Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО10 к ООО «Баральт М» о расторжении договора участия в долевом строительстве, понуждении к возвращению уплаченных по договору денежных средств и принятию переданной по договору квартиры, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «Баральт М» (далее также – Общество, Застройщик), указывая, что 18.02.2014 года между истицей и Обществом заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома на земельном участке с КН <адрес >, во исполнение которого истице, полностью исполнившей перед Обществом обязательства по оплате цены договора, по акту передачи от 01.04.2015 года передана в собственность квартира на последнем третьем этаже указанного многоквартирного дома с присвоенной адресной нумерацией: <адрес >. В период после передачи в собственность истицы квартиры выявлены множественные недостатки в её качестве, выразившиеся в появлении трещин на потолке из-за протекания крыши, появлении плесени над окном, неработоспособности вытяжек в кухне и туалете. На неоднократные обращения истицы с письменными претензиями недостатки в приобретенной ею квартире Застройщиком устранены не были; квартира неоднократно продолжала подвергаться залитию, вследствие чего на стенах росла плесень, в помещениях квартиры постоянно присутствует сырость; отделка квартиры повреждена. По результатам обследования квартиры представителями управляющей компании ООО «УК «Ваш партнер» установлено, что при визуальном осмотре крыши дефектов не обнаружено, она находится в исправном состоянии, однако в квартире чувствуется повышенная влажность, вследствие чего откладывается конденсат на окне, а также на участок плиты перекрытия, находящийся над балконным окном. По заключению ООО «Независимая экспертиза», составленному инициативе и за счет собственных средств истицы, по результатам обследования сотрудниками данной организации с использованием тепловизора помещений квартиры и анализа многочисленных жалоб истицы, по причине протечек дождевой воды через потолочное перекрытие вследствие скрытого дефекта, допущенного Застройщиком при устройстве наклонной кровли на крыше дома, в квартире истицы № образовалась повышенная влажность, «высолы» и грибки. По приведенным доводам, ссылаясь на существенность недостатков переданного ей Застройщиком жилого помещения, основываясь на положениях ст.ст.151, 475, истица просила суд расторгнуть заключенный между ней и Обществом договор № участия в долевом строительстве, обязав ответчика вернуть уплаченные по договору за квартиру денежные средства в сумме 1 673 100 рублей и принять у истицы квартиру; взыскать с Общества 50 000 рублей в счет компенсации причиненного ей передачей некачественного жилого помещения морального вреда, а также 25 000 рублей, 3 365,50 рублей и 10 000 рублей, соответственно в возмещение судебных расходов по оплате юридических услуг, уплате государственной пошлины и оплате досудебной экспертизы в связи с обращением в суд с настоящим иском.

Протокольным определением суда от 13.07.2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Управляющая компания «Мой Дом 1».

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась; её представитель Даль Л.С. по доверенности, продолжая настаивать со ссылкой на заключение ООО «Независимая экспертиза» от 15.02.2018 года на нарушение ответчиком технологии устройства крыши, приведшем к регулярным залитиям квартиры истицы дождевой водой через потолочные перекрытия, требования иска поддержала.

Представитель ответчика ООО «Баральт М» ФИО2 в судебном заседании, основываясь на выводах проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, а также дополнительно представленных доказательствах, свидетельствующих об устранении еще в марте 2016 года допущенного Застройщиком при строительстве дома конструктивного недостатка в виде нарушения герметизации кровли в месте примыкания к потолочному перекрытию фанового стояка канализации и об отсутствии повторного проявления данного дефекта, основания к расторжению заключенного с истицей договора долевого участия полагал отсутствующими, также со ссылкой на экспертное заключение указав, что в остальном такие повреждения внутренней отделки как «высолы» и грибковый налет в угловых местах сопряжения несущих стен с потолочными перекрытиями является следствием нарушения самой истицей правил эксплуатации жилого помещения, выразившегося в нарушении функционирования системы внутренней вентиляции и не проветривании помещений квартиры.

Третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО «Управляющая компания «Мой Дом 1», извещенное о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно и надлежащим образом, своего представителя в суд не направило, пояснений по существу спора не представило.

Заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 данной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 3 указанной статьи приведенного Закона предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Из анализа указанной нормы следует, что установленные законом гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению. В случае нарушения данного обязательства застройщик в силу указанной статьи несет предусмотренную законом ответственность.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 9 Закона о долевом участии участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно положениям преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей» к существенным недостаткам относятся недостатки товара (работы, услуги), которые делают невозможным или недопустимым использование товара (работы, услуги) в соответствии с его целевым назначением либо которые не могут быть устранены, либо которые проявляются вновь после устранения, либо для устранения которых требуются большие затраты, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные положения содержит пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу требований статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (пункт 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Норма части 7 статьи 7 Закона о долевом участии застройщик содержит аналогичные положения.

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, 18.02.2014 года между истицей ФИО1 и ООО «Баральт М» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес >, во исполнение которого истице, полностью исполнившей перед Обществом обязательства по оплате цены договора в сумме 1673100 рублей, по акту передачи от 01.04.2015 года передана в собственность квартира на последнем третьем этаже указанного многоквартирного дома с присвоенной адресной нумерацией: <адрес > (л.д.19-20, 21-32, 74, 75-76, 105-111, 117-119).

По утверждению истицы, после передачи в её собственность указанной квартиры уже в конце 2015 года на кухне возле стояка на потолке появились трещины из-за протекания крыши; над окном появилась плесень; на балконе рабочие перестилали пол, поскольку вода протекала к соседу, проживающему этажом выше; не работали вытяжки в кухне и туалете.

В этой связи истица неоднократно, а именно 11.02.2016 года, 08.11.2016 года, 13.11.2017 года обращалась к Обществу с письменными претензиями с требованием об устранении выявленных недостатков (л.д.42-43, 44-45, 47-48).

В ответ на первоначальную претензию истицы Общество уведомило истицу о том, что в связи с погодными условиями обязуется произвести все ремонтные работы на кровле дома <адрес > до 30.03.2016 года (л.д.40).

В своем обращении на имя руководителя Госжилинспекции Калининградской области от 29.11.2016 года истица подтверждает, что указанные работы были произведены до 30 марта 2016 года, отмечая, в то же время, что на данный момент проблема с протеканием кровли по-прежнему актуальна (л.д.39).

Согласно акту обследования квартиры истицы от 24.11.2017 года комиссией в составе представителей ООО «Баральт М» ФИО3 и ООО «УК «Ваш Партнер» ФИО4, выявлены следы подтеков на стенах в районе водосточной трубы (л.д.18).

Согласно акту обследования квартиры истицы от 06.12.2017 года комиссией в том же составе, при визуальном осмотре крыши дефектов не обнаружено; крыша в исправном состоянии; в квартире чувствуется повышенная влажность, вследствие чего откладывается конденсат на окнах, а также на участок плиты перекрытия, который находится над оконным блоком (л.д.17).

В подтверждение приводимых в обоснование требований иска доводов истица ссылается на подготовленное по её инициативе ООО «независимая экспертиза» заключение №16-02/18 от 15.02.2018 года, согласно которому по результатам визуального и повторного с инструментального с использованием тепловизора обследования квартиры истицы выявлены повреждения: помещения комнаты №3ж – в углу примыкания к балкону следы от протечек на потолке и стенах, на примыкающих планках крепления полотнища натяжного потолка и обоях образовался черный грибковый налет из-за постоянного переувлажения конструкций; помещения комнаты №5ж – на потолке в углу примыкания к наружной стене треугольное пятно размером 60х60 см, покрытое «высолами» и черным грибковым налетом; помещения кухни №4 – на потолке в районе примыкания к наружной стене обнаружены желтые пятна от протечек.

Причиной образования данных повреждений, по мнению специалиста, являются протечки дождевой воды через потолочное перекрытие и как следствие повышенная влажность, образование «высолов» и грибков в помещениях квартиры, обусловленные (протечки) наличием скрытого дефекта, допущенного Застройщиком при устройстве наклонной кровли на крыше дома (л.д.49-104).

Согласно заключению ООО «НЦ «Балтэкспертиза» №Э3З-0082-2018 от 29.06.2018 года по результатам проведенной по ходатайству стороны ответчика судебной строительно-технической экспертизы, при визуальном осмотре выявлены повреждения отделки в квартире истицы: в помещении кухни №4 – металлическая гильза (для прохода трубы через перекрытие) покрыта ржавчиной, на анкерных пластинах креплений балконного блока присутствует ржавчина, следы воздействия воды в стыках балконного блока; в помещении жилой комнаты №3ж – на потолке в углу присутствуют следы грибкового налета; в помещении жилой комнаты №5ж – на потолке в углу присутствуют следы грибкового налета.

Вентиляция в помещениях квартир дома предусмотрена естественная по системе вытяжных воздуховодов.

В период с декабря 2017 года по июнь 2018 года жильцами квартиры не были зафиксированы случаи повторных залитий квартиры, несмотря на наличие обильных осадков в этот период времени.

В рамках экспертизы были произведены испытания герметичности кровли многоквартирного дома с целью выявления возможных дефектов и мест образования протечек. Испытание кровли проводились 8 июня 2018 года в течение 55 минут методом проливки водой. Через 7 календарных дней, а именно 15 июня осуществлялся повторный визуальный осмотр кровли дома, а также освидетельствование состояния элементов отделки квратиры истицы, по результатам которого образования новых дефектов, а также увлажнения мест общего пользования уже существующих дефектов не зафиксировано. В течение недели после пролива 8 июня 2018 года от жильцов квартиры не поступало сообщений о возобновившихся протечках и образовании новых дефектов в помещениях.

Элементы наружной водосточной системы многоквартирного дома (водосточная труба и воронка, указанные в акте выполненных работ Застройщиком от 29.11.2017 года – л.д.16) в ходе эксплуатации являлись причиной «кратковременных» и локальных замачиваний фасада. Атмосферные осадки, в свою очередь, предполагают регулярное и продолжительное замачивание фасада здания. То есть, причиной образования следов грибка и плесени на поверхности потолка в комнатах квартиры не являлись следствием замачивания фасада со стороны расположения водосточной трубы и воронки.

В ходе экспертизы установлено, что работы по восстановлению герметичности кровли производились в районе расположения фанового стояка как со стороны помещений кухни, так и с наружной стороны крыши. Исходя из результатов испытания, отсутствия проявлений сырости после атмосферных осадков в период проведения экспертизы, а также претензий к Застройщику в связи с появлением новых следов, либо увеличением уже существующих после производства ремонтных работ в ноябре 2017 года, следует вывод об устранении причин протечек кровли и отсутствии проникновения воды со стороны иных ограждающих конструкций здания.

Таким образом, протечки происходили со стороны кровли в месте выпуска трубы фанового стояка канализации из помещения кухни.

Иные недостатки, связанные с дефектами строительных конструкций, по результатам исследования не обнаружены, следовательно, причиной возникновения дефектов в жилых комнатах квартиры (пункты 4-5 таблицы 1) является несоблюдение температурно-влажностного режима в помещениях квартиры, что также подтверждается отраженной в материалах дела фотофиксацией Застройщиком при производстве обследования квартиры 9 февраля 2018 года: на окнах зафиксировано наличие конденсата из-за влажности, приточный клапан в кухне закрыт.

Согласно выводам судебного эксперта, дефекты, присутствующие в помещении кухни в районе расположения фанового стояка и выявленные визуальным осмотром 8 июня 2018 года, являются следствием нарушения требований строительных норм и правил раздела 5 «Кровли рулонные и мастичные» СП 17.13330.2011 «Кровли» в части устройства герметизации мягкой кровли многоквартирного жилого дома.

Дефекты в виде повреждений грибковым налетом поверхностей стен и потолка квартиры образовались в период эксплуатации квартиры вследствие несоблюдения температурно-влажностного режима помещений и отсутствия регулярной естественной вентиляции в квартире, что является нарушением п.4.5 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».

Таким образом, выявленные в ходе визуального осмотра дефекты являются следствием нарушения как норм и правил, действующих в сфере строительства, так и правил эксплуатационного характера при использовании жилых помещений.

Недостатки, являющиеся следствием нарушений требований строительно-технических норм и правил в части устройства герметизации кровли были устранены застройщиком в результате ремонтных работ кровли многоквартирного дома 29 ноября 2017 года, что также подтверждается результатами испытания герметичности кровли методом пролива водой, проведенного в рамках экспертизы.

Иные недостатки необходимо устранить, выполнив отделочные работы, согласно прилагаемой ведомости, общей стоимостью работ 74404 рублей (л.д.163-211).

В судебном заседании судебный эксперт ФИО5 пояснил, что проверка герметичности кровли в рамках производства экспертизы осуществлялась методом проливки кровли с созданием экстремальных по сравнению с естественными условий, когда толщина воды достигала 8 сантиметров. Ни в момент проливки, через неделю после этого, когда проводилось повторное освидетельствование объекта экспертизы, ни к настоящему времени признаков протекания воды через кровлю в квартиру истицы не выявлено. Таким образом, методом исключения, исходя из наличия в материалах сведений об устранении в ноябре 2017 года Застройщиком недостатка герметизации в месте примыкания фанового стояка с перекрытием крыши, где изначально имелась протечка, а также о неудовлетворительном функционировании в квартире системы вентиляции по причине отсутствия циркуляции воздухообмена, по свей видимости, из-за постоянного перекрытия приточного воздушного клапана, нарушения правил эксплуатации установленных в квартире пластиковых окон, следует вывод, что скапливающаяся особенно в зимний период в присутствующем в квартире воздухе под воздействием теплых масс влага, не имея выхода наружу из квартиры, постепенно конденсировалась в местах сопряжения стен с потолками, что привело к образованию грибковых налетов и высолов (выделения солей из бетона несущих конструкций) в местах её наибольшей концентрации в верхних частях внутренних помещений квартиры.

Из пояснений допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО3 следует, что он как представитель Общества неоднократно, начиная с зимы 2016 года, преимущественно в периоды повышенной атмосферной влажности по обращениям истицы лично и непосредственно осматривал её квартиру на предмет выявления возможных протечек кровли. Обратил внимание, что окна в помещения квартиры были постоянно плотно закрыты, в воздухе чувствовалась повышенная влажность, внутри квартиры сушилось постиранное детское бельё; приточный клапан внутренней естественной приточно-вытяжной вентиляции квартиры был наглухо закрыт. На разъяснения истице относительно необходимости в целях нормального функционирования системы вентиляции проветривания и поддержания приточного клапана в открытом состоянии, с её слов в квартире проживает маленький ребенок. Состояние приточного клапана (в закрытом виде) было также зафиксировано им на одной из фотографий, сделанных им в одно из посещений. Также он лично вручил истице инструкцию по эксплуатации пластиковых окон.

Из представленной стороной ответчика фототаблицы, произведенной представителем Общества, присутствовавшего при обследовании квартиры истицы специалистом ООО «Независимая экспертиза» в феврале 2018 года, усматривается, что приточный клапан внутренней вентиляции квартиры находится в закрытом состоянии (л.д.123-134). Также из фототаблицы по результатам фиксации 06.12.2017 года с очевидностью усматривается, что на стеклах установленных в квартире истицы пластиковых окон с внутренней стороны имеется обильное скопление конденсата (л.д.135-141).

Согласно инструкции по уходу за окнами ПВХ, постоянное поддержание окон в закрытом состоянии чревато нарушением воздухообмена и скоплением избыточной влажности за счет повседневной деятельности человека, во избежание чего следует регулярно проветривать помещение.

Представленными стороной ответчика в судебном заседании, состоявшемся 06.09.2018 года, актом и справкой о стоимости выполненных работ, датированных 10.03.2016 года, подтверждается, что после первичного обращения истицы в феврале 2016 года по поводу выявленной в квартире протечки со стороны кровли уже в марте 2016 года произведены работы по герметизации стояков фановой канализации на крыше дома №

Исходя из совокупности вышеприведенных обстоятельств, подтверждаемых собранными по делу доказательствами, обоснованность и объективность выводов заключения ООО «НЦ «Балтэкспертиза» №Э3З-0082-2018 от 29.06.2018 года по результатам проведенной по делу судебной экспертизы сомнений у суда не вызывает.

Данное заключение судом оценивается как достаточно мотивированное и методологически обоснованное, основанное на результатах натурных испытаний методом моделирования ситуации воздействия на объект внешних факторов в экстремальных условиях, составленное лицом, имеющим существенный стаж работы в соответствующей области специальных познаний.

Напротив, заключение №16-02/18 от 15.02.2018 года специалиста ООО «Независимая экспертиза», представленное стороной истца, судом не принимается в качестве допустимого доказательства в подтверждение как таковой причины повреждений внутренней отделки помещений квартиры истцы наличия скрытого дефекта при устройстве наклонной кровли, поскольку исследование ограничивалось лишь визуальным обследованием с использованием тепловизора, данные которого лишь подтверждают разницу температур внутренних поверхностей, подвергшихся воздействию влаги, по сравнению с не поврежденными, что обусловлено естественной соответствующей разницей в теплоотдаче указанных поверхностей.

Выводы указанного заключения опровергаются выводами заключения по результатам проведенной судебной экспертизы.

Обоснованных ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы в связи с несогласием с представленным заключением ООО «НЦ «Балтэкспертиза» стороной истца не заявлено.

Таким образом, исходя из совокупности собранных и принятых судом доказательств, следует констатировать, что изначальный конструктивный дефект в виде нарушения герметизации в месте примыкания фанового стояка канализации с перекрытием крыши, явившийся причиной протекания дождевой воды в квартиру истицы, Застройщиком устранен уже в марте 2016 года после первичного обращения истицы с претензией в феврале 2016 года.

После устранения данного дефекта никаких работ по аварийным заявкам на кровле дома Застройщиком не проводились, а все последующие обращения истицы к Застройщику повторяли доводы первоначальной претензии при том, что достоверных и допустимых доказательств повторного проявления данного дефекта, на который и только на который в качестве причины залития указывает в своем заключении судебный эксперт, суду не представлено.

В остальном, выявленные в квартире истицы повреждения отделки помещений обусловлены причинами эксплуатационного характера, не зависящими от застройщика.

Таким образом, изначальный дефект, обусловленный нарушением непосредственно Застройщиком требований в сфере строительства, не только являлся устранимым, но и был фактически им устранен уже после первичного обращения истицы в марте 2016 года.

При таких обстоятельствах, предусмотренных Федеральным законом №214-ФЗ и Законом РФ «О защите прав потребителей» оснований к расторжению договора долевого участия, по которому истицей приобретена квартира, понуждению ответчика к принятию от истицы квартиры и производных требований о компенсации морального вреда взыскании штрафа суд не усматривает.

Ссылка же стороны истицы на не представление ответчиком информации об эксплуатации квартиры представляется суду несостоятельной, поскольку данное обстоятельство само по себе не предусмотрено нормами ГК РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» в качестве основания для расторжения договора долевого участия, порядок и основания заключения и расторжения которого регулируются нормами специального Федерального закона №214-ФЗ, и влечет иные правовые последствия, в частности, предусмотренные ст.12 Закона РФ «О защите прав потребителей».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО11 к ООО «Баральт М» о расторжении договора участия в долевом строительстве, понуждении к возвращению уплаченных по договору денежных средств и принятию переданной по договору квартиры, компенсации морального вреда полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья Олифер А.Г.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.09.2018 года.