Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-693/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение и выделе доли в натуре

с участием истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, представителя третьего лица ООО «Вертикаль» ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Серовский районный суд Свердловской области с иском к ФИО2 о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение и выделе доли в натуре.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ приобрел по договору купли- продажи за 3 000 000 рублей в частную собственность ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, строение литера А, помещение №. Собственником другой ? доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое помещение является ответчик ФИО2 После вступления в законные права сособственника нежилого помещения, истцом с ответчиком не удалось договориться о порядке совместного использования общим имуществом. Ответчик отказал в заключении соглашения об определении порядка пользования общим нежилым помещением. Также ответчик отказал на поданное ему предложение о выкупе принадлежащей истцу доли. Возможности совместного использования помещений истец не видит, вопрос о способе и условиях раздела общего имущества и выдела доли в натуре с ответчиком в добровольном порядке не разрешен. В настоящее время спорное помещение полностью используется ответчиком. Техническая возможность раздела подтверждена проектом Перепланировки и переустройства нежилого помещения № на 2 отдельных помещения, выполненного ООО «ПромГражданПроект». Просит разделить в натуре нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в строении литера А, помещение № кадастровый №; прекратить право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на нежилое помещение; признать за истцом право собственности на часть нежилого помещения и выделить истцу в спорном нежилом помещении в натуре помещения площадью 35,8 кв.м, в состав которых входят: торговый зал 23,4 кв.м, бытовая комната 5,6 кв.м, санузел 1,7 кв.м, коридор 5,1 кв.м; признать за ответчиком право собственности на часть нежилого помещения и выделить ему в спорном нежилом помещении в натуре помещения площадью 35,5 кв.м, в состав которых входят: коридор 2.7 кв.м, санузел 2.2 кв.м, кабинет 4,8 кв.м, торговый зал 19,1 кв.м, подсобное помещение 6,7 кв.м.

Истец ФИО1 в судебном заседании на требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, эксперт дал заключение о наличии технической возможности раздела (выдела доли) в натуре в соответствии с долями истца и ответчика без несоразмерного ущерба имуществу, с соблюдением требований действующего законодательства РФ, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, предложив вариант, который соответствует основному проекту «Перепланировка и переустройство нежилого помещения № на 2 отдельных помещения» с одним различием: вход в помещение № через дверной проем в торце жилого дома (вход №) по варианту 1 или варианту 2. Также в выводе на третий вопрос эксперт о возможных вариантах раздела сослался на условия, а именно выполнения проекта на реконструкцию, выполнение которого является многоступенчатой и длительной по времени процедурой. При этом такая процедура согласования реконструкции, установленная законом, будет осуществлена после выдела доли в натуре, учитывая, что экспертом дано заключение о технической возможности выдела. А также заключение эксперта содержит условие согласование входа в помещение № с торца жилого помещения с теплоснабжающей организацией <адрес>, при этом ни список использованной литературы и документов, ни исследовательская часть заключения не содержат нормативного обоснования необходимости согласования проекта с теплоснабжающей организацией, а также результатов проведенных исследований (измерений). Вывод эксперта о необходимости согласования варианта выдела доли с теплоснабжающей организацией не обоснован. Считает, что вывод эксперта на третий вопрос имеет противоречия и неясности, не объективен. Настаивает на удовлетворении требований с выделением в единоличную собственность истца и ответчика в соответствии с п.п. 3,4 просительной части искового заявления, так как выбор формирования входа в помещение, передаваемое в собственность ответчика, не влияет на состав и площадь нежилого помещения, оставляемого за ответчиком. Фактические нежилое помещение используется в интересах ответчика против воли истца. Считает, что совместное пользование единым объектом недвижимого имущества невозможно. Учитывая, что доли собственников в праве являются равными, единственным возможным способом надлежащей защиты нарушенных прав истца как собственника является выдел доли в натуре.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что заключение судебной экспертизы следует расценивать как доказательство невозможности удовлетворения требований истца в том виде, в каком эти требований заявлены, поскольку эксперт констатирует техническую возможность раздела нежилого помещения с соблюдением норм закона. В пункте 3 заключения указаны необходимые условия, при которых возможно разрешение вопроса о разделе помещения в натуре по тому или иному варианту, а именно: выполнение проекта на реконструкцию (переустройство) с соблюдением технических нормативных документов и согласование входа в помещение № с торца жилого помещения с теплоснабжающей организацией. Вышеуказанные условия истцом не выполнены. Организация отдельного входа в нежилое помещение с торца многоквартирного дома приведет к уменьшению площади общего имущества многоквартирного дома, следовательно, истцу необходимо было получить согласие всех собственников жилых помещений в МКД в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.

Представитель третьего лица ООО «Вертикаль» ФИО5 в судебном заседании считал исковые требования не подлежащими удовлетворению, пояснив, что ООО «Вертикаль» является теплоснабжающей организацией, на обслуживании которой находятся тепловые сети от котельной №, которые подходят к жилому дому № по <адрес> архитектуры, строительства и ЖКХ от 17.08.1992 № 197 «О типовых правилах охраны коммунальных тепловых сетей», так как в указанном месте проходит тепловая сеть – ввод в жилой дом по <адрес>.

Заслушав истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав письменные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

В силу ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Таким образом, из содержания положений данной статьи следует, что разделом имущества, находящегося в долевой собственности, является переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.

Выделом доли из общего имущества является переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 и ФИО6 являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в строении литера А, помещение №, площадью 73 кв.м, по ? доли в праве общей долевой собственности каждый, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Указанное нежилое помещение находится на 1 этаже многоквартирного жилого дома.

Истцом представлен проект «Перепланировка и переустройство нежилого помещения № на 2 отдельных помещения в жилом доме по адресу: <адрес>», выполненный ООО «ПромГражданПроект», согласно которому спорное нежилое помещение в натуре возможно разделить на помещение № площадью 35,8 кв.м, в состав которого входят: торговый зал 23,4 кв.м, бытовая комната 5,6 кв.м, санузел 1,7 кв.м, коридор 5,1 кв.м; помещение № площадью 35,5 кв.м, в состав которых входят: коридор 2.7 кв.м, санузел 2.2 кв.м, кабинет 4,8 кв.м, торговый зал 19,1 кв.м, подсобное помещение 6,7 кв.м.

Ответчиком представлено заключение специалиста № ООО «ЭкспертСтрой-Ка», согласно которому техническая возможность раздела (выдела доли) в натуре нежилого помещения в соответствии с проектом «Перепланировка и переустройство нежилого помещения № на 2 отдельных помещения в жилом доме по адресу: <адрес>» без несоразмерного ущерба имуществу, с соблюдением требований действующего законодательства РФ, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил отсутствует.

Определением Серовского районного суда от 18.06.2021 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Независимая экспертиза».

Согласно заключению эксперта №э-21 от 23.07.2021 технической возможности раздела (выдела доли) в натуре нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в строении литера А, помещение 2, в соответствии с проектом «Перепланировка и переустройство нежилого помещения № на 2 отдельных помещения в жилом доме по адресу: <адрес>» без несоразмерного ущерба имуществу, с соблюдением требований действующего законодательства РФ, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил не имеется.

С технической стороны раздел (выдел доли) в натуре нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес> в строении литера А, помещение 2, с кадастровым номером 66:61:0207002:976, в соответствии с долями ФИО1 и ФИО2 без несоразмерного ущерба имуществу, с соблюдением требований действующего законодательства РФ, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил возможен. При предложении варианта раздела эксперт учел основные требования при разделе нежилых помещений: помещения должны иметь отдельные изолированные входы, обустройство которых предлагается организовать с торца здания, вход в помещение № через уже существующий вход, в помещение № через вновь образованный дверной проем в торце жилого дома (вход №) либо по варианту 1 либо по варианту 2. В связи с чем указанный экспертом вариант раздела возможен при условии выполнения проекта на реконструкцию (переустройство) с соблюдением технических нормативных документов.

Истец ФИО1 в обосновании заявленного варианта по выделу его доли в натуре согласился с вариантом, предложенным экспертом, который для выдела доли в натуре предполагает организацию дополнительного входа в нежилое помещение с торца жилого дома.

В соответствии с положениями ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

На основании ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п.п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями за исключением указанных в пункте 6.2 данной части случаев реконструкции многоквартирного дома, а именно при наличии решения общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятого в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В силу подп. 3 и 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе: крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности; общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Увеличение площади помещения, обустройство за пределами конфигурации строения входной группы с демонтажем элементов внешней несущей стены здания влечет изменение конфигурации строения и при ее расширении - соответственно увеличивается площадь занимаемого земельного участка и необходимой для обслуживания этого строения территории.

Поступление в собственность, владение частного лица конструктивно несущих, ограждающих дом стен, оказавшихся частично внутри нежилого помещения, входной группы к нему, может свидетельствовать об уменьшении общего имущества многоквартирного дома.

Работы по обустройству отдельного изолированного входа в нежилое помещение затрагивают конструктивные и иные характеристики многоквартирного жилого дома, в связи с их осуществлением будет произведено разрушение части несущей стены дома, что приведет к изменению порядка использования внешней стены дома.

В материалы дела не представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, разрешение соответствующих органов и специализированных организаций на проведение такой реконструкции не получено.

Оценив представленные доказательства, учитывая, что конкретного проекта на реконструкцию (переустройство) нежилого помещения с устройством нового входа в помещение № с торца многоквартирного дома не представлено, не получено согласие собственников многоквартирного дома на производство реконструкции помещения, включающей необходимость устройства нового входа в несущей стене дома, суд приходит к выводу, что осуществление раздела без учета вышеуказанных положений действующего законодательства невозможно. Раздел в натуре нежилого помещения возможен только после выполнения проекта на реконструкцию и согласование нового входа в несущей стене многоквартирного дома с собственниками многоквартирного жилого дома.

При этом, суд находит вывод эксперта о необходимости согласования входа в помещение № с торца жилого дома с теплоснабжающей организацией <адрес> необоснованным и преждевременным.

Из материалов дела следует, что вход в помещение № является существующим и какого-либо согласования не требует.

Из исследовательской части экспертного заключения следует, что для выполнения проема в наружной стене жилого дома необходимо согласовать с теплоснабжающей организацией место устройства проема, находящегося около теплотрассы.

Из материалов дела следует, что с торца МКД проходит тепловая сеть – ввод в жилой дом по <адрес>, вместе с тем, вывод о необходимости согласования с теплоснабжающей организацией вновь образуемого входа с торца многоквартирного дома преждевременен, поскольку такой вывод можно сделать только при наличии проекта реконструкции, а также точного установления места расположения на вводе в дом теплотрассы, технической документации на которую согласно объяснениям представителя третьего лица не имеется, точное расположение теплотрассы не установлено. ООО «Вертикаль» представлена схема вводной теплосети к жилому дому по <адрес>, утвержденная главным инженером 26.10.2021, при этом, представитель третьего лица пояснил, что она составлена исходя из двух известных точек: на вводе в доме (в подвале) и на выходе из тепловой камеры.

При таком положении суд находит, что оснований для раздела нежилого помещения путем выдела каждому из сторон принадлежащей ему доли в натуре, а, следовательно, для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о прекращении права общей долевой собственности на нежилое помещение и выделе доли в натуре отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Серовский районный суд Свердловской области.

Председательствующий О.И. Петухова