Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Залялетдинова Х.Х. Балычевой Н.Н., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на пять лет, представителя истцов Залялетдинова Х.Х., Залялетдинова Ф.Х. Терчанян Н.И., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Залялетдинова Х.Х., Залялетдинова Ф.Х. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о сохранении жилого дома в перепланированном, переустроенном, реконструированном виде, признании права собственности на жилой дом,

у с т а н о в и л:

Залялетдинов Х.Х., Залялетдинова Ф.Х. обратились в суд с иском к администрации города Томска, в котором просят:

- сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, строение 3, общей площадью 268,6 кв.м, в реконструированном состоянии согласно выписке из технического плана по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ муницмпального бюджетного учреждения «Томский городской центр инвентаризации и учета» ;

- признать за Залялетдиновым Х.Х., Залялетдиновым Ф.Х. право собственности на самовольно реконструированный жилой дом, общей площадью 268,6 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, строение 3, по 1/2 доле в праве собственности за каждым

В обосновании исковых требований указано, что истцы являются собственниками нежилого помещения. Пристроенного к жилому дому, который ранее выполнял роль бассейна и тренажерного зала. Истцами произведена перепланировка нежилого здания в жилое помещение в соответствии с требованиями законодательства. Истцы обратились за разрешением на перепланировку и перевод нежилого помещения в жилое, но им было отказано.

В судебное заседание истцы будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, не явились, причин уважительности неявки суду не представили, об отложении судебного разбирательства не просили направили своих представителей.

Представители истцов в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации г.Томска извещенный о дате, времени и месте рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения представителя истцов, исследовав доказательства по делу, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В силу положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) одним из способов защиты права является признание права.

Судом установлено, что истцам на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и последующей эксплуатации индивидуального жилого дома) расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, истцам Залялетдинову Х.Х., Залялетдиновой Ф.Х. принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле) нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь с настоящим иском, истцы указывают на то, что ранее здание по адресу: <адрес> являлось нежилым и представляло собой гараж на две машиноместа, бассейн общей площадью 204,7 кв.м., а после реконструкции стало жилым общей площадью 268,6 кв.м.

В материалы дела представлен технический план на жилой дом по адресу: <адрес>, согласно которому общая площадь жилого дома составляет 268,6 кв.м.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитетаРоссийской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170).

Таким образом, приведенными документами подтверждается факт реконструкции нежилого здания в жилой дом по адресу: <адрес>, строение 3, площадь которого была увеличена с 204,7 кв.м. до 268,6 кв.м.

Как следует из п.1 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ), разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч.2 ст. 51 ГрК РФ).

В пункте 17 статьи 51 ГрК РФ перечислены случаи, при которых выдача разрешения на строительство, реконструкцию не требуется, к ним отнесена реконструкция индивидуального жилого дома.

Вместе с тем ГрК РФ предусматривает подачу уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Администрацией Советского района г. Томска было отказано в перепланировки и переоборудовании (реконструкции) (письмо от ДД.ММ.ГГГГ), что препятствует регистрации права собственности на реконструированный объект недвижимости.

Пунктом 1 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

В письме № от ДД.ММ.ГГГГ Администрация Советского района г. Томска отказала Залялетдинову Х.Х., Залялетдиновой Ф.Х.в переводе нежилого здания в жилое по адресу: <адрес>, строение 3, после проведенной реконструкции, указав, что объект реконструирован самовольно, рекомендовано обратиться в суд с требованием об оставлении нежилого здания в реконструированном состоянии.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

По общему правилу, закрепленному в п.2 ст.222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Вместе с тем, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК РФ).

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010, разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

То обстоятельство, что реконструкция, произведенная в доме истцов, не угрожают жизни и здоровью людей, а также несущие и ограждающие конструкции соответствуют строительным нормам и правилам, подтверждается следующими доказательствами:

- заключением о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций и эксплуатационной безопасности после проведенной реконструкции и перепланировки по адресу: <адрес>, строение 3, выполненным ...». На основании проведенного обследования несущих и ограждающих строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, не обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих и ограждающих строительных конструкций. Несущие и ограждающие строительные конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и отвечают требованиям СНиП II-25-80 «Деревянные конструкции». СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений», ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований». В результате проведенной реконструкции и перепланировки общая площадь объекта составляет 268.6 кв.м. Самовольно реконструированное строение по адресу: <адрес>, строение 3, является объектом завершенного строительства, соответствует своему функциональному назначению и пригоден для безопасной жизни и здоровья людей и безопасной эксплуатации. Перевод нежилого строения в жилой дом, выполненный в соответствии с представленными документами возможен, не нарушает условия обеспечения конструктивной надежности, не приведет к нарушению прочности.

- экспертным заключением ... согласно которому проект перевода нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в жилое не противоречит требованиям санитарно-эпидемиологических правил и норм;

- экспертизой технических решений по обеспечению пожарной безопасности жилого дома ...», согласно которому перевод нежилого строения после проведенной реконструкции и перепланировки помещений в индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности.

Как пояснил в судебном заседании начальник консультационно-экспертного отдела ...ФИО5, дом истцов соответствует нормам противопожарной безопасности, нормативные расстояния между спорным строением и соседними зданиями соблюдено.

В соответствии с проектом перевода нежилого здания расположенного по адресу: <адрес>, строение 3 в жилое, выполненного ... будут выполнены следующие работы по перепланировки и переустройству: 1 этаж:

между помещениями № и № пробивка дверного проема и установка дверного блока в газобетонной перегородке; в помещении № установка раковины; монтаж перегородки из гипсокартона по металлическим направляющим с установкой дверного блока, образованы помещения № и № (ранее помещение №); в помещении № установка ванны и унитаза; монтаж перегородки из газобетона, образованно помещение № (ранее помещение №); в помещении № установка ванны и унитаза; монтаж перегородки из гипсокартона по металлическим направляющим с установкой дверного блока, образованы помещения № и № (ранее помещение №); в помещении № установка ванны и унитаза; в помещении № пробивка оконного проема в стене из шлакоблока, и установлена перемычка и оконный блок; монтаж перегородок из газобетона с установкой дверных блоков, образованы помещения №,9,10 (ранее помещение №); монтаж перегородки из гипсокартона по металлическим направляющим с установкой дверного блока, образованы помещения № (ранее помещение №); в помещении № установка раковины; в помещении № установка ванны и унитаза;в наружной стене (помещение №) демонтаж части ворот, частичная закладка проема шлакоблоком и утеплителем, образован оконный проем, установлен оконный блок; в помещении № пробивка оконного проема в стене из шлакоблока, и установлена перемычка и оконный блок; в помещении № пробивка оконного проема в стене из шлакоблока, и установлена перемычка и оконный блок;в помещении № (ранее помещение №) пробивка оконного проема в стене из шлакоблока, и установлена перемычка и оконный блок; в помещении № (ранее помещение №) пробивка дверного проема в стене из шлакоблока, и установлена перемычка и дверной блок; зашивка дверного проема листами гипсокартона между помещениями № и №; в помещении № установка раковины;в помещении № установка ванны и унитаза; между ранее существовавшими помещениями №,7,8,9,10 демонтаж перегородок, в образовавшемся пространстве монтаж новых перегородок из гиспокартона по металлическим направляющим, установление дверных блоков, образованы помещения №,17,18; в помещении № установка раковины; в помещении № (ранее помещение №) пробивка оконного проема в стене из шлакоблока, и установлена перемычка и оконный блок; в помещении № (ранее помещение №) пробивка оконного проема в стене из шлакоблока, и установлена перемычка и оконный блок;

2 Этаж: монтаж перегородки из гипсокартона по металлическим направляющим с установкой дверного блока, образованы помещения №, №, №(ранее помещение №); в помещении № пробивка оконного проема в стене из шлакоблока, и установлена перемычка и оконный блок; в помещении № установка ванны и унитаза; в помещении № демонтаж оконного блока, оконный проем заложен газобетонными блоками;монтаж перегородки из гипсокартона по металлическим направляющим с установкой дверного блока, образованы помещения №, №, №, №, № (ранее помещение №); в помещении № демонтаж оконного блока, оконный проем заложен газобетонными блоками; в помещении №.8,9 замена оконного блок, оконный проем частично заложен газобетонными блоками; в помещении № установка ванны и унитаза; в помещении № установка раковины. В здании предусмотрена система водоснабжения. Водоснабжение предусмотрено для обеспечения бытовых нужд.

Таким образом, судом установлено, что при самовольной реконструкции и перепланировки нежилого здания в жилой дом, расположенном по адресу: <адрес> не было допущено нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не представляет угрозу и риск жизни, здоровью людей, соответствует нормам и требованиям пожарной безопасности.

Доказательств обратного ответчиком не представлено, при этом оснований не доверять приведенным заключениям у суда нет, поскольку они подготовлены лицами, имеющими соответствующие специальные познания.

Как отмечено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Согласно выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по адресу: <адрес>, строение 3, расположен в границах земель населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и последующей эксплуатации индивидуального жилого дома).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что самовольный пристрой к жилому дому по адресу: г <адрес>, строение 3, возведен в границах земельного участка, принадлежащего истцам на праве собственности, и ее сохранение не нарушает права и законные интересы иных лиц, не создает угрозу их жизни или здоровью.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии обстоятельств, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку и сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Залялетдинова Х.Х., Залялетдинова Ф.Х. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о сохранении жилого дома в перепланированном, переустроенном, реконструированном виде, признании права собственности на жилой дом, удовлетворить.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 268,6 кв.м, в реконструированном состоянии согласно выписке из технического плана по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ муницмпального бюджетного учреждения «Томский городской центр инвентаризации и учета».

Признать за Залялетдиновым Х.Х., Залялетдиновым Ф.Х. право собственности на самовольно реконструированный жилой дом, общей площадью 268,6 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, по 1/2 доле в праве собственности за каждым.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Залялетдинова Х.Х., Залялетдиновым Ф.Х. право жилой дом, общей площадью 268,6 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, по 1/2 доле в праве собственности за каждым.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья