Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Острогожского межрайпрокурора в защиту интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования к Администрации Острогожского муниципального района и ФИО2 о признании недействительными положений пунктов 4.3.2, 4.1.1., 4.3.4., 6.2. договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Острогожский межрайпрокурор в порядке ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) обратился в суд с исковым заявлением в защиту интересов неопределенного круга лиц, муниципального образования к администрации Острогожского муниципального района Воронежской области и ФИО2 о признании недействительными положений пунктов 4.3.2, 4.1.1., 4.3.4., 6.2. договора аренды земельного участка.

В обоснование своих исковых требований Острогожский межрайпрокурор ссылается на то, что Межрайпрокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства в деятельности органов местного самоуправления Острогожского района Воронежской области, в ходе которой установлено, что между администрацией Острогожского муниципального района и гражданином ФИО2 заключён договор от 27.08.2018 № 972 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1228 кв.м. Договор заключен в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ по результатам проведения торгов, на основании протокола о результатах аукциона от 16.08.2018 № 236. Срок Договора, исходя из содержания п. 2.1 Договора, 49 лет - с 27.08.2018 по 26.08.2067. Согласно п. 4.3.2. Договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка. В соответствии с п. 4.3.4. арендатор вправе передать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия арендодателя. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Пунктом 4.1.1. предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем 2-х раз, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к Договору и нарушения других условий Договора. Пункт 6.2. Договора устанавливает, что Договор может быть расторгнут по требованию сторон, по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. Указанные условия Договора не соответствуют закону и подлежат признанию недействительными по следующим основаниям. Закон запрещает победителю торгов передавать полученное по результатам таких торгов право аренды земельного участка третьим лицам независимо от срока, на который участок предоставлен арендатору, и независимо от условий и порядка передачи прав третьим лицам. Следовательно, положения п. 4.3.2. и п. 4.3.4 Договора, допускающие возможность передачи прав на арендованный участок третьим лицам, противоречат закону, в связи с чем, должны быть признаны недействительными. Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ напрямую установлен запрет на расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, переданного в аренду на срок более 5 лет, по инициативе арендодателя во внесудебном порядке. Однако п. 4.1.1. и п. 6.2 Договора предусматривают такую возможность, что свидетельствует об их недействительности. Таким образом, в данном случае стороны Договора не вправе были предусматривать такие условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, а также условия о возможности одностороннего расторжения договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке. Опрошенные в межрайпрокуратуре арендатор и представитель арендодателя указали, что в настоящее время оспаривать соответствующие условия Договора не намерены. В настоящем случае спорные условия договоров аренды определены при явном несоответствии нормам п. 7 ст. 448 ГК РФ и п. 9 ст. 22 ЗК РФ, что не может отвечать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и соблюдения баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. Острогожский межрайпрокурор просит признать недействительными положения пункта 4.3.2, пункта 4.3.4., пункта 4.1.1., пункта 6.2. договора аренды земельного участка от 27 августа 2018 года № 972, заключенного между администрацией Острогожского муниципального района Воронежской области и ФИО2, в связи с их несоответствием требованиям п.7 ст.448 ГК РФ и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил в суд заявление, в котором просит рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения представителя истца старшего помощника Острогожского межрайпрокурора ФИО1, ответчика ФИО2, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика Администрации Острогожского муниципального района Воронежской области.

В судебном заседании представитель истца старший помощник Острогожского межрайпрокурора ФИО1, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Выслушав объяснения представителя истца старшего помощника Острогожского межрайпрокурора ФИО1, ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При рассмотрении дела суд установил, что Острогожской межрайпрокуратурой проведена проверка исполнения земельного законодательства в деятельности органов местного самоуправления Острогожского района Воронежской области.

Как установлено в судебном заседании и материалами дела, 27 августа 2018 года между администрацией Острогожского муниципального района и ФИО2 заключён договор № 972 аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1228 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: магазины продовольственные и промтоварные (л.д.5-6).

Договор заключен в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ по результатам проведения торгов, на основании протокола о результатах аукциона от 16.08.2018 № 236.

Срок Договора, исходя из содержания п. 2.1 Договора, 49 лет - с 27.08.2018 по 26.08.2067 (л.д.5).

Согласно п. 4.3.2. Договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 4.3.4. арендатор вправе передать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия арендодателя. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Пунктом 4.1.1. предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем 2-х раз, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к Договору и нарушения других условий Договора.

Пункт 6.2. Договора устанавливает, что Договор может быть расторгнут по требованию сторон, по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Как следует из протокола о результатах аукциона №236 от 16.08.2018 года, победителем аукциона признан ФИО2, предмет аукциона – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.8-9).

Согласно объяснения ФИО2 от 09.10.2018 года, условия договора №972 от 27.08.2018 года, закрепленные в п.4.3.2., предусматривающие возможность передачи земельного участка в субаренду только с согласия арендодателя, им до настоящего времени не применялись и намерения их применять у него отсутствуют (л.д.10).

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, общая площадь земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1228 кв.м, вид разрешенного использования: магазины продовольственные и промтоварные (л.д.7).

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, закон запрещает победителю торгов передавать полученное по результатам таких торгов право аренды земельного участка третьим лицам независимо от срока, на который участок предоставлен арендатору, и независимо от условий и порядка передачи прав третьим лицам.

Следовательно, положения п. 4.3.2. и п. 4.3.4 Договора, допускающие возможность передачи прав на арендованный участок третьим лицам, противоречат закону, в связи с чем, должны быть признаны недействительными.

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ напрямую установлен запрет на расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, переданного в аренду на срок более 5 лет, по инициативе арендодателя во внесудебном порядке.

Однако п. 4.1.1. и п. 6.2 Договора предусматривают такую возможность, что свидетельствует об их недействительности.

Таким образом, в данном случае стороны Договора не вправе были предусматривать такие условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу, а также условия о возможности одностороннего расторжения договора по требованию арендодателя во внесудебном порядке.

В п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено, что применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В настоящем случае спорные условия договоров аренды определены при явном несоответствии нормам п. 7 ст. 448 ГК РФ и п. 9 ст. 22 ЗК РФ, что не может отвечать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и соблюдения баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что положения п. 4.3.2. и п. 4.3.4, п. 4.1.1. и п. 6.2 Договора противоречат закону, в связи с чем, суд считает заявленные требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными положения пункта 4.3.2, пункта 4.3.4., пункта 4.1.1., пункта 6.2. договора аренды земельного участка от 27 августа 2018 года № 972, заключенного между администрацией Острогожского муниципального района Воронежской области и ФИО2, в связи с их несоответствием требованиям п.7 ст.448 ГК РФ и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Воронежский областной суд через Острогожский районный суд.

Председательствующий С.И.Михин