь здания - <данные изъяты> кв.м., количество квартир - <данные изъяты> количество этажей - <данные изъяты> высота здания - <данные изъяты> м.; количество очередей (пусковых комплексов) объекта капитального строительства - <данные изъяты> Срок действия разрешения с учетом продления установлен до dd/mm/yyг.

В соответствии с договором купли-продажи от dd/mm/yyг., заключенным между В (продавец) и ФИО2 (покупатель), продавец продал, а покупатель купил земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов; целевое назначение: многоквартирные жилые дома до 8 квартир, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: ... примерно в <данные изъяты> км по направлению на северо-восток от ориентира ..., кадастровый номер №.

Из кадастрового паспорта земельного участка (л.д. 11) следует, что земельный участок с кадастровым номером № был преобразован в результате выдела в <данные изъяты> земельных участков, имеющих кадастровые номера: №, №, №, №, №, №, №, №, №, № Земельный участок с кадастровым номером № подлежит снятию с кадастрового учета.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № № от dd/mm/yyг. (л.д. 13), ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: ..., примерно в <данные изъяты> км по направлению на северо-восток от ориентира .... Кадастровый номер: №.

Судом также установлено, между Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 - Сторона- 1 с одной стороны, и гражданкой ФИО1 - Сторона- 2, с другой, dd/mm/yy заключен договор, предметом которого является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений (п.1.1). По настоящему договору глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 выступает заказчиком, а ФИО1 - инвестором. По настоящему договору Сторона-2 обязуется передать Стороне-1 денежные средства для осуществления строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ..., примерно в <данные изъяты> км по направлению на северо-восток от ориентира ... ( далее Объект). Сторона-1 в последующем, после регистрации права собственности на Долю в индивидуальном жилом доме на Сторону-2, передает в собственность Стороне-2 Долю в праве собственности в двухэтажном индивидуальном жилом ... по ГП, что эквивалентно <данные изъяты> кв.м. (п. 1.3. Договора). На момент заключения настоящего Договора стоимость <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> рублей.

То есть полная стоимость передаваемой доли составит <данные изъяты> рублей, а с учетом скидки <данные изъяты>% и за вычетом сантехнического оборудования <данные изъяты> руб., составила <данные изъяты> руб..

Согласно п. 2.2. в момент подписания договора Сторона-2 оплатила обеспечительную сумму <данные изъяты> рублей, что эквивалентно <данные изъяты> кв.м. Фактическая Доля уточняется после ввода объекта в эксплуатацию (п. 2.4).

В силу п. 1.4 договора одновременно с передачей Доли в индивидуальном жилом доме ФИО2 обязуется безвозмездно, пропорционально оплачиваемой доли в индивидуальном жилом доме, передать ФИО1 в собственность соответствующую часть земельного участка, занятого долей в праве на индивидуальный жилой дом и необходимой для ее использования. Земельный участок имеет на момент заключения настоящего договора следующие характеристики: общая площадь <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом, расположенного по адресу: ... примерно в <данные изъяты> км по направлению на северо-восток от ориентира ....

Строительство объекта ведется ФИО2 на земельном участке, принадлежащем последнему на праве собственности на основании договора купли-продажи от dd/mm/yy (п. 1.5 договора).

Согласно разделу 3 договора ФИО2 обязуется представлять интересы сторон по вопросам строительства Объекта в отношениях с другими организациями; учреждениями и гражданами; заключить договоры с подрядными (субподрядными) и другими организациями на выполнение работ, необходимых для обеспечения строительства Объекта без согласования с ФИО1, обеспечить строительство Объекта в соответствии с проектно - сметной документацией, в сроки до dd/mm/yy, и с качеством в соответствии с действующими строительными нормами, оказать содействие ФИО1 при оформлении перехода права собственности на долю в индивидуальном жилом доме в срок до dd/mm/yy; контролировать ход строительства Объекта.

Таким образом, договором от dd/mm/yy установлены обязательства ответчика ФИО2 в срок до dd/mm/yy обеспечить строительство объекта, а в срок до dd/mm/yy оказать содействие ФИО1 при оформлении перехода права собственности на долю в индивидуальном жилом доме.

В силу п. 3.2.1 договора ФИО1 обязуется производить финансирование указанной в п. 1.3. настоящего договора доли в индивидуальном жилом доме в объеме и в сроки, усыновленные настоящим договором.

В силу п. 7.1. настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного выполнения Сторонами принятых на себя обязательств.

Решением Костромского районного суда Костромской области от dd/mm/yyг. по делу по иску МОО по ЗПП «БЛОК-ПОСТ» в интересах ФИО1 к ИП ФИО2 в защиту прав потребителей истцу было отказано в удовлетворении требований о взыскании неустойки в соответствии с п. 5 ст. 28 «Закона о защите прав потребителей». При этом суд пришел к выводу о том, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой товара, а также к тому, что к данным правоотношениям по договору об инвестиционной деятельности от dd/mm/yy положения ч. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» не применяются.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как видно из предыдущего гражданского дела, исковые требования МОО ЗППП «Блок-Пост», выступающего в защиту прав потребителя ФИО1 были основаны на нормах Закона РФ «О защите прав потребителей». Только в первом гражданском деле истец просил неустойку по ст. 28, а в настоящем по ст. 23 Закона «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, законодатель установил, что неустойка может быть установлена законом или договором.

Договор об инвестиционной деятельности, заключенный между Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и ФИО1 dd/mm/yy, не содержит в себе условий, предусматривающих ответственность за нарушение условий, предусмотренных п. 3.1.3 инвестиционного договора. Неустойка за неисполнение или ненадлежащего исполнение обязательств договором не установлена.

Суд считает, что к возникшим правоотношениям не подлежат применению нормы Закона «О защите прав потребителей».

Как усматривается из проектной документации на возводимый ответчиком жилой дом, технико-экономические показатели проектируемого объекта выглядят следующим образом: количество этажей - <данные изъяты>, количество квартир - <данные изъяты> общая площадь жилого дома - <данные изъяты> кв.м., в т.ч. одной квартиры <данные изъяты> кв.м., площадь застройки <данные изъяты> кв.м..

Постановлением Администрации ... от dd/mm/yyг. № утвержден градостроительный план земельного участка, в основных видах разрешенного использования числится, в т.ч. многоквартирные жилые дома до <данные изъяты> квартир.

Как установлено судом, разрешение на строительство № № от dd/mm/yy. выдавалось на строительство жилого ... по ГП именно с вышеуказанными технико-экономическими показателями.

Из акта осмотра земельного участка и объекта недвижимости по адресу: ..., примерно в <данные изъяты> км по направлению на северо-восток от ориентира ... от dd/mm/yy, составленного специалистами Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации ..., следует, что в результате визуального осмотра установлено, что на земельном участке ведется строительство <данные изъяты>-х этажного многоквартирного жилого дома. Разрешение на строительство <данные изъяты>х этажного многоквартирного жилого дома на земельном участке по указанному адресу не выдавалось. Строящийся объект не соответствует выданному разрешению на строительство.

Из договора от dd/mm/yy. с приложением следует, что фактически в собственность истца должна передаваться не доля в праве на индивидуальный жилой дом как таковая, а конкретное обособленное помещение в доме, имеющее отдельный от других помещений выход на лестничную площадку.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения не только в соответствии с целевым назначением земельного участка, но и его разрешенным использованием, а также с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом усматривается, что при строительстве дома ФИО2 допущены нарушения приведенных выше норм закона.

Исходя из установленных обстоятельств и приведенных норм, суд приходит к выводу, что возводимый дом имеет признаки самовольной постройки.

В силу п. 1 и 2 ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Поскольку ни у застройщика, ни у покупателя в силу закона не имеется прав на самовольную постройку, следовательно, отсутствует сам объект правоотношений.

В соответствии с разъяснениями Пленума ВАС РФ от dd/mm/yy № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее ( пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков ( в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Отсутствие государственной регистрации права собственности ИП ФИО2, и, на настоящий момент, отсутствие у ответчика каких-либо прав на спорный объект исключают возможность применения избранного истцом способа защиты. Истец не вправе осуществлять защиту своих прав и законных интересов с использованием правового механизма, установленного ч. 3 ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей».

Технической инвентаризации и государственной регистрации возведенный объект не прошел, в связи с чем не может быть передан как объект, отвечающий признакам конкретного товара, при этом в настоящее время срок действия разрешения на строительство истек.

Право собственности на спорный объект у ИП ФИО2 не возникло. Соответственно, указанное право ( или сам объект, доля в имуществе) не могут быть переданы ФИО1

При таких обстоятельствах, истцу следует выбрать иной способ защиты нарушенного права, а настоящий иск удовлетворению не подлежит по изложенным выше доводам.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

В иске Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Блок-Пост» в интересах ФИО1 к ИП ФИО2 в защиту прав потребителей о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Костромской областной суд через Ленинский суд ... в течение месяца после принятия решения в окончательной форме.

Судья: Семенова Т.В.