Гражданский кодекс часть 1

Бабель М.А. (далее – Бабель М.А., истец) обратился в суд с исковым заявлением к ЗАО «ответчик» (далее – ответчик, ЗАО «ответчик»), в котором просил признать право собственности на квартиры №, №, №, №, расположенные по адресу: АДРЕС.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, представил для приобщения к материалам дела копии документов в обоснование свой позиции.

Представитель ответчика, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания, не явился, направил письменное ходатайство, в котором указал, что против удовлетворения исковых требований не возражает, просить рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица, возражал против удовлетворения искового заявления, сослался на договор залога.

В порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствии ответчика, надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, заслушав мнение представителя истца и третьего лица, суд установил следующее.

Министерством строительного комплекса ..... области, Администрацией ..... района и ООО 3е лицо» (инвестор-заказчик) ДД.ММ.ГГГГ был заключен инвестиционный контракт № (далее – контракт), предметом которого является инвестиционный проект строительства жилого комплекса «наименование» на земельном участке, площадью 9,19 га.

В дальнейшем между ООО 3е лицо» (инвестор-заказчик) и ЗАО «ответчик» был заключен договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ №

Постановлением Главы городского поселения ..... муниципального района ..... области от ДД.ММ.ГГГГ № объекту капитального строительства - жилому дому присвоен следующий почтовый адрес: АДРЕС.

Администрацией ..... района ДД.ММ.ГГГГ выдано ООО 3е лицо» разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию «первого пускового комплекса первой очереди строительства общественно-жилого комплекса «наименование» с объектами инженерной инфраструктуры (10-секционный жилой корпус № с нежилыми помещениями первого этажа», расположенный по адресу: АДРЕС.

ДД.ММ.ГГГГ между Бабелем М.А., и ЗАО «ответчик» были заключены договоры соинвестирования строительства жилого комплекса №, №, №, № (далее – Соинвестиционные договоры), согласно которым истец принял участие в финансировании строительства жилого дома с последующим получением результата инвестиционной деятельности в виде:

- двухкомнатной квартиры под условным номером № ориентировочно обшей площадью 80,7 кв.м., расположенной на 10 этаже, в секции/подъезде №

- однакомнатной квартиры под условным номером № ориентировочной обшей площадью 46,10 кв.м., расположенной на 23 этаже, в секции/подъезде №

- двухкомнатной квартиры под условным номером № ориентировочной обшей площадью 81,30 кв.м., расположенной на 10 этаже, в секции/подъезде №

- четырехкомнатной квартиры под условным номером № ориентировочной общей площадью 177,70 кв.м., расположенной на 11 этаже, в секции/подъезде №

Согласно пунктам 4.1 Соинвестиционных договоров объем инвестиций составляет:

- Соинвестиционный договор № - 6 294 600,00 руб.;

- Соинвестиционный договор № - 6 341 400,00 руб.;

- Соинвестиционный договор № - 13 860 000,00 руб.

Бабель М.А. в полном объеме исполнил принятые на основании договоров соинвестирования обязательства, о чем свидетельствуют квитанции к приходным кассовым ордерам №, № №, № от ДД.ММ.ГГГГ и справки о выполнении финансовых обязательств от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ

Спорные квартиры прошли технический учет, о чем свидетельствует технические паспорта жилого помещения (квартиры), выданные ..... филиалом ГУП ..... «наименование2» от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справкам от ДД.ММ.ГГГГ № №, №, №, №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..... области, сведения о зарегистрированных правах, правопритязаниях, требованиях, арестах (запрещениях) на объекты недвижимости: АДРЕС соответственно в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Учитывая изложенное Бабель М.А., обратился в суд с настоящим исковым заявлением о признании права собственности на жилые помещения.

Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что между истцом и ответчиком были заключены договоры соинвестирования, и подписаны акты приема-передачи, согласно которым истец фактически принял спорные квартиры.

Таким образом, стороны, достигнув соглашения по существенным условиям договора купли-продажи, фактически исполнили их.

Как следует из положений статьи 3 ГПК РФ и статьей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется среди прочего путем признания права. Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вопреки вышеизложенному, в настоящее время, Бабель М.А. фактически не имеет возможность произвести государственную регистрацию права собственности спорных квартир в виду отсутствия такой регистрации у ответчика.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования Бабель М.А. о признания права собственности на квартиры обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы третьего лицо о том, что спорные квартиры находится в залоге суд находит неосновательными исходя из следующего.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «3е лицо» (залогодержатель) и ЗАО «ответчик» (залогодатель) заключен договор залога имущественных прав (требований), предметом которого является передача в залог имущественных прав Залогодателя, существующих и следующих из Договора соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ., и дополнительных соглашений к нему на жилые и нежилые помещения согласно перечню.

Из перечня усматривается, что в залог были переданы, в том числе спорные квартиры.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с части 3 статьи 339 ГК РФ договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу части 4 статьи 339 ГК РФ несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Судом установлено, что договор залога имущественных прав (требований) от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, ничтожен в силу закона и не влияет на права истца.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что названный договор залога не действителен и не может применяться, соответственно ЗАО «ответчик» имело право распорядиться жилым помещением.

Учитывая отсутствие доказательств, опровергающих обоснованность требований Бабель М.А. со стороны ответчика и третьего лица, а также надлежащее исполнение своих обязательств истцом, ввод дома в эксплуатацию, фактическое создание и передачу спорных квартир, суд удовлетворяет заявленные требования в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Бабеля М.А. удовлетворить.

Признать право собственности Бабеля М.А. на квартиры №, №, №, №, расположенные по адресу: АДРЕС.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.К. Васина