Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «АктивФинансМенеджмент» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды» к ФИО5 о взыскании суммы долга по договорам купли – продажи земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском о взыскании суммы долга по договорам купли – продажи земельных участков, указав, что 11.05.2017 с ответчиком заключены договора купли – продажи земельных участков, которые переданы ответчику, зарегистрировано право собственности за ФИО5 Однако, стоимость участков в полном объеме ответчиком не оплачена. Оплата за земельные участки N не произведена, задолженность составляет ...

Просили взыскать с ФИО5 в пользу ООО «АктивФинансМенеджмент» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды» задолженность в общей сумме ... в том числе: по договору купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 в сумме ... по договору купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 в размере ... Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 725 кв.м., находящийся по адресу: ..., принадлежащий ФИО5, на основании договора купли – продажи земельного участка N 11.05.2017, земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 726 кв.м., находящийся по адресу: ... принадлежащий ФИО5, на основании договора купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017. Взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины.

В последствии уточнили исковые требования, просили взыскать с ФИО5 в пользу ООО «АктивФинансМенеджмент» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды» задолженность в общей сумме ... в том числе: по договору купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 в сумме ... по договору купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 в размере ... Обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 725 кв.м., находящийся по адресу: ... принадлежащий ФИО5, на основании договора купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017, с установлением начальной продажной цены в сумме ... земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 726 кв.м., находящийся по адресу: ... принадлежащий ФИО5, на основании договора купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017, с установлением начальной продажной цены в размере ... Взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере ... расходы по оплате услуг оценщика в размере ...

Представители истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 01.10.2018, ФИО2, действующий на основании доверенности от 01.10.2018, ФИО3, действующая на основании доверенности от 25.12.2018, поддержали уточненные исковые требования в полном объеме, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Судом установлено, что 11.05.2017 между ООО «АктивФинансМенеджмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды», и ФИО5 заключен договор купли- продажи земельного участка N, согласно которому ответчику передан в собственность земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: ... общей площадью 725 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для размещения домов индивидуальной жилой застройки, принадлежащего владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды» на праве общей долевой собственности на основании договора купли – продажи № N от 15.02.2012, выдано свидетельство о государственной регистрации права номер N от 05.06.2012.

Согласно п. 2 договора, цена земельного участка составляет ... является фиксированной и не подлежит изменению в течение срока действия договора.

В соответствии с п. 3. договора платеж в размере .... в течение 5 рабочих дней с момента подписания настоящего договора. Платеж в размере .... уплачивается в срок до 11.05.2018.

Факт оплаты должен быть подтвержден актом сверки задолженности по настоящему договору, подписанному сторонами (п. 4 договора).

Актом от 15.05.2017 приема-передачи к договору купли – продажи земельных участков N от 11.05.2017. ФИО5 передан земельный участок с кадастровым номером N

По состоянию на 15.05.2017 задолженность ФИО5 по договору купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 по состоянию на 12.05.2017 составляет ... что подтверждается Актом сверки задолженности от 15.05.2017.

Согласно Выписки из ЕГРН от 22.09.2018 г. правообладателем земельного участка с кадастровым номером N является ФИО5

В соответствии с п. 3. договора платеж в размере ... в течение 5 рабочих дней с момента подписания настоящего договора. Платеж в размере ... уплачивается в срок до 11.05.2018.

По состоянию на 15.05.2017 г. задолженность ФИО5 по договору купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 по состоянию на 12.05.2017 составляет ... что подтверждается Актом сверки задолженности от 15.05.2017.

Согласно Выписка из ЕГРН от 22.09.2018 правообладателем земельного участка с кадастровым номером N является ФИО5

В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Истец ООО «АктивФинансМенеджмент» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды» свои обязательства по договорам купли - продажи исполнил в полном объеме, что подтверждено всей совокупность изложенных выше доказательства, в то время как ответчик исполнил свои обязательства лишь частично в части первичной оплаты стоимости земельных участков из собственных средств, что не оспаривалось сторонами.

Согласно расчета задолженности по договору купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 сумма долга составляет ...по договору купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 - ...

Таким образом, суд считает установленным, что обязательства по договорам купли - продажи земельных участков от 11.05.2017 г. ответчиком в полном объеме не исполнены.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчик в нарушение п. 1 ст. 56 ГПК РФ не представил в материалы дела доказательств погашения задолженности перед истцом, следовательно, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании задолженности по оплате стоимости земельных в общей сумме ...

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

На основании п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или с части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 69 ФЗ от 02.10.2017 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 настоящего Закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке в целях реализации заложенного имущества, если изначальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании Отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в Отчете оценщика, поскольку определение начальной продажной цены предмета ипотеки, равной 100% рыночной стоимости заложенного имущества, противоречит природе публичных торгов (начальная продажная цена в процессе их проведения должна повышаться, а не понижаться).

Из Отчета ООО «Первая оценочная компания» N от 05.02.2019 г., следует, что по состоянию на 04.02.2019 г.:

- справедливая (рыночная) стоимость земельного участка, категория земель: земли с кадастровым номером N общей площадью 725 кв.м., по адресу: ..., составляет ...

- справедливая (рыночная) стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 726 кв.м., по адресу: ... составляет ...

Суд соглашается с доводами истца о том, что при определении начальной продажной стоимости земельных участков следует руководствоваться указанным отчетом, поскольку он определяет стоимость предмета спора на момент рассмотрения спора в суде.

Указанная начальная продажная стоимость земельных участков не оспорена, доказательств иной стоимости предмета спора не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу об обращении взыскания на земельные участки, установив начальную продажную цену, в размере ... от рыночной стоимости земельного участка, категория земель: земли с кадастровым номером N в размере ..., земельного участка с кадастровым номером N в размере ... определенной независимым оценщиком, и определить способ реализации залога – путем продажи с публичных торгов.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд взыскивает расходы, связанные с рассмотрением дела. Суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в счет возврата оплаченной госпошлины ... (согласно платежного поручения N от 27.09.2018 г.).

Согласно договора на проведение оценки N от 04.02.2019 г., стоимость услуг эксперта по оценке рыночной стоимости земельных участков составила ... В материалах дела имеется Акт сдачи – приемки от 05.02.2019 г., а также платежное поручение N от 05.02.2019 г. на сумму ... согласно которому истцом оплачена стоимость услуг эксперта в полном объеме, которая подлежит взысканию в пользу истца, поскольку расходы связаны с восстановлением нарушенного права и документально подтверждены.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «АктивФинансМенеджмент» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды» к ФИО5 о взыскании суммы долга по договорам купли – продажи земельных участков - удовлетворить.

Взыскать в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АктивФинансМенеджмент» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды» с ФИО5 задолженность в общей сумме 1125001 руб., в том числе:

- по договору купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 г. в сумме 561938 руб.,

- по договору купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 г. в размере 563063 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

- земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 725 кв.м., находящийся по адресу: ..., принадлежащий ФИО5 на основании договора купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 г., с установлением начальной продажной цены в сумме 682080 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 726 кв.м., находящийся по адресу: ... принадлежащий ФИО5 на основании договора купли – продажи земельного участка N от 11.05.2017 г., с установлением начальной продажной цены в размере 683020 руб.

Взыскать в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АктивФинансМенеджмент» ФИО4 паевым инвестиционным фондом недвижимости «АФМ. Ростошинские пруды» с ФИО5 расходы по оплате госпошлины в размере 19825 руб., расходы по оплате услуг оценщика в размере 15000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 29 марта 2019 года.

Судья: ... Перовских И.Н.

...