Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 ФИО7 к Администрации Тальменского района Алтайского края о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Тальменского района Алтайского края о возложении обязанности заключить с ним договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> и направить указанный договор в его адрес до 01.10.2016г., ссылаясь на то, что на основании постановления главы администрации <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ. вышеуказанный земельный участок был предоставлен ему в аренду сроком на 20 лет с 10.12.2004г. по 10.12.2024г. для производства и переработки сельскохозяйственной продукции. 13.05.2005г. ему был выдан кадастровый план на указанный земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>. 15.06.2005 года администрация <адрес> заключила с ним договор аренды земельного участка №, по которому он регулярно производил оплату. Последние платежи произведены 26.03.2015г. по декабрь 2014г. платежным поручением № на сумму <данные изъяты>. и № на сумму <данные изъяты> 15.10.2014г. он обратился в администрацию <адрес> с заявлением о возмездном предоставлении ему земельного участка в собственность, на что получил устное согласие главы администрации района. После этого ему выдали договор купли-продажи №2 от 30.12.2015г., который не был подписан главой, и он оплатил по нему за земельный участок на счет администрации района 272 250 рублей. После оплаты суммы по договору он предоставил в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации района копию платежного поручения и договор для дальнейшего подписания и передачи в Управление Росреестра для регистрации. В письме № от 06.04.2016г. комитетом по управлению имуществом ему было предложено сделать обоснование использования земельного участка. Он сделал расчет обоснования использования земельного участка, заключив для этого договоры с ООО «<данные изъяты>» от 13.04.2016г. № и с ИП ФИО3 от 22.04.2016г. №, и оплатив работы по этим договорам. В июне 2016г. он вновь обратился в администрацию <адрес> с письмом, к которому приложил все необходимые документы, в том числе обоснование использования земельного участка, однако в заключении договора купли-продажи земельного участка администрацией района ему было отказано. Считает отказ необоснованным, поскольку на территории земельного участка находится недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано за ним, и которое используется для переработки сельскохозяйственной продукции. Считает, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения с ним договора купли-продажи земельного участка.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 и его представитель ФИО2 неоднократно уточняли исковые требования, в окончательной редакции просили: обязать администрацию Тальменского района Алтайского края заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> расположенным по адресу: <адрес>, и взыскать с администрации Тальменского района в его пользу судебные расходы и причиненные ему убытки, указав на то, что он понес расходы на оплату услуг: по договору № от 13.04.2016г. с ООО «<данные изъяты>» в размере 25000 рублей; по договору № от 22.04.2016г. с ИП ФИО3 на сумму 18000 рублей, которые он считает убытками. Кроме того, считает подлежащими взысканию в его пользу с ответчика проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ за неправомерное удержание его денежных средств по договору купли-продажи №2 от 30.12.2015г. в размере 15441 руб. 78 коп., а также расходы по уплате госпошлины в размере 2 437 рублей. Общая сумма причиненных ему убытков и судебных расходов составляет 60 878 руб. 78 коп..

В судебном заседании истец ФИО1 пояснил, что он имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка, поскольку на этом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности: здание весовой, здание столовой, здание зерносклада, а также объект незавершенного строительства – здание цеха по переработке сельхозпродукции, степень готовности которого составляет 92%. Кроме того, на земельном участке имеются объекты, на которые не требуется регистрация права собственности, но которые предназначены для использования земельного участка в соответствии с его назначением – производством и переработкой сельхозпродукции, а именно: линии электропередач, очистительные комплексы, пожарный водоем, асфальтированная площадка для приемки зерна и сельхозкультур, кабельные линии, водопровод, подстанция КТП, дороги, объездные пути, металлический ангар. Изначально земельный участок площадью 7,5 га. предоставлялся ему администрацией в аренду в 2005 году под застройку, планировалось построить комплекс для производства и переработки сельскохозяйственной продукции. У него имелся генеральный план застройки участка, однако, он не сохранился. Часть зданий и сооружений уже имелось на земельном участке на 2005 год, один склад построен им, оставшийся участок еще не застроен. Сейчас участок застроен на 73 процента. Он желает выкупить весь земельный участок в границах кадастрового паспорта, который был ранее выделен ему в аренду. Однако, администрация Тальменского района соглашается продать ему только земельный участок, находящийся под принадлежащими ему зданиями и только введенными в эксплуатацию. Он не согласен с этим, т.к. для производства и переработки сельхозпродукции ему необходим весь земельный участок, поскольку на нем расположены объездные пути и другие объекты, необходимые для производства. В настоящее время он использует принадлежащие ему здания, в них производится монтаж оборудования для производства растительных масел и комбикормов. Раньше он сдавал здания в аренду ООО «Алтаймясопром», но сейчас сам решил заниматься переработкой продукции. Ему необходимо приобрести еще оборудование, для этого необходимо оформить кредит. Однако, он не может этого сделать, т.к. не может оформить в залог здания без приобретения права собственности на земельный участок. 01.03.2016 года он произвел оплату на счет ответчика за весь земельный участок в сумме 272250 рублей, в пределах границ кадастрового плана, однако администрация района уклоняется от подписания договора купли-продажи и, вместе с тем, не возвращает ему уплаченные денежные средства. В связи с чем, с ответчика подлежат взысканию проценты за неправомерное удержание денежных средств. Он сам за возвратом денежных средств в администрацию не обращался, так как, ему не нужен возврат денег, а необходимо заключение договора купли-продажи земельного участка. Договор аренды от 2005 года он расторг с администрацией в 2012г., в связи с продажей зданий другому лицу. В 2014 году он снова приобрел здания расположенные на спорном земельном участке, в настоящее время между ним и администрацией района не заключен договор аренды. Считает довод ответчика о невозможности приобретения им земельного участка в собственность под объектом незавершенного строительства необоснованным, так как, степень готовности объекта 92%, право собственности на этот объект у него зарегистрировано. В связи с необоснованным отказом ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, ему для обращения в суд пришлось оплатить услуги специалистов по подготовки расчета обоснования использования земельного участка, данные расходы он просил взыскать в его пользу с ответчика.

Представитель истца ФИО2 поддержала вышеуказанную позицию истца, дополнила, что объектом купли-продажи может быть только земельный участок прошедший кадастровый учет. В настоящее время спорный земельный участок застроен на 73 процента, поскольку, по договору аренды от 2005 года истцу выделялся земельный участок для застройки до 2024 года, у истца имеется время для застройки всего участка. Объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке, не может служить основанием к отказу в приобретении этого участка в собственность, так как, согласно норм градостроительного законодательства относиться к зданиям, процент его готовности составляет 92 %, право собственности истца зарегистрировано. Настаивала на удовлетворении требований в полном размере, поскольку ответчиком не законно удерживаются денежные средства истца, соответственно подлежат взысканию проценты за пользования ими. Для подтверждения обоснованности использования земельного участка истцу пришлось оплатить услуги специалистов в сумме 18000 рублей и 25000 рублей, которые просила взыскать с ответчика как убытки, понесенные истцом.

Представитель ответчика – администрации Тальменского района Алтайского края ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований и пояснила, что администрацией Тальменского района ФИО1 было предложено заключить договор аренды земельного участка для того, чтобы ввести в эксплуатацию все объекты, находящиеся на земельном участке, и в дальнейшем возможно решить вопрос о приобретении земельного участка в собственность, в пределах необходимых для обслуживания его зданий. Земельный участок был предоставлен ФИО1 в 2005 году в аренду для застройки, план застройки в администрации не сохранился. Договор аренды от 2005 года, на который ссылается истец, по инициативе самого истца расторгнут в 2012 году, в настоящее время истец уклоняется от заключения с администрацией договора аренды. Администрация района считает, что размер земельного участка, на который претендует истец, не соответствует занимаемой площади под имеющимися на нем зданиями. В 2005 году истцу земельный участок выделялся под полную застройку. В настоящее время участок застроен всего на 73 процента. Кроме того, на земельном участке находится объект незавершенного строительства, в связи с чем, администрация района в соответствии с действующим законодательством не имеет права продавать этот участок. Договор купли-продажи с истцом не заключался, почему он внес денежные средства на счет администрации она пояснить не может, возможно в связи с тем, что у истца имеется долг по арендной плате. Денежные средства, оплаченные ФИО1 за приобретение земельного участка на счет администрации района, были определены как невыясненные и зачислены в бюджет. Для возврата денег из бюджета согласно действующему законодательству, плательщик должен написать заявление о возврате, без его заявления финансовые органы не вправе проводить возврат. ФИО1 не обращался с письменным заявлением о возврате этих денежных средств, в связи с чем, деньги находятся в бюджете района до настоящего времени, и без распоряжения истца не могут быть никуда направлены. Истец сам не желает возвращать указанные денежные средства в связи с чем, администрация не согласна на взыскание процентов за пользования ими. Так же, не подлежат удовлетворению требования о взыскании расходов на расчет обоснования использования земельного участка.

Выслушав стороны, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.39.1 Земельного кодекса РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Частью 2 ст.39.1 ЗК РФ предусмотрено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса.

Пунктом 6 части 2 ст.39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления администрации Тальменского района № от 04.02.2005г. ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения (<адрес>) общей площадью <данные изъяты>, из них: земли застройки – <данные изъяты>, расположенный <адрес>, сроком на 20 лет с 10.12.2014г. по 10.12.2024г. для производства и переработки сельскохозяйственной продукции (л.д.13).

В кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером №, составленном по состоянию на 13.09.2005г., указано, что на вышеуказанном земельном участке расположены объекты недвижимости: строение площадью 1447,28 кв.м, строение площадью 425,4 кв.м, строение площадью 12 кв.м, строение площадью 1,01 кв.м, строение площадью 99,33 кв.м, строение площадью 79,67 кв.м, строение площадью 157,24 кв.м., два строения площадью 55,18 кв.м каждое, строение площадью 102,11 кв.м, строение площадью 12,47 кв.м (л.д.14-17).

09.10.2014г. за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости: здание весовой общей площадью 88,4 кв.м, здание столовой общей площадью 104 кв.м, здание зерносклада общей площадью 1244,6 кв.м, объект незавершенного строительства – здание цеха по переработке сельхозпродукции общей площадью 1337,6 кв.м со степенью готовности 92%, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.9-12).

15 октября 2014г. ФИО1 обратился в администрацию Тальменского района с заявлением о предоставлении ему в собственность платно вышеуказанного земельного участка.

В письме от 21.10.2014г., на имя ФИО1, указано, что испрашиваемый им земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения не может быть предоставлен ему в собственность в связи с тем, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – здание цеха по переработке сельхозпродукции, общей площадью застройки 1337,6 кв.м, степенью готовности – 92%, принадлежащий ФИО1 на праве собственности. ФИО1 рекомендовано заключить с администрацией района договор аренды земельного участка и оплатить плату за использование земельного участка (сумму неосновательного обогащения) с даты приобретения им в собственность вышеуказанных зданий. Судом данный отказ во внимание не принимается поскольку истец пояснил, что о наличии указанного отказа ему не было известно, а представителем ответчика не представлено доказательств направления истцу указанного письма и его получения.

В обоснование заявленных требований истец представил договор купли-продажи спорного земельного участка №02 от 30.12.2015г., платежное поручение № от 01.03.2016г. на сумму 272250 рублей, подтверждающее факт оплаты им по указанному договору за земельный участок на счет администрации Тальменского района Алтайского края. В договоре купли-продажи отсутствует подпись представителя ответчика, в связи с чем, данный договор не может быть принят судом в качестве доказательства состоявшейся сделки.

В письме администрации Тальменского района Алтайского края от 06.04.2016г., направленного в адрес ФИО1, указано, что в связи с расположением на спорном земельном участке объектов капитального строительства, зарегистрированных на праве собственности, ФИО1 рекомендовано, исходя из занимаемой зданиями площади, выделить земельный участок равный площади зданий, находящихся в собственности, с соблюдением строительных норм и правил, обосновав при этом размер земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, с учетом санитарных и пожарных норм.

В письме администрации Тальменского района Алтайского края от 07.07.2016г. ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка в собственность в связи с тем, что на спорном земельном участке расположены сооружения, не прошедшие процедуры ввода в эксплуатацию и дальнейшую регистрацию.

В представленном истцом обосновании использования земельного участка с расположенным на нем производственным комплексом по переработке с/х продукции по адресу: <адрес>, составленном ИП ФИО3, указано, все здания, сооружения и проезды сосредоточены с северо-западной стороны. Территория участка используется только вокруг зданий и сооружений, остальная часть участка свободная от застройки и другого использования. В настоящее время на участке расположены: производственно-административное здание зерносклад, две зерносушилки, мехток, весовая, котельная, скважина. Планируется развитие предприятия – второй этап строительства объектов хранения, переработки и других объектов сопутствующих производственному процессу. Для осуществления деятельности на данном участке необходима вся территория площадью <данные изъяты>.

В акте визуального обследования объекта от 22.11.2016г. указано, что для эксплуатации имеющихся на земельном участке объектов с учетом охранных зон, пожарных и санитарных норм, с учетом транспортной схемы, озеленения и благоустройства территории целесообразно использование земельного участка №1 площадью 54 612 кв.м. Земельный участок №2 площадью 20 388 кв.м в настоящее время не задействован и свободен от застройки. Данный участок можно рассматривать как перспективный для размещения II очереди при развитии производств.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент обращения ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность) исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках. Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекта, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Частью 1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, действующей на момент вынесения решения, объекты незавершенного строительства также не указаны наряду со зданиями и сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

К настоящему делу данные случаи не относятся.

В позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 24 февраля 2016г. № 19-КГ15-48, указано, что из анализа статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 1 марта 2015 года), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, не подлежат удовлетворению, поскольку на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства - здание цеха по переработке сельхозпродукции общей площадью 1337,6 кв.м со степенью готовности 92%, принадлежащий истцу на праве собственности. Кроме того, как следует из постановления администрации Тальменского района от ДД.ММ.ГГГГ и из пояснений сторон, спорный земельный участок предоставлялся первоначально истцу для застройки и организации производства и переработки сельскохозяйственной продукции в аренду. В настоящее время согласно акту визуального обследования участок застроен только на 73 процента. Обоснование использования земельного участка, представленное истцом, также подтверждает, что здания принадлежащие истцу сосредоточены в северо-западной стороне, используется территория участка только вокруг зданий. Планируется развитие предприятия – второй этап строительства.

Таким образом, на момент обращения заявителя о предоставлении земельного участка на основании ст.36 Земельного кодекса РФ, а также и на момент рассмотрения дела в суде весь земельный участок не застроен. Ссылка истца на постановление администрации Тальменского района от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ему всего земельного участка для производства и переработки сельскохозяйственной продукции при решении данного спора не обоснована, так как, цель предоставления земельного участка для застройки не достигнута, а договор аренды спорного участка стороны расторгли в 2012 году.

Истец в судебном заседании подтвердил свое намерение продолжить застройку спорного участка, что подтверждено и в «Обосновании использования земельного участка». Истцом не представлено доказательств того, что весь спорный земельный участок необходим для использования принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 22:47:080401:123 площадью 7,5 га., не может быть признан необходимым для эксплуатации уже имеющихся на момент рассмотрения дела на этом участке зданий.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что отказ администрации от заключения договора купли-продажи спорного земельного участка с истцом является обоснованным, и не нарушает прав истца. Довод истца о том, что без заключения договора купли-продажи участка он не имеет возможности получить кредит на развитие производства, не обоснован, так как, для получения кредитных средств достаточно наличие у истца прав аренды участка.

Из справки администрации <адрес> от 29.09.2016г. следует, что 01.03.2016г. в бюджет муниципального образования <адрес> поступили денежные средства в сумме 272 250 руб. 00 коп. в соответствии с платежным поручением № от 01.03.2016г., которые были признаны невыясненными, на основании чего был сделан запрос от 02.03.2016г. в Управление Федерального казначейства по <адрес>. 03.03.2016г. вышеуказанные денежные средства проведены в бюджет как оплата за земельный участок согласно договору купли-продажи земельного участка № 02 от 30.12.2015г..

Согласно Приказу Минфина России от 18.12.2013г. №125н (ред. от 01.12.2015г.), поступления, учтенные органом Федерального казначейства как невыясненные поступления, зачисляемые в федеральный бюджет, подлежат возврату соответствующим органом Федерального казначейства в следующих случаях: невыясненные поступления, ошибочно поступившие на счет органа Федерального казначейства и предназначенные для уплаты на соответствующий счет другого органа Федерального казначейства, возвращаются плательщику органом Федерального казначейства по месту зачисления платежа при поступлении письменного обращения от уполномоченного правовым актом главного администратора поступлений в бюджет администратора поступлений в бюджет, соответствующий лицевой счет которому открыт по месту зачисления платежа, подведомственного тому же главному администратору поступлений в бюджет, что и администратор поступлений в бюджет, которому предназначался ошибочно перечисленный платеж (далее - уполномоченный администратор поступлений в бюджет), с приложением копии заявления плательщика (п.п. «в» п.17).

Таким образом, ответчик без заявления плательщика о возврате ошибочно зачисленных средств не вправе направлять в федеральное казначейство письменное обращение о возврате средств.

Истцом не представлено доказательств того, что он произвел оплату стоимости земельного участка по какой-либо сделке с ответчиком, или инициативе последнего. Договор, представленный в банк истцом при переводе 272250 рублей, не подписан ответчиком и не подтверждает наличие между сторонами сделки. Истец по собственной инициативе произвел перечисление указанной суммы на счет администрации. В последствии, при получении отказа заключить договор купли-продажи спорного участка, ФИО1 не обратился в администрацию Тальменского района с заявлением о возврате ему уплаченной суммы. В ходе судебного разбирательства пояснил, что сам не желает, чтобы деньги, перечисленные им ответчику, были возвращены ему, и не будет писать заявление, так как, ему необходим участок, а не деньги. В связи с чем, в действиях администрации не имеется необоснованного удержания денежных средств, а поведение истца суд расценивает как злоупотребление правом. Следовательно, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежат удовлетворению, так как, он сам препятствует возврату этих средств.

В связи с тем, что основные требования о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка не подлежат удовлетворению, то и требования о взыскании в пользу истца убытков, включая расходы на оплату работ по договорам № от 13.04.2016г. на сумму 25000 рублей и № от 22.04.2016г. на сумму 18 000 рублей, и судебных расходов в размере 2 437 рублей, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО8 к Администрации Тальменского района Алтайского края о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, о взыскании судебных расходов и убытков в сумме 60 878 руб. 78 коп. отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Тальменский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.А. Гусельникова