Гражданский кодекс часть 1

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ООО «колхоз им. Суворова» по доверенности ФИО2, ответчика ФИО5, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариуса Ефремовского нотариального округа Тульской области ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-694/2018 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «колхоз им. Суворова», ФИО8, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже долей земельных участков с нарушением преимущественного права покупки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «колхоз им. Суворова», ФИО8, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже долей земельных участков с нарушением преимущественного права покупки.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что является собственником 3/10 долей и участником в праве общей долевой собственности на 2 земельных участка, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровые номера № и №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, а другими участниками долевой собственности являются ФИО8 (2/5), ФИО3 (1/10), ФИО4 (1/5). ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно о нарушении его преимущественного права на покупку долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в размере 2/5, принадлежавших ФИО8 О сделке по продаже указанных долей постороннему лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, ему письменно сообщил покупатель долей – ООО «колхоз им. Суворова» в уведомлении № от ДД.ММ.ГГГГ, полученным им на почте ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ознакомился с электронной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по вышеуказанным земельным участкам, из которой следует, что на ДД.ММ.ГГГГ ООО «колхоз им. Суворова» обладает долями в размере 2/5 в праве общей долевой собственности на вышеуказанные земельные участки. Нарушение его преимущественного права на приобретение 2/5 долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежавших ФИО8, выражается в следующем.

Ответчик ФИО5, действующая по доверенности от имени ФИО8, дважды ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ направляла ему извещения о намерении продать вышеуказанные доли и он дважды отвечал согласием (акцептом) на покупку долей по предложенным условиям ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно. Его преимущественное право дважды использовал в месячный срок, предусмотренный ст. 250 ГК РФ. Подтверждением отправления его письменных ответов являются квитанции и описи об отправке акцептов (согласий) на приобретение долей, а подтверждением получения его писем продавцом (ФИО8 в лице ФИО5) является уведомление о вручении заказного письма лично в руки ДД.ММ.ГГГГ, а также информация с интернет-сайта Почты России - отчет об отслеживании отправления. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ общался по телефону с ответчиком ФИО8 по своей инициативе и в телефонном разговоре ФИО8 подтвердила, что ей известно об его согласии купить доли по преимущественному праву покупки. Кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ на его номер телефона позвонила ранее неизвестная ФИО9, которая представилась юристом ООО «колхоз им. Суворова» и подтвердила, что она осведомлена о его намерении купить предложенные доли и по телефону пояснила, что ООО «колхоз им. Суворова» был намерен приобрести доли и предложила ему подумать о том, чтобы отказаться от преимущественного права покупки. В ответ подтвердил, что намерен реализовать свое преимущественное право покупки долей. Таким образом, его права и законные интересы были грубо нарушены ответчиками, заведомо знающими о том, что заключение договора купли- продажи земельных участков с посторонним лицом влечет за собой прямое нарушение преимущественного права другого участника общей долевой собственности. Не согласен с указанной сделкой и желает сам приобрести спорные доли общей долевой собственности на земельные участки, при этом подтверждает готовность заключить договор купли-продажи доли за ту же цену и на тех же условиях.

Просит перевести на него права и обязанности покупателя 2/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 11000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, МО Ступинское (Мордовский с/о), по договору купли-продажи, заключенному между ФИО8 (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «колхоз им. Суворова» (покупатель); перевести на него права и обязанности покупателя 2/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 349000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> по договору купли-продажи, заключенному между ФИО8 (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «колхоз им. Суворова» (покупатель) (том 1, л.д. 5-9).

Определением судьи от 20 июня 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен нотариус Ефремовского нотариального округа Тульской области ФИО6 (том 2, л.д. 6-7).

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. В письменных возражениях просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, так как истец не предпринял никаких мер для оформления с ней договора купли-продажи земельных долей, не уведомил ее о дате и времени совершения с ней сделки по отчуждению земельных долей (том 2, л.д. 20).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тульской области судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии с ч.ч. 3, 4, 5 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что является собственником 3/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и собственником 3/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, при этом другими сособственниками данных земельных участков являются: ФИО8 (2/5 доли в праве), ФИО3 (1/10 доля в праве), ФИО4 (1/5 доля в праве). От ответчика ФИО5, как представителя по доверенности ФИО8, он дважды получал извещения о намерении ФИО8 продать принадлежащие ей доли – извещение от ДД.ММ.ГГГГ и извещение от ДД.ММ.ГГГГ, при этом дважды он отвечал согласием на покупку принадлежащих ФИО8 долей на предложенных ею условиях, а именно акцептом от ДД.ММ.ГГГГ и акцептом от ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ, после получения первого извещения от ФИО5, он звонил ФИО8, поскольку номера телефона ФИО5 у него не было, при этом договорился со ФИО8 созвониться позже, но когда позвонил ей позже, то она говорила, что не знает, будет ли продавать свои доли, сказала решать все вопросы с ФИО5 После получения второго извещения в ДД.ММ.ГГГГ, он снова позвонил ФИО8, но она уже на телефонные звонки не отвечала. Несмотря на то, что он получил вместе с извещением копию доверенности на имя ФИО5, он с ФИО10 не связывался, поскольку у него был только номер телефона ФИО8, а также посчитал, что доверенность может быть и отозвана ФИО8 Считает, что со стороны ответчиков имело место нарушение его преимущественного права покупки долей в общей долевой собственности на указанные земельные участки, которое предусмотрено ст. 250 ГК РФ, при том, что ответчики грубо нарушили его права. После второго направленного им акцепта он хотел обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи, но решил, что ФИО8 не стала продавать свои доли. Несмотря на то, что он указал в акцепте свои контактные данные – номер телефона и адрес электронной почты, ему никто не звонил и ничего больше не направлял. Полагает, что направление им акцепта порождает заключение продавцом договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно о нарушении его преимущественного права на покупку долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в размере 2/5, принадлежавших ФИО8, поскольку о сделке по продаже указанных долей постороннему лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, ему письменно сообщил покупатель долей – ООО «колхоз им. Суворова» в уведомлении № от ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ ознакомился с электронной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости по вышеуказанным земельным участкам, из которой следует, что на ДД.ММ.ГГГГ ООО «колхоз им. Суворова» обладает долями в размере 2/5 в праве общей долевой собственности на вышеуказанные земельные участки. Просит исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «колхоз им. Суворова» по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что ООО «колхоз им. Суворова» ДД.ММ.ГГГГ заключило договор купли-продажи долей земельных участков, по которому приобрело у ФИО8 принадлежащие ей 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, и 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Данная сделка купли-продажи совершена с соблюдением требований, предусмотренных действующим законодательством, в том числе с соблюдением преимущественного права покупки отчуждаемой доли остальными участниками долевой собственности. Часть 2 ст. 250 ГК РФ устанавливает обязанность продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Перед заключением договора с ООО «колхоз им. Суворова» ФИО8 направила остальным участникам долевой собственности извещения, которые были получены, в том числе и истцом. Истец ФИО1 является заинтересованным лицом в приобретении спорной доли в праве в установленные законом сроки, однако ограничился направлением в адрес продавца согласия на приобретение отчуждаемых долей и не совершил иных необходимых действий, направленных на приобретение спорных долей в праве. Таким образом, из толкования ст. 250 ГК РФ следует, что для реализации своего права преимущественной покупки недостаточно дать свое согласие приобрести долю в течение месяца, а необходимо приобрести предложенную долю. Истцом не представлено доказательств того, что в течение месяца с момента получения уведомления о продаже доли им были предприняты реальные меры для реализации своего права преимущественной покупки. С учетом даты получения истцом ФИО1 извещения о намерении продать долю в праве, срок на реализацию преимущественного права покупки, а именно на приобретение отчуждаемой доли в праве собственности на недвижимое имущество истек ДД.ММ.ГГГГ. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО11 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что документы на 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №, принадлежащие ФИО8, находились у нее с момента оформления ФИО8 на имя ФИО5 доверенности, при этом ФИО8 знает давно, они являются подругами, всегда общались, ФИО8 сейчас проживает в <адрес>, практически не ходит, поскольку у нее больные ноги; ФИО8 оформила на нее доверенность и по данной доверенности она (ФИО5) сдавала принадлежащие ФИО8 земельные доли указанных земельных участков в аренду, получала за ФИО8 арендную плату и деньги от арендной платы перечисляла ФИО8 Потом было решено данные земельные доли продать и она узнала о том, что необходимо до продажи данных земельных долей известить всех сособственников земельных долей, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в первый раз известила всех сособственников земельных долей о продаже земельных долей ФИО8, то есть отправила всем сособственникам земельных долей извещения, а так как почта у них в деревне работает три раза в неделю, то ДД.ММ.ГГГГ данные извещения были отправлены всем сособственникам, в том числе ФИО1, а потом ДД.ММ.ГГГГ узнала о том, что все сособственники земельных долей были извещены о продаже мной земельных долей и на почтовом конверте, который получала, в котором было согласие ФИО1 на приобретение долей земельных участков ФИО8, был указан номер телефона ФИО1 Пыталась звонить по данному номеру телефона, но не могла дозвониться до ФИО1 После ДД.ММ.ГГГГ прошло 44 дня и ДД.ММ.ГГГГ позвонила ФИО8 и сказала, что прошло много времени, на что муж ФИО8 позвонил отцу ФИО1, который проживает в <адрес>, так как контактов ФИО1 ни у кого не было. Отец ФИО1 сказал ФИО8, что продаваемая земля им не нужна, а что по этому поводу думает его сын ФИО1, ему неизвестно, и еще он добавил, что если они сейчас им не продадут землю, то все равно ее продадим потом. После этого разговора, она связалась с юридической службой ООО «Колхоз имени Суворова», которому земельные участки сданы в аренду, а именно ФИО9ФИО9, которая проживает в <адрес>, и та дозвонилась до ФИО1 и спросила у ФИО1, будет ли он приобретать земельные доли ФИО8 или нет, так как уже после извещения всех о продаже земельных долей прошло 44 дня, на что ФИО1 говорил ей, что у него еще есть время, так как уведомление он получил на две недели позже, то есть он считал, что у него есть время до ДД.ММ.ГГГГ. Со слов ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно, что ей ДД.ММ.ГГГГ позвонил ФИО1 и сказал, что будет приобретать продаваемые земельные доли. После этого никаких конкретных действий, предложений о встрече заключить сделку от ФИО1 не поступало, хотя ФИО8 сказала ФИО1, что обращаться по поводу заключения сделки необходимо к ФИО5, так как все документы на доли земельных участков ФИО8 находятся у нее, при этом она дала ему контакты ФИО5 - номер домашнего телефона и номер моего мобильного телефона, хотя у ФИО1 недалеко от их деревни находится дача, куда они часто приезжают, но к ней ни ФИО1, ни его отец ни разу не заехали. Второй раз извещала всех сособственников земельного участка по адресу: <адрес> кадастровый номер №, и земельного участка по адресу: <адрес>), кадастровый номер №, в том числе ФИО1 уже извещением от ДД.ММ.ГГГГ. После этого ФИО1 опять направил ей акцепт о согласии купить доли данных земельных участков, принадлежащих ФИО8, и пустой бланк договора купли-продажи земельного участка без подписи, при этом ждала, что ФИО1 позвонит ей, она сама ему снова звонила по тому номеру телефона, который был указан на ранее поступившем почтовой конверте, то есть звонила ему сама, но не дозвонилась, и в окончательном итоге прождала 1,5 месяца, ей никто не звонил, после чего пошла и заключила сделку купли-продажи с ООО «колхоз имени Суворова», хотя ей было все равно, кому продавать данные доли земельных участков, принадлежащих ФИО8 Не считает, что каким-либо образом нарушила прав ФИО1, так как консультировалась с нотариусом по данному вопросу. ФИО8 давала ФИО1 ее номер телефона (домашний телефон и мобильный), она ждала его звонка, а также ФИО1 мог направить ей телеграмму или заказное письмо, она не уклонялась от заключения с ним договора купли-продажи. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус Ефремовского нотариального округа Тульской области ФИО6 в судебном заседании оставил разрешение требований на усмотрение суда, пояснив, что согласно ст. 250 ГК РФ сособственник, продающий долю обязан известить остальных сособственников о предстоящей сделке, а задача остальных сособственников реализовать свое право преимущественной покупки путем заключения сделки, то есть в данной статье не предусмотрены ни акцепты, ни оферты, то есть после извещения о намерении заключить сделку, дается 1 месяц на заключение договора купли-продажи. Речь в данном случае идет о доле земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, при этом к таким сделкам применяются положения ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которой к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать свою земельную долю также сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности. То есть в данном случае уведомлять или извещать остальных сособственников Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не требуется, таким образом, технически в данном случае продавцу в силу данного Федерального закона не требовалось извещать остальных сособственников земельного участка. В данном случае извещать или не извещать остальных сособственников – это воля продавца, но в принципе он не обязан извещать, но он это сделал. По смыслу ст. 250 ГК РФ задачей сособственника является приобрести земельный участок, а не просто позвонить, то есть ни звонки, ни телеграммы не являются заключением сделки. В рамках удостоверения договора купли-продажи им были проверены все факты - факт принадлежности сособственником земельных долей, факт полномочий представителя такого сособственника на заключение сделки. Его задача проверить тех лиц, которые к нему обратились за совершением нотариального действия и проверить их полномочия, их правомочия, их правоспособность, установить факт принадлежности имущества, проверить права третьих лиц, если речь идет о необходимости их извещения, если речь идет о необходимости получить от третьих лиц согласие, разрешение. Статья 250 ГК РФ говорит о необходимости уведомления сособственников, а задача сособственников состоит в том, чтобы заключить сделку, то есть не направить акцепт, ни позвонить, ни телеграмму направить, а заключить договор купли-продажи, и на это отводится 1 месяц с момента уведомления. В течение месяца ФИО1 должен был заключить договор купли-продажи, то есть с того момента, как был уведомлен о продаже земельных долей у него был 1 месяц на заключение договора купли-продажи земельных долей. ФИО1 сделали предложение по конкретно определенной цене, но сделка не была заключена, то есть ст. 250 ГК РФ не говорит о том, что ФИО1 должен был направить какой-то акцепт, она говорит о том, что обязанность ФИО1 заключить сделку, если он намерен реализовать свое право преимущественной покупки.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Пункт 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ предусматривает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким специальным законом применительно к возникшему спору является Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу подп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципах, в том числе преимущественном праве других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В силу ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Судом установлено, что земельный участок площадью 11000 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (размер доли в праве – 3/10), ФИО3 (размер доли в праве – 1/10), ФИО4 (размер доли в праве – 1/5), а также до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО8 (размер доли в праве – 2/5).

Судом установлено, что земельный участок площадью 349000 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (размер доли в праве – 3/10), ФИО3 (размер доли в праве – 1/10), ФИО4 (размер доли в праве – 1/5), а также до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО8 (размер доли в праве – 2/5).

Также судом установлено, что указанные земельные участки с кадастровым номером № и с кадастровым номером №ФИО1, ФИО3, ФИО4 и ФИО8 были заключены договоры аренды № и № от ДД.ММ.ГГГГ, которым они передали данные земельные участки в аренду ООО «колхоз им. Суворова».

Сведений о том, что договоры аренды по каким-либо основаниям расторгнуты и что обязательства по ним прекращены, в деле не имеется, напротив, в отношении земельных участков с кадастровым номером № и с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о наличии обременения в виде права аренды (том 1, л.д. л.д. 16-41).

ДД.ММ.ГГГГФИО8 была выдана доверенность на имя ФИО5, которой ФИО8 уполномочила ФИО5 пользоваться и распоряжаться принадлежащими ФИО8 на праве долевой собственности 2/5 долями земельного участка площадью 11000 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, и 2/5 долями земельного участка площадью 349000 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, МО Ступинское (Мордовский с/о), при этом доверенность выдана сроком на 5 лет без права передоверия (том 1, л.д. 54).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГФИО5, действующей на основании доверенности ФИО8, были составлены извещения в адрес ФИО1, ФИО3, ФИО4 о намерении продать 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за 6600 рублей и 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за 209000 рублей, при этом просила ФИО1 уведомить о намерении приобрести предлагаемые земельные доли или об отказе от их покупки в течение 30 дней с момента получения настоящего извещения по адресу: <адрес> приложив свидетельства о государственной регистрации права на земельные доли и доверенность от ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д. 41, 44, 45), после данное извещения были направлены ФИО1, ФИО3, ФИО4ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д. 46-48).

Сведений о том, что ФИО3 и ФИО4 изъявили согласие на приобретение принадлежащих ФИО8 2/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и 2/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> в материалах гражданского дела не имеется.

Как следует из акцепта (согласия) ФИО1 на извещение ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 выразил намерение приобрести все предложенные доли в праве общей долевой собственности (земельные доли) в следующих земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: <адрес>, МО Ступинское (Мордовский с/о), и на следующих предложенных продавцом условиях: 1) долю в размере 2/5 на земельный участок с кадастровым номером № (общая площадь участка 11000 кв.м.) по цене 6600 рублей; 2) 2/5 доли на земельный участок с кадастровым номером № (общая площадь участка 349000 кв.м.) по цене 209400 рублей (том 1, л.д. 46).

Также данным акцептом ФИО1 подтвердил свое согласие на покупку продаваемых земельных долей, дополнительно сообщил, что извещение продавца от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продать земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения получено им на почте ДД.ММ.ГГГГ; сообщил свой контактный номер телефона для согласования дальнейших действий по оформлению и государственной регистрации сделок, адрес электронной почты, а также предложил оформить и зарегистрировать сделку купли-продажи земельных долей в установленном законом порядке в течение 1 (одного) месяца с момента получения настоящего акцепта (согласия), приложив проект договора купли-продажи земельного участка (том 1, л.д. 46).

Данный акцепт (согласие) на извещение от ДД.ММ.ГГГГ с проектом договора купли-продажи земельного участка были получены ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении (том 1, л.д. 50).

Из содержания проекта договора купли-продажи земельного участка, который был направлен ФИО1 в адрес ФИО5, следует, что данный проект является простым бланком договора купли-продажи земельного участка, в нем не определены: стороны договора, дата заключения, предмет договора, цена и другие условия.

Как следует из пояснений стороны истца ФИО1 он дважды получал извещения о намерении ФИО8 продать принадлежащие ей доли – извещение от ДД.ММ.ГГГГ и извещение от ДД.ММ.ГГГГ, при этом дважды он отвечал согласием на покупку принадлежащих ФИО8 долей на предложенных ею условиях, а именно акцептом от ДД.ММ.ГГГГ и акцептом от ДД.ММ.ГГГГ.

Действительно, как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГФИО5, действующей на основании доверенности ФИО8, было составлено извещение в адрес ФИО1 о намерении продать земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, МО Ступинское (Мордовский с/о), за 6600 рублей и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за 209400 рублей, при этом просила ФИО1 уведомить о намерении приобрести предлагаемые земельные участки или об отказе от их покупки в течение 30 дней с момента поступления настоящего извещения по адресу: <адрес> приложив свидетельства о государственной регистрации права на земельные доли и доверенность от ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 42).

На данное извещение ФИО1 ответил акцептом от ДД.ММ.ГГГГ, которым известил о намерении приобрести предложенные ему земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу: <адрес> по предложенным ценам: земельный участок с кадастровым номером № по цене 6600 рублей и земельный участок с кадастровым номером № по цене 209400 рублей (том 1, л.д. 47).

Также судом установлено, что впоследствии ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, действующей на основании доверенности от имени ФИО8, и ООО «колхоз им. Суворова» в лице генерального директора ФИО7, был заключен договор купли-продажи долей земельных участков, согласно которому ФИО8, от имени которой действует ФИО5, продала обществу с ограниченной ответственностью «колхоз им. Суворова» принадлежащие ей на праве собственности 2/5 доли на земельные участки: № площадью 349000 кв.м. с кадастровым номером № и № площадью 11000 кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес> на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленные для сельскохозяйственного производства, за 216000 рублей (209400 рублей - в отношении земельного участка № с кадастровым номером № и 6000 рублей в отношении земельного участка № с кадастровым номером № (том 2, л.д. 27).

В силу п. 2.1. договора купли-продажи долей земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Вышеуказанный договор купли-продажи долей земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ был нотариально удостоверен нотариусом Ефремовского нотариального округа Тульской области ФИО6

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сособственниками на праве общей долевой собственности земельного участка площадью 11000 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, являются: ФИО1 (размер доли в праве – 3/10), ФИО3 (размер доли в праве – 1/10), ФИО4 (размер доли в праве – 1/5), ООО «колхоз им. Суворова» (размер доли в праве – 2/5, право общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ) (том 1, л.д. 16-26).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ сособственниками на праве общей долевой собственности земельного участка площадью 349000 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес> являются: ФИО1 (размер доли в праве – 3/10), ФИО3 (размер доли в праве – 1/10), ФИО4 (размер доли в праве – 1/5), ООО «колхоз им. Суворова» (размер доли в праве – 2/5, право общей долевой собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ) (том 1, л.д. 27-41).

В обоснование заявленных исковых требований сторона истца ссылается на то, что после получения извещения о намерении ФИО8 продать принадлежащие ей доли в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, он направил акцепт (согласие) на такое приобретение, указал в акцепте свои контактные данные – номер телефона и адрес электронной почты, однако, ему никто не звонил и ничего не направлял, однако полагает, что направление им акцепта порождает заключение продавцом договора купли-продажи.

Вместе с тем судом установлено, что установленная ст. 250 ГК РФ обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, была исполнена ФИО5, действующей на основании доверенности ФИО8, а истцом ФИО1 не совершено каких-либо действий, достоверно свидетельствующих о намерении и возможности заключить договор купли-продажи доли в заявленный срок.

Истец ФИО1 в течение месяца после получения уведомления с предложением выкупа у ФИО8 ее долей в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, истец ФИО1 не реализовал свое право на преимущественное право покупки, и в силу положений ст. 250 ГК РФ Ф.Ю., по истечении месяца со дня получения ФИО1 извещения ФИО5 с предложением приобрести указанные доли, ФИО5 была вправе распорядиться данными долями по своему усмотрению, в частности продать доли третьему лицу.

Таким образом, при наличии желания на совершение сделки истец ФИО1 должен был в срок до ДД.ММ.ГГГГ совершить действия, направленные на ее заключение, в противном случае ответчик был вправе продать свою долю любому лицу.

Доказательств, свидетельствующих, что со стороны ФИО8 и ФИО5 имело место уклонение от совершения сделки купли-продажи доли ФИО8 истцу ФИО1 в ходе рассмотрения спора не представлено.

Доводы истца ФИО1 о том, что ему на номер телефона никто не звонил и по адресу электронной почты ничего не направлял, суд находит несостоятельными, поскольку закон не обязывает продавца вести дополнительную переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование каких-либо условий сделки и интересоваться причинами, по которым данные участники в установленный законом месячный срок не совершают действий, направленных на заключение договора купли-продажи.

Согласно абз.2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сам факт направления согласия – в данном случае акцепта без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.

Кроме того, по смыслу ст. 250 ГК РФ сроки преимущественного права покупки (1 месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

Как следует из акцепта (согласия) ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ он извещение от продавца от ДД.ММ.ГГГГ о намерении продать земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения получил на почте ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из содержания данного акцепта (согласия) ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ он предлагает ФИО5, действующей на основании доверенности ФИО8, оформить и зарегистрировать сделку купли-продажи земельный долей в течение 1 (одного) месяца с момента получения настоящего акцепт (согласия). Согласно почтовому уведомлению данный акцепт (согласие) ФИО1 было получено ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ.

Однако срок преимущественного права покупки (1 месяц), который отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю, в данном случае уже истекал ДД.ММ.ГГГГ, в то время как ФИО1 в своем акцепте предложил иной срок реализации преимущественного права покупки.

Из содержания абз.2 п. 2 ст. 250 ГК РФ следует, что преимущественное право реализовывается исключительно путем заключения договора купли-продажи. Такой договор ФИО1 не был заключен.

По истечения установленного законом срока преимущественной покупки, а именно ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО5, действующей на основании доверенности ФИО8, и ООО «колхоз им. Суворова» был заключен договор купли-продажи.

Доводы стороны истца ФИО1 о том, что после получения его акцепта (согласия) на приобретение долей, ФИО5 и ФИО8 не предпринимали действий для заключения с ним договора купли-продажи, суд не может признать состоятельными, поскольку исходя из толкования ст. 250 ГК РФ на продавца возложена лишь обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, а остальные участники долевой собственности должны в течение месяца приобрести указанную долю.

Истцом ФИО1 в свою очередь не представлено доказательств того, что им в течение месяца были предприняты действия для реализации своего права преимущественной покупки, в то время как он при наличии желания на совершение сделки должен был в срок до ДД.ММ.ГГГГ совершить действия, направленные на ее заключение, в противном случае ответчик был вправе продать свою долю любому лицу.

Доказательств свидетельствующих, что со стороны ФИО8 и ее представителя ФИО5 имело место уклонение или отказ ФИО1 на совершение сделки купли-продажи долей ФИО8 и истцом в ходе рассмотрения спора не представлено.

Кроме того, именно ФИО1 является заинтересованным лицом в приобретении спорной доли в установленные в уведомлении сроки. Таким образом, из толкования ст. 250 ГК РФ следует, что для реализации своего права преимущественной покупки недостаточно дать свое согласие приобрести долю в течение месяца, а необходимо приобрести предложенную долю. Истцом ФИО1 не представлено доказательств того, что в течение месяца с момента получения уведомления и продаже доли им были предприняты реальные меры для реализации своего права преимущественной покупки, а наоборот, истец ФИО1 в суде пояснил, что с ФИО5, которая как следует из материалов дела и направляла ему извещение с приложенной на имя доверенностью от имени ФИО8, он звонил ФИО8, а с ФИО10 не связывался, поскольку у него был только номер телефона ФИО8, а также посчитал, что доверенность может быть и отозвана ФИО8, после направленного им акцепта от ДД.ММ.ГГГГ хотел обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи, но решил, что ФИО8 не стала продавать свои доли.

Доводы истца о том, что направление им акцепта порождает заключение продавцом договора купли-продажи, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению, суд находит несостоятельными, поскольку из содержания ст. 250 ГК РФ прямо предусмотрена, что продавец вправе продать свою долю любому лицу, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца.

Кроме того, земельные доли были проданы ООО «колхоз им. Суворова», которое является сельскохозяйственной организацией, использующей земельные участки с кадастровыми номерами № и №.

Поскольку после получения предложения ответчика о приобретении доли истец не приобрел продаваемую долю и не совершил каких-либо действий, достоверно свидетельствующих о намерении и возможности заключить договор купли-продажи доли в указанный в заявлении срок. Истец в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представил суду доказательств его доводов о том, что он обращался к ФИО8, звонил ей и не дозвонился, также не представил какие-либо доказательства уклонения или отказа ответчиков ФИО5 и ФИО8 от заключения сделки с истцом.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ истец не совершил никаких действий, свидетельствующих о его намерении приобрести предложенные ему доли,

Закон не обязывает продавца вести дополнительную переписку с участниками общей долевой собственности, интересоваться причинами, по которым данные участники в установленный законом месячный срок не совершают действий, направленных на заключение договора купли-продажи.

Кроме того, истец предложил в своем акцепте заключить договор в течение месяца со дня получения ФИО5 его акцепта, при том, что такой месячный срок истекал ДД.ММ.ГГГГ, в то время как у самого ФИО1 такой месячный срок истекал ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «колхоз им. Суворова», ФИО8, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже долей земельных участков с нарушением преимущественного права покупки.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «колхоз им. Суворова», ФИО8, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже долей земельных участков с нарушением преимущественного права покупки – отказать.

Настоящее решение суда является основанием для возвращения ФИО1 денежных средств в размере 216000 рублей, внесенные ФИО1ДД.ММ.ГГГГ на счет Управления Судебного департамента в Тульской области.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы, апелляционного представления через Ефремовский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Шаталова